Cityvarasto listautumisanti analyysi

Cityvaraston listautuminen eli IPO on hyvä esimerkki siitä, että listautumiset tuntuvat tulevan nykyään kahtena jostain syystä. Cityvarasto ehtii listautua pörssiin ennen Postia, joten tänään vuorossa onkin Cityvaraston listautumisantianalyysin.

Cityvaraston listautumisanti alkoi eilen 24.9.2025 aamulla ja jatkuu 30.9.2025 klo 16.00 asti. Instituutioanti kestää muutaman päivän pidempään kuin tavalliselle sijoittajalle suunnattu yleisöanti.

Tavoite onkin, että kaupankäynti First Northissa aloitetaan Cityvaraston osakkeilla 3.10.2025. Pääjärjestäjänä annissa toimii SEB.

Cityvaraston liiketoiminta

Cityvarasto on siitä mielenkiintoinen listautuminen, että se on monelle valmiiksi tuttu yritys tavalla tai toisella.

Cityvarasto onkin jo vuonna 1999 perustettu suomalainen pienvarasto-, pakettiautonvuokraus- ja muuttopalvelualan yhtiö. Cityvaraston konserniin kuuluvat emoyhtiö Cityvaraston lisäksi tytäryhtiö, joka perustuu pakettiautonvuokraukseen erikoistunut (PakuOvelle.com) sekä muuttopalveluyhtiö (Opiskelijamuutot). Yhtiö on Suomessa alan merkittävin tekijä ja sen markkinaosuus pienvarastomarkkinassa on jo lähes 50%. Liikevaihdosta itsestään 75% tulee kiinteistöliiketoiminnasta ja 25 % yhtiön varastotoiminnan liitännäispalveluista. Keskimääräinen asiakassuhde vuokraustoiminnalle on 27 kuukautta eli liiketoiminta on erittäin vakaata rahavirtoineen.

Toimijoita Cityvaraston Suomessa on alalla yhteensä noin 100 kappaletta ja kilpailu liiketoiminnassa on erittäin paikallista, ja Cityvarasto onkin valtava vs. moni kilpailija. Tämä mahdollistaa myös mahdolliset yritysostokset saman alan pienemmistä toimijoista. Onkin hyvä huomata, että tämä ala muiden joukossa keskittyy varmasti myös jatkossa. Ja markkina todennäköisesti tullaan jakamaan seuraavan vuosikymmenen aikana Cityvaraston ja Pelican Self Storagen välillä, joka on selvästi Cityvaraston isoin kilpailija n. 25-30% markkinaosuudella.

Cityvarasto-konsernissa työskenteli keskimäärin 58 henkilöä ja sen liikevaihto oli 22,4 miljoonaa euroa 31.12.2024 päättyneellä tilikaudella. Yhtiön liiketoiminta koostuu kahdesta liiketoiminta- alueesta: kiinteistöliiketoiminnasta, joka kattaa pienvarastoliiketoiminnan oheispalveluineen sekä liitännäispalvelut, jotka kattavat pakettiautonvuokraus- ja muuttopalveluliiketoiminnan. Tytäryhtiöiden liiketoiminnot ovat suhteellisen selkeitä synergiaetuja tuottavia liiketoimintoja, koska ne käytännössä tuottavat palveluja, jotka lisäävät itse varastojen liiketoimintaa.

Cityvaraston ei rakenna uusia rakennuksia, vaan ostaa ns. kevyen teollisuuden rakennuksia, jotka se remontoi oman brändinsä ja liiketoiminnan tarpeisiin. Tyhjiä tällaisia tiloja löytyy enemmän kuin tarpeeksi aina padel-halleista lähtien, ja koenkin, että Cityvaraston yksi isoimpia valtteja on juuri tämä vahva neuvotteluasema, koska tyhjää tilaa löytyy etenkin koronan jälkimainingeissa enemmän kuin koskaan todennäköisesti. Cityvarasto toimii myös eri tavalla kuin Pelican, joka rakentaa uusia kiinteistöjä, eli käytännössä Cityvaraston liiketoiminta vaatii vähemmän pääomia. Sen lisäksi, että sen varastot ovat myös täysin automatisoituja eli toimintamalli on silläkin tavalla kevyempi.

