Asuntolainan kilpailutus on harvemmin ollut yhtä haastavaa kuin vuonna 2022. Korkojen noustua koko alkuvuosi 2022 ja nyt korkojen tasaantuessa, moni pohtii mitä tehdä vanhoille asuntolainoilleen sekä uusille asuntolainoilleen. Kannattaako nyt hankkia uutta asuntolainaa? Kannattaako nyt kilpailuttaa nykyisiä asuntolainoja? Kannattaako korkosuojaus sekä monet muut lisäturvat, joita pankit myyvät? Entä mikä on korkojen pitemmän aikavälin näkymä ja miten korkojen epävarman tulevaisuuden kannattaa antaa vaikuttaa omaan asuntolainapäätökseen?
Pyrin vastaamaan näihin ja moniin muihin viime aikoina koko ajan useammin kysyttyihin kysymyksiin asuntolainoista tässä kirjoituksessa. Epävarmat korkomarkkinat ja nousevat korot eivät ole pelkästään huono asia, vaan korkojen ja niiden ennusteiden muutokset saattavat näkyä asunnon ostajalle monella positiivisellakin tavalla. Tämän lisäksi päivitän kahden vuoden takaisen marginaalivertailuni, jossa tutkin Internetin keskustelupalstoilta muutaman sadan suomalaisen saamat marginaali- ja korkotarjoukset.
Asuntolainan kilpailutus ja korot – nyt ja tulevaisuudessa
Lähdetään aivan perusasioista. Asuntolainan korkona toimii euriborkorko, joita on eri pituisia 1kk:n ja 12kk:n välillä. Jos pankki antaa sinun valita, kannattaa aina ottaa mahdollisimman lyhyt euriborkorko ja tähän päälle pankin antama marginaali. Nämä korot ovat olleet historiallisesti alhaisimpia kuin pitemmät korot ja esim. kirjoitushetkellä 1kk euriborkorko on -0,56%, kun 12kk euribor on lähes 1% plussan puolella! Ero on siis valtava lyhyissä ja pitkissä euriborkoroissa.
Koska pitemmät euriborkorot ovat nousseet vuoden 2022 alusta asti, asuntojen hintojen nousupaineet ovat alkaneet laskea myös kasvukeskuksissa, kuten pääkaupunkiseudulla. Jakauma ei kuitenkaan ole millään tavalla tasaista, sillä isojen asuntojen hinnat jatkavat edelleen lievää nousua, samalla kuin etenkin usein sijoitustarkoitukseen menevät pienemmät asunnot joko halpenevat tai pysyvät paikallaan hinnan osalta kasvukeskuksissa. Etätyö on tullut jäädäkseen, mikä vähentää monelle tarvetta asua lähellä työpaikkaa ja ahtaasti. Sen mitä olen nähnyt itse työelämässä, en usko tämän trendin kääntyvän kauhean nopeasti.
Samalla kun hintojen nousu on hidastunut ja korot ovat nousseet, asuntomarkkinassa myös asuntojen myynti on hidastunut. Tämä on yleensä ostajalle hyvä asia ja myyjälle ei välttämättä niin hyvä asia. Hidastuminen tarkoittaakin sitä, että pyyntihinnat eivät välttämättä ole laskeneet, mutta asuntojen hinnoissa on todennäköisesti huomattavasti enemmän ilmaa ja tinkimävaraa. Ei kannata siis pelätä heittää huomattavasti halvempaa tarjousta kuin mikä pyyntihinta on, saatat yllättyä kohteesta riippuen.
Virallisesti emme kuitenkaan ole vielä taantumassa tai lamassa, vaikka se ensi vuodelle koko ajan todennäköisemmältä näyttääkin. Tällä hetkellä elämmekin siis vain epävarmuuden aikaa. Jos talous menee oikeasti negatiivisen puolelle ensi vuonna, tämä näkyy todennäköisesti kaikissa asuntojen hinnoissa sen jälkeen ja vielä hitaammat asuntomarkkinat saattavatkin olla tarjolla jo ensi vuonna.
Korkojen tulevaisuus on mielestäni lähes kaikissa skenaarioissa alaspäin, kuten kirjoitin muutama kuukausi takaperin. Asunnon ostajan kannattaakin tällä hetkellä pohtia samoja asioita kuin aina – onko asunto hyvä pitkän jänteen ostos – omaan tai sijoituskäyttöön. Talous ja korot menevät sykleissä aina ylös- ja alaspäin, mutta hyvä asunto-ostos on aina hyvä ostos – huonoina tai hyvinä aikoina.
Asuntolainan kilpailutus – usein kysytyt kysymykset
Korot ovat yksi isoin asia, mikä suurimmalla osalla tulee mieleen asuntolainoista, mutta tämän lisäksi mukaan kuuluu paljon pieniä asioita, jotka täytyy ottaa huomioon asuntolainaa kilpailuttaessa tai hakiessa. Tässä pyrinkin vastaamaan nopealla kysymykset & vastaukset -formaatilla näihin asuntolainaan liittyviin kysymyksiin.
Miten haen asuntolainaa?
Asuntolainan hakeminen on helpointa joko Etua.fi-palvelun avulla suoraan netistä* tai sitten kilpailuttamalla itse jokaista pankkia erikseen. Oli kyse asuntolainan kilpailutuksesta S-Pankissa, Nordeassa, Danske Bankissa, Aktiassa tai vaikka OP:lla, pystyt täyttämään asuntolainahakemuksen jokaisen näiden pankkien verkkosivuilla. Tässä vielä linkit jokaisen suomalaisen pankin asuntolainahakemussivulle.
