Kun korot lähtivät vuoden 2022 aikana nopeaan nousuun inflaation ja Ukrainan sodan vauhdittamana, oli selvää, että asuntomarkkina tulee kärsimään tämän seuraamuksista suhteellisen nopeasti. Ja juuri näin kävikin. Epävarmuus ruokkii epävarmuutta ja passiivisuutta, joka johti siihen, että asunnot eivät liikkuneet ja ihmiset eivät enää nostaneet asuntolainoja tuttuun tapaan.
Tilanne oli erityisen mielenkiintoinen siksi, että samanaikaisesti tietynlaatuisista asunnoista haluttiin eroon sähkön hinnan nousun myötä. Markkinoilla tuli siis selkeää epäsuhtaa kysynnän ja tarjonnan välillä, koska uusia asuntoja tuli myyntiin, joihin kukaan ei halunnut koskea. Toisaalta samalla kaikki asuntojen potentiaaliset ostajat muuttuivat entistä varovaisemmiksi.
Olen itse etsinyt suhteellisen passiivisen aktiivisesti isompaa asuntoa minulla ja tyttöystävälleni Helsingistä ja huomasin saman ilmiön myös hakuvahdissani. Hakuvahtiin (jossa haen 80-120 neliöisiä asuntoja), tuli iso läjä uusia asuntoja myyntiin viime vuoden toisen puolikkaan aikana, mitä en ollut aikaisemmin nähnyt. Lähes kaikissa niissä ominaisuutena sähkölämmitys. Samalla huomasin, että asunnot myös liikkuivat hitaammin, eli siis ei lähes ollenkaan.
Tänään käynkin läpi, että miksi epävarmuus, sekä nousseet korot ja myös sähkön hinta ovat tällä hetkellä asunnon ostoa pohtivalle itse asiassa lottovoitto eikä kirous!
Asuntomarkkinoiden logiikka on sama kuin osakemarkkinoiden – eli ihmismielen
Alkuun muutama kysymys. Milloin ihmiset odottavat pörssin laskevan eniten? Entä milloin ihmiset uskovat korkojen nousevan eniten? Entä milloin ihmiset uskovat lottovoiton osuvan juuri tälle R-kioskille? Entä milloin ihmiset uskovat sähkön hinnan nousevan eniten?
Näissä kysymyksissä on yksi yhdistävä tekijä, kaikkiin näihin vastaus on käytännössä sama! Vastaus on: silloin kuin tämä samainen asia on juuri tapahtunut. Kun pörssi on laskenut paljon, odotetaan laskun aina jatkuvan (usein entistä kovempana). Kun korot nousivat vuoden 2022 tavalla, odotettiin monen toimesta tulevaisuudessa jopa hieman absurdin korkeita korkotasoja. Se R-kioski, missä voitettiin viime viikon Eurojackpot saa uskomattoman määrän lisämyyntiä seuraavana viikkona ”onnenkioskina”. Ja loppupeleissä, kun sähkön hinta nousi vuoden 2022 aikana, peloteltiin kaikkia siitä, että sähkö loppuu, sen hinta jatkaa vain nousuaan ja alle 20 sentin kwh:n hinnat ovat lopullisesti historiaa.
Todellisuudessahan maailma toimii juuri toisinpäin. Mitä enemmän pörssi on laskenut, sitä todennäköisempää on, että se nousee. Kun korot nousevat, sitä todennäköisempää on, että ne kääntyvät laskuun. Toisaalta on aivan yhtä todennäköistä voittaa saman R-kioskin tiskiltä lottovoitto kuin edellisenä, seuraavana tai kymmenen vuoden päästä. Edellisen viikon lottovoitto ei liity tähän mitenkään. Ja toisaalta, jos sähkön hinta nousee parabolisesti ylöspäin, tämä vähentää kysyntää, joka siis aivan perinteisten oppien mukaisesti tulee väistämättä laskemaan hintaa.
Mitä enemmän olen viime vuosina niin talousmediaa kuin talouskeskustelua milloin mistäkin aiheesta seurannut, on minua huolestuttanut talouden perusteiden unohtuminen. Hintapiikeistä saadaan repiviä otsikoita ja poikkeuksellisista sähkön hinnoista saadaan hyvää paniikkia aikaiseksi (ja pelko myy paremmin kuin mikään muu), mutta samalla keskusteluista on unohtunut iso kuva. Keskustelu elää aina niin hetkessä, että niissä harvoin katsotaan edes vuotta eteenpäin.