Cityvarasto myös omistaa suurimman osan omista tiloistaan (n. 90 %) ja on vuokralla vain noin 10 %:ssa toimitiloistaan. Yhtiön täyttöaste liikkuu tällä hetkellä 80 %:n tasolla, joka on verrattaen tyydyttävä, mutta ei erinomainen, koska yhtiö itse tavoittelee 88 %:n tasoa. Täyttöaste on myös merkittävä toisen mekaniikan kautta, koska yhtiö käyttää dynaamista hinnoittelua palveluissaan ja tämän myötä suositummat varastot korkeammilla täyttöasteilla ovat myös kalliimpia. Sama pätee logistiikkaliiketoimintaan.

Yhtiön liiketoiminta on ollut kasvavaa ja myös kannattavaa oikeastaan lähes koko sen olemassaolon ajan – eurokriisin vaikeimpia aikoja lukuun ottamatta 2010-luvulla. Mikään superkasvaja se ei koskaan ole ollut, mikä on tavallista, koska kyse on kiinteistöyrityksestä kuitenkin lähtökohtaisesti. Mutta kasvua on joka tapauksessa tullut suhteellisen hallitusti.

Kasvu ennen ja tulevaisuudessa tulee Suomessa pitkälti kaupungistumisesta eli Helsingistä, Tampereelta ja Turusta ja nämä alueet kattavatkin n. 80 % yhtiön koko liikevaihdosta. Kaupungistuminen on kiistaton trendi (kuten on myös tavaran määrän kasvu, kuten vähän aikaa sitten kirjoitin).

Tavaran kasvaessa ja tilan pienentyessä kaupungistumisen myötä Cityvaraston liiketoiminnan myötätuulet ovat suhteellisen selvät ja trendit tulevat jatkumaan vuosikymmeniä. Kasvu ei välttämättä jatku yhtä hurjana kuin viimeisen viiden vuoden aikana ennen listautumista, mutta kuvaaja todennäköisesti jatkuu myös tästä eteenpäin samankaltaisena tasaisena asteikkona ylöspäin.

Cityvaraston listautumisen taloudelliset tavoitteet, arvostus sekä osinko

Cityvaraston osakkeen listautumishinta: 14,89–17,02 € €/osake
Cityvaraston markkina-arvo listautumisen jälkeen: n. 120-135 miljoonaa euroa
Liikevaihto 2024: 22,4 miljoonaa euroa
Osinkotuotto 2023: n. 0,7 %

Kuten huomaat, tällä kertaa arvostuksesta ei löydy P/E tai P/B-lukua, kuten tavallisesti kiinteistösijoitusyhtiön kohdalla olisi. P/E-luku puuttuu, koska viime vuoden tulos oli suhteellisen meluisa samasta syystä, jonka takia P/B-arvo arvostuksesta puuttuu. Yhtiön kiinteistöjen arvo arvioitiin viime vuonna uudestaan, joka nosti kiinteistöjen arvoja yli 60 miljoonalla eurolla aiemmin arvioidusta.

Molemmat arviot oli tehty ulkoisten toimijoiden puolesta, mutta uusi toimija oli arvioinut huomattavasti optimistisemmalla tavalla kiinteistöjen tuoton, joka nosti kiinteistöjen arvoa ja näin myös viime vuoden tuottoja merkittävästi. Samanlainen arvojen nosto näkyy kuitenkin myös kilpailija Pelicanin tuloksessa viime vuodelta, mikä antaa osviittaa siitä, että arvio ei kuitenkaan ole tehty pelkästään listautumista varten.

Yhtiöiden IPO-analyysit ovat aina haastavia tehdä, koska tämä meluisuus tilinpäätösnumeroissa on enemmän sääntö kuin poikkeus lähes aina antia edeltävänä vuotena, kun yhtiöissä tehdään usein isoja järjestelyjä tulevaa antia ajatellen.

Toisena, osakkeen listautumishinnan vaihteluväli on yllättävän iso. On aika iso ero sijoittajalle, saako osaketta 14,89 eurolla vai 17,02 eurolla. Puhutaan kuitenkin jo yli 15% erosta, mikä ylittää jo heittämällä pörssin vuosituoton.

Yhtiö on kuitenkin kasvanut menneisyydessä ja pyrkii kasvamaan myös jatkossa yllättävänkin kunnianhimoisesti. Apuna kasvussa on viisi pointtia, mitkä kaikki ovat todistetusti toimivia ja kasvu varmasti jatkuu myös tulevaisuudessa.