S-Pankki
Nordea
Danske Bank
OP
Aktia
POP Pankki
Hypo
Millä tuloilla 200 000 lainaa?
Saamasi lainamäärä on aina riippuvainen omista tuloistasi. 200 000 euron lainaan tarvitset nyrkkisääntönä hieman yli 3 000 euron tulot verojen jälkeen. Usein pankit kuitenkin joustavat suuntaan tai toiseen lainan annossa riippuen erilaisista asioista, kuten takaajista (esim. ASP-lainassa on hieman eri ehdot kuin perinteisessä lainassa).
Tulot ovat kuitenkin vain yksi merkittävä tekijä asuntolainan saamisessa ja pankki katsoo kokonaisuutta aina lainaa antaessa. Pankki katsoo kokonaisuutta, kuten tulojesi vakautta (työsopimustasi), muita varojasi, kuukausikulutustasi, muita mahdollisia vakuuksia (esim. vanhempia) ja niin edespäin.
Jokaisen meidän talous on yksilöllinen ja vaikka pystytäänkin arvioimaan suunnilleen, että hieman yli 3 000 euron nettotuloilla saa 200 000 euron lainan ja n. 4 000 euron nettotuloilla saa n. 250 000 euron lainan, numerot voivat muuttua merkittävästikin kokonaistalouden astuessa kuvaan. Tärkeintä onkin tietää tämä, jotta voit omaa talouskäytöstäsi muuttaa ja tarvittaessa pankkia haastaa, mikäli he jostain yhdestä syystä eioo:ta sinulle myyvät.
Pystyt muuttamaan saamaasi lainamäärää myös erityisen paljon keskittymällä oman taloutesi kuluihin. Kuluja vähentämällä, pystyt nostamaan saamaasi lainamäärääsi merkittävästi. Pankki on erityisesti kiinnostunut tavallisesta kulutuksestasi kuin myös siitä, että onko sinulla auto (joka on aina suuri menoerä ja samalla saattaa aiheuttaa yllättäviä menoeriä). Ennen asuntolainan hakemista, kannattaa siis laittaa oma talous ja kulutus tikkiin sekä poistamaan sieltä turhat menot.
Missä vaiheessa asuntolainan kilpailutus?
Asuntolainaa kannattaa keskimäärin kilpailuttaa kahdessa eri tilanteessa:
1) Silloin, kun olet ostamassa uutta asuntoa.
2) Kun korkotaso on muuttunut merkittävästi tai huomaat, että nykyinen asuntolainasi ei ole hyvällä tasolla nykyään tarjottavaan asuntolainan tasoon.
On sinänsä itsestäänselvää, ettei koskaan kannata ottaa ensimmäistä asuntolainatarjousta vastaan, jonka pankiltaa saa uutta asuntoa ostaessa, ellei ole äärimmäisessä kiireessä. En kuitenkaan osaa suositella asunnon ostamista kiireessä, koska päätös on elämässä ja taloudellisesti niin iso, että haluat todennäköisesti olla varma ostoksestasi.
Tällöin yhden tai kahden asunnon ohi meneminen ei ole maailmanloppu, jos olet varma, että saat parhaan mahdollisimman lainatarjouksen sekä sinulla on aikaa tutkailla ostamaasi asuntoa oikeasti ajan kanssa.
Asuntolainojen laatu myös vaihtelee ajassa ja esim. 2005 vuonna saatu laina voi olla joko äärimmäisen hyvä nykyhetkeen verrattuna tai äärimmmäisen huono. Vuonna 2005 elettiin vielä nousukautta ja nousevien korkojen aikaa ja samalla koko Suomen talouden tulevaisuus näytti erinomaiselta. Maailman ja Suomen näkymät ovat muuttuneet merkittävästi viimeisen melkein 20 vuoden aikana ja tämä näkyy myös asuntolainoissa.
Missä pankissa pienin marginaali?
Vertailin muutaman sadan asuntolainatarjouksen marginaaleja, mutta tästä huolimatta tähän ei ole yksiselitteistä vastausta. Pankit ovat usein erittäin alueellisesti erikoistuneita toimijoita, jolloin sinä ja naapurisi saattavat saada hyvin erilaisen asuntolainamarginaalitarjouksen samasta pankista – jos vain olette ostamassa eri alueilta asuntoa.
Sen voi nyrkkisääntönä kuitenkin todeta, että on harvinaista, että Suomen suurin pankki OP antaisi parhaan marginaalin, koska OP-bonukset asuntolainasta ovat usein heidän suurin myyntivalttinsa. Jos OP antaa kaikista pankeista matalimman marginaalin ja saat siihen bonukset vielä päälle, sait todennäköisesti erinomaisen diilin.
Mitä pankin lisäturvatuotteita asuntolainaan kannattaa ottaa?
Nykyisessä epävarmassa korkomarkkinassa pankit ovat innovoineet koko ajan ns. lisäturvatuotteita. Tällaisia ovat asuntolainaan sidotut henkivakuutukset, korkokatot, kiinteät korot, sairastumisen riskivakuutukset jne. Keskimäärin korkokattoa ja kiinteitä korkoja parempia vaihtoehtoja ovat suurimmalla osalla suomalaisista vain rahan laittaminen säästöön. Tämä kuitenkin riippuu ennen kaikkea oman talouden riskinsietokyvystä.