Ja kun pelko ja epävarmuus ottaa ihmisistä vallan, se lamaannuttaa kysynnän taloudessa. Ja juuri tämä on nyt nähtävillä myös asuntomarkkinoilla. Epävarmuus on suurta, koska lähihistoriassa tapahtui paljon odottamattomia negatiivisia asioita. Vaikka lähihistorialla ei pitäisi olla mitään tekemistä nykyisten päätöstemme kanssa, niillä kuitenkin on valtava painoarvo. Tuntuu absurdilta sanoa, että siitä on vain kaksi vuotta aikaa, kun maailma oli täynnä stonks only go up-memejä ja tästä piti koronan jälkivanassa tulla uusi roaring twenties, jossa elämme jatkuvaa talouskasvun aikaa. Mutta kukaan ei enää muista tätä, vaan nyt tuoreena mielessä ovat negatiiviset asiat.
Mutta miten tämä kaikki liittyy asuntomarkkinaan? Siten, että asuntomarkkina kärsii tästä täysin samasta ilmiöstä. Monet ovat huolissaan asunnon ostamisen kustannuksista, koska sähkö ja korot ovat nousseet juuri viimeisen vuoden aikana ja EKP tulee vielä nostamaan ohjauskorkoaan muutamaan otteeseen (joka muuten on jo hinnoiteltu markkinakoroissa). Tämä tulee jäähdyttämään asuntomarkkinaa vielä jonkun aikaa, kunnes koronnostot päättyvät ja huomataankin, että heeetkinen, korothan lähtevät laskuun! Ja hetkinen, tällä hetkellä saa kiinteän sähkösopparinkin jo taas 11 sentin kwh-hintaan! Kun massat huomaavat, että niin korkojen kuin sähkönkään nousu ei ollut pysyvää ja nämä lähtevät laskuun, tiedät kyllä mitä asuntomarkkinalle sitten käy – kysyntä ja hinnat lähtevät erittäin nopeaan nousuun.
Tilastoja ja purkautumatonta kysyntää asuntomarkkinasta Suomessa
Jotta tämä kirjoitus ei mene pelkäksi fiilistelyksi, katsotaan hieman tilastoja asuntomarkkinoilta viimeisen vuoden ajalta. Tai no itse asiassa aloitetaan tarkemmin vuodesta 2021 ja sen marraskuusta ja käydään Suomen pankin otsikkoja sen senhetkistä korko- sekä sähkön hinnan tasoa kommenttien kera läpi.
3.1.2022: Asuntolainamarkkinoilla yhä vilkasta marraskuussa 2021
Marraskuun 12kk euribor: -0,487 %
Pörssisähkön hinta: 13,21 snt/kwh
Marraskuussa 2021 inflaatio oli alkanut nostaa jo päätään, mutta korot olivat tukevasti negatiivisen puolella. Sähkön hinta oli kuitenkin selkeästi korkeammalla kuin parina edellisenä vuotena tähän aikaan, mutta ihmisillä oli vielä hyvä fiilis loistavasta lähimenneisyydestä.
Myös kokonaisuus vuonna 2021 oli kova, sillä Suomen pankin tilastojen mukaan vuoden 2021 asuntolainoja oli kokonaisuudessaan nostettu yhteensä 12 % enemmän kuin vastaavaan aikaan vuonna 2020.
Buugi kuitenkin loppui nopeasti, kun Venäjä hyökkäsi Ukrainaan ja samanaikaisesti noussut inflaatio käänsi korot nousuun. Pikakelaus vain 6 kuukautta eteenpäin.
31.5.2022: Uusien sijoitusasuntolainojen nostot vähenivät enemmän kuin omistusasuntolainojen
Huhtikuun 12kk euribor: 0,013 %
Pörssisähkön hinta: 16,42 snt/kwh
Korot olivat nousseet positiiviseksi ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2016, käytännössä olematon seikka, mutta henkisesti aivan valtava. Tämä jäädyttikin asuntolainojen ottoa ja merkittävästi. Luvut huhtikuulta ovatkin karua luettavaa.
Huhtikuussa 2022 kotitaloudet nostivat uusia sijoitusasuntolainoja 128 miljoonan euron edestä, mikä on 26 % vähemmän kuin vuosi sitten vastaavana aikana. Omistusasuntolainoja nostettiin huhtikuussa 1,6 miljardin euron edestä, mikä on 10 % vähemmän kuin vuosi sitten vastaavana aikana.
