Julkisuus – oppeja mediasta ja medialukutaidosta kolmen vuoden ajalta
Kun aloitin Omavaraisuushaasteen 25-vuotiaana, olin vain random opiskelija Tampereelta, joka kirjoitti anonyymiä...
Kannattaako asuntolaina maksaa pois mahdollisimman nopeasti? Vai kannattaako rahat ehkä sittenkin sijoittaa ja ottaa mahdollisimman pitkä asuntolaina? Tänään pyrin antamaan kaiken tarvittavan tiedon, että jokainen meistä pystyisi tekemään oikean taloudellisen päätöksen tähän liittyen.
Kysymystä pohtiikin käytännössä miljoonat suomalaiset asuntolainalliset ihmiset erityisesti nyt, kun hallitus pidensi merkittävästi asuntolainojen mahdollista aikaa – aina neljäänkymmeneen vuoteen asti.
Pyrinkin tämänpäiväisessä tekstissä antamaan selvän vastauksen eri elämän tilanteisiin laskuesimerkkeineen eri korko- ja tuottotasoilla niin laajasti kuin se on järkevää. Tämän tekstin tekemiseen paloikin aika monta yötuntia.
Lainan poismaksamisella on Suomessa kaiken kaikkiaan myyttinen maine, koska niin moni Suomea koskenut taantuma tai lama on syntynyt liian velanotosta ja meille on suurimmalle osalle äidinmaidossa opetettu, että lainan maksaminen mahdollisimman nopeasti kannattaa ja velattomuus on keveyttä ja vapautta. Onko tämä kuitenkaan totta? Se selviää nyt.
Asuntolaina vs. sijoitukset laskelmissa käytetyt oletukset
Käytän esimerkkeinä 100 000, 300 000 ja 500 000 euron lainoja. Vaikka olisi tuota isompi laina, trendi on silloinkin sama ja laskelmat pätevät samankaltaisesti myös isommille summille. Oikeastaan vain yksi esimerkki riittäisi, koska kyseessä on prosentit, mutta on hyvä puhua absoluuttisista euroista, niin erot näkyvät merkittävästi.
Koska kannustan aina indeksirahastosijoittamiseen, lasken tuottoskenaariot absoluuttisina tuottoina kolmella eri tasolla.
6% vuosituotto indeksirahastoista (todennäköinen)
8% vuosituotto indeksirahastoista (hyvin todennäköinen)
10% vuosituotto indeksirahastoista (optimistinen, mutta mahdollinen)
Uskon, että seuraavina 25-35 vuoden aikana vuosituotto tulee indeksisijoittajalle olemaan noin 7-8%:n välissä, koska kyseessä on kokonaistuotto, mutta toki tulevaisuudesta ei koskaan tiedä. Sen takia haluan avata numeroita eri luvuin.
Asunnot taas eivät nosta arvoaan näissä laskelmissa, koska asuntomarkkina on mitä on ja niillä ei olisi vaikutusta laskelmiin, koska kaikissa esimerkeissä asunto on henkilön omistuksessa. Voit halutessasi lisätä asunnon hintaan tietyn arvon tuloksissa, josta huomaat saman.
Vaikka nykyään asuntolainaa saa jo 40 vuoden lainalla, tässä laskussa maksimilaina on 35, jotta skenaarioita ei tule liikaa. Ideasta saa kiinni silti erinomaisesti. Esim. itselläni on tällä hetkellä 35 vuoden asuntolaina uusimpaan asuntooni ja syy selviää tämän tekstin skenaarioista. Logiikka kun on sama, oli asuntolainan pituus kuinka pitkä tai lyhyt tahansa ja kun näet esimerkit, ymmärrät pointin nopeasti. Asuntolainan pituuteen katsommekin kolmea eri skenaariota siitä, kuinka nopeasti se voidaan maksaa pois.
20 vuoden laina-aika vs. 35 vuotta
25 vuoden laina-aika vs. 35 vuotta
30 vuoden laina-aika vs. 35 vuotta
Esimerkeissä jos asuntolaina maksetaan 20 vuodessa pois, kaikki lainanmaksuun käytetyt rahat sijoitetaan 20 vuoden jälkeen rahastoihin, koska asuntolainaa ei tarvitse enää maksaa. Tässä skenaariossa ensimmäisenä 20 vuotena ei rahastoihin kuitenkaan vielä sijoiteta, koska kaikki raha menee asuntolainan takaisinmaksuun. Tästä katsotaankin aikapisteet 35 vuotta jälkeen asunnon oston ja 50 vuotta asunnon oston jälkeen jokaisen skenaarion kohdalla.
25 vuoden takaisinmaksuesimerkissä, erotus 20 vuoden ja 25 vuoden kuukausittaisesta asuntolainan takaisinmaksusta sijoitetaan vuodesta 0 lähtien rahastoihin ja 25 vuoden jälkeen aletaan laittaa koko takaisinmaksuerä rahastoihin, kun asuntolaina on maksettu pois. Ja niin edespäin.
Esimerkiksi 35 vuoden asuntolainalla taas pystyy sijoittamaan alusta lähtien vieläkin enemmän rahaa kuin 25 vuoden asuntolainalla, koska lainan takaisinmaksuerä per kuukausi on huomattavasti pienempi kuin lyhyemmän lainan takaisinmaksuajan kohdalla. Näissäkin tilanteissa kuukausisijoitus tulee pysymään koko ensimmäiset 35 vuotta samana, kunnes laina on maksettu pois, kun taas 25 vuoden lainassa, sijoitettu summa kasvaa koko lainan takaisinmaksuerän kokoiseksi vuoden 25 jälkeen.
Tämän lisäksi lasketaan vielä kaikissa näissä esimerkeissä kolme erilaista korkoskenaariota, koska korot tunnetusti elävät ylös alas. Lasketaankin siis esimerkit siten, että käytämme näissä esimerkkeinä:
0,5% kokonaiskorkoa (nollakorkoaika)
2,5% kokonaiskorkoa (nykyinen korkotaso)
4,5% kokonaiskorkoa (epätodennäköinen pitkän aikavälin korkotaso)
Jotta skenaariot pysyvät edes jollain tavalla järkevinä, näissä kaikissa skenaarioissa korot pysyvät juuri noilla tasoilla koko lainan takaisinmaksuajan. On hyvä huomata, että takaisinmaksuerät kasvavat mitä isompi korko on, eli ehkä hieman epäintuitiivisesti laskujen loppusummat kasvavat, mitä isommaksi korot nousevat – koska sitä suuremmaksi myös sijoitettu summa kasvaa etenkin asunnon takaisinmaksun jälkeen.
Avaan alussa myös hieman kuvaajien avulla esimerkkejä, jotta silmäsi eivät mene täysin solmuun pelkistä tekstiriveistä. Kuvat myös havainnoillistavat ilmiötä paremmin kuin eurot.
Laskelmissa siis koko oman talouden kulutuksen erotus kuukaudessa hitaammasta asuntolainan maksamisesta laitetaan indeksirahastoihin ensimmäisestä vuodesta lähtien. Tämän jälkeen, kun laina on kokonaan maksettu, lainanmaksuun käytetty euromäärä sijoitetaan täysimääräisesti rahastoihin. Sijoitettu+asuntolainan takaisinmaksuun käytetty euromäärä pysyy siis per skenaario koko ajan samana, jotta vertailu antaisi mahdollisimman todellisen kuvan.
Lainat on laskettu annuiteettilainoina, joka on yleisin asuntolainatapa suomalaisilla ja suomalaisten pankkien suosiossa. Ja myös järkevin silloin, jos otat pidemmän asuntolaina-ajan.
Muuttujia on siis kolme erilaista, joten skenaarioita tulee suhteellisen paljon per kohta, mutta pyrin pitämään esityksen yksinkertaisena. Mennäänkin suoraan ensimmäiseen asuntolainaesimerkkiin, koska läpikäytävää on paljon.
Asuntolainaskenaario 1: asuntolainaa 100 000 euroa
Lasketaankin alussa, miten eurot käyttäytyvät 100 000 euron asuntolainalla ja kaikilla eri skenaarioilla.
100 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 0,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 6 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 122 318 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 415 463€, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 167 045 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 522 653 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 206 005 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 616 021 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 239 268 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 695 738€, Asunnon arvo: 100 000 €
Katsotaan aivan tilannetta, jossa 100 000 euron asuntolaina maksetaan nopeasti 20:ssä vuodessa pois ja sijoitusten tuotto on 6 %. Tällöin voit alkaa sijoittaa rahastoihin koko tällä lainanvähennyssummalla (tässä esimerkissä 473,93 euroa) seuraavat 15 vuotta ennen kuin tulee 35 vuotta täyteen. Tällöin Sijoituspääoma on varsin kiitettävä 122 318 euroa, eli ei hullumpi sekään!
Jos kuitenkin lisätään laina-aikaan vain viisi vuotta lisää ja aloitetaankin sijoittaminen jo vuonna 0 kiitos hieman pienemmän lainanvähennyssumman, sijoituspääoma onkin 35 vuoden päästä lähes 45 000 euroa korkeampi kuin 20 vuoden laina-ajalla! Pelkkä viiden vuoden lisä laina-aikaan siis lisääkin kokonaisvarallisuutta jo merkittävästi.