Korkokatot ja kiinteät korot tulevat harvemmin edullisemmiksi kuin rahan säästäminen, mutta äärimmäisessä korkoskenaariossa ne voivat astua arvoon arvaamattomaan. Tällaisen skenaarion mahdollisuus on kuitenkin ainakin tällä hetkellä vielä erittäin matala.
Mitä lisävakuutuksiin tulee, usein kannattaa käyttää vakuutuksiin ihan ns. perus vakuutusyhtiöiden vakuutuksia. Lisätuotteet ovat usein hieman halvempia, mutta kattavuudeltaan heikompia kuin puhtaat vakuutusyhtiöiden henki- ja sairaskuluvakuutukset. Perheellisenä henkivakuutus ja sairaskuluvakuutus ovat mielestäni järkeviä hankintoja, mutta toki yksinasuva henkivakuutusta ei tarvitse, ja sairaskuluvakuutuksen tarvetta kannattaa pohtia etenkin sen kannalta, mitä haluaa tulevaisuudessa. Sairaskuluvakuutus on kuitenkin sitä parempi, mitä nuorempana (ja terveempänä) sen otat.
Mikä on hyvä asuntolainan korko?
Hyvä asuntolainan korko riippuu täysin nykyisestä korkotasosta. Tällä hetkellä paras asuntolainan korko onkin sama, mistä totesin aiemmin – eli mahdollisimman lyhyt euribor. Kun kyse on koroista, ne muuttuvatkin ajassa. Se, mihin asuntolainan hankkija voi kuitenkin vaikuttaa erityisen paljon kilpailuttamalla, on asuntolainan marginaali.
Korot ovat lähteneet nousuun euroalueella ja globaalistikin, ja olen kirjoittanut euribor korkojen tulevaisuudesta pidemmän tekstin täällä, jossa arvioin mahdollisia tasoja, mihin korot voivat nousta (tai laskea) lähitulevaisuudessa. Korkojen suunta ei todennäköisesti ole yksinkertainen, joten sitä ei kannata yksiselitteisesti pelätä.
Seuraavassa näetkin, mikä on hyvä asuntolainan marginaali ja miten se on muuttunut ennen korona-aikaa.
Asuntolainojen marginaalivertailu 2022 – omistusasunnot
Asuntolainan marginaali on siis se osa asuntolainan korkoa, joka sinun pitää maksaa, vaikka korko olisi muuten nolla. Eli jos lainasi marginaali on 0,5% ja 12 euribor on 1%, kokonaiskorko asuntolainassa on 1,5% (Plus mahdolliset lainanmaksusta koituvat pienemmät pankkikulut). Nämä kaikki yhteenlaskettuna saadaan asuntolainan todellinen korko.
Keräsinkin tätä kirjoitusta varten dataa internetin keskustelupalstoilta 6 viimeisen kuukauden ajalta muutaman sadan suomalaisen asuntolainan verran siitä, mikä on tällä hetkellä suomalaisten keskimääräinen asuntolainamarginaali. Vertailussa on mukana vain kodin ostot, eli vertailussa ei ole mukana asuntosijoittajien pankilta saamia marginaaleja.
Sijoitusasuntolainoissa nyrkkisääntönä toimii se, että niistä joutuu usein muutaman desimaaliyksikön enemmän marginaalia kuin oman kodin lainasta.
Tulokset näyttävät seuraavalta 21.7.2022.
Marginaalin taso on erinomainen (0,1-0,4 %)
Mikäli asuntolainasi marginaali on 0,1 %-0,4 %, on marginaali erinomaisella tasolla. Prosenttien valossa tälle tasolle pääsi vain n. 22 % asuntolainan hakijoista ympäri Suomen. Tasolla 12kk euriborkin on hyvä ja jos euribor lainassa on vielä lyhyempi (esim. 6kk tai 3kk), on lainasi erittäin hyvällä tasolla. Tällöin vanhan lainan kilpailuttamista ei tarvitse edes pohtia.
Tyydyttävä taso (0,41-0,7%)
Mikäli marginaalisi on 0,41 %-0,7 %, on asuntolainasi tyydyttävällä tasolla. Tähän tasoon pääsee jo n. 50% suomalaisista! Mikäli asuntolainasi on tällä tasolla, kannattaa tutkia asuntolainan muita ehtoja, euriborin pituutta sekä nykyistä korkotilannetta. Tällä hetkellä en lähtisi kilpailuttamaan lainaa ellei se olisi selkeästi yli 0,5%, koska 0,5% tuntuu olevan erittäin lähellä yleisintä marginaalitasoa nyky-Suomessa.
Heikko marginaalitaso (0,71% tai yli)
Mikäli marginaalisi asuntolainassa on yli 0,7 %, on asuntolainasi sillä tasolla, että se kannattaa kilpailuttaa korkotasosta riippumatta. Korot muuttuvat ajassa, mutta yli 0,7 %:n marginaali on liian korkea ja pystyt kilpailuttamalla lainan pienemmälle marginaalille säästämään parhaimmillaan kymmeniä tuhansia euroja vuosien saatossa.
Kannattaa siis aloittaa kilpailutusprosessi mahdollisimman nopeasti, mikäli korkosi marginaalitaso liikkuu heikon tason lähellä tai yläpuolella, koska on todennäköistä, ettei sinun oikeasti tarvitse maksaa lainastasi noin korkeaa marginaalia.
On hyvä muistaa, että pankin vaihtamisesta toiseen, kertyy myös maksuja, joten tällä hetkellä asuntolainan kilpailuttaminen kannattaa vain tilanteessa, jossa nykyinen asuntolaina on oikeasti heikolla marginaalitasolla.