Yhtiö on asettanut itselleen seuraavat tavoitteet vuodeksi 2029 eli kolmen-neljän vuoden päähän.

1. Kasvu: Cityvaraston liikevaihdon kasvu on keskimäärin yli 12 % vuodessa
2. Kannattavuus: Konsernin käyttökatemarginaali ylittää 50 %
3. Investoinnit: Cityvaraston investoinnit ovat keskimäärin 10 miljoona euroa vuodessa tarkastelujaksolla
4. Velkaantuneisuus: Konsernin luototusaste pysyy alle 35 % tarkastelujaksolla

Viimeisen kymmenen vuoden yhtiön liikevaihto on kasvanut n. 20 prosenttia vuodessa, joten tavoite on huomattavasti keskimääräistä menneisyyttä alempi, mutta tämä on luonnollista, koska koko ja markkinaosuus Cityvarastolla on nykyään aivan eri tasolla kuin vuosikymmen takaperin.

Ohjeistus onkin mielenkiintoinen, koska tälle vuodelle annettava ohjeistus tulee olemaan liikevaihdon 15–20 prosentin nousu ja oikaistun käyttökatteen 15–20 prosentin kasvu suhteessa viime vuoteen. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ensi vuonna ohjeistus kasvuun onkin todennäköisesti jo yksinumeroinen tai lähelle sitä. Kaikki kasvu onkin tarkoitus saada Suomesta jatkossakin. Tämän vuoden ensimmäinen puolikkaana kasvua on ollut n. 18 % eli tänä vuonna tavoitteessa ollaan hyvässä vauhdissa. Myös yhtiön käyttökate on noussut samalla tasolla.

Yrityksellä ei ole virallisia tavoitteita levitä ulkomaille, jossa markkinat ovat huomattavasti kypsempiä (ja isompia), vaan tarkoitus on saturoida koko Suomen markkina markkinajohtajana. Tämä asettaakin selvät kasvun rajat – yhtiön on vaikea kasvaa markkinaa nopeammin orgaanisesti, jolloin yhtiö on täysin riippuvainen markkinan kasvusta – mihin se ei voi välttämättä suuresti vaikuttaa.

Kasvu on aina vaikeampaa, mitä isommaksi yritykset muuttuvat ja oikeastaan missään tämä ei pidä yhtä hyvin paikkansa kuin kiinteistösijoittamisessa. Seinille on tarvetta vain tietty määrä lisää per vuosi ja tämän takia en ole niin optimistinen yhtiön tulevan viiden vuoden kasvusta, kuin yhtiö itse. Tai jos yhtiö liikevaihdossa pääsisikin kasvuun, joka on tavoitteiden mukainen, se todennäköisesti näkyy myös kovempina maksu. Yhtiön kasvu syntyykin jatkossa pitkälti suoraan uusien kiinteistöjen hankkimisesta ja avaamisesta, eikä niinkään nykyisten kapasiteetin nostosta.

Toinen mielenkiintoinen asia on kiinteistösijoittajana luonnollisesti yhtiön tase, mistä kiinteistöyhtiön arvo useimmiten määritetään. Yhtiön tase on ulkoisen konsultin toimesta arvioitu moneen kertaan, mutta kuten mainittu viime vuonna tehtiin (erittäin) merkittävä ylöskirjaus taseen arvoon arvioijan vaihtuessa. Toki, korot olivat laskeneet hieman ja Cityvarasto ei käytännössä tähän voi vaikuttaa, mutta ajoitus on silti lievästi mielenkiintoinen.

Yhtiö kuitenkin totesi haastattelussa, että vaikka on kiinteistösijoitusyhtiö, se ei ole kiinnostunut niinkään tase/excel-arvoista vaan ennen kaikkea yhtiön tuloksesta. Jotenkin puhdistetulla liikevoitolla arvioituna yhtiö onkin yksinkertaisesti kallis P/E:n liikkuessa 40-60 välillä, mikä on aika iso preemio 12%:n kasvua vaativalle yhtiölle. Mutta tämäkin on vain paras arvio.