Jos pompataan siitä suoraan 35 vuoden laina-aikaan, samalla kun asuntolaina on maksettu, sijoituspääoma onkin 239 268 euroa – eli jopa yli 100 000 euroa korkeampi kuin 20 vuoden asuntolainalla. Käytännössä pelkästään siis 15 vuotta pidemmän asuntolainan ottamalla, ihminen voi olla yli 100 000 euroa vauraampi 35 vuoden päästä näillä skenaarion esimerkeillä.
Tämä on kuitenkin vasta alku ja skenaarioita on paljon erilaisia kuten alussa mainitsin. Ennen kuin jatketaan eteenpäin, on hyvä kuitenkin ymmärtää yksi asia. Trendi on täysin sama kaikissa muissakin esimerkeissä, vain euromäärät muuttuvat (koko ajan isommiksi). Ja kun absoluuttiset eurot kasvavat koko ajan isommiksi, myös ero näiden kahden skenaarion välillä kasvaa koko ajan isommaksi. Jos haetkin absoluuttista vaurastumista, et halua maksaa asuntolainaa nopeasti pois – niin yksinkertaista se lopulta on.
Mutta jatketaan seuraavaan esimerkkiin. En jokaiseen esimerkkiin laita kommentteja, koska esimerkit ovat kuitenkin samankaltaisia, vaan kommentoin valittuja esimerkkejä, jotta lukukokemus pysyy miellyttävänä.
100 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 2,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 6 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 147 755 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 502 110 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 179 316 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 577 748 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 205 967 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 641 619 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 230 001 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 699 218 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Koska kuva kertoo enemmän kuin tuhat sanaa, katsotaankin seuraavassa esimerkissä, miten varallisuus kasvaa ensimmäisessä 20 vuoden esimerkissä vs. 35 vuoden laina-ajan esimerkissä ihan graafina, nyt kun kokonaiskorko on nostettu 0.5%:sta 2,5%:iin.
Kuten kuvaasta näkee ensimmäiset kaksikymmentä vuotta ovat ns. ”menetettyjä sijoitusvuosia”, jos asuntolainan takaisinmaksamista kiirehtii.
Tämän jälkeen 20 vuoden esimerkissä aletaan sijoittaa 529,9 euroa kuukaudessa eli koko asuntolainan vähennys, mutta koska 35 vuoden takaisinmaksuaika on sijoittanut niin pitkään (vaikka summa on vain 172,4€ kuukaudessa läpi koko 35 vuoden ajan), ei isommalla sijoitussummalla ja lyhyemmällä ajalla oteta eroa kiinni.
Syy tähän on yksinkertainen. Sijoittamisessa kaikista tärkein tekijä on aika. Vain aika pystyy käynnistämään korkoa korolle ilmiön vahviten käyntiin ja siksi pidemmällä aikavälillä uuden sijoitetun pääoman merkitys vähenee – ja vain tuottoprosentti ja tulevat vuodet merkkaavat.
Kuvaaja on samansuuntainen kaikissa muissakin esimerkeissä, joten jos mietit missäkin esimerkissä missä mennään vaikka 10, 15 tai 25 vuoden paikkeilla, voit tätä kuvaajaa katsoen peilata myös muita esimerkkejä. Kuvaajaa ei tarvitse kaikkiin esimerkkeihin erikseen, koska korkoa korolle ilmiö toimii aina suhteellisen samalla tavalla.
Katsotaankin seuraavasti, mitä jos kokonaiskorko on noussut poikkeuksellisen korkeaan 4,5%:iin, mutta muuten speksit ovat samat.
100 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 4,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 6 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 176 524 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 599 758 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 189 673 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 631 270€, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 201 492 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 659 594 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 212 617 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 686 256 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Vaikka kokonaiskorkoa nostetaan, siltikin pitkä laina-aika maksimoi edelleen varallisuuden kasvun, vaikka voisi luulla, että näin korkeilla koroilla laina kannattaisi maksaa nopeasti takaisin.
Näin ei kuitenkaan ole ja syitä tähän on kaksi_
1) Laina ei kasva korkoa korolle. Saattaa olla tuskallista nähdä, kuinka korkoja kertyy lainaan, mutta todellisuudessa aina kun maksat sitä takaisin, korko vähenee, koska lainasumma vähenee. Lumipallo ei siis koskaan lähde näillä korkotasoilla pyörimään väärään suuntaan, vaikka lyhentäisit lainaa hitaasti – tai nopeasti.
2) Korkoa korolle-ilmiön takia olematon 1,5%-yksikönkin ero lainan korossa ja sijoitusten tuotossa, tekee eron lähes 40 000 euroksi 35 vuoden aikana. Tämä on huomattavaa, sillä tämä skenaario on käytännössä se negatiivisista negatiivisin sijoitusten näkökulmasta – tässä skenaariossa korot ovat erittäin korkeat JA samalla tuotto-odotus jää matalaksi.
Ja siitä huolimatta asuntolainaa ei kannata maksaa nopeasti takaisin.
Katsotaankin seuraavaksi, mitä tapahtuu, kun tuotto-odotus nostetaan 8%:iin sijoituksissa samoissa skenaarioissa.
100 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 0,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 8 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 142 688 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 595 321 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 233 328 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 882 844 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 306 471 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 114 868 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 368,068 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 310 264 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Nyt kun nostimme esimerkissä indeksirahastojen tuoton 8 %:iin, joka on yleisesti hyväksytty historiallinen tuotto, saatat huomata, että erot kasvavat entisestään. Siinä, missä 6%:n tuotolla samassa skenaariossa tekstin alussa 20 ja 35 vuoden ero oli noin 100 000 euroa, nyt ero onkin jo yli 200 000 euroa!
Tämä saattaa kuulostaa oudolta, kyseessähän on vain 2%-yksikön tuottoero ja nyt ero onkin yhtäkkiä yli 100 000 euroa isompi. Mutta tässä näkyykin korkoa korolle ilmiön merkitys hyvin. K
orkoa korolle ilmiö kiihtyy pidemmällä aikavälillä hurjasti ja 35 vuoden kohta on jo niin pitkä aika, että kasvukäyrä alkaa raketoimaan. Tämä näkyy parhaiten 50 vuoden esimerkissä, jossa itse asiassa sijoituspääoma on jo selvästi yli miljoonaa, vaikka vain 15 vuotta aiemmin se oli miljoona euroa vähemmän. Korkoa korolle ilmiö muistuttaakin ns. jääkiekkomailaa, eli lopussa kasvukäyrä räjähtääkin.
Tästä paras muistutus on Warren Buffett, joka (jos muistat Viisas sijoittaja-kirjastani), oli monimiljardööri 65-vuotiaana, koska oli sijoittanut parikymppisestä lähtien. Mutta itse asiassa on silti selvästi yli puolet omaisuudestaan kerryttänyt vasta 65 ikävuoden jälkeen! Koska raha tulee rahan luokse ja korkoa korolle ilmiö on niin vahva.
Jatketaankin siis esimerkkejä tästä eteenpäin. Jatkossa kommentoin vähemmän, koska ilmiö on selvä ja nyt numerot saavat puhua puolestaan.
100 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 2,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 8 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 172 654 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 720 345 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 245 528 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 951 511 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 304 956 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 140 026 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 355 661 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 300 874 €, Asunnon arvo: 100 000 €
100 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 4,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 8 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 205 921 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 859 351€, Asunnon arvo: 100 000 € M
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 246,344 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 987 579 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 294 213 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 139 426 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 328 780 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 249 080 €, Asunnon arvo: 100 000 €
100 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 0,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 10 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 122 059 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 676 840 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 338 616 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 581 453 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 473 142 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 143 401 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 580 013 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 589 831 €, Asunnon arvo: 100 000 €
100 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 2,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 10 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 202 034 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 045 981 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 350 144 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 664 673 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 467 290 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 154 021 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 560 695 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 544 197 €, Asunnon arvo: 100 000 €
100 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 4,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 10 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 241 210 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 248 805 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 356 143 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 728 908 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 446 779 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 107 519 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 518 382 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 406 624 €, Asunnon arvo: 100 000 €
Asuntolainaskenaario 2: asuntolainaa 300 000 euroa
Entä, jos asuntolainaa otetaan enemmän, tarkalleen 300 000 euroa?
300 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 0,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 6 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 366 736 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 245 864 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 502 317 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 570 792 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 617 306 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 846 369 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 715 464 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 081 612 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Kun summa kasvaa, alkavat erot kasvaa jo valtaviksi. 20 ja 35 vuoden ero on jo lähes 300 000 euroa. Ja ei tarvitse kauheasti tästä nostaa enää tuottoprosenttia kunnes huomataan, että itse asiassa aika moni pitkän asuntolainan ottava voisi olla miljonääri jo ennen eläkeikää pelkillä sijoituksilla – konservatiivisillakin tuotto-odotuksella!
Kuva 50 vuoden ajalta kertoo enemmän kuin tuhat sanaa.
Katsotaankin siis samojen skenaarioiden kautta kuin äskenkin, mutta vain 300 000 euron asuntolainalla.
300 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 2,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 6 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 443 826 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 430 614 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 538 966 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 735 688 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 620 887 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 932 017 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 691 635 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 101 569 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Korkeampi korko syö luonnollisesti tuottoeroja, mutta ei tarpeeksi. Edelleen 35 vuodessa, olet yli 200 000 euroa vauraampi, jos vain sijoitat erotuksen sen sijaan, että kiirehtisit asuntolainan takaisinmaksuun.