Asuntolainan kilpailutus ei aina kannata
Nollakorkoaikaan asuntolainan kilpailuttaminen oli yksinkertaisesti paras asia, mitä yksilö pystyi tekemään. Korkojen ja talouden lisääntyneen epävarmuuden vuoksi asia ei kuitenkaan ole niin suoraviivainen enää. Nykyiset asuntolainat pysyvät matalakorkoisina ainakin vuoden 2022 loppuun saakka, jolloin suurimmassa osassa suomalaisten asuntolainoissa korkotaso päivittyy vastaamaan nykyistä 1kk-12kk euriboria, jonka taso vuoden lopussa on vielä suurehko mysteeri.
Tällä hetkellä pankit kilpailevatkin asuntolaina-asiakkaista aivan yhtä kovaa kuin ennenkin, mutta lisääntynyt epävarmuus mahdollistaa samalla pankeille parempia argumentteja lisäturvien myymiseen asuntolainan kanssa. Toivon, että tämä teksti auttaa sinua selvittämään oman lisäturvatarpeen asuntolainan kanssa omalle taloudelle.
Jos olet tässä kohtaa asuntolainaa kilpailuttamassa, pystyy sen helposti tehdä tässä palvelussa*. Palvelussa pystyt kilpailuttamaan lainan helposti koneelta ilman soittelua pankkiin ja monta vuotta kyseistä palvelua suositelleena monet sadat lukijat, ovat onnistuneet tyytyväisinä lainansa tätä kautta kilpailuttamaan ja pääsemään marginaalissa juuri tuohon alimmalle tasolle.
Jos olet kilpailuttanut asuntolainaasi tänä vuonna tai ostanut uuden kodin, olisi erittäin mielenkiintoista kuulla näistä asuntolainan kilpailutus kokemuksista myös kommenteissa, jotta voin päivittää tilastoja entisestään ja jotta muut lukijat saavat entistä paremmin erityisesti ymmärrystä siitä, millaisista kohteista pankit tällä hetkellä kilpailevat keskenään. Mikäli sinulla on myös asuntolainaan liittyen jotain kysymyksiä, joihin en tässä tekstissä vastannut, laita kommenttia, niin vastaan kommenttiin ja lisään vastauksen myös tekstiin!
Oletko uusi lukija ja oletko kiinnostunut säästämisestä, sijoittamisesta, rahan tekemisestä tai taloudellisesta riippumattomuudesta?Aloita tästä ja löydä helpoiten sinua kiinnostavimmat kirjoitukseni. Blogini kattaa yli 500 tekstiä, joten olen varma, että löydät uutta mielenkiintoista luettavaa.
P.S. Muista seurata Omavaraisuushaastetta myös sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tiedon uusimmista kirjoituksista!
Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Instagram
Omavaraisuushaaste Shareville
*Affiliate-linkki
Loistava teksti jälleen! Hankimme puolison kanssa lainalupauksen 10/2021 (asuntoa etsittiin Turusta). Lupaus oli 350t ja 0,56% marginaalilla. 4/2022 löytyi asunto 170t, mutta pankki piti marginaalin samana, vaikka laina oli reilusti pienempi ja yhteiset tulot olivat kasvaneet tässä välissä n.35%. Perusteluina oli muuttunut maailmantilanne ja epävarmuus markkinoilla.
Mielenkiintoista, että pankki piti samana. Olisi jotenkin olettanut, että liikettä olisi tapahtunut suuntaan jos toiseen, kun asunto kuitenkin noin huomattavasti halvempi (jolloin riski pankille jopa muuttuneessa maailmantilanteessa huomattavasti pienempi). Kiitos kokemuksen jakamisesta!
Itselläni on kaksi asuntolainaa, tai toinen sijoitusasuntona nykyisin, ja lainat eri pankeissa. Olen parhaillaan kilpailuttamassa lainoja, niin osui teksti hyvään saumaan. Päämotiivi ”kilpailuttamiselle” oli, että saisin lainat samaan pankkiin ja ehkä hieman nipistettyä marginaaleja.
Lähestyin molempia nykyisiä pankkejani ja yhtä uutta. Oma kokemukseni on, että enpä taidakaan tehdä mitään muutoksia lainoihin. Marginaalit nousisivat, ei paljon mutta desimaalin kaksi. Oman asuntoni laina on DB:stä kaksi vuotta sitten otettu 0,5% marginaalilla ja nyt siihen tarjottiin kahdesta muusta pankista 0,65% marginaalia. Ja tehtiin kyllä heti selväksi, että nykyään on vain 12kk euribor mahdollinen.
Nykyisen sijoitusasuntoni laina otettu 10v sitten ja siinä marginaali 0,75% mutta sidottu 1kk euriboriin jossa myös kokonaiskorossa huomioidaan, kun euribor miinuksella. Siihen luvattiin sama marginaali, mutta viitekorko vaihtuu 12kk euriboriin eikä miinusmerkkistä euriboria huomioida.
Kokonaiskokemus, että en saa tällä hetkellä parempia lainaehtoja vaan päinvastoin lainaehdot huononisivat plus kaikki muut kulut. Niin ja lainannostokulutkin olivat 500e/laina. Muistelisin, että ”perinteisesti” olleet 300e ja siinä toki vielä neuvotteluvaraa.