Vaikka yhtiö kiinteistöalalla onkin, osinkosijoittajan ei kannata Cityvarastoon koskeakaan. Osakekohtaista osinkoaan yhtiö on kasvattanut jo yli vuosikymmenen ja tähän yhtiö pyrkii jatkossakin. Todellisuudessa osingon koko on kuitenkin niin pieni, että yhtiön arvonmuodostus tulee jatkossakin pitkälti puhtaasti mahdollisesta osakkeen arvonnoususta, jonka takia siihen kannattaakin erityishuomiota sijoittajana kiinnittää. Ja yhtiö on suoraan sanonut myös sen, että tällä hetkellä mieluummin rahat investoidaan mieluummin kasvuun kuin osinkoon – mikä on järkevää, niin kauan kuin sijoitetulle pääomalle järkevää orgaanista tai epäorgaanista kasvukohdetta löytyy.

Cityvaraston osakeannin rakenne ja antiin osallistuminen

Yhtiö pyrkii keräämään annilla 15 miljoonan euron bruttovarat (miinus listautumisen kulut), joka vahvistaa jo valmiiksi vahvaa tasetta entisestään yhtiöllä hieman. Myyntejä nykyisten omistajien toimesta tehdään hieman enemmällä, noin 25 miljoonan euron koolla, mutta ei hälyttävää määrää. Yhtiö myös käyttää lähtökohtaisesti koko 15 miljoonaa euroa kasvukohteisiin ja anti onkin siitä hyvin järjestetty, että yhtiöllä on tarve lisäpääomalle, jotta se kasvutavoitteisiinsa pääsee.

Oleellisin syy listautua Cityvarastolle on looginen, koska se toimii kuluttaja-asiakkaiden kanssa. Pörssiyhtiöt ovat usein merkittävästi tunnetumpia kuin ei-pörssilistatut ja tämä onkin usein aina toistuva syy listautumisiin. Cityvarastolle tämä toki on oikeasti merkittävä – usein tämä on vain bulkkikorulause jokaisessa listautumisdokumentissa, joita olen vuosikymmenen aikana lukenut.

Annin koko koostuu niin nykyomistajien myynneistä kuin myös uusista osakkeista. Kokonaisannin koko uusien osakkeiden osalta on noin 15 miljoonaa, josta suurin osa on institutionaalista antia kuten yleensä. Mukana on läjä isoja ankkurisijoittajia kuten: Työeläkevakuutusyhtiö Elo, Odin Kiinteistö, SP rahastoyhtiön rahastot, SKAGEN Funds, Takoa Invest sekä Biomerit. Kattaus on perus IPO:a mielenkiintoisempi, koska yleensä mukana on vain suomalaisia institutionaalisia sijoittajia, mutta tällä kertaa mukana on myös ulkomaalaisia (norjalaisia) ankkurisijoittajia.

Henkilöstöanti perus 10%:n alennuksella on pieni ja myös yleisöanti on suhteellisen rajattu vain n. 117 509 osakkeella.

Annissa omaa omistusta lisää esimerkiksi yhtiön hallituksen puheenjohtaja, mikä on hyvä merkki. Sen sijaan pääomistaja pienentää omistustaan, mutta tämä ei nosta punaisia lippuja, koska hän omistaa niin merkittävän määrän osakkeita yrityksestä (65,7 %) ja tulee jatkossakin olemaan merkittävästi isoin omistaja yrityksessä myydessään vain noin neljänneksen omistuksistaan pois.

Minimimerkintä yleisöannissa on 50 osaketta (744,50–851 euroa). Antiin voi osallistua Nordnetin sivuilla kaikilla suomalaisilla verkkopankkitunnuksilla.

Osallistunko minä Cityvaraston listautumisantiin?

Cityvaraston listautumisanti on mielenkiintoinen, koska yhtiö on laadukas ja liiketoiminnalla on varaa kasvaa tiettyyn pisteeseen, mutta vain rajatusti.

Kyseessä onkin siis hyvä liiketoiminta, joten ainoa mistä antiin osallistuminen voi olla kiinni on hinta. Kuten todettu, hinta on vaikeasti arvioitava juuri sen takia, että Cityvarasto ei ole puhtaasti mitään yhtä toimialaa ja kiinteistöjen arvot ovat etenkin nykytilanteessa Suomessa erittäin hankalia arvioida. Kyse on ennen kaikkea uskosta, ei niinkään faktatiedosta.