Vauhti oli siis kääntynyt ripeästä noususta erittäin jyrkkään asuntolainojen noston osalta, oli kyse sijoittajista tai omistusasujista, mutta vielä kovempaa lasku oli sijoitusasuntomarkkinoilla. Tässä kohtaa alettiin myös miettimään sähkön hinnan kohtaloa sekä sähkön riittävyyttä Suomessa jo niinkin kaukana kuin ensi talvena.
31.8.2022: Uusia asuntolainoja nostettiin heinäkuussa vähemmän kuin viime vuosina samaan aikaan
Heinäkuun 12kk euribor: 0,992 %
Pörssisähkön hinta: 22,85 snt/kwh
Heinäkuussa 2022 uusia asuntolainoja nostettiin 1,4 mrd. euron edestä, mikä on 23 % vähemmän kuin vuosi sitten vastaavana aikana.
Elokuussa asuntomarkkinat alkoivatkin olemaan täysin jäässä. Tämän tosiaan huomasin itsekin, sillä etenkään isommat asunnot eivät yksinkertaisesti menneet kaupaksi, vaan ne tulivat aina uudelleen ja uudelleen myyntiin. Yksi noin miljoonan euron pyynnillä oleva kotini lähellä oleva omakotitalo yritettiin myydä 10 eri otteeseen, siinä onnistumatta.
Pörssisähkön hinta myös jatkoi nousuaan, Olkiluoto 3 jatkoi reistailuaan ja alkoi olla täysin tavallista nähdä jokaisessa mediassa otsikkoja ”riittääkö sähkö talveksi?” Noh, riittihän se, kun jälleen hinnan nousun ja suomalaisten säästäväisyyden myötä myös sen kulutus laski.
30.11.2022: Asuntolainoja nostettiin poikkeuksellisen vähän lokakuussa 2022
Marraskuun 12kk euribor: 2,828 %
Pörssisähkön hinta: 24,19 snt/kwh
Ja huipennus vuoteen 2022. Uusia asuntolainoja nostettiin 1,3 miljardin euron edestä lokakuussa 2022, mikä oli noin kolmannes vähemmän kuin vuosi sitten vastaavana aikana. Näin vähän asuntolainanostoja on tehty lokakuussa viimeksi vuonna 2004! Tämän lisäksi korot olivat lähes 3%:n kohdalla ja tässä kohtaa jokainen, joka oli maksanut viimeiset viisi vuotta korkosuojausta iloitsi, että minähän sanoin!
Ja arvaapa mihin kuukauteen osuivat myös pörssin pohjat vuonna globaalisti 2022? Juurikin niin – syys-lokakuun vaihteeseen. Korot olivat nousseet lähelle 3%:ia, pörssisähkön hinta oli katossa talven myötä ja oikeastaan koko talous alkoi jäätymään, joka sitten lopulta johti tämän vuoden tammikuussa nähtyyn yt-neuvottelurysään. Samalla jokainen, joka oli maksanut viimeiset X vuotta korkosuojausta sanoi, että minähän sanoin tämän kannattavan – yhden vuoden perusteella.
Entä nyt?
Entä mitä seuraavaksi? Oikeastaan tiedät vastauksen, jos vain seuraat yleistä ilmapiiriä. Sähköpaniikki on kadonnut. Ihmisten korot ovat päivittyneet ja tinkimällä muusta, asuntolainaan on edelleen ihmisillä varaa. Viime vuonna jarrut lukkoon lyönyt talous kääntynee taantumaan tänä vuonna, jonka jälkeen hanat aukeavat tuttuun tapaan vuoden-kahden talouden viilenemisen jälkeen. Ja tämän jälkeen palaammekin jälleen vuoden 2021 marraskuun otsikkoihin. Aivan kuten ennenkin. Tänään siis on äärimmäisen erinomainen päivä asunnonostajalle, koska vaikka paniikki on kadonnut, epävarmuus pysyy meillä ihmisillä muistissa sen 6-12 kuukautta.
Asuntomarkkinan loistavan menneisyyden ja erinomaisen paikan näkee hyvin myös Kauppalehden Pankin tilastojen avulla kokoamasta graafista kaikista nostetuista asuntolainoista vuoden 2021 lähtien.
Tänään on erinomainen päivä ostaa ensiasunto, uusi asunto tai vaikka aloittaa asuntosijoittaminen!
Ja juuri näin se on. Kun markkina ei käy kuumana, on aina erinomainen aika käydä ostoksilla. Koska tässä suuri paljastus: ajan kanssa markkina tulee taas kuumana käymään! Ja silloin asuntojen hinnat kääntyvät nousuun, sinun tulee olemaan taas vaikea löytää unelma-asuntoa ja todennäköisesti kilpailu samoista mielenkiintoisista kohteista käy paljon kuumempana.
