Ensin hieman taustaa. Opiskelujen ohessa säästin ASP-tililleni tavoitteideni mukaisesti 20 000 euroa. Nyt olen siinä vaiheessa, että aika alkaa loppua mahdollisuudesta asua opintoasuntoyhdistyksen asunnossa ja etsinkin ostettavaa ensiasuntoa.
Hain siis asuntolainaa yksiööni Tampereelle. Sijainti olisi tarkoitus saada siten, että se olisi kävelymatkan päässä keskustasta ja opiskelupaikoista, jotta voin mahdollisesti muuttaa sen sijoitusasunnoksi, kun se ei enää elämäntilanteelleni olisi sopiva.
Oman asuntolainani kilpailutus
Miten siis itse päädyin asuntolainaan, johon sain 0,5% marginaalin? Sanotaanko näin, että yllätyksiä matkan varrella tuli myös allekirjoittaneelle, vaikka olin suhteellisen varma, että hyvän asuntolainan löytäminen olisi itselleni suhteellisen vaivatonta.
S-Pankki
Työskentelen tämän tekstin kirjoitushetkellä siis finanssialalla ICT-kehitystehtävissä, mutta en kuitenkaan millään isolla pankilla. Tästä huolimatta, pystyn saamaan työsuhde-etuna yhteistyökumppaniltamme S-pankilta asuntolainan, jossa minulla on myös ASP-tilini sekä opintolainani. Ajattelin, että on itsestään selvää, että koska laina on ns. työsuhde-etu, ei minun tarvitse juuri lainaani kilpailuttaa. Asuntolainan kilpailutus S-pankki-eduilla näyttikin seuraavalta.
Lainamäärä: 115 000e
Laina-aika: 25v
Viitekorko: 12kk euribor
Asuntolainan marginaali: 0,65%
Toimitusmaksu: 200e+200e
Muut kulut: 0e
Lyhennysvapaat: Ei
Olin varsin tyytyväinen noihin numeroihin, koska oletin luonnollisesti, että ns. työsuhde-etuna saisi hyvät edut. Ja toisaalta, tiesin, että vanhempani maksoivat kuitenkin asuntolainaa 4-5% koroilla, joten 0,65% korko olisi erittäin hyvä.
Puhuin asiasta kuitenkin vanhemman sisareni kanssa, jolla on jo 2 asuntolainaa OP:lla ja hän ihmetteli, miten työsuhde-etulaina voi olla noin ”huono”. Tämä oli minulle tärkeä tieto, koska en tässä kohtaa vielä ymmärtänyt, mikä on nykyisen asuntolainamarkkinan tavallinen marginaalitaso.
Yksi asia, mistä olin pettynyt S-pankin neuvotteluissa, oli se, ettei minkäännäköistä painoarvoa annettu säästöilleni. En saa vanhemmiltani takauksia, joten joudun ostamaan ensiasuntoni sataprosenttisesti oman talouteni puitteissa. S-pankki ei ollut kiinnostunut siitä, että olin opiskeluaikana kerännyt 78 000 euron nettovarallisuude ja pankki vaatikin reaalivakuuksia, mikäli ostaisin yli 135 000 euron asunnon. Tästä kaikesta sainkin sellaisen vaikutelman, ettei S-pankki ollut kiinnostunut asiakkuudestani.
Varasin siis vielä ajan nykyiseltä pankiltani, jonka asiakas olen ollut koko elämäni. Kyseessä on siis entinen Sampo, nykyinen Danske Bank.
Danske Bank
Koska varasin ajan yli viikon päähän, ehdin käydä jopa yhdessä asuntonäytössä S-pankin lainan turvin ja tehdä tarjouksenkin yhdestä asunnosta En kuitenkaan saanut asuntoa ja sitten tulikin aika jutella lainasta Danske Bankin kanssa.
Jo alusta asti keskustelu Dansken kanssa oli rakentavamman oloinen kuin S-pankin kanssa ja tuntui, että neuvottelija oli kiinnostunut minusta ja siitä, että pysyn Dansken asiakkaana myös jatkossa. Neuvottelija sanoi, että otanhan yhteyttä vielä, mikäli tarjous, jonka hän antaa on heikompi kuin S-pankin, jotta sitä voi tarvittaessa vielä tarkastella. Jokainen voi itse katsoa, oliko Dansken tarjous heikompi kuin S-Pankin.
Dansken tarjous näyttikin tältä.
Lainamäärä: 115 000e
Laina-aika: 25v
Viitekorko: 12kk euribor
Asuntolainan marginaali: 0,5%
Toimitusmaksu: 0e
Muut kulut: Lainanmaksukulu 2,5e/kk
Lyhennysvapaat: Ilmaiset lyhennysvapaat.
Tarjous oli siis huomattavasti parempi. Tämän lisäksi Danske sanoi, että vaikka ostaisin yli 135 000 euron asunnon, he eivät vaadi reaalivakuuksia, koska omistan osakkeita mukavan potin. Ääni kellossa oli siis aivan eri kuin S-Pankilla!