Tasearvot ovat tasearvoja ja niitä voidaan oikeastaan milloin vain korjata – suuntaan tai toiseen. Usein kuitenkin alaspäin. Viime vuonna tehty n. 50 % tasearvojen nosto on kuitenkin vähän liian iso kysymysmerkki, koska ajoittuu kuitenkin juuri listautumista edeltävään vuoteen. Sattumaako? Todennäköisyydet tälle ovat matalat.

Ennen IPO:ja tasearvoja ei kuitenkaan luonnollisesti alaspäin korjata, joten vaikka Cityvaraston tase ei näytä omaan silmään kuplaantuneelta, on se joka tapauksessa tiukasti arvostettu nykyisellä kiinteistömarkkinoilla. Vaihteluväli osakkeen hinnalle on myös makuuni liian iso. Antaa markkinan ensin asettaa hinnan ja jään seuraamaan. Kyseessä ei ole kiinteistösijoittaja Toivo Groupin kaltainen aivan liian optimisesti arvostettu anti, mutta silti hieman liian yliarvostettu anti.

Cityvaraston listautuminen ei olekaan hinnalta ihan ylitse ampuva, mutta vaikka käteiskassani onkin ennätyssuuri, jää tämä anti välistä. Syy tähän on pitkälti se, että en näe Cityvarastonv liiketoiminnan laadun kuitenkaan oikeuttavan ihan nykyistä arvostusta. Liiketoiminta on konservatiivinen, se kasvaa hitaasti, mutta varmasti, mutta yhtiö on silti hinnoiteltu kovan kasvajan tavoin. Kun miettii makrotalouden heikkoutta, joka etenkin Suomessa on valitettavan todellinen, arvostus on liian suolainen omaan makuuni.

Yhteenveto Cityvaraston listautumisannista

Cityvarasto on perinteinen ok-pörssiaikojen listautuminen. Yhtiö on laadukas, tunnettu ja sillä on hyvä menneisyys, että myös todennäköisesti hyvä tulevaisuus liiketoiminnan tasolla. Tämä on kuitenkin aina eri asia kuin osakkeen hinnan kehitys tulevaisuudessa.

Perinteisesti laatua harvemmin saakin halvalla – tai edes menettelevään hintaan – (etenkään listautumisissa). Tämä pätee paikkansa myös nyt. Perinteiseen listautumiseen tapaan yhtiöllä on myös tehty tietynlaisia järjestelyitä kuten tasearvojen selkeä nosto juuri edellä olevana vuonna, mikä on aina pieni punainen lippu. Kun olen kirjoittanut jo melkein vuosikymmenen listautumisanteja, tällaiset pienet kommervenkit juuri listautumista edellisenä vuotena ovat usein valitettavan yleisiä, mikä ei tee listautumisesta huonompaa, mutta tuo aina epävarmuutta lukuihin, koska ne eivät keskimäärin ole vertailukelpoisia.

Koska alalla on myös jonkun verran keskittymistä ja toimiala on globaalistikin yritysostosten kohde, voi spekuloida sitä, onko yhtiö mahdollinen yritysostokohde. Selvää kuitenkin on, että yhtiön johto on selvittänyt vaihtoehdot varmasti ennen listautumista ja listautuminen valittiin vaihtoehdoksi ihan syystä – siitä saa parhaimman hinnan. Pelican ei voi ostaa Cityvarastoa, koska markkina muuttuisi liian keskittyneeksi, joten vaihtoehto olisi käytännössä vain ulkoinen pääomasijoittaja – jotka ovat varmasti käyneet ovella koputtelemassa, mutta tarjoamassa liian matalaa hintaa.

Yhtiö on laadukas, mutta listautuminen liian kallis ja epävarma – etenkin listautumisantihintahaarukan ollessa niin iso. Kuulostaako tutulta? Oikeastaan koko vuodet 2021-2022 oli täynnä samanlaisia anteja, mutta silloin pörsseissä oli niin maaninen fiilis, että pikavoittoja oli tarjolla. Tällä kertaa näin tuskin on, joten jään mielenkiinnolla odottamaan Cityvaraston osakkeen hinnan ja liiketoiminnan kehitystä tulevaisuudessa. Oikealla hinnalla yhtiö voi olla aidosti mielenkiintoinen osa salkkua.