Asuntojen hintakehityksestä yksi kuva kertoo enemmän kuin tuhat sanaa.
Kyseinen kuvaaja kuvaa uusien asuntojen hintojen kehitystä vuodesta 2015 aina viime vuoden loppuun saakka. Lähteenä toimii Tilastokeskus. Kuvaajasta on huomattavissa muutama selkeä trendi. Ensinnäkin kasvukeskuksissa Vantaata lukuun ottamatta hintojen kehitys on ollut tasaisen positiivista läpi nollakorkoajan aina koronavuoteen 2020 saakka.
Vuoden 2020 ensimmäisenä neljänneksenä asuntojen hinnat ottivat hieman happea, mutta sen jälkeen pomppasivat hetkellisesti kovaa ylöspäin. Tullakseen kuitenkin takaisin samalle tasolle tai jopa sen alle vuoden 2022 lopussa ja 2023 alussa. Yllä oleva kuvaaja kuvaa vain uusia asuntoja, mutta vanhoissa asunnoissa trendi on ollut erittäin samankaltainen viimeiset 8 vuotta.
Tänään käynkin läpi hieman asuntomarkkinaa nyt, millaisia ennusteita sen varalle on laitettu ja pohdin sitä tärkeintä kysymystä – onko nyt hyvä aika ostaa asunto?
Korkojen vaikutus nostettuihin asuntolainoihin
Kuinka paljon asuntolainoja nostettiin viime vuonna, kun korot lähtivät kovaan nousuun? Kuvaavaa on vuoden 2020 loka-joulukuun tilasto, jonka mukaan asuntolainoja nostettiin 35% vähemmän kuin vuotta aiemmin samojen kuukausien aikana. Suomen Pankin tilasto nostetuista asuntolainoista yhdessä korkotason kanssa viimeisen viiden vuoden ajalta kertoo paljon.
Korrelaatio korkojen nousun ja asuntolainojen vähentymisen välillä on selkeääkin selkeämpi ja pudotus on itse asiassa ollut erittäin raju. Inflaatiokorjattuna suomalaiset nostivat näin vähän asuntolainoja viimeksi 90-luvun laman aikana ja inflaatiokorjaamattomanakin tällaisia lukuja on nähty viimeksi vuonna 2004. Mielenkiintoisia tulevat olemaan kuitenkin ennen kaikkea tulevat kuukaudet. Epävarmuus (eli nopea korkojen nousu), laski asuntolainojen nostoa huomattavasti, mutta kuten näkyy, pientä nousua oli jo nähtävissä vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Johtuuko tämä siitä, että ihmiset ovat tottuneet jo uuteen korkoympäristöön vai onko kyseessä hetken pomppu?
Uskon asuntolainamarkkinan hieman tervehtyvän tulevina kuukausina, kun isoimmat shokit ovat poissa, mutta huippuvuosien tahtia ei tänä tai ensi vuonnakaan nähdä, vaikka korot lähtisivätkin laskuun. Syynä yksinkertaisesti on se, että viime vuoden tapahtumat ovat suurimmalla osalla ihmisistä vielä tuoreena mielessä. Jos on vienyt taloutensa äärirajoille nykykorkoympäristössä, ei mitä todennäköisemmin sitä virhettä halua uudestaan toistaa.
Korkojen vaikutus asuntojen hintoihin
Voisi kuvitella, että hintojen lasku on ohi, koska lasku on ollut viimeiseen puoleen vuoteen selkeä, mutta itse asiassa näyttää siltä, että emme ole saavuttaneet asuntojen hinnoissa vielä pohjia. Syynä tähän on se, että asuntomarkkinalla on usein tapana reagoida ostajien maksuvalmiuteen hitaasti. Ihmiset, jotka ovat myymässä asuntoja usein arvottavat asuntonsa tällaisina aikoina huomattavasti korkeammalle kuin mitä ihmiset ovat valmiita maksamaan, joka aiheuttaa epäsuhtaa ja asuntomarkkinan hiljentymistä, kun kysyntä ja tarjonta ei vastaa toisiaan.
Tästähän viestii myös se, kuinka vähän asuntolainoja on viime aikoina nostettu. Kun ostin omat asuntoni vuosina 2018, 2019 sekä 2021, pankkeihin joutui yleensä jonottamaan viikon kaksi, vain että sai ajan asuntolainaneuvotteluihin. Nykyään lähes jokaisesta pankista mihin kokeilin soitella ennen tämän tekstin kirjoittamista sai ajan vain parin päivän varoitusajalla! Tilastot ja hiljaiset signaalit siis viestivät samaa – asuntomarkkina on tällä hetkellä poikkeuksellisen hiljainen.
Tästä syystä asiantuntija-arvioiden mukaan asuntojen hintojen odotetaan laskevan 6–8 % pääkaupunkiseudulla ja pääkaupunkiseudun ulkopuolella keskimäärin 3–5 %. Kylmää kyytiä näin kaksi asuntoa Helsingissä omistavalle.