Jos siis olet miettinyt asunnon ostoa, oli se ensiasunto, uutta isompaa asuntoa tai vaikka asuntosijoittamisen aloittamista, tänään on erinomaisen aika siihen moneen vuoteen. Älä säikähdä ”korkeaa” korkotasoa, se laskee aikanaan tai geopoliittisia riskejä – niitä tulee aina olemaan. Keskity sen sijaan pitempään aikaväliin.
Koska myös pankit elävät hetkessä, on nyt myös äärimmäisen hyvä aika neuvotella asuntolainalle lyhyempi euribor, joka on myös korkojen laskiessa aina halvempi. Viimeiset pari vuotta oli erittäin haastavaa saada oikeastaan mitään lainaa muulla kuin 12 kk euriborilla, mutta nyt pankeista pystyy saamaan jo 3kk euriborillakin asuntolainaa, kun korot ovat nousseet negatiivisista plussan puolelle. Tätä kannattaa ehdottomasti kysyä, sillä kun korot lähtevät laskuun, 3kk euribori lähtee vielä 12kk euriboriakin sutjakammin laskuun.
Voit miettiä esimerkinomaisesti myös finanssikriisiä ja kuinka maailman piti loppua siihen. Sekä sitä seuranneeseen Eurokriisiin, euro ja maailma ei päättynyt silloinkaan. Sitten elettiinkin nousukautta monta vuotta ja tuntui, että kaikki asunnot vietiin käsistä ja asuntosijoittamisesta tuli jokaisen lempiharrastus. Ja sitten tuli korona ja maailman piti loppua jälleen. Ei loppunut, vaan siitä päästiinkin vielä kovempaan euforiaan niin taloudessa kuin asuntomarkkinoilla.
Lopulta pääsimme siitä sitten tähän krapulaan, jossa eläminen muuttui meillä kaikilla heittäen huomattavasti kalliimmaksi ja, jossa elimme hetken pelossa siitä riittääkö sähkö ja kuinka korkealle korot nousevatkaan. Maailma ei taaskaan loppunut, vaan talous jatkaa edelleen putputtamistaan eteenpäin sykleissä, kuten aina ennenkin.
Ja kuten aina, pimeintä on aina ennen aamunkoittoa ja juuri ennen aamunkoittoa haluat ostokset tehdä, koska kun aamu koittaa, kaikki ovat hereillä ja haluavat tehdä saman asian. Ja todellakin toivon, että löydän myös omille spekseilleni sopivan asunnon ennen kuin kaikki muutkin taas asuntomarkkinaan heräävät!
————————————–
Voit tilata huippuarvostelut saaneet sijoituskirjani Viisas sijoittaja nyt erikseen tai yhdessä muiden kirjojen kanssa Adlibriksestä täältä tai Tammen omasta verkkokaupasta kirja.fi erittäin edulliseen 29 euron hintaan!
Äänikirjojen ystäville kirja löytyy esimerkiksi Bookbeatistä ja Storytelistä sekä muista suomalaisista äänikirjapalveluista.
Jos olet uusi lukija ja olet kiinnostunut säästämisestä, sijoittamisesta, rahan tekemisestä tai taloudellisesta riippumattomuudesta aloita tästä ja löydä helpoiten sinua kiinnostavimmat kirjoitukseni. Blogini kattaa jo yli 700 tekstiä, joten olen varma, että löydät etsimäsi.
Muista seurata Omavaraisuushaastetta käyttämässäsi sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tiedon uusimmista kirjoituksista!
Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Twitter
Omavaraisuushaaste Instagram
Omavaraisuushaaste Shareville
Sopiva kirjoitus tälle päivälle, kun juuri sain viestiä, että oma ostotarjous on mennyt läpi! Selkeästi ostajan markkinat tällä hetkellä, joita kannattaa ehdottomasti hyödyntää. Lainaa mekin neuvottelimme sen 6 kk euribor perinteisen vuoden sijaan. Tsemppiä sinne asunnon etsintään 🙂
Paljon onnea ja hyvä tietää, että neuvottelujen jälkeen sai kun saikin 6kk euriborin, tämä on erinomainen diili pitkällä aikavälillä.
Täällä kroonisen alitarjonnan alueella (kaukana Helsingistä mutta lähellä maakuntakeskusta) olen pohtinut, miten paha lama ja kriisi pitäisi tulla, että se näkyisi alueen ”hyvien kohteiden” tarjonnassa, jota itse lähinnä seuraan.