Ehkä eniten yllätti pankkien tympeys/tiukkuus. Viime syksynä kävin tätä samaa neuvottelukierrosta, mutta siihen osui hankala elämäntilanne enkä tarttunut silloisiin tarjouksiin. Mutta silloin oli ihan eri ääni kellossa pankeilla ja koin, että minusta ihan kilpailtiin asiakkaana ja sain lainalupaukset myös kahteen uuteen sijoitusasuntoon ja kaikessa tultiin vastaan ja soiteltiin perään. Nyt jäi fiilis, ettei mua todellakaan haluta asiakkaaksi tai pitää asiakkaana.
Kiitos mielenkiintoisesta kokemuksista! Finanssialan yritykset ovat keskimäärin riskinkarttajia (mikä sinänsä Suomen pankkialan kestävyyden kannalta on vain erinomainen asia kuten finanssikriisissä nähtiin). Mutta tuntuu, että etenkin nyt kun maailmassa on enemmän epävarmuuksia kuin koskaan sitten 2008 vuoden finanssikriisin, pankit eivät juuri asiakkaista kilpaile, koska kukaan ei tiedä mitä tapahtuu ensi kuussa tai sitä seuraavassa kuussa koroille, inflaatiolle tai maailman tasapainolle ylipäätänsä.
Vuoden 2020 loppu ja koko viime vuosi oli kuitenkin koronasta huolimatta niin poikkeuksellista nousuboomia, että silloin käytännössä rikottiin ennätyksiä kaikessa, kun ilmaista rahaa oli liikkeellä enemmän kuin koskaan kiitos koronaelvytyksen. Nyt elvytyksen ja sodan jälkimainingeissa saamme potea krapulaa tästä ja kuluttajahan siinä loppupeleissä aina kärsii. Ongelma pankeilla tässä on varmaan juuri se, että ohjeistukset ovat tiukentuneet, koska pankitkaan eivät tiedä, mitä tulevaisuus tuo tullessaan!
Kilpailutin pankkeja asuntolainaa varten. Asunnon hinta 250 000, omaa rahaa käytettävissä 75 000. Yhteinen nettotulo vähintään 5500 kuussa, yleensä enemmän. Ei mitään muita lainoja. Pankki 1: ei laina tarjousta, ehdoton 35% omarahaoitusosuus. Pankki2: marginaali 0.75% 12kk euribor, ei muuta mahdollisuutta. Pankki 3: 0,70% marginaali, 12 kk euribor, otettava kalliit vakuutukset pankin kautta, jotta laina myönnettäisiin.
Molempien töidet ovat vakituiset ja on oltu samoilla työnantajilla jo useita vuosia.
Toinen mikä oli ongelma, oli pankkien viiveet. Lainahakemukseen vastattiin 1-2 viikon sisällä ja neuvotteluajan sai 3-4 viikon sisään. Joten asuntokauppa kaatui jo näihin viiveisiin, mutta kävin neuvottelut, jotta tietää tason.
Tuntuu kyllä, että kaikesta huolimatta pankeilla on aina eritätin pitkät jonot noihin neuvotteluihin. Syy on aina eri, mutta ajat liikkuvat lähes kaikilla pankeilla noissa monissa viikoissa. Ärsyttävää sinänsä, koska sitten käy juuri noin, että saattaa mennä haluttu asunto ohi suun. Ja marginaalit vaikuttavat kaikissa suht korkeilla noilla spekseillä, oletan, että kyseessä ei siis varmaan ole PK-seutu, Tampere tai Turku? Näyttää siltä, että pankit pienemmissä kaupungeissa tarjoavat myös huonompia marginaaleja.
Minkä takia muuten kaikki käyttää euriboria tai vastaavia järjestelmiä? Eikö olisi vapaiden markkinoiden mukaisempaa jos jokainen luotonantaja keksisi omia korkoja?
En osaa ihan varmasti vastata tähän, mutta olettaisin, että kuluttajan on helpompi vertailla pankkeja keskenään, jonka takia näitä käytetään. Joskushan käytettiin myös pankkien Prime-korkoja, mutta nämä ovat lähes poikkeuksetta euribor-korkoja korkeampia, joten huonompia kuluttajalle. Pankit eivät sinällään siis voittaisi siinä, jos käyttäisivät Prime-korkoja nykyään asuntolainaan. Kun itse hankin opintolainan vuonna 2013, minulle tarjottiin Prime-korkoa vielä opintolainaan ja ihmettelin, että miksi sitä edes tarjottiin, kun korko oli vähintään 2-kertaa korkeampi kuin euribor 😀
Kiitos kun jaksat kesälläkin jakaa ahkerasti ajatuksia tänne blogin puolelle. Tämän kirjoituksen asuntolainojen koroista olen kuitenkin parista asiasta hieman eri mieltä.
Suomen pankin mukaan uusien asuntolainojen keskikorko oli 0,87% maaliskuussa 2022. Maaliskuussa kaikki euriborit olivat asuntovelallisille nollassa, joten kyse on vain pankin marginaalista. Suomen pankin datan valossa kirjoituksesi ”Mikäli marginaalisi on 0,41 %-0,7 %, on asuntolainasi tyydyttävällä tasolla. Tähän tasoon pääsee jo n. 50% suomalaisista!” ei näytä näytä pitävän paikkaansa.