300 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 4,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 6 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 529 854 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 799 680 €, Asunnon arvo: 300 000 €M
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 550 686 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 849 871 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 608 145 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 987 576 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 639 430 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 062 552 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Mikään ei ole myöskään tässä tilanteessa muuttunut alkuperäisistä esimerkeistä. Olet n. 100 000 euroa vauraampi, vaikka korkotaso nousisi merkittävästi JA et kiirehdi asuntolainan takaisinmaksuun.
300 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 0,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 8 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 428 069 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 785 977 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 701 482 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 653 289 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 923 869 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 358 739 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 106 356 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 937 619 €, Asunnon arvo: 300 000 €
300 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 2,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 8 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 517 967 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 161 049 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 738 214 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 196 594 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 919 564 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 434 980 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 069 508 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 910 629 €, Asunnon arvo: 300 000 €
300 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 4,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 8 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 618 400 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 580 070 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 732 309 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 941 410 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 888 412 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 436 595 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 988 781 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 754 982 €, Asunnon arvo: 300 000 €
300 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 0,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 10 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 500 912 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 593 346 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 015 881 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 4 744 499 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 419 458 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 932 973 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 740 106 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 7 769 769 €, Asunnon arvo: 300 000 €
300 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 2,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 10 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 606 108 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 137 973 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 050 496 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 4 994 293 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 401 905 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 6 462 214 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 682 150 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 7 632 869 €, Asunnon arvo: 300 000 €
300 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 4,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 10 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 723 630 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 746 417 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 013 299 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 4 956 436 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 340 370 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 6 322 689 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 555 181 €, Asunnon arvo: 300 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 7 220 008, Asunnon arvo: 300 000 €
Asuntolainaskenaario 3: asuntolainaa 500 000 euroa
Lasketaan vielä lopuksi, miltä numerot näyttävät, jos asuntolainaa ottaa puoli miljoonaa euroa.
500 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 0,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 6 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 611 413 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 076 887 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 837 200 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 617 998 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 028 848 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 077 294 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 192 450 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 469 376 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Katsotaan vielä yksi kuvallinen esimerkki. Mitä jos asuntolainaa nostetaan yhteensä 500 000, mutta tuotto-odotus pidetään edelleen konservatiivisena 6%:ssa?
Fakta on, että jos sinulla on varaa ottaa näin iso laina, pystyt pidemmän laina-ajan valitsemalla tulla miljonääriksi PELKÄN lainaerotuksen sijoittamalla 35 vuodessa. Erotuksen olla lyhyen ja pitkän aikavälin osalta jo yli puoli miljoonaa euroa. Kuulostaa hullulta, mutta totta se on. Miksi kaikki eivät tee tätä? Niinpä. Toivottavasti yhä useampi jatkossa tekee, nyt kun se mahdollista on.
Miljonäärejä on Suomessa liian vähän, kun miettii kuinka pienen vaivan tähän tarvitaan. 500 000 euron lainoja kuitenkin kokonaisilla suomalaisilla talouksilla mahdollisuus ottaa huomattavasti enemmän, koska 250 000 euroa lainaa per naama pystyy ottamaan myös keskituloinen suomalainenkin 3 600 euron kuukausipalkallaan, etenkin 35 tai 40 vuoden laina-ajalla, jolloin kuukausikulut lainasta jäävät huomattavasti pienemmälle ja hallittavammalle tasolle. Ja samalla pystyy eläköitymään miljonäärinä pelkästään kiitos pitkän laina-ajan.
Huomattavaa muutenkin se, että tässä tuotto-odotus on 6%, kuten seuraavaksi näet numeroista 8:%lla ja 10%:lla luvut muuttuvat jopa vähän absurdeiksi, vaikka ihan todellisia ne ovat.
500 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 2,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 6 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 739 896 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 513 244 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 898 272 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 892 800 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 034 803 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 220 006 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 152 721 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 502 603 €, Asunnon arvo: 500 000 €
500 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 4,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 6 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 883 462 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 000 802€, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 953 190 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 167 908 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 013 580 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 312 636 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 065 722 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 437 597 €, Asunnon arvo: 500 000 €
500 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 0,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 8 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 713 450 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 976 634 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 169 144 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 4 422 172 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 539 789 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 5 597 921 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 843 941 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 6 562 744 €, Asunnon arvo: 500 000 €
500 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 2,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 8 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 863 277 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 3 601 740 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 230 350 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 4 766 158 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 532 592 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 5 724 921 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 782 507 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 6 517 691 €, Asunnon arvo: 500 000 €
500 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 4,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 8 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 030 667 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 4 300 117 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 277 347 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 5 099 533 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 480 694 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 5 727 679 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 647 975 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 6 258 325 €, Asunnon arvo: 500 000 €
500 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 0,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 10 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 834 855 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 4 322 251 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 693 145 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 7 907 545 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 365 775 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 10 717 285 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 900 199 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 12 949 706 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Kuten todettu, 10 %:n vuosituotoilla luvut nousevat monelle lukijalle varmasti absurdin tuntuisiksi, mutta totta se on. Tasainen 10 %:n vuosituotto on jo niin korkea a maaginen, että kun sijoittaa isoja summia joka kuukausi (vaikka vain lainanlyhennyserotuksen), kasvavat summat ajan myötä järjettömän tuntuisiksi.
Tämä onkin hyvä esimerkki siitä, kuinka raha tulee rahan luokse. Se, jos olet jo monimiljonääri ja onnistut tuhoamaan sijoitusomaisuutesi, kertoo erittäin korkeasta riskinotosta. Tasaisilla ja tylsillä sijoituksilla miljoonat kun kumuloituvat niin nopeasti uusiksi miljooniksi tasolle, jossa kohtaan rahalla ei oikein mitään väliä enää ole.
500 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 2,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 10 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 010 178 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 5 229 942 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 750 816 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 8 323 771 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 336 487 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 10 770 265 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 803 573 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 12 721 400 €, Asunnon arvo: 500 000 €
500 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 4,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 10 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 206 051 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 6 244 028 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 780 684 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 8 644 414 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 233 960€, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 30 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 10 537 860 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 2 591 979 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 35 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 12 033 393 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Kannattaako asuntolaina maksaa pois vai sijoittaa?
Laskelmat näyttävät yksinkertaisen ja selvän vastauksen kysymykseen.
Jos haluaa vaurastua, asuntolainaa ei kannata maksaa nopeasti pois. Vaan kannattaa ottaa mahdollisimman pitkä laina-aika. Ja sijoittaa (ja tarvittaessa elää) ylijääneellä rahalla, joka ei mene lyhyen asuntolainan maksamiseen. Tämä maksimoi vaurastumisesi.
Kuten esimerkeistä huomaat, ei korkotasolla sinänsä ole merkitystä tässä, vaan kaikilla korkotasoilla pidempi asuntolaina kannattaa – vaikka kuinka joutuisi maksamaan enemmän korkoja pankille.
Tuloksen selittää se, että näissä laskelmissa raha, joka ei mene asuntolainan lyhennykseen, kasvaa korkoa korolle koko asuntolainan maksamisen ajan. Ja koska asuntolainat ovat aina suhteellisen pitkiä – korkoa korolle efekti pääsee kaikissa esimerkeissä hyvin vauhtiin jopa pienillä eurosummilla.
Oikeastaan nämä esimerkit avaavatkin korkoa korolle ilmiön voimaa aivan erinomaisesti. Tärkeintä on aika, toiseksi tärkeintä tuottoprosentti, kolmanneksi tärkeintä sisään laitetun summan määrä. Tämän takia pienilläkin summilla pystyy vaurastumaan, jos aloittaa ajoissa. Mutta vaikka aloittaisi myöhemmin, pystyy tätä kompensoimaan niin isommilla summilla kuin paremman tuotonkin tavoittelulla.
Tästä päästäänkin tilanteeseen, jossa vaurastuakseen, suomalaisten pitää vaihtaa ajatusta asunnosta varallisuutena. Sen sijaan, että ”laittaa rahat kiinni seiniin” ja uskoo sillä tulevan vakaata vaurastumista, asunto kannattaa mieltää enemmän kulutushyödykkeen kaltaisena tuotteena. Se syö rahaa, ja sen arvo todennäköisesti jopa laskee ajan kuluessa – etenkin inflaatiokorjattuna. Ei yhtä paljon kuin vaikka auton, mutta silti. Asunto ei ole likvidi ja siitä ei saa haluamaansa hintaa, silloin kun rahat tarvitsee.
Monella saattaa olla myös tapana tehdä ns. ”lisävähennyksiä” lainaan, koska halutaan laittaa pyöreä summa joka kuukausi tai nähdä pyöreä summa asuntolainassa. Tämä hauskalta vaikuttava tapa itse asiassa voi hidastaa vaurastumista myös merkittävästi, koska pienetkin eurot ovat merkittäviä korkoa korolle ilmiön myötä.
Äärimmäisen tärkeä oppi onkin, että korkoa korolle ilmiö ei näy asuntolainassa negatiivisesti, samalla tavalla kuin sijoituksissa positiivisesti. Miksi? Koska siinä, missä laina vähenee koko ajan absoluuttisissa euroissa, sijoituksissa absoluuttiset eurot kasvavat koko ajan. Jolloin ajan kanssa 10 %:n nousu saattaa itse asiassa olla alkupääomalle jopa 100 %:n nousu.
