Olen siis ostamassa ensiasuntoa. Viime viikolla kirjoitin miten asuntolainankilpailutukseni eteni ja kuinka sain lopulta Danske Bankilta varsin kiitettävän tarjouksen 0,5% marginaalilla. Ennen tätä olin kuitenkin jo aloittanut ensiasuntoni etsimisen ja olin S-pankilta ehtinyt saada ensimmäisen tarjoukseni. Tänään kirjoitankin siitä, kuinka ensiasunnon ostaminen on oikeasti hieman pelottavaa ja haastavaakin – etenkin kasvukeskuksista.
Millaista asuntoa haen?
– Kasvukeskuksessa hyvien yhteyksien lähellä, mieluusti lähellä opiskelupaikkoja ja rautatieasemaa
– Kerrostaloasunto
– Yksiö 25-35 neliötä
– Hintaväli 100 000 – 160 000e
– Kohde, joka vaatii pintojen tekemisen uudelleen, mutta jossa suurimmat talonyhtiön remontit on tehty (vähintään LVI)
Siinäpä ne tärkeimmät kriteerit. Olen valmis kuluttamaan omaa aikaa ja rahaa pintojen uusimiseen ja muuhun remppaamiseen asunnossa, joten minua ei juuri haittaa kuluneet seintä tai lattia. Kunhan tämä kunto luonnollisesti näkyy myös hinnassa.
Ensiasuntoa ostamassa – tai no ainakin tarjouksia tekemässä
Pian S-pankin saamani tarjouksen jälkeen eteeni kävelikin lähes täydellinen asunto. Menin näyttöön. Asunto oli tyydyttävässä kunnossa pinnallisesti ja kaikki muut remontit oli tehty, paitsi sähköremontti oli tulossa asuntoyhtiöön. Välittäjä vaikutti fiksulta eikä liian myynti-intoiselta. Niinpä päätin tehdä tarjouksen. Ja näin siinä kävi. En ihan tällaiseen säätöön odottanut joutuvani ensiasuntoa ostamassa.
1. Tarjosin 7% alemman hinnan kuin pyyntihinta.
2. Myyjä antaa vastatarjouksena 5% korkeamman hinnan kuin pyyntihinta
3. Korotan tarjoukseni 3% alemmaksi kuin pyyntihinta
4. Myyjä antaa vastatarjouksena saman 5% korkeamman hinnan kuin pyyntihinta
5. Jätin leikin sikseen
En tajunnut oikein mitä kävi. Välittäjä oli hinnoitellut asunnon tietyllä hinnalla, mutta myyjällä oli selkeästi erilainen näkemys, koska nosti pyyntihintaa asetetusta. Ei-niin-yllättäen asunto on edelleen myymättä näin 3 viikkoa myyntiin tulon jälkeen ja näyttöjä on ollut tasaisesti 3 kertaa viikossa. Pidän asuntoa silmällä myös jatkossa ja lähestyn välittäjää jossain kohtaa uudestaan, jos myyjä vähän suostuisi myöntymään.
Muutama viikko tämän jälkeen viereisestä samankaltaisesta talosta tuli samankokoinen asunto myyntiin. Tällä kertaa pyynti oli kuitenkin 10% pienempi kuin asunnosta, josta olin tehnyt tarjouksen. Huomasin myynti-ilmoituksen 10 aamulla oikotiessä tiistaina. Ajattelin, että käyn näytössä, joka on ajoitettu torstaille.
Selailin asuntoja lounaan jälkeen samana päivänä ja kohde oli poistunut jo myynnistä. Semmoinen. Mitä todennäköisemmin asuntohan meni jollekin asuntosijoittajalle, joka pystyi tekemään asuntotarjouksen helposti pelkästään numeroiden ja kuvien perusteella. Ensiasunnon ostajalle tällainen ei kuitenkaan oikein ole mahdollista, kun asunnossa olisi tarkoitus oikeasti asua ja viettää aikaa.
Markkina on hieman vääristynyt tässä mielessä, koska sijoitusasunnon ostajilla on enemmän rahaa käytössään ja he pystyvät tekemään myös ostopäätöksensä nopeammin. Mieleeni tulikin vanha satu jäniksestä ja kilpikonnasta. Tässä tarinassa minä olen se kilpikonna ja toisin kuin sadussa, oikeassa maailmassa kilpikonna häviää, koska jänikset voivat hypätä aina potentiaaliseen sijoituskohteeseen kiinni kun sellainen markkinoille tulee.