Mikäli ymmärsin oikein käytit tässä blogikirjoituksessa asuntolainojen korkojen osalta pelkästään lähteenä internetin keskustelufoorumeiden anonyymien ihmisten ilmoituksia. Se on yksi huonoimmista lähteistä mitä tähän aiheeseen voisin keksiä. Ensinnäkin kuka tahansa voi siellä sanoa mitä tahansa. Toiseksi varsinkin sijoitusfoorumeilla keskivertokäyttäjä ei ole keskiverto palkansaaja, vaan selkeästi hyvätuloisempia ihmisiä. Tulotaso vaikuttaa aivan oleellisesti pankin tarjoamaan marginaaliin, eikä sijoitusfoorumien vastaukset tämänkään takia edusta Suomen keskivertoasuntolainoja. Kolmanneksi kun foorumin erittäin hyvätuloiset ilmoittavat asuntolainakorkonsa, eivät ne hieman alemman tulotason ihmiset kehtaa edes omiaan ”huonosti neuvoteltuja” marginaalejaan ilmoittaa julkisesti vaikka todellisuudessa nämä ”huonot” marginaalit todellisuudessa varmasti olisivat niitä todellisia keskivertomarginaaleja. Viimeksi mainittu tilastollinen vääristymä on todella yleistä aiheesta kuin aiheesta keskustelufoorumeilla.
0,71% marginaali ei siis ole heikko, se on Suomessa keskimääräistä viime kuukausina myönnettyä asuntolainamarginaalia parempi. Mielestäni tämän blogikirjoituksen asuntolainan korkoväitteitä pitäisi muuttaa, koska ne johtavat todella paljon lukijaa harjaa todellisesta tilanteesta.
Myöskin tuo ”erinomainen taso 0.1%-0.4%” on 99% asuntovelallisille aivan utopistinen taso, enkä usko Suomessa juuri kenelläkään olevan esim. 0.1% marginaalia. Tämä väite perustuu lähipiirissäni oleviin kahdeksaan asuntovellallisiin, jotka osa on erittäin hyvätaloista ja paras marginaali 0.46%. Näistä ei taida olla olemassa ihan eksaktia dataa pankkien puolelta luonnollisista syistä.
On totta, että kilpailuttamalla tai ihan vain ottamalla omaan pankkiin yhteyttä asuntolainan marginaalin muuton tiimoilta voi säästää rahaa. Itsellänikin vuonna 2015 otettu laina 0.88% marginaalilla ja sain sen neuvoteltua 2020 pahimman koronadystopian keskellä 0.55%. Varsinkin nykyisessä markkinatilanteessa en kuitenkaan juuri kenenkään suosittele marssivan pankkiin sillä oletuksella, että saisi marginaalinsa neuvoteltua esim. 0.4% tasolle. Tuskin tulee tapahtumaan.
Tuli tiukempi teksti mitä oli tarkoitus. Olen lukenut blogiasi vuosia, tämä ensimmäinen kommentti mitä jätän. Tämö oli vain mielestäni pakko korjata. Kiitos kaikista hyvistä kirjoituksista vuosien varrella! Toivottavasti saamme nauttia niistä vielä pitkään.
Lähde Suomen pankin dataan: https://www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/rahalaitosten-tase-lainat-ja-talletukset-ja-korot/tiedotehistoria/2022/uusien-asuntolainojen-korot-nousivat-maaliskuussa-2022/
Kiva, kun kommentoit – mukavaa saada myös aiheellista rakentavaa palautetta! Olet ihan oikeassa tuosta, että koska data on kerätty enimmäkseen juuri sijoitusfoorumeilta, voidaan olettaa, että taso on keskimääräistä korkeampi juuri sen takia, että sijoittamista harrastavat keskimääräistä korkeampituloisemmat (jotka taas usein saavat pankeilta keskimääräistä paremmat tarjoukset).
Siitä toki olen eri mieltä, että vaikka esim. sijoitusfoorumeille ja nettiin ylipäätänsä, kuka tahansa voi kirjoittaa mitä tahansa, uskon n. 99%:n tiedosta olevan aitoa esim. Inderesin foorumilla. Hyötyä ja syitä valehteluille tällaisissa asioissa anonyymisti netissä ei oikein ole. Ellei ole trolli, mutta toki tällaiset erottuu muutenkin aika nopeasti joukosta.
Syy, miksi minua ei kuitenkaan haitannut se, että tulokset ovat todennäköisesti hieman yläkanttiin on se, että mielestäni on aina tärkeää tähdätä korkeammalle. Vaikka moni ei varmasti saa 0,4%:n marginaali nyt tai edes tulevaisuudessa, löytyy Suomessa perus keskituloisiakin ihmisiä, jotka ovat ensimmäisen tarjouksen ottaneet, minkä pankilta saaneet ja eivät pankkia ole juuri haastaneet.
Tekstissä olevat numerot toivottavasti toimivat herätyksenä kaikille, jotka eivät ole lainaa kilpailuttaneet ja vaikka tosiaan etenkin tällä hetkellä kilpailuttaminen ei ole välttämättä se ajankohtaisin asia, on kilpailuttamisen tärkeys hyvä muistaa. Ja muistutuksena/herätyksenä nuo numerot toimivat varmasti monelle erinomaisesti. Tieteellistä dataahan tämä tosiaan ei millään tavalla ole, koska on lähinnä käsin kerätty ja pooli on vain muutamia satoja.
Mielenkiintoisia pointteja.
Tässä meidän asuntostoori.
Hankittiin puolison kanssa tässä 07/22 heinäkuussa HKI:iin 380t asuntolaina pankista. Ennen sitä oltiin kilpailutettu kaikki pankit 04/22, joissa marginaalit jäivät keskimäärin 0,5 tasolle, mutta loppuun valikoitui kaksi joustavinta ja alinta marginaalia (DB ja Nordea) joista voittajaksi selviytyi Nordea 0,42 marginaalilla. Eli neuvoteltiin lopuksi vielä marginaalia alemmaksi ja saatiinki se vaikka nettotulot ovatkin yhteensä 5600€ tasolla, (vakituiset työt ja ok-säästöt) ja ensiasunnon ostajina laitettiin vain 5 % asunnon hinnasta omarahaosuutta.
Mitä ajatuksia jäi tästä itselleen:
Omassa korkeakoulutettujen kuplassani marginaalit ovat pyörineet viime aikoina noin 10henkilön datalla 0,3-0,5 välissä. Lisäksi asunnon ostaminen järkevällä maksusuunnitelmalla ja järkevällä oman kulutuksen tiedostamisella ja pitkäaikaisella kuukausisäästämisellä on vielä nykyään mahdollista päästä melko hyviin marginaaleihin. Itse seurasin pitkään jodelissa asunnonostajat kanavaa missä saa mielestäni nuoren asunnonostajan näkökulmasta järkevää vertailudataa omaan lähtökohtaansa.
Kiitos jaosta! Jep, omassa lähipiirissä aika samaa tasoa. Ja itse asiassa, omasta kaveripiiristä löytyy alle keskipalkkaista duunarikavereitakin, jotka saaneet juuri Helsingissä tuota 0,5%:n marginaalia. Veikkaisin, että sijainti saattaa vaikuttaa jopa enemmänkin kuin tuo taloudellinen tilanne. Datan saaminen vain aidosti kunnittain sitten taas on äärimmäisen hankalaa.
Hyvä teksti ja auttoi ymmärtämään näistä asioista tietämätöntäkin. Sivisti! Haluaisin kysyä onko sinulla vinkkejä/valmista blogikirjoitusta ensiasunnon ostajan vinkeille? Olen itse elämäntilanteessa jossa ensimmäinen omistusasunto, tod näk kerrostaloasunto pitäisi ostaa ja jättää se jossain vaiheessa vuokra-asunnoksi. Mitä vinkkejä ensiasunnon ostamiseen, mitä ottaa huomioon?
Kiitos!
Joo itseasiassa kirjoitin tekstejä, kun itse ostin ensiasuntoa ja mitä silloin itse pohdin. Tekstit löytyvät täältä.
https://www.omavaraisuushaaste.com/ensiasuntoa-ostamassa-asuntolaina/
https://www.omavaraisuushaaste.com/ensiasuntoa-ostamassa-osa-2-ensiasunnon-etsija/
https://www.omavaraisuushaaste.com/ensiasuntoa-ostamassa-osa-3-onko-taydellista-ensiasuntoa-olemassa/
https://www.omavaraisuushaaste.com/onko-asuntomarkkina-kaantymassa/
https://www.omavaraisuushaaste.com/ensiasuntoa-ostamassa-osa-5-asunto-ostettu/
Tekstit ovat muutaman vuoden takaa, joten hyvä muistaa se näitä lukiessa. Kirjoitin myös yleisesti ensiasunnon ostamisen haasteista viime vuonna täällä.
https://www.omavaraisuushaaste.com/ensiasunnon-ostaminen/
Keskimäärin noiden lisäksi koen, että kannattaa ostaa asunto, mitä voi itse kutsua kodiksi. Usein, kun ostaa asunnon, josta itse tykkää, on sitä myös helpompi vuokrata, koska varmasti jollekin muullekin se kelpaa sitten kodiksi. Suurella osalla meistä on kuitenkin suhteellisen samanlaiset kriteerit siitä, mitä haluamme yksiöltä/kaksiolta.
Kannattaa muuten lisätä Hypo pankkilistalle. Saimme sieltä aika hyvän tarjouksen 6kk euriborilla ja 0,45 marginaalilla.
Lisäänpä heti! Etenkin tuo 6kk euribor on kultaakin arvokkaampi tällaisessa ympäristössä, missä korkojen liikeet ovat erittäin nopeita. Itse viime aikoina saanut pankeilta lähinnä eioo:ta, kun olen kysellyt alle 12kk euriboreja.
Ja palvelun nopeus ja palvelualttius oli muutenkin aivan eri tasolla kuin muissa pankeissa. Oma pankkimme ei edes ottanut yhteyttä kun kyselimme tarjousta. Aktia oli ainoa joka reagoi ’isoista’ mutta hitaammin ja huonommilla ehdoilla.
Mielenkiintoista! Tuo palvelun nopeus ei sinällään yllätä, koska isoimmat kivijalkapankit ovat olleet kyllä jo monta vuotta luvattoman surkeita ja hitaita reagoimaan. Itsekin joutunut monta kertaa soittelemaan perään.
En ehtinyt vielä lukemaan juttua, mutta kirjoitan nyt heti muistaessani että kannattaa mainita jossain tulevassa tekstissä vuoden vaihteessa muuttuvat ASP-ehdot:
https://ym.fi/-/asp-jarjestelman-ehtoja-parannetaan-ylaikarajaa-nostetaan-lainojen-enimmaismaaraa-korotetaan-ja-yhteisen-asunnon-hankintaa-helpotetaan
Meillä on ollut puolison kanssa oma koti kiikarissa jo pidemmän aikaa ja tämän vuoden aikana tulee molempien ASP-tileillä kahden vuoden ehdot täytettyä. Tuo näyttäisi olevan meidän kannalta gamechanger tästä syystä:
”Kun molemmat asunnonhankkijat käyttäisivät kauppaan omat ASP-lainansa, voitaisiin heille antaa 50 prosenttia enemmän korkotukilainaa yksin asuntonsa hankkivaan verrattuna.”
Eikä ole haittaa tästäkään:
”Omistusasuntolainojen valtiontakauksesta annetun lain mukainen valtion takausvastuun enimmäismäärä ehdotetaan puolestaan nostettavaksi 50 000 eurosta 60 000 euroon.”
Asutaan Tampereella ja omana tavoitteenani on ollut saada koti hankittua jostain lähistöltä ilman toista lainaa, ASPien ja säästöjen varassa.
Tiedätkö muuten onko sijoitusvarallisuudesta oikeaa hyötyä asuntolainaa neuvotellessa? Näillä näkymin saan sadantonnin salkun täyteen ennen lainaneuvotteluja ja mietin saisiko tuosta vipuvartta kun aletaan puhua marginaaleista jne.
Heitin tämän tähän siitä syystä, että lukijat huomaisivat että hyviäkin asioita tapahtuu vaikka tässä maailmantilanteessa lainan hakeminen voi tuntua hitaalta ja masentavalta urakalta mm. tässä kommenttikentässä mainituista syistä.
Hyvä kun muistutit! Oli uutinen tuosta osunut silmään, mutta en ollut merkannut ylös. Täytyykin käydä tuo koko ASP-teksti läpi tai kirjoittaa uusi, kun sillä kuitenkin jatkuvasti on semipaljon lukijoita. ASP:ia on koko ajan kehitetty parempaan suuntaan, mikä on ollut kiva nähdä.
”Asuntolainan marginaalina toimii euriborkorko, joita on eri pituisia 1kk:n ja 12kk:n välillä.”
Asuntolainan marginaali ja euribor ovat kaksi eri asiaa.
Joo typohan se siellä!
2019 otettu asuntolainaa n. 300k. Marginaali oli tuolloin todella alhaisella tasolla ja viitekoron (6kk euribor) korkosuojauksena 10v korkoputki. Nyt on tuo viitekorko jo sen verran korkealla, että pamahtaa yli katon helposti. Sinänsä sitten suojauksesta alkaa jo olemaan hyötyä. Taloyhtiöllä tosin huima tonttilaina ilman korkosuojia, niin ei paljoa naurata, kun euriborit jatkaa nousuaan. Mille tasolle itse uskot korkojen nousevan? Laman lapsena on eletty sitäkin aikaa, kun omat vanhemmat maksoi 15% korkoja talostaan.
Lyhyen aikavälin korkomuutoksia on erittäin vaikea ennustaa, mutta uskon, että parin vuoden sisään olla taas nollakoroissa. Syitä tähän päätelmään olen kirjoitellut tänne: https://www.omavaraisuushaaste.com/korkojen-nousu-ja-inflaatio-2022/ Lyhyellä aikavälillä voi mielestäni hyvinkin nousta 3-5%:iin, mutta siitä ylemmäksi taantuman pitäisi yllättää ja aloittaa korkojen lasku takaisin. Vaikea siis sanoa, mihin asti korot nousevat, mutta uskon, että kyseessä on vain erittäin väliaikainen piikki, joka jää lyhytaikaiseksi.
Kiitos mielenkiintoisesta blogistasi jonka vasta löysin.
Kilpailutimme pankkeja alkuvuodesta 2021.
Noin 6000 euron nettotuloilla meille tarjottiin 350 000 lainaa s pankista sekä op:sta (marginaali 0,5 %). Nordea on ollut aina oma pankkini mutta he tarjosivat vain 320 000. Tähän varmaan vaikuttaa toki se että omaa rahaa ei ole, vaan ostamme takauksen garantian avulla, olemme ensiasunnon ostajia.
S pankki oli niin kiireinen että se jäi pois ja pankiksi valikoitui op. Lainalupaustamme on uusittu monta kertaa jo tässä kahden vuoden aikana kun asuntoa on etsitty, mutta marginaali on pysynyt samana koko ajan.
Asuntojen hinnat ovat tulleet alaspäin (Helsinki) hurjan korona kuplan jälkeen joten onneksi emme tällöin ostaneetkaan ylihintaista asuntoa, se varmasti itkettäisi nyt. Nyt on ostajan markkinat, vielä kun tietäisi kauanko se jatkuu, iskeäkö kiinni heti vai odottaako vielä ensi vuoteen isompien hinnan laskujen toivossa…
Kiitos paljon esimerkistä! S-Pankki on tosiaan ollut aika monenkin lukijan mukaan aina erittäin hidas ja sama fiilis itsellä. Vaikka olin jo valmiiksi S-Pankin asiakas, ei silti sieltä tuntunut edes kuukauteen kuulua tarjousta. Ja toki näin jälkikäteen ehkä vähän kiitollinen siitä, koska tietoturva-aukot pankissa tuntuvat olevan aika merkittäviä.
Itsekin käytän Garantiaa juuri nykyisessä kodissani ja se on kiva apu, juuri kun nollasta lähtee. Uskon myös siihen, että nyt voi olla erittäin hyvä aika ostaa asuntoa Helsingistä ja itsekin aktiivisesti etsin vähän isompaa asuntoa Helsingistä tällä hetkellä. 50 neliötä kahdelle hengelle riittää ihan ok, mutta jos perheen lisäystä joskus tulee, olisi mukava jos olisi valmiiksi isompi asunto ennen sitä. Ensi vuonna on todennäköisesti taantuma ja korot lievästi laskusuunnassa niin en usko, että mikään tulipalokiire nyt asuntoa on ostaa, vaikka varmasti huomattavasti parempi kuin 2020 ja 2021.