Siinä, missä lainan maksaminen vähän,ei vaikuta korkoihin ja varallisuuteen lähes laisinkaan pienet summat 20 tai 30 vuoden aikana korkoa korolle sijoituksissa voivat tehdä kymmenien tuhansien tai jopa satojen tuhansien eurojen eron varallisuuteen. Vaihtoehtoiskustannus taloudellisesti asuntolainan nopeasta takaisinmaksusta on valtavan korkea.
On hyvä myös huomata, että jos mietit, mikä lainamuoto kannattaa ottaa vaurastumisen optimointiin, se onneksi on annuiteetti (jota pankit yleensä valmiiksi tarjoavat). Annuiteetissa on alkuun pienempi lyhennys kuin tasalyhennyksessä ja tämä on juuri korkoa korolle ilmiön takia tärkeää – haluat alussa maksaa mahdollisimman vähän lainaa pois, jotta saat alkupääoman tuottamaan sijoituksissa vuosikymmeniksi rahaa.
Tämän lisäksi optimeinhan olisi periaatteessa ottaa lainan lyhennysvapaa heti alkuun, jotta alkusijoitukset saa maksimoitua, mutta itse suosittelen sitä usein käyttämään lähinnä oman talouden hetkelliseen keventämiseen, jos tulee yllättäviä kuluja tai työttömyyttä tai muita yllättäviä taloudellisia vastoinkäymisiä, jotta sijoituksiin ei tarvitse koskea.
Vaurastuminen on mahdollista kaikille, jotka asunnon ostavat – kunhan vain ymmärtää tämän tekstin lopputuloksen
Laskelmat osoittavat yhden faktan: jos sinulla on varaa ostaa omistusasunto, pystyt myös vaurastumaan tämän tekstin opein ihan vain indeksirahastoihin sijoittamalla. Ja olemaan halutessasi miljonääri eläkkeellä (tai aiemminkin).
Toki miljonääriys itsessään on turha tavoite, mutta pääpointti on hyvä huomata. Käytännössä lähes jokainen omistusasunnon ostava suomalainen pystyisi miljonääri olemaan ja vähintään lapsistaan sellaisen tekemään, jos ottaa mahdollisimman pitkän laina-ajan ja sijoittaa erotuksen. Aika hullulta kuulostava väite, mutta matematiikka ei valehtele.
Tämä tarkoittaa siis, että n. 70 % suomalaisista pystyisi tähän (ja myös moni, joka on vuokralla). Aika hullun kuuloista, kun miettii, että miljonäärejä Suomessa on alle 2% ja heistäkin suuri osa asunto-omaisuudella. Tämän asian ymmärtäminen (tai lähinnä ymmärtämättömyyden puute) on todennäköisesti se yksi isoin asia, joka estää suomalaisia vaurastumasta pitkällä aikavälillä.
Miksi uskon näin? Koska kun Yle uutisoi maaliskuun alussa hallituksen ideasta mahdollistaa jopa 40 vuoden laina-aika omistusasunnolle (jota käsittelen erillisessä tekstissä), mikä on siis äärimmäisen hyvä asia (jos haluaa vaurastua), pidetyimmät reaktiot keskustelupalstalla olivat seuraavanlaisia:
”Omaehtoinen elinkautinen”
”Tällä laina ajan pidennys keinottelulla 35 vuoteen nostetaan asuntojen hintoja.”
”Kai jokainen tajuaa että tuo saman rahan sijoittaa niin tuotto on varmasti parempi kuin sijoittaa kiinteään omaisuuteen mistä ei pääse eroon. Velka vankeudessa puolet elämästään niin ei mitään järkeä.”
”Eli käytännössä kymmenen vuotta lisää helppoja korkotuottoja tulossa pankeille lisää.”
”Hirveää ajatella olevansa velkavankeudessa 35 vuotta, siinä ajassa ehtii tapahtua monenlaista ja nykyään harvemmin mitään positiivista.”
Ja niin edespäin. Vaikka suomalaisten rahataidot ovat menneet eteenpäin huikeasti, etenkin vaihtoehtoiskustannuksen osalta on vielä paljon tehtävää. ”Velkavankeus” ja se, että pankeille ei haluta maksaa korkoa (vaikka omille sijoituksille saisi paljon isompaa korkoa samalle aikavälille), elää suomalaisessa äidinmaidossa äärimmäisen vahvasti. Todellisuudessa vaurastuminen ei ole mahdollista, kunnes ymmärtää sen, että jos maksan jollekin muulle, ei se ole minulta aina pois.
Tähän perustuu oikeastaan koko sopimusperusteinen kapitalistinen yhteiskunta. Asuntolainan ja sijoittamisen vaihtoehtoiskustannus on yksi täydellisimmistä esimerkeistä tilanteesta, jossa kaikki voivat voittaa (niin pankki kuin sinä), kunhan ei maksa 100 euroa siitä, että toinen ei saisi 50 euroa.
Nykyään vastaus on siis yksinkertainen. Jos otat asuntolainan, pyydä suoraan 40 vuoden asuntolaina ja sijoita erotus vähäkuluisiin indeksirahastoihin. Käytännössä pelkästään tällä erotuksella suurin osa meistä pystyy vaurastua merkittävästi ajan kuluessa kuten esimerkeistä näet.
Ja jos koet, että pitkäaikainen vaurastuminen ei ole se oma juttu, niin silloinkin pienen erotuksen voi sijoittaa – ja loput käyttää elämiseen. Tällöinkin voit vaurastua nopeammin JA kaupan päälle saat lisää rahaa elämiseen. Näiden kaikkien mahdollisuuksien jälkeen vaurastuminen on pitkälti vain valinta, jos elämä muuten menee putkeen.
Teksti oli ison työn takana, joten toivottavasti tästä oli konkreettista apua ja jos löydät virheitä laskennasta ilmoita. Laskut on tehty isyysvapaan yöunilla, mutta toki valmiilla laskureilla, joten virheitä ei pitäisi olla kuin mahdolliset näppäinvirheistä syntyneet.
Tietyt lainalaskurit ja korkoa korolle laskurit antavat hieman eri lukuja laskentapäivistä riippuen, mutta erot ovat usein satoja, maksimissaan tuhansia euroja, joten isossa kuvassa tulokset ovat samoja, käytti mitä vain laskutapaa.
Kaikki kommentit, korjaukset ja huomiot otan mielelläni vastaan, koska aihe on niin tärkeä ja toivon, että teksti lähtee leviämään ja löytää mahdollisimman monen suomalaisen silmille – niin merkittävästä asiasta on kuitenkin kysymys!
Kiinnostuitko ajatuksistani?
Tilaa bestseller-sijoituskirjani "Viisas Sijoittaja"
Kiinnostaako osakesijoittaminen ja haluat ymmärtää, miten tulla paremmaksi sijoittajaksi? Voit nyt tilata arvostelumenestys, Suomen Ekonomien Bisneskirja-yleisöäänestysvoittajan ja yli 20 000 kpl myyneen bestseller-sijoituskirjani ”Viisas sijoittaja – tunne itsesi ja osakemarkkinat” kaikista suomalaisista kirjakaupoista tai suoraan minulta signeerattuna!
Adlibris Kirja.fi Suomalainen Kirjakauppa Signeerattu versio kirjailijalta
Tilaa huippusuosittu "Vaurastu Viisaasti - Rahataidot haltuun"-kirja
Haluatko henkilökohtaisen taloutesi kerralla haltuun? Tilaa vuodessa yli 30 000 kappaletta myynyt ja huippuarvostelut saanut ilmiö ”Vaurastu viisaasti – rahataidot haltuun”, jossa tiivistän kaikki oppini matkaltani nollasta eurosta yli puoleen miljoonaan euroon!
Adlibris Kirja.fi Suomalainen Kirjakauppa Signeerattu versio kirjailijalta
Kuuntele äänikirjaa
Äänikirjojen ystäville bestseller-kirjani löytyvät myös kaikista suomalaisista äänikirjapalveluista.
Bookbeat Storytel Nextory Spotify - Vaurastu Viisaasti Spotify - Viisas Sijoittaja
Uusi lukija?
Jos olet blogissa ensi kertaa, olen kirjoittanut 10 vuoden aikana blogiini yli 1 000 kirjoitusta kaikkeen henkilökohtaisesta taloudesta sijoittamiseen asti. Jos sinua siis pohdituttaa mikään talousaihe, aloita tästä ja löydät todennäköisesti vastauksen askarruttavaan kysymykseesi. Ja jos et löydä, laita kommenttia ja kirjoitan aiheesta!
Etkö näe mahdollisena skenaariona, että laina-ajan pidennys johtaa merkittävään asuntojen hintojen nousuun, koska ihmisille on mahdollista ottaa aiempaa isompia asuntolainoja? Tämä kehitys veisi ainakin osittain pohjan laskelmilta. Toki, jos nyt heti ostaa asunnon hintakuopasta pitkällä laina-ajalla, niin hyöty on suuri. Pitääpä laskeskella, onko wörttiä näin jo lainaa maksavana pyytää pankilta pidennystä. Sekään kun ei ole ihan ilmaista ja mun lainat on aika pieniä.