Sijoitusasuntojen suosiota lisää entisestään Suomen supervääristynyt asuntotukisysteemi, joka nykyään myös opiskelijoiden keskuudessa suosii yksin asumista. Olen rehellisesti sanoen hieman turhautunut tilanteesta, koska tiedän, että selkeästi en haluamaltani alueelta pysty saamaan asuntoa ns. ”bargain” -hintaan, vaan joudun mitä todennäköisemmin aina maksamaan lisähintaa ihan vain sen takia, että joudun käymään katsomaan asuntoa paikan päällä. Noh, toivottavasti hiljaa hyvä tulee.
Etsintä jatkuu
Ensiasuntoa ostamassa ollessa täytyy olla tarkkana. Ja järjettömän nopea. Sen olen oppinut tähän mennessä. Etsintä rassaa omalla tavallaan mieltä, koska selaan ilmoituksia päivittäin ihan ajan kuluksi ja saan aina ilmoituksen kun hakuvahtiin tulee uusi asunto, joka sopii kriteereihini.
Vaikka olen ollut vasta vähän aikaa asuntomarkkinoilla, olen ehtinyt turhautua jo kaksi kertaa. Todennäköisesti tämä ensimmäisen asunnon ostaminen on se asunnoista vaikein. Sen jälkeen todennäköisesti myös uusien asuntojen hankkiminen hieman helpottaa.
P.S. Kirjoituksen jälkeen löysin kuin löysinkin ensiasuntoni ja tekstisarjan seuraavat osat ensiasuntohakemiskokemuksista voit löytää seuraavista kirjoituksista.
Osa 3 – Täydellistä ensiasuntoa hakemassa
Osa 4 – Onko asuntomarkkina kääntymässä?
Osa 5 – Ensiasunto ostettu!
Menetät ne ASP-edut joka tapauksessa korkeamman lainakoron muodossa, jos otat lainan samasta ASP-pankista. Toisaalta menetät ASP-lisäkoron, jos otat lainan eri pankista, joten suo siellä vetelä täällä.
Ratkaisu: Ota ASP-laina ASP-pankista, jolloin ko pankki maksaa lisäkoron, mutta juokse sieltä naapuripankkiin ja pyydä uusi lainatarjous. Se on ylläripylläri juuri sen verran edullisempi kuin minkä rahan uusi pankki laskee voittavansa kun sen ei tarvitse maksaa ASP-talletukselle lisäkorkoa.
En tiedä muiden kokemuksista, mutta tämän kokemuksen tarjosi siperia. Etsivä löytää(vastaamattoman spostin) ja kysyjälle vastataan(haistattamalla tälle kohteliaasti). Noin yksi pankkiiri kymmenestä suostuu edes puheisiin(typerien virkailijoiden ohi siis), mutta sehän riittää, kun kerran sisäpiirin tietoa hallussa on.
Tämän pitäisi olla selvää tekstiä. Sen sijaan en ymmärrä, mistä ihmeen taikalaatikosta te kaivatte noita puolen prosentin lainakorkotarjouksia, kun itselläni on sentään useamman megan takuuvarallisuus ja kaikenmaailman salkut pankeissa, mutta alin sijoitusasuntoon tarjottu korko(suomeksi marginaali) on tähän mennessä huikeat 0.9%.
ASP-etuahan ei menetä, jos vaihtaa pankkia, niin kuin omassa tapauksessani teen (ASP-tili on S-Pankissa, laina Danskelta). Tästä oli vuosia sitten oikeusjuttu, ja oikeus linjasi, että ASP-etuudet (lisäkoron jne.) maksaa se pankki, josta laina lopulta otetaan, ei se, mihin tili on alunperin tehty. Ks. esim. https://www.mtv.fi/uutiset/kotimaa/artikkeli/valtiokonttori-ohjeisti-asp-lisakoroista-kiistelevia-pankkeja/5122192#gs.145bgs0
Lainasi marginaali on myös mielestäni huomattavan korkea nykyiseen tasoon mennessä. Ja vaikutat asiakkaalta, jonka pankit varmasti haluavat, joten ei kun kilpailuttamaan (ja samalla vähän uhkailemaan pankin vaihdolla), niin luulisi että lähemmäs 0,5%:ia marginaali valuu.
Pankit eivät tuosta ohjeesta piittaa, vaan vaikka niiden onkin maksettava ASP-tallettajalle asetuksen mukainen lisäkorko, ne perivät tappionsa takaisin hinnoitellessaan puolestaan tallettajan hakeman asuntolainan. Mikään laki nimittäin ei pakota pankkia antamaan lainaa esim 0.5%:n korolla, vaan on ihan laillista periä vaikka kolme prosenttia, jos sillä saa katettua lisäkorosta aiheutuvat kustannukset. Lisäkorko+peruskorko voi olla luokkaa nelisen tonnia eli siihen uppoaa pankilta useamman vuoden korkotuotot hesalaisen yksiöasunnon lainasta.
Tämä on eräänlaista sisäpiirin tietoa (johon valitettavasti itse en kuulu) ja mielestäni myös selittää pankkien metkan politiikan varsin kattavasti. Typerä Valtionkonttori hidasälyisine virkapelleineen ei pysy perässä kahta askelta.
Mutta kuten näet, tieto (pankkien venkoilusta) ei lisää kuin tuskaa, koska en ole vieläkään onnistunut neuvottelemaan omaa korkoani tuon alemmas.
Oliko se 0,5% muuten alunperin omistusasuntolainan korko eli laina on muotoa ASP ja eli sillä on valtion takaus? Jos Danske antaa _sijoitus_asuntolainan puolella prossalla, silloin asialle on vain yksi selitys: Kuulut itse Dansken sisäpiiriin…
😉
Jep, onneksi itselläni tilanne ei ole tuo, vaan Danskesta annettiin tuo 0,5% korko ilman avausmaksuja, vaikka ASP-tilini on S-Pankissa. Tiedä häntä, miksi. En kuulu Dansken sisäpiiriin, haha, paitsi siten, että olen ollut Sampon/Dansken asiakas koko elämäni.
Ja tosiaan ihan tavallisesta ASP-lainasta on kyse, koska ostan ensiasuntoa itselleni. Muutan sen sitten sijoitusasunnoksi 2 vuoden asumisen jälkeen, jonka jälkeen varmaan muutan vähän isompaan asuntoon (ja todennäköisesti samalla myös pääkaupunkiseudulle).
Insiderin asiaan liittyen, niin hän on hakenut sijoitusasuntoon lainaa, joka on aina korkea korkoisempaa lainaa kuin omaan asuntoon saatava (varsinkin ASP-lainaan, joka on täysin riskitöntä pankille). Omalla kohdalla sain omaan asuntoon marginaaliksi 0.69 % ja sijoitusasuntoa varten 0.9 %. Mihinkään sisäpiiriin ei tarvitse kuulua, että tällä hetkellä saa omaan asuntoon ASP-lainana 0.5 % marginaalin, jos talousasiat ovat kunnossa. Taidat kaiken lisäksi kuulua akavan jäsenliittoihin ja tällä hetkellä danskella menossa kampanja, jossa myönnetään erityisen alhaisia marginaaleja heille.
Ja olet täysin oikeassa, lainan myöntävä pankki maksaa lisäkoron jne.
Kuulun itsekin Akavaan, mutta jotain Danskellakin on meikäläistä vastaan kun eivät viitsineet edes vastata lainatarjouspyyntöön. Toisaalta Hypokin otti yhteyttä vasta kun haukuin niiden vastaamattomuutta jollain keskustelupalstalla.
Talousasiat ovat kunnossa, mutta naama taitaa olla toivottoman ruma:
– ASP-laina n 150k€ omaan asuntoon, pääomaturvatut vakuudet 100%. 4 pankkia ja koroksi tuli 1,3%… Olen edelleen sitä mieltä, että pankki tavallaan otti vahingon takaisin, koska oli jo joutunut maksmaan yli 4 k€ ”maksimaalisen” ASP-talletuksen korkoja.