Yllätyin kuinka paljon kiinnostuneempi Danske oli asiakkuudestani kuin S-Pankki oli, koska olin kuitenkin ollut nuoruudesta asti Dansken asiakas ja yleensä pitkäaikaisasiakkaat ovat vähiten kiinnostavimpia asiakkaita yritysten mielestä.
Myös kaikki muu Dansken asuntolainatarjouksessa oli parempaa kuin S-Pankilla, paitsi lainanmaksukulu (joka nostaa reaalikorkoa hieman, mutta ei merkittävästi).
Mietin hetken vielä, että kilpailuttaisinko asuntolainani vielä tämän lisäksi OP:ssa, mutta Dansken tarjous oli mielestäni tarpeeksi hyvä ja mieluusti jatkan Dansken asiakkaana myös jatkossa, koska olen sieltä saanut läpi elämäni hyvää palvelua ja myös sijoittajalle Dansken hinnastot ovat erittäin hyvät. Tulen siis erittäin todennäköisesti olemaan Dansken asiakas vielä pitkään.
P.S. Kirjoituksen jälkeen löysin kuin löysinkin ensiasuntoni ja koko tekstisarjan ensiasuntohakemiskokemuksista voit löytää seuraavista kirjoituksista.
Osa 2 – Kilpikonna jänisten seassa
Osa 3 – Täydellistä ensiasuntoa hakemassa
Osa 4 – Onko asuntomarkkina kääntymässä?
Osa 5 – Ensiasunto ostettu!
Ystäväni oli vuosi sitten S-kanavalla töissä huonopalkkaisessa työssä, mutta sai kuitenkin n. 100 k asuntolainan 0.5 % marginaalilla. Toimitusmaksuista en muista kuulleeni, mutta niitä saattoi silti olla.
Danske on tänä vuonna tarjonnut ystävilleni parhaimman marginaalin kaikista pankeista. Itse kun asunto ostin, niin Dansken tarjous oli toiseksi huonoin. Saattaa olla, että olin hakemassa lainaa ennen Dansken agressiivista asiakkaiden hankkimista alhaisilla marginaaleilla.
Itse olen päätynyt OPn asuntolainaan, koska minulla on myös vakuutukset OP Pohjola kautta. Asuntolainasta saatavilla bonuksilla voi sitten maksaa vakuutusmaksuja ”laskien” asuntolainan marginaalini noin 0.5 % (oikea on 0.69%).
Mielestäni Danskelta saamasi tarjous on huippuluokkaa. Monet (jos eivät kaikki) ottavat lainan muuttamisesta maksua satasien edestä esimerkiksi pyytäessäsi lyhennysvapaata.
Jos olet muutenkin tyytyväinen Danskeen pankkina, niin en tuhlaisi aikaa tarjousten hankkimiseen, koska tosta marginaalista on lähes mahdotonta saada parempaa.
Hmm joo tuntuu, että marginaaleissa ei tosiaan tällä hetkellä ole kauhesti liikkumavaraa tuon 0,5-0,6%:n väliltä. 0,45% en ole vielä kuullut, mutta OP:lla varmaan saattaisi saada hieman pienemmän kokonaispaketin, kun bonuksilla pystyy kustantamaan vakuutukset.
Tosiaan, Danske on aina palvellut itseäni hyvin ja uudet muutokset osakekaupankäyntiin (etenkin ulkomaiden hinnastoon) ovat erittäin positiiviset, joten hyvin todennäköisesti pysyn Dansken asiakkaana myös jatkossa.
Op:ssa on toisaalta tuo bonus etu, jos haluaa ottaa sieltä vakuutukset niin aika halvalla saa bonusten takia.
Jep, bonuksen takia OP on erittäin hyvät. Omat vakuutukseni vain maksavat sen n. 100e vuodessa, niin etu ei ole niin valtava.
Hei!
Itsekin suunnittelen ensiasunnon ostamista, joten mielenkiinnolla jään odottamaan juttusarjan muita osia.
En ole vielä pyytänyt tarjouksia pankeilta, mutta kesän jälkeen olisi tarkoitus sen suhteen aktivoitua. Itsellä tällä hetkellä ASP tilillä säästössä 8 000€ ja vaimolla noin puolet siitä. Mahdollisuus pyytää vahempia takaamaan osa lainasta.
Kiva kuulla, että aihe kiinnostaa ja on ajankohtainen! Uskoisin, että teillä ei tule ole oleman mitään ongelmaa saada vaikka yli 200 000 euron lainaa, jos niin haluaisitte koska olette kahdestaan liikkeellä ja mahdollisuus vielä osatakaukseen. Helsingin alueella pelkkä valtiontakauskin on sen 170 000e. Alueella, josta itse asuntoa haen, on valtiontakaus vain 115 000e, vaikka asunnot keskustan lähistölläkin ovat huomattavasti kalliimmat.