Sinänsä kun miettii asuntomarkkinaa, niin tämä ehkä huolista se pienin. Suomen talouden fundamentaaliset ongelmat eivät tällä kuitenkaan ratkea – ja toisaalta kuten lopussa mainitsin, on erittäin suuri osa suomalaisia, jotka eivät missään nimessä ottaisi pitkää laina-aikaa.
Toisaalta, jos asuntojen hinnat palautuisivat vaikka vanhoille tasoille, niin eipä sillä laskelmien osalta olisi merkitystä, koska indeksirahastojen tuotto on sama. En myöskään ehkä itse laskisi siten, asuntojen hintojen nousu olisi pois keneltäkään, koska siitä hyötyy käytännössä jokainen suomalainen – otti lainan milloin tahansa. Pahempi tilannehan varallisuuden kannalta on juuri tämä viime vuosina nähty asuntojen hintojen merkittävä lasku.
Ja tosiaan, kaikki on pankin kanssa neuvoteltavissa. Itselläkin monesti pankit niitä listahintoja tarjoilevat, mutta lainanmuutoskustannukset saa aina käytännössä neuvoteltua alemmaksi/pois kokonaan, jos vain jaksaa nähdä vaivaa ja vinkkaa vaikka pankin kilpailuttamisesta (vaikka sitä ei olisikaan tekemässä).
Hyvä ja tärkeä teksti. Olisin toivonut enemmän mietintää psykologisesta näkökulmasta sekä ihmisten mielen heikkoudesta. Faktat on helppo todentaa, mutta ihminen on hirveän monimutkainen ja varmasti älykkään koneen mielestä hemmetin hölmö.
Itse olen pohtinut asiaa myös näkökulmasta, jossa ihminen helposti käyttää pienemmän lainanhoitokulun erotuksen kulutukseen indeksiin sijoittamisen sijaan. Onko tässä tapauksessa lyhyempi laina kannattavampi? Pakottaen tällaiset ihmiset edes jonkinlaiseen säästämiseen.
Myös vinkkaus vuokra-asumiseen olisi ollut paikallaan. Vuokralla asumisessa näiden laskelmien vaurastuminen olisi vielä suurempaa.
Kiitos! Joo tästä käytännön puolesta ja psykologisesta puolesta on itse asiassa tulossa oma teksti, joka on myös melkein valmis jo. Eli tulee tässä kesäkuun aikana ulos. En vain halunnut kaikkea tunkea yhteen tekstiin, ettei tule nälkäpäivän pituinen. Mutta tämä on äärimmäisen tärkeä osa sitä juuri siksi, että yksikään taloudellinen päätös ei kuitenkaan ole koskaan 100% rationaalinen – vähiten silloin kun kyse on kodista.
Käsittelen myös tuota ongelmaa sekä vuokra-asumista toisessa tekstissä – koska variaatioitahan on tosiaan erittäin paljon tämän puhtaan musta-valkoesimerkin sijaan. Esimerkin vuoksi tämä on kuitenkin erinomainen mielestäni juuri siksi, että numerot eivät valehtele – ja nyt kun asuntolainan voi ottaa 40 vuodelle, niin käytännössä mikään ei enää estä edes keskituloisen suomalaisen vaurastumista – paitsi omat päätökset.
Mitä kuluttamiseen tulee, niin uskon, että jos pitkä asuntolaina mahdollistaa muuten kädestä suuhun elävälle enemmän mahdollisuuksia mielekkääseen elämään, on se silloinkin ehdottomasti järkevämpi elämänlaadun kannalta kuin 25 vuotta vyön kiristelyä ja palkkapäivästä toiseen elämistä. Henk koht en näe pitkällä laina-ajalla yhtään huonoa puolta tavallisen suomalaisen näkökulmasta.
Moi,
Kiitos tekstistä! Mutta eikö tasaerälyhennys olisi paras, sillä jos korot nousee niin laina-aika nousisi entisestään? Sen sijaan että itse kuukausierä nousisi ja täten lyhentäisi summaa jonka voit sijoittaa?
Toisekseen, eikö tämän saman ilmiön saa jos nykyisillä 25-30v lainoille tekee uudelleenkilpailutuksen sen jälkeen kun on lyhentänyt lainaa esim 5 vuotta? Hakee uuden lainan tälle ja ottaa taas maksimi 30v lainan.
Periaatteessa joo, mutta suomalaiset pankit nykyään erittäin nihkeästi tasaerälainoja antavat (uskon tämän johtuvan siitä, miten homma on reguloitu Suomessa, eli laina-aika tosiaan ei saa venähtää tuon 40 vuoden yli, jonka takia tällaisia ei varmaan kauheasti edes voi antaa).
Jep, ja ehdottomasti. Meillä juuri tuo tilanne, kun puolisolla nyt 25v laina-aika, niin päivitetään se varmasti 40 vuoteen, että saadaan vielä enemmän rahaa nyt käteen.
Tämä olikin mennyt itseltä ohi että vanhan lainan aikaa voi nyt muuttaa. Täytyykin varmaan oman pankin kanssa käydä keskustelua ASP lainan pituudesta
Ehdottomasti kannattaa!
Mielenkiintoiseksi tilanne tekee ASP-laina. ASP-lainassa valtion korkotakaus ensimmäiset kymmenen vuotta. Pohdinkin kannattaako ottaa normaali asuntolaina esim. 35-vuoden laina-ajalla vai ASP laina 25-vuoden laina-ajalla? Toisessa enemmän pääomaa vapaana ja toisessa varmaankin halvempi marginaali ja ns. ilmainen korkokatto
ASP-lainanhan saa tämän muutoksen myötä nyt myös 40-vuotiseksi, mikä on mielestäni hieno homma. Ja tämän takia esim. juuri puolisoni tulee 25v ASP-lainansa nyt 40v:ksi muuttamaan. Win-win.
Moi! Tähän liittyen minulle pankki ilmoitti, että ASP-lainassa laina-aika pysyy 25 vuodessa, eikä sitä pysty muuttamaan… Mitä minulta menee ohi ymmärtyksen? 😀
Tässä on kaksi vaihtoehtoa, joille molemmille annan 50-50 mahdollisuuden.
1. Pankkivirkailija ei itsekään tiedä, että muutos on tullut voimaan (tämä on valitettavasti täysin mahdollista, koska joskus he ovat vain töissä siellä. Olen joutunut itsekin tilanteisiin, missä olen joutunut asiakkaana pankkivirkailijaa kouluttamaan siitä, miten juuri ASP toimii).
Voit siteerata vaikka suoraan heille valtioneuvoston sivua: https://valtioneuvosto.fi/-/orpon-hallitus-epavarmuuden-ajassa-tarvitaan-luottamusta-ja-kasvua-vahvistavia-toimia ks. ”Valtion takaaman ASP-asuntolainan enimmäislainamäärä nostetaan 95 prosenttiin asunnon hankintahinnasta. ASP-lainan takaisinmaksuajan enimmäispituus yhtenäistetään muun asuntolainasääntelyn mukaisesti 40 vuoteen.”
2. Muutosta ei voi tehdä olemassa olevaan ASP-lainaan tai muutos ei ole vielä tullut voimaan.
Ja no okei on vielä kolmas vaihtoehto, eli järjestelmät eivät vielä taivu tähän (itselle IT-kehityksessä työskennelleenä voin sanoa, että näin nopeat muutokset ovat oikeasti aika painajaismaisia :D).
Olen itse omaan pankkiin yhteydessä tästä heinäkuussa, niin päivitän blogiini vielä erikseen miten kävi. Mutta mielenkiintoista olisi myös tietää, mikä on pankin vastine tuohon Valtioneuvoston linkkiin, heh.
Tämä on kyllä kummallista, että mitä matkan varrella on tapahtunut, koska esimerkiksi 1.6. voimaan tulleessa lakimuutoksessa lukee näin: Vastaantulolainan laina-aika on lainan myöntöhetkellä enintään 25 vuotta lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisesta lukien.
https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/2025/339#chp_5
Onpa mielenkiintoista! Täytyypä kysyä ihan Valtionkonttorilta suoraan.
Edit: ei kun jaa Valtionkonttorin sivuilta löytyikin vastaus eli: ”Hallituksen 21.–22.4.2026 järjestetyssä kehysriihessä on päätetty ASP- ja asuntolainojen valtiontakausjärjestelmän muutoksista, jotka tulevat vaikuttamaan muun muassa lainan enimmäismäärään ja enimmäislaina-aikaan. Näistä muutoksista, niiden toteuttamisen aikataulusta ja vaikutuksesta ASP-lainoihin ja säästämiseen sekä valtiontakauksiin tiedotetaan lisää valmistelun edetessä. Hallituksen tavoitteena on, että kehysriihessä linjatut lakimuutokset etenisivät eduskunnan käsittelyyn syksyllä 2026 ja että tulisivat voimaan vuoden 2027 alusta”
Eli puoli vuotta pitää vielä odotella.
Jes, kiitos vastauksesta! Täytyy siis odotella tätä.
Moi!