Tähän mennessä nähtynä, myyntiin on tullut ehkä hieman enemmän sähkölämmitteisiä vanhoja rotiskoja, ja jotkut ”hieman huonommat” kohteet (esim uudehko rivitalo hyvällä sijainnilla mutta katastrofaalisella remontti/rakennusvirhelistalla) viipyvät listoilla hieman pidempään.
Tietysti pitää muistaa, että monilla velallisilla korkotaso on vielä varsin matalalla tasolla. 12 kk euribor ylitti 1% rajapyykin vasta kesällä. Eli monilla lainanhoitokulut tulevat edelleen nousemaan lähikuukausina, ja lisäksi nousevat myös muut kustannukset. Keväälle on ennustettu suuria korotuksia yhtiövastikkeisiin, eikä syyttä.
Tämä on kieltämättä mielenkiintoinen ilmiö, koska jos niitä hyviä kohteita on ihan aidosti erittäin rajattu määrä, niin silloinenhan yleinen asuntomarkkina saattaa kehittyä eri suuntaan kuin tällainen rajattu markkina. Ja toki paljonhan tällä hetkellä vielä näkyy sitä, että ostajat ja myyjät eivät ole vielä ihan samaa mieltä, siitä kuinka paljon ovat valmiita maksamaan/myymään asunnon – ja kiinteistövälittäjät tietävät tämän.
Ja näinhän se juuri on, itselläkin korot omissa lainoissa vielä 1,5%:n tasoa ja vasta puolen vuoden päästä pamahtaa se isompikin pommi lainanhoitokuluissa, kunnes sitten korot taas lähtevät laskuun päin. Monella varmasti samankaltainen tilanne.
Olet varmaan aiheesta jo kirjoittanutkin, mutta mitä mieltä olet korkosuojista? Itse vältän kuin ruttoa, mutta kaikki tutut tuntuvat maksavan niistä ilomielin. En tätä ihan ymmärrä, kun kerran pitkällä aikavälillä liikkuva korko tulee aina paljon halvemmaksi kuin pankin kalliit korkosuojat (joita ei edes saa lainan koko ajaksi niin kuin vaikka jenkeissä!)
Kai kyse on siitä että ihmisten talous on liian tiukoilla miettimään pitkän ajan voittoja kuukausittaisen rahavirran sijaan.
Moi,
Mitä mieltä olet, nyt kun ostovoima on täysin tapettu korkojen nousulla. Onko teistä odotettavissa, löysempää rahapolitiikkaa?
Näin maallikkona, ajattelen, että jos jatketaan näin menemme syvään lamaan.
En tiedä muun Euroopan tilannetta, mutta te varmasti tiedätte.
Kiitos jo vastauksesta 🙂
Uskoisin kyllä, että korot alkavat laskea tuossa vuoden toisella puoliskolla/vuoden vaihteessa, koska korkojen nousu näkyy aina vähän viiveellä kulutuksessa ja taloudessa. Historiallisesti keskuspankit ovat kiristäneet aina vähän liikaa, ja uskon saman tapahtuvan nytkin eli vaikka en usko syvään lamaan tällä kertaa, lievä taantuma todennäköisesti on tulossa, joka sitten laskee samalla myös korkoja.
Hyvä kirjoitus, noin olen aina miettinyt minäkin. Ostin ekan asuntoni vuonna 1993 kun oli laskusuhdanne ja näin jälkeenpäin ajatellen se oli hyvä päätös. Tutut kauhistelivat silloin. Nyt haluaisin muuttaa yhteen Kanta-Hämeen pikkukaupunkiin rivitaloasuntoon. Kaupungissa syntyy vuosittain muuttotappiota ja asuntoja paljon myynnissä. Ei tosin isoja asuntoja liiemmin. Kiinteistöä en halua. Mitä mieltä olet tällaisesta ”sijoituksesta”? Kannattaako? Jätän asuntoni Helsingissä vuokralle.
Mielestäni kotia ostaessa kannattaa miettiä ennen kaikkea juuri sitä, mitä elämältä haluaa. Asunnon hintaan tuskiin on tulossa Kanta-Hämeessä korkeita nousuja, joten jos se on itselle oikea ratkaisu, kannattaa se ehdottomasti tehdä, vaikka ei euromääräisenä sijoituksena jäisi voitolle. Ja Helsingin asunto tosiaan sitten toimii hyvänä sijoituksena, jos asuntojen hinnat taas lähtevät nousuun, kun korkotaso lähtee laskuun aikanaan.