– Sama laina muutettuna sijoitusasuntolainaksi eri pankissa – korko 0.9%. Vakuudet samoin 100%.
Korkoero on ymmärrettävä – koska vm pankinhan ei tarvinnut maksella niitä talletuskorkoja !
Erään pankin lainapomolta kysyin miksi sijoitusasuntolainan korko (yleensä) on korkeampi kuin oman asunnon, vaikka luulisi juuri sijoittajilla olevan pankkia kiinnostavaa muutakin omaisuutta. Vastasi, ettei ymmärrä itsekään, mutta Fiva sekä EU ynnä erinäiset mysteerimuuttujat pankkien kilpailukentässä kuulema vaikuttavat. Rivien välistä olin lukevinani, että pankkia saattaa sittenkin kiinnostaa uusi kokematon asiakas enemmän kuin vanha kettu, joka osaa kiertää kaukaa pankkien tarjoamat lisukkeet – siis juuri ne joista pankki leipänsä päälle voin levittää. Busineskielellä termi on kai ”sitouttaminen”.
Omituista. Tosin tuntuu, että välillä on tuuripeliä, milloin pankit ottavat yhteyttä ja milloin ei. Ensimmäinen yritys S-Pankin kanssa oli myös aika odottelua vaativa. Olen huomannut, että paras tapa tavata pankin kanssa on varata yksinkertaisesti aika netistä nettikeskustelua varten. Ja ei tarvinnut naamaakaan näyttää ollenkaan allekirjoittaneenkaan kun juteltiin vain puhelimessa, haha.
Tuo ero sijoitusasuntolainan ja normaalin asuntolainan välillä on itsekin ihmetyttänyt
Joo tosiaan kuulu akavaan, tosin luulin, että kampanja loppui helmikuun lopussa. Ja kävin neuvottelun maaliskuun alussa. Saattaa tosin olla, että tämä otettiin silti huomioon. Tiedä häntä. Tuo 0,9 sijoitusasuntoa varten tosiaan taitaa olla aika hyvä ja yleinen.
Kyllä mäkin tarjosin pari tonnia pyyntiä enemmän ensiasunnosta heti ensi kättelyssä. Jos haluaa yksiön stadista niin ei kannata liikaa nuukailla hinnan kanssa. Eipä kaduttanut tippaakaan, parin vuoden päästä sai kuitenkin myytyä muutaman tonnin voitolla itekin 🙂
Tottahan tuo, että pääkaupunkiseudulla (tai ainakin Hesassa), tällaista varmaan joutuu tekemään yksiöissä etenkin. Mutta kun en pääkaupunkiseudulta hae asuntoa tällä hetkellä, niin en viitsi tuollaiseen tuhlailuun sortua 😀 Monesti asuntoa ostaessa tuntuu, että ihmisiä ei kauheasti tonnit kiinnosta, mutta tonnit ovat mielestäni aivan yhtä isoja olit ostamassa asuntoa, tai ammut sen raketteina taivaalle. Toivon, että kärsivällisyys palkitaan!
Meillä meni oikeastaan vain n. 2 kuukautta asunnon löytämiseen sitten lopulta, kun oston todellinen mahdollisuus tuli. Mutta minunkin asuntoni tuli myyntiin ja todellakin myytiin jo samana päivänä! Onneksi ehdin väliin 😀 Tällä alueella muutenkin on hyvin vähän asuntoja edes (julkisessa) myynnissä.
Kyllä se oikea sieltä osuu ja seuraat hakuvahtia ja opit tunnistamaan helmet.
2 kuukautta on varsin hyvä tulos! Tosin jos haitte yhdessä, niin varmaan kaksioita on vähän helpompi löytää kuin yksiöitä. Yksiön hakeminen järkevään hintaan tuntuu aika neulan etsimiseltä heinäsuovasta. Ongelma on vähän se kun työskentelen eri kaupungissa, kuin mistä haen asuntoa, joten harvemmin pääsen näyttöön samana päivänä. Kiitos tsempistä!
Mies hoiti asuntojen seuraamisen (minulla on niin hektiset työpäivät ettei ehdi hoitaa omia asioita) ja minä maksamisen, kieltämättä hyvä diili 😀
Kuulostaa kieltämättä varsin hyvältä tavalta toimia! 😀