Erittäin mielenkiintoinen teksti, tätä on odotettu. Kiitos tästäkin paljon! Itsekin olen tämän asian parissa paininut useinkin, koska suomalaisessa kulttuurissa on syvällä tuo ”velkavankeus” ja veloista mahd. nopeasti eroon pääseminen. Kuulemma on kuin taakka tippuisi harteilta, kun saa lainan maksettua. Toisaalta kyllähän se helpottaa, esim jos joutuu työttömäksi tmv. jos on jo velat saanut maksettua. Eli tietynlaista turvallisuuden tunnettu varmasti siitäkin saa, kun ei ole veloissaan.
Yksi juttu tässä kiinnostaa. Olitko laskelmissa huomioinut mikä tulee asunnon kokonaishinnaksi, riippuen laina-ajasta? Esim. tuo 500 k asunto 35 v laina-ajalla tulee varmaan noin 750 k maksamaan korkoinensa?
Ja oletushan tässä on, että indeksit tuottaisivat kuten ennenkin..? Sehän on epävarmaa, koska kaikki maat ovat veloissaan eritoten USA ja tekoälystä ei tiedä kuinka sen kanssa käy. Paraneeko tuottavuus, tuleeko massatyöttömyyttä vai tuleeko siitä ikinä oikeasti hyödyllinen apuväline.
Ja yksi iso asia mikä on muuttunut on se, että naiset ovat tulleet työmarkkinoille, eli olemme saanut tuottavuutta lisää, kun työläisten määrä on noin tuplaantunut tässä lähimenneisyydessä. Tällaistahan ei enää ole luvassa.. taisi olla Inderesin kaveri sijoituskästissä, kun tämän pointin otti esille.
Yt. Tepa
Hyviä kysymyksiä!
Jep, lainan maksaminen on edelleen jollain tavalla aika myyttinen asia meille suomalaisille – korostetusti tietyille ikäluokille ja heidän lapsilleen.
En tosiaan laskenut noita ns. kokonaiskuluja, koska tosiaan kokonaisvarallisuuden kasvamisen kannalta se ei ole merkityksellinen tekijä (vaikka kuten noissa Ylen kommenteissa nostetaan esiin, korkojen maksaminen pankille koetaan jotenkin erityisen tuskallisena).
Halusin laittaa juuri tuon tuoton vaihtelun takia nuo kolme eri tuottoskenaariota juuri siksi, että on tuo ns. huonokin tuotto (eli 6% ei-inflaatiokorjattuna). Viimeisen 100 vuoden aikana tosiaan luku on ollut 7-8% ja viimeiset 25 vuotta lähemmäs 10%.
Kun miettii maailman kehitystä, pidän äärimmäisen epätodennäköisenä, että samaan aikaan pitkän ajan korot olisivat korkealla tai tuotot jäisivät alhaiseksi. Jos tuotot jäävät alhaisiksi, silloin talous jää tyhjäkäynnille ja palaamme nollakorkoihin tai vaihtoehtoisesti korot pysyvät nykytasolla ja talous kulkee eteenpäin ja tuotot ovat hyviä. Talous ja osakemarkkina kun kuitenkin itsensä tällä tavalla aina pitkällä aikavälillä painottaa – lyhyitä pätkiä luonnollisesti voi aina olla huonommilla tuotoilla/korkeammille korolla.
Todellisuudessa on myös hyvä huomata, että pörssi ja reaalitaloushan ei useinkaan mene myöskään käsi kädessä. Tämä nähdään ehkä parhaiten juuri nyt Helsingin pörssissä. Taidetaan liikkua kaikkien aikojen ennätyksissä – samalla kun meillä kirjaimellisesti on massatyöttömyys Suomessa. Omistava luokka voittaa kapitalismissa oikeastaan aina, jonka takia myös heikommassa taloudellisessa tilanteessa olevien siihen kannattaa pyrkiä peloista huolimatta. Parhaimmillaan omistukset pelastavat myös elämänlaadun työttömyyden aikaan.
Lainan kokonaiskuluja on tosiaan turha tuijottaa, sillä kun korkotaso on annettu, niin kuukausittainen koron osuus ei riipu laina-ajasta. Pidempi laina-aika vain nostaa kokonaiskorkomenoa sillä keskimääräinen euro on kauemman aikaa lainattuna.
Entä sitten jos sijoitustuotot ovat 4%, korko 6%, ja joudut työttömäksi viideksi vuodeksi?
Työttömäksi jäädessä pieni kuukausittainen lyhennys (= pitkä laina-aika) lienee hyvä järjestely.
Korkojen noustessa uusien osakesijoitusten tuottoprosentilla on tapana nousta, osakekurssien laskiessa. Toisaalta pankki-osakkeiden (joita indekseissä voi olla mukana merkittävästi) tuotto kasvaa korkojen kasvaessa.
Eetu: Tosiaan kuten Risto jo totesikin, etenkin työttömyyden kohdalla pitempi asuntolaina on erittäin hyvä juttu, koska se vähentää kuukausituloja. Hyöty ei siis ole pelkästään sijoituksia varten.
Toisaalta on hyvä huomata, että vaikka meillä ihmisillä on tapana miettiä usein myös näitä katastrofiskenaarioita, käytännössä kuvaamasi tilanne ei ole mahdollinen. Miksi? Koska, jos korkotaso on 6%, käytännössä pelkästään lyhyen koron rahastoista pystyy tämän tuoton saamaan.
Tämän lisäksi historiallisesti pitkällä aikavälillä osakkeet ovat tuottaneet merkittävästi paremmin kuin korot eli tilanne on historiallisestikin katsottuna viimeistä sataa vuotta, ei mahdoton, mutta äärimmäisen harvinainen edes lyhyellä aikavälillä, jos sijoitukset ovat osakemarkkinoilla.
Toisaalta, työttömänä myös niistä sijoituksista, joita on saanut vuodesta nolla eteenpäin säästöön on myös hyötyä. Etenkin ansiosidonnaisen loppumisen jälkeen. On aika valtava ero, jos vaikka 10 vuoden jälkeen sijoituksissa on 50 000 euroa ja sitten jää työttömäksi, kuin, että on vain maksanut asuntolainaa pois (sitä on vielä 10v jäljellä), ja sijoituksissa on 0 euroa.
Sijoittaminen ja pitkä laina-aika siis itse asiassa tuo suojaa MYÖS oman elämän worst case scenariota varten.
Ihan mielenkiintoinen vertailu. Itse toimin vastavirtaan ja maksoin lainani pois. Aikaa meni tosin vain 6.v. itse ajattelin myös psykologista puolta. jos iskee työttömyys tai lomautusjaksoja, niin eipähän ole lainaa rasitteena. Nyt pohdinkin mihin laitan lainanlyhennykseni kasvamaan korkoa.
6 vuotta on kyllä aika huikean nopeasti, psykologinen puoli on ehdottomasti myös tärkeä tässä.
Kiitos hyvästä kirjoituksesta! Kysäisin viikko sitten Nordealta tuota 40 vuoden laina-aikaa ja sanoivat arvion, että elo-syyskuussa mahdollisesti voisin vaihtaa nykyisen 30 vuoden asuntolainani siihen.
Kiitos! Hyvä kuulla, veikkaisin, että pankeilla tulee kaikilla vähän eri aikaan riippuen juuri heidän järjestelmistään, mutta eiköhän tämän vuoden aikana tämä tule kaikkiin pankkeihin toivottavasti mahdolliseksi.
Heippa!
Onko tuossa joku näppäilyvirhe (kohta 2 099 533 €)?
”500 000 euron asuntolaina, kokonaiskorko 4,5 % ja vuosituotto indeksirahastoista 8 %:
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 030 667 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 20 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 4 300 117 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 35 vuoden päästä: Sijoituspääoma: 1 277 347 €, Asunnon arvo: 500 000 €
Laina-aika 25 vuotta, pääoma 50 vuoden päästä: Sijoituspääoma: *2 099 533 €*, Asunnon arvo: 500 000 €”
Joo kyllä vain, kiitos! Vitonen oli muuttunut kakkoseksi, korjasin.
Hyvää pohdintaa, mutta olisin myös toivonut psykologisen puolen pohdintaa asunto-omistamiseen liittyen. Itse asun halvalla vuokralla ja pystyn sijoittamaan kuussa 1000 e. Minulle on henkisen hyvinvoinnin kannalta tärkeää olla velaton, ja nyt vuokralla asuessa on helppo hymyillä 250 000 euron sijoitussalkun kanssa. Sijoittamisen olen aloittanut alle 10 vuotta sitten, ja pätkätöissä olevalle tämä tilanne tuo vakautta ja turvaa.
Joo tämä on tärkeä kulma ja tulen tätä eri tekstissä piakkoin käsittelemään, ettei teksti muuttunut aivan liian pitkäksi ja kaikki jaksavat tekstin edes suunnilleen lukea 😀 Vuokra vs. asuminen on muutenkin mielenkiintoinen juuri tuon keveyden ja liikkuvuuden takia, joten olet aivan oikeassa.
Kiitos hyvästä tekstistä. Oletko myös pyrkinyt saamaan pitkät laina-ajat sijoitusasuntolainoihin samoista syistä ?
Ihan mielenkiinnosta, miten näet sijoitusasunto-salkkusi tulevaisuuden, jos vaihtoehtoisesti voisi sijoittaa niihin kiinnitetyt varat matalakuluisiin indeksirahastoihin ? Asuntosijoittaminen Suomessa kun ainakin tällä hetkellä näyttää vähän heikolta.