Epäsuhta ja hintojen todennäköinen lasku tänä vuonna johtuukin siitä, että suurin osa ei halua tai heillä ei ole varaa joutua ns. kahden asunnon loukkuun, vaan kun asunto halutaan myydä, pitää se myydä niin sanotusti hintaan mihin hyvänsä. Ei tietenkään käytännössä, mutta ajan kuluessa tämä johtaa siihen, että myyjät alkavat aktivoitumaan markkinoilla ja ottavat vastaan myös alempia hintoja, kuin mitä ovat saattaneet asunnosta 2-3 vuotta sitten maksaa. Tämä on henkisesti iso panostus, mutta alkaa tapahtumaan jo tämän vuoden puolella.
Toisaalta ennusteet muuttuvat usein myös itseään toteuttaviksi ennusteiksi taloudessa. Kun ihmiset odottavat asuntojen hintojen laskevan, pyytävät he vähemmän ja samalla ihmiset uskaltavat laittaa ostotarjouksen matalammalle. Samalla ihmisten halukkuus ostaa asuntoja laskee, koska lisälaskua povataan (ja kuka haluaisi ostaa tänään mitään, jonka saa huomenna jo halvemmalla). Tämä kierre ei pysähdy ennen kuin luottamus talouteen taas kasvaa ja tulee takaisin.
Mielenkiintoista tulee olemaan myös jatkossa, miten hintakehitys kehittyy eri alueilla. Uskon jatkossakin niin PK-seudun kuin muiden kasvukeskusten vetovoimaan, vaikka etätyö onkin normalisoitunut terveeksi osaksi yhteiskuntaa ja työelämää. Itsekin asun Helsingissä pitkälti kolmesta syystä:
1) Työ on lähellä (vaikka etätyöoptio on olemassa)
2) Kaverit ja harrastukset ovat lähellä
3) Perhe on lähellä
Vaikka saisin isomman ja hienomman kodin kauempaa, ei se olisi sen arvoista, koska nämä kolme tärkeintä asiaa ovat nyt lähellä. Ja niin kauan kun muuttoliike pysyy samankaltaisena (koronapomppua lukuunottamatta), on todennäköistä, että nämä kolme asiaa yleistyvät kaikilla meillä juuri kasvukeskuksissa, koska niin perhe, harrastukset kuin kaverit ja työtkin valuvat koko ajan keskuksia kohti. Olen yllättynyt, jos näen edes omana elinaikanani samanlaista tilastollista vastavirtaa kaupungistumiseen kuin koronahetkenä nähtiin. Ja tämä trendi tulee myös määrittämään asuntojen hinnan kehityksen jatkossa.
Olemmekin todennäköisesti nyt korkohuipussa, mutta asuntojen hintojen lasku jatkunee vielä tämän vuoden ajan. Entä sitten ensi vuosi? Jos asuntojen hinnat laskevat nyt koko vuoden – onko nyt hyvä aikaa ostaa minkäänlaista asuntoa?
Onko nyt hyvä aika ostaa ensiasuntoa, asuntoa tai sijoitusasuntoa?
Voin sanoa sen suoraan – etsin tällä hetkellä paljon aktiivisemmin uutta asuntoa kuin uusia osakesijoituksia. Syy tähän on yksinkertainen – asuntomarkkinassa on tällä hetkellä menossa paljon flegmaattisempi suvantovaihe kuin osakemarkkinoilla. Asuntomarkkinat reagoivat tosimaailman kriiseihin hinnoittelussaan huomattavasti hitaammin, koska asunnot ovat epälikvidimpiä kuin osakkeet, joten osakkeet ovat jo laskeneet – sekä alkaneet jo hinnoittelemaan uutta nousua – asuntomarkkinoilla näin ei vielä ole.
Luonnollisesti haen elämäntilanteenikin takia asuntoa Helsingistä, mutta toinen syy on toki se, että täällä on odotettavissa myös parhaimmat pitkän aikavälin asuntokaupat, sillä jos asuntojen hinnat laskisivat vaikka maksimiennusteen verran – 8%, voisi pelkkä kodinkin tuotto-odotus nousta pitkällä aikavälillä yllättävän hyväksi. Toki koti on mielestäni on sijoitus, jossa kannattaa tuottoa enemmän katsoa suunnilleen kaikkea muuta, mutta arvonnousu pitkällä aikavälillä ei olisi huono sivuoire.
Jos nyt on hyvä aika hankkia ensiasunto, sijoitusasunto tai uusi koti, niin entä sitten laina? Kannattaako hankkia pitkä kiinteä korko, korkokatto tai korkoputki? Monella nämä ovat olleet äkkinäisen koronnousun myötä mielessä, mutta koen, että nyt on suunnilleen paras aika hankkia asuntolaina koko 2020-luvun aikana, mutta toisaalta erittäin huono aika pohtia mitään edellä mainituista korkosuojauksista. Syy? Koska olemme niin lähellä todennäköistä korkohuippua, näillä suojaustuotteilla lukitsee itsensä vain pidemmäksi aikaa ylikalliiseen ylikorkeaan korkoon, joka todennäköisesti jää vuoden-kahden sivuilmiöksi koron laskiessa lähitulevaisuudessa taas alaspäin lähemmäs nollatasoa.
Korkosuojaus onkin omanlaisensa vakuutus: sitä ei kannata ottaa, koska vahinko tapahtui – se kannattaa ottaa hyvänä aikana, kun vahinkoa ei ole vielä tapahtunut.
Ostajan kannattaakin tässä tilanteessa harjoittaa itsekuria, koska asuntojen myyntiajat ovat myös pidentyneet ja kärsivällisyydellä pystyy todennäköisesti saamaan yllättävän hyviä kauppoja, vaikka kysyntä saattaakin alkaa elpyä asuntomarkkinoilla yllättävänkin nopeasti, kun käänne lopulta tapahtuu.
Voittajat ja häviäjät korkeammalla korkotasolla
Koroista ja asuntojen hinnasta puhuttaessa on hyvä muistaa myös korkojen pitempi historia.
Ylläoleva kuvaaja kuvaa Suomen korkotasoa aina vuodesta 1998 lähtien. Korkotaso ei olekaan tällä hetkellä historiallisesti äärimmäisen korkea, mutta ei toki äärimmäisen matalakaan. Huomannet kuitenkin, mihin historiallisesti nykyisenkaltaiset koronnousut ovat johtaneet. Koska olemme ohittaneet jo inflaatiohuipun, olemme myös aivan pian saavuttamassa korkohuippuja.
Lyhyellä aikavälillä näin kovassa korkojen nousussa ovat olleet pankit (jotka ovat pysyneet pystyssä). Pankit saavat usein suuren edun siitä, kun ne pystyvät lainaamaan rahaa huomattavasti isommalla korolla kuin ne antavat tallettajille takaisin. Tästä syystä esim. Nordean korkokate (eli lainatulle rahalle saatu tuotto miinus talletuksille annettu korko) nousi jopa 31%. Nordea ei ollut yksin, vaan tästä nautti moni pankki, ja moni pankki tekikin juuri viime vuoden hurjan korkonousun seurauksena ennätystuloksia ja kannattavuutta.
Häviäjänä lyhyellä aikavälillä oli lyhyesti sanottuna sinä ja minä. Inflaatio söi jokaisen meistä kulutusvoimaa samalla kun palkkakehitys ei pysynyt mukana ja tähän päälle tulee vielä nousseet lainakustannukset, niille, joilla lainoja on. Moni tuntikin viime vuonna ensimmäistä kertaa nahoissaan sen, miksi inflaation pitäminen noin 2%:n tasolla on monen keskuspankin tavoite – isossa inflaatiossa ja korkobuumissa voittajia on harvinaisen vähän. Samalla pankit onnistuivat myymään huomattavan määrän korkosuojauksia nousevassa korkoympäristössä, jotka tulevat pankeille tuottamaan rahaa hyvissä määrin myös korkojen laskettua.
Uskallan kuitenkin väittää, että nykyinen tilanne kääntyy kohta päälaelleen, ja etenkin sellaisten ihmisten eduksi, jotka ovat pystyneet säästää sukan varteen jo parempina aikoina. Samalla kun inflaatio lähtee laskuun, korot lähtevät laskuun ja myös paine elinkustannuksiin vähenee. Tämä saattaa aiheuttaa hetkellisen taantuman talouteen, mutta siitä eteenpäin vuorossa on jotain samankaltaista kuin viimeisen 10 vuoden aikana – hallittua inflaatiota, maltillista asuntojen hintojen nousua sekä matalia korkoja.
Tänään saattaakin olla yksi parhaista päivistä vuosikymmeneen tehdä asuntosijoituksia, ostaa unelmakoti tai aloittaa vaikka osakesijoittaminen. Mikään näistä ei ole ollut niin edullista koko tänä vuosikymmenenä kuin nyt, joka on historiallisesti viitannut siihen, että kyseessä on pitkäjänteisten päätöstentekijöiden kulta-aika.
————————————–
Sijoituskirjani Viisas sijoittaja-tunne itsesi ja osakemarkkinat on vihdoin julkaistu! Voit tilata sen nyt erikseen tai yhdessä muiden kirjojen kanssa Adlibriksestä täältä* 23 euron hintaan tai Tammen omasta verkkokaupasta kirja.fi alekoodilla VIISASSIJOITTAJA30 vain 21 euron hintaan. Äänikirjojen ystäville kirja löytyy esimerkiksi Bookbeatistä* ja Storytelistä* sekä muista suomalaisista äänikirjapalveluista.
Jos olet uusi lukija ja olet kiinnostunut säästämisestä, sijoittamisesta, rahan tekemisestä tai taloudellisesta riippumattomuudesta aloita tästä ja löydä helpoiten sinua kiinnostavimmat kirjoitukseni. Blogini kattaa jo yli 700 tekstiä, joten olen varma, että löydät etsimäsi.
Muista seurata Omavaraisuushaastetta käyttämässäsi sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tiedon uusimmista kirjoituksista!
Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Twitter
Omavaraisuushaaste Instagram
Omavaraisuushaaste Shareville
*Affiliate-linkki