Terve,
Vanhaa lainaa kilpailutettiin
S-pankki henksu 0,65
OP 0,6
Nordea 0,5
OP 0,521
OP:lta saa bonuksia 0,25.
Tuntuu että toi 0,5 on aika minimi mitä voi saada, jotkut ovat kuulemma saaneet myös 0,4 mutta ainakaan Nordea ei tähän meidän tilanteessa pystynyt.
Lisäksi ei henksut ovat saaneet s-pankista alle 0,65 marginaaleja.
Tuo on kyllä surkuhupaisaa, että henkilökunta-”alena” saa huonomman tarjouksen kuin tavallinen asiakas. Kova on kyllä kilpailu pankeilla kun liikkumavara on suhteellisen pieni.
Jään mielenkiinnolla odottamaan ja lukemaan projektin etenemistä! Itsellä puolison kanssa S-pankista henkilökuntaetuinen laina, jonka marginaali juuri tuon 0,65. Ei kuitenkaan mitään toimitusaksuja ja ilmaiset lyhennysvapaat mahdollisia.
Kiitos! Itselläni S-pankki taisi perustella lyhennysvapaiden olemattomuutta ASP-lainan takia. Danske ei kuitenkaan sanonut tästä mitään. Hämärää 😀
Tartun tuohon suunnitelmaan ASP-lainalla ostetusta asunnosta, ja sen myöhemmin muuttamisesta sijoitusasunnoksi. Olen itse ymmärtänyt ettei asuntoa voi vuokrata eteenpäin, jos se on ASP:lla hankittu.
Miten ajattelit toteuttaa tuon? Voi olla että olet maininnut asiasta aikaisemmissa kirjoituksissasi 😀
Hmm aikasemmassa ASP-kirjoituksessani taisin asiasta mainita. Mutta tosiaan ASP-lainallista tiliä ei voi laittaa vuokra-asunnoksi paitsi poikkeuksellisesti kahdeksi vuodeksi, jos muuttaa toiselle paikkakunnalle esim. töiden tai muun syyn takia. Tämä on yksi mahdollinen skenaario, koska tällä hetkellä työskentelen eri paikkakunnalla kuin, missä asun ja olen hakemassa asuntoa.
Mutta todennäköisempi toteutus tulee olemaan se, että asun asunnossa 2 vuotta, jonka jälkeen ostan uuden hieman isomman asunnon. Tällöin muutan ASP-lainan tavalliseksi sijoitusasuntolainaksi, jolloin rajoitusta ei enää ole. Tällä hetkellä otin ASP-lainan vain sen takia, koska en saa vakuuksia vanhemmiltani ja ilman reaalivakuuksia ei pankki olisi minulle suostunut asuntolainaa antamaan. Tämä ongelma onneksi poistuu kunhan saan ostettua ensimmäisen asunnon ja alan omistamaan siitä isomman osan samalla kun velkaosuus alkaa laskemaan, jolloin se todennäköisesti käy pankille vakuudeksi.
Hei! Löysin vastikään blogisi pariin, todella resonoivaa asiaa! Pakko vain mainita, että tekstissä paljon kirjoitusvirheitä ja huolimattomuuksia, esim. Danske varmaan tarkoitti että voit ostaa yli 135 000:n Asunnon etkä Vakuutusta, sekä Pankit eivät yleensä ole kiinnostuneita pitkäaikaisasiakkaista eivätkä Asiakkaat 😉 Tämä hieman hankaloittaa substanssipitoisen tekstin sisäistämistä alkuun. Mutta muuten erittäin hyvä blogi, kiitos! Itse haaveilen myös fire:stä, ja juuri pohdin esimerkiksi mitä teen suurehkolla perinnöllä, maksanko tuoreen asuntolainan pois vai sijoitanko kaiken. Ehkä täältä saan vinkkejä.
Kiitos paljon arvokkaasta kommentista! Näihin vähän vanhempiin teksteihin on jäänyt ikäviä painovirhepaholaisia uusia tekstejäni enemmän ja tosiaan niin kauan kun lukijat niihinkin palaavat, olisi ne hyvä siistiä. Taidankin ottaa ensi viikolle työksi käydä nämä kaikki vanhat tekstini läpi, mihin edelleen lukijoita eksyy ja siistin ne ja teen niistä paljon luettavampia.
Jos FIRE on unelmana (ja sitä tosissaan haluaa tavoitella) ja asuntolainasi korko suhteellisen pieni nyt (tai mahdollisen kilpailutuksen jälkeen), niin varmaan kannattaa vain sijoitella / säästää rauhassa perityt rahat sen sijaan, että maksaa lainan pois. Nykylainataso on keskimäärin niin uskomattoman hyvä, että asuntolaina on käytännössä vain hyvää lainaa.
Toivottavasti kirjoituksista on apua!