En ole tuota pankeilta kysynyt, mutta käsittääkseni lakimuutos ei sijoitusasuntolainoja koskenut eli niissä kaiketi edelleen on tuo 25 vuoden katto. Muutos koski vain omistusasumista. Jos ei olisi, niin nekin luonnollisesti muuttaisin 40v-lainoihin ja näin varmaan tekisi suurin osa muistakin sijoittajista.
Todella hyvä kirjoitus ja aihe, josta ei ole yhtä oikeaa vastausta.
Me tehtiin vaimon kanssa jo ensimmäisen asuntolainan aikaan 2001 pankin suosituksesta ratkaisu, että kaikkea ylimääräistä ei laiteta lainanlyhennyksiin vaan pieni osa rahastoihin. Siitä koko sijoittaminen hiljalleen lähti liikkeelle.
Kun rakennettiin talo 2010 ja otettiin noin 240 000 euron laina, meillä oli sijoituksia ehkä noin 60 000 euroa. En halunnut käyttää niitä lainan pienentämiseen, vaikka moni varmasti olisi tehnyt niin. Ajatus ei silloin ollut edes korkoa korolle -ilmiössä, vaan enemmän siinä että halusin säilyttää turvapuskurin ja sijoitusvarallisuuden.
Lopputulos näin jälkikäteen: asuntojen kautta velat saatiin lopulta kokonaan pois, mutta samalla sijoitusvarallisuus ehti kasvaa vuosien aikana moninkertaiseksi siihen verrattuna mitä lainaa aggressiivisesti lyhentämällä olisi todennäköisesti jäänyt käteen.
Ehkä tärkein oppi itselle on ollut se, että pitkä aika markkinoilla ratkaisee enemmän kuin täydellinen optimointi.
Siinä on kyllä pankkivirkailija ollut aikaa edellä, aika hienoa! Vaikka passiivisia indeksirahastoja toki varmasti ei tuohon aikaan vielä suositeltu, niin hyvä, että tuosta alkuun pääsi.
Ja juuri tuo se tärkein oppi on ja tuon kun saa ihmiset sisäistämään, niin kyllä tästä hyvä tulee. Etenkin nuorten suosiossa sijoittaminen on enemmän kuin koskaan, mikä viittaa siihen, että viesti on alkanut puremaan ja koko ajan uudemmat ikäluokat juuri tuosta ajan merkityksestä markkinoilla tulevat nauttimaan. Kiitos kertomuksesta, siinä oikeastaan on hyvin tiivistettynä myös tämän tekstin pääviesti.
Täytyy tosiaan sanoa, että se jo silloin iäkäs Nordea-pankin asiakasneuvoja oli aikaansa edellä. Pankin omia rahastoja tietenkin “kauppasi”, mutta hyvin perusteli asiat ja muutenkin aina auttoi. Hän jäi myöhemmin eläkkeelle, eikä sen jälkeen ole kyllä valitettavasti osunut omalle kohdalle yhtä hyvää vastaavan alan edustajaa.
Itse vielä jaan vähän omia ajatuksia tästä lisää. Me haluttiin myös tietoisesti lyhentää lainaa koko ajan. Molemmissa lainoissa oli 25 vuoden maksuaika, joka taisi silloin olla maksimi.
Se lainan lyhennys oli meille tietyllä tavalla myös riskienhallintaa. Vaikka tietenkin näin jälkikäteen ja laskelmien perusteella olisi helppo todeta, että olisi kannattanut sijoittaa vielä enemmän ja lyhentää lainaa vähemmän.
Mutta sitten tullaan siihen kuuluisaan kohtaan: nukutko yösi hyvin?
Itse nukuin paremmin, kun laina lyheni samaan aikaan kun salkku kasvoi. Monena vuonna tilanne oli jo se, että sijoitukset olisi halutessa voinut likvidoida ja maksaa lainan pois kokonaan. Se tuo kummasti mielenrauhaa tässä maailmassa, jossa ei koskaan tiedä milloin alkaa muutosneuvottelut, sairastumiset tai muut elämän yllätykset.
Mutta omille pojille kyllä neuvon tätä samaa ajatusta: ota pitkä laina, mutta älä käytä sitä erotusta kulutukseen vaan sijoita se.
Loppupelissä kassavirta on kuitenkin lähes sama. Onko esimerkiksi 1000 euroa lainanöyhennys ja 300 euroa sijoituksiin vai 1300 euroa lainan lyhennykseen.
Asiat muuttuvat yllättävän yksinkertaisiksi, kun ymmärtää korkoa korolle -ilmiön merkityksen. Sitä ei voi liikaa toistella.
Tismalleen näin.
Ja tosiaan esim. tuo 300 euron ero voi olla pieni (kuten vaikka meidän taloudessa), mutta toisaalta monelle keskituloiselle tai alle keskituloiselle taloudelle se itse asiassa voi olla äärimmäisen isokin ero. Riippuu erittäin paljon oman talouden kokonaiskuvasta.
ihan kivat laskemat joo.
mutta jos koskaan haluat muuttaa ja etenkin nykytilanteessa jos oot ostanut asunnon kalliilla vähän aikaa sitten kun oli hinnat korkealla ja nyt yrität myydä kun hinnat on pudonnut, niin ei välttämättä onnistu kun sulla on lainaa enemmän kuin asunnossa myyntilappu. Pankki ei anna myydä, koska jäät silti velkaa pankille, eikä anna ostaa uutta asuntoa samasta syystä. Silloin olet asuntojen loukussa jollet maksa vähän nopeammin lainasta ainakin sen verran pois että sen myyntiarvo jää jälelle.
Asunto on huono sijoitus, etenkin Suomessa. Tosin Suomessa nyt mikään muukaan yleensä kannata, kun väkeä on niin vähän. Isotkin firmat leikittelee valtion tuella että naurattaa…
Toki aina on se vaihtoehto, että laittaa huonoksi ajaksi oman asunnon vaikka vuokralle, joka omaa taloutta voi helpottaa. Ja täytyy kuitenkin muistaa se, että kaikki suomalaiset ovat samassa paatissa eli samalla kun se asunto, jonka aiemmin olet ostanut hinta on laskenut, saat myös uuden asunnon huomattavasti halvemmalla.
Juuri kun ostimme uuden asunnon pari kuukautta takaperin, niin mieluusti maksoi sen melkein 80 000 euroa vähemmän, vaikka omankin edellisen asunnon hinta oli laskenut. Tässä mielestäni on vähän samaa kuin tuossa korkokustannuksissa pankille, että loppupeleissä asuntojen hintojen laskusta on kärsinyt kaikki, MUTTA samalla siitä on myös hyötynyt jokainen potentiaalinen ostaja. Se vain tupataan usein unohtamaan.
Nimenomaan näin. Vain silloin nettona häviää jos asunnon myy pois eikä vaihda sitä ja hinnat ovat alhaalla. Asuntoa vaihtaessa väliraha ratkaisee eikä se mikä asunnon hinta joskus oli ja on nyt.
Mekin tehtiin siis vaihto viime syksynä, kuten tuossa aiemmin omassa kommentissani kirjoitin. Vaihdettiin kalliimaasta halvempaan eli okt rivariin ja päästiin lainasta kokonaan eroon. Näinpäin ehkä vähän hävisi, mutta jos vaihtaa halvemmasta kalliimaan, niin ennemmin voittaa kuin häviää silloin kun hinnat on alhaalla.
Jos taas on ostamassa ensiasuntoa, niin nyt on edelleen ostajan markkinat ja hinnat voi joustaa pyynnistä paljonkin jos kiikarissa oleva asunto on ollut pitkään myynnissä.
Periaatteessa sitä oikeaa hetkeä ei ole edes olemassa. Ja ajoittaminen on ihan yhtä mahdotonta kuin osakekaupoissakin.
Ihminen, varsinkaan kuluttaja, ei ole rationaalinen toimija – ja siinä tämän laskelman ongelma onkin. Suurin osa säästyneistä euroista pidemmällä laina-ajalla tulee menemään kulutukseen, ei sijoituksiin. Asuntolainan lyhennys on kuitenkin suomalaisille pyhä ja se pitää maksaa aina, vaikka tekisi mieli kuluttaa. Tämän vuoksi keskimääräinen kansalainen vaurastuu enemmän lyhyellä asuntolainalla kuin pitkällä, valitettavasti. Laskelmasi ovat toki ihan oikein ja noinhan sitä periaatteessa pitäisi tehdä.
Jep, tämä on puhdas joko-tai laskelma. Mutta itse uskon siihen, että kaikkien kannattaisi ottaa pitempi laina (vaikka sitä erotusta ei sijoittaisikaan kokonaan). Eläminen toivottavasti tulevaisuuden Suomessa on muutakin kuin asuntolainan maksamista, vaikka asia on juuri kuten sanoit – asuntolaina on äärimmäisen pyhä.
Suomalaiset ovat Euroopassa jo toiseksi useiten sijoittamassa, joten uskon, että tämäkin asia voi muuttua, kunhan siitä vain puhutaan tarpeeksi. Tuntuu, että asia ainakin ihmisiä erittäin paljon kiinnostaa, koska tämän tekstin perään paljon oli kyselty ja äärimmäisen paljon lukukertoja nyt jo saanut.
Kiitos perusteellisesta tarkastelusta. Noinhan se varmaan menee. Tosin pari asiaa ihmetyttää. 1) Warren Buffett on sanonut, että ”don’t borrow money to invest”. Miksi asuntolaina ei ole lainaa tässä mielessä? Minusta se on. 2) Jatkokysymyksenä ”why to bet against Warren Buffett, if not to bet against America”? Itse en uskaltaisi sijoittaa lainarahalla, koska parempi tuotto ja korkeampi riski kulkevat käsi kädessä.
Käsittääkseni asuntolainassa tavallisesti riittää vakuudeksi itse asunto sinällään, koko laina-ajaksi.
Sijoituslaina, jonka vakuutena ovat ostetut osakkeet kulloisellakin markkina-arvolla, muuttuu ongelmaksi kurssien tilapäisesti laskiessa ja pankin vaatiessa lisävakuuksia (tai pakkomyyntejä).
(Asuntolainan ottamisen vaihtoehto on vuokralla asuminen, jossa on omat kustannuksensa – mutta ei merkittävää korkoriskiä.)
Jollain tavalla kohonnut riski asiaan kuitenkin liittyy; kohonnut tuotto ei kuitenkaan tule tyhjästä, ainakaan markkinateorian mukaan. Toki jos sijoittaa lainalla, niin asuntolaina on luultavasti siihen parempi vaihtoehto kuin puhdas sijoituslaina, koska vakuudet huomattavasti vähemmän todennäköisesti huonossa tilanteessa realisoidaan.
Toisaalta suhteellisen vaikeaa on sijoittaa ilman minkään pituista asuntolainaa, jos haluaa että taloudellinen riippumattomuus myös toteutuu ennen virallista eläkeikää (kun jossain yleeensä pitää kuitenkin siinä välissä asua). Mutta jos sijoittaa samalla, kun maksaa lyhyintäkin mahdollista lainaa pois, niin viime kädessä silloin sijoittaa velkavivun avulla – jolloin sinänsä on itsestään selvää, että sijoitustuottojen odotusarvo on korkeampi.
Vaatisi varmaankin kohtuu monimutkaisia Monte Carlo -simulaatioita havainnollistamaan, minkälainen riski pidemmästä laina-ajasta eri skenaarioilla syntyy, mutta voinee ajatella yleisesti niin, että silloin on pidempiaikainen ”exposure” asuntojen hintojen romahtamiselle (lainojen arvon alle), massatyöttömyydelle, pankkien menemiselle nurin ja sen myötä pakkomyynneille. Ja tällä riskillä on jokin nollasta poikkeava todennäköisyys – ja jos lainaa on 500k niin vastapainona se on sitten suurempi, minkä hinnan tuotto-odotuksesta joutuu kantamaan.
Kuten Risto totesikin, asuntolainan erotuksen sijoittaminen ei sinänsä juuri ole sijoituslaina (vaikka sen voi periaattessa näin ajatella). Sijoituslainan vaarallisuus kun on juurikin tuo vakuus. Perinteisen sijoituslainan vakuus on itse ne sijoitukset (jotka romahtaessa sitten pakottavat pakkomyyntiin ja usein erittäin negatiiviseen kierteeseen). Samaa ongelmaa ei asuntolainalla ole, jonka takia erotusraha on ihan puhtaasti sinun omaasi, ei niinkään lainaa.
Hyvää pohdintaa ja mukava kun olit käynyt asian erilaisilla skenaarioilla läpi. Näitä on mukava lukea vaikka elämä ei aina menisikään kuin Excelissä. Oletko pohtinut onko asunnon hankinta ylipäätään järkevää? Tähän sopisi jatko-osaksi vuokra-asumisen vs omistusasumisen vertailu.
Kirjoitin tästä muutama vuosi takaperin ja tutkin asiaa vielä tarkemmin Vaurastu viisaasti-kirjaani varten, mutta koska asumismuotoja, tyylejä ja kaikkia muita muuttujia on niin loputtomasti, tähän ei ole Excel-patenttivastausta, vaan jokaisen pitää omien vaihtoehtojen kanssa laskea se itse.
Avaan kuitenkin tässä tekstissä tarkemmin niitä isoimpia tekijöitä, mitkä pohdintaan vaikuttavat ja kannattaa ottaa huomioon: https://www.omavaraisuushaaste.com/vuokra-asuminen-vai-omistusasuminen/
Kiitos tästä! Hölmönä kysyn, että päteekö tämä pitkä maksuaija myös sijoitusasuntoihin? Kannattaako nekin maksaa pitkällä laina-ajalla takaisin?
Pätee, mutta tosiaan käsittääkseni lakimuutos ei koskenut kuin omistusasumista. Eli sijoitusasunnoissa kaiketi edelleen maksimi on 25 vuotta.
Kiitos mielenkiintoisesta pohdinnasta ja laskelmista.
Voisiko asian ja kysymyksen ihan vain yksinkertaistaa: Kannattaako ottaa lainaa sijoittamista varten? Jos pystyy tekemään sijoituksellaan parempaa tuottoa, mikä on lainan (vieraan pääoman) kulu = ”kannattaa”. Jos ei pysty = ”ei kannata”.
Periaatteessa voi.
MUTTA, koska korkoa korolle ilmiö toimii sijoituksissa (korkoa kasva summa kasvaa koko ajan), mutta ei asuntolainan takaisinmaksussa (korkoa kasvava summa pienenee koko ajan), niin vertailua ei pysty tekemään suoraan esim. 4% vs. 4%.
Se saattaa näyttää siltä, että silloin ei ole väliä kummin päin tekee, mutta jopa ns. tasatilanteessa lainaa ei välttämättä kannata maksaa nopeasti, koska korkoa korolle ilmiö ja sen vaikutus koko ajan kasvavaan sijoitussummaan.
Mikset ole huomioinut pitkien laina-aikojen laskelmissa remonttikuluja? 40 vuoden päästä moni asia on jo teknisen käyttöiän päässä varsinkin, jos ei osta taloa aivan uutena. Tämä tarkoittaa, että tosiasiallisesti voi joutua maksamaan isoja remontteja ja alkuperäistä lainaa yhtä aikaa, jolloin sijoitettava osuus onkin pienempi. Psykologisesti helpompaa on maksaa asunto sitä myöten kuin se kuluu, jotta on taas vara maksaa remontteja. Tuskin kukaan ottaisi (vaikka saisi) autoonkaan 30 vuoden lainaa, jos ajaa sillä max. 15 vuotta. Toki tämä ei pääpoinntiasi muuta, tekisi vain laskelmat realistisemmiksi.
Lisäksi, paljon fiksumpaa on ostaa halpa asunto, jolloin pörssiin pantavaa jää enemmän. Tästäkin voisit tehdä tekstin: kuinka paljon teet hallaa vaurastumiselle ostamalla ylikalliin asunnon? Onhan tämä maa pullollaan kohtuuhintaisia asuntoja jopa kasvukeskuksissa/ niiden ympäryskunnissa, mikäli ei aivan keskustasta vain etsi.
Meil on Suomes jo muutama sataa tuhatta ”kunniakansalaista”. Näillä ei ole omistusasuntoo, ei velkaa eikä remppahuoliakaan. Silti ne voi asuu sun seinän takana isommas kämpäs tappiin asti yötä myöden ilakoiden ilman työpaineitakaan. = älä osta kämppää ”rikastetuilta” alueilta. tulloo rommaus
Miksi remonttikulut pitäisi huomioida? Jos asunnon omistaa saman ajan, remontin kustannuksethan ovat samat riippumatta laina-ajasta. Remontteihin liittyvän maksukyvyn osalta pitkä laina-aika ei myöskään ole huonompi, vaan saattaa olla jopa parempi, jos likvidiä varallisuutta on sijoitusten muodossa enemmän. Myös lyhyemmällä laina-ajalla jää vähemmän sijoitettavaa, jos joutuu maksamaan remonteista.
Jarmo: Kuten Matti totesikin ja kuten koetin myös tekstin alussa mainita, niin remonttikulut ja muut juoksevat kustannukset kodista niistä ovat identtiset – lainan takaisinmaksu ei siihen vaikuta, koska kyseessähän on täysin sama koti laina-ajasta huolimatta. Siksi ne eivät laskelmia muuta.
Pitkä laina-aika realistisesti parantaa myös maksukykyä noiden remonttien aikana – koska kuukausittainen kulu lainasta on edelleen pienempi kuin lyhyemmällä lainalla. Eli todellisuudessa rasittaa taloutta vähemmän myös, vaikka rahoja ei sijoittaisikaan. Tärkein pitkässä laina-ajassa mielestäni onkin juuri sen tuoma keveys ja jousto omaan talouteen – sitä voi sitten käyttää ultimaattiseen vaurastumiseen tai vain oman talouden hoitoon.
Tuo voisi olla kieltämättä mielenkiintoinen laskelma, etenkin kun itse juuri päädyimme huomattavasti alkuperäistä suunniteltua halvempaan asuntoon, joka molempien sijoitusomaisuutta positiivisesti kerryttää tulevina vuosina.
Itse puntaroin noita asioita pitkään ja loppujen lopuksi myin osakkeita ja maksoin kaikki lainat pois 12 vuotta ennen laina-ajan päättymistä. Otin tilalle lähes saman verran sijoitus lainaa ja nostin salkun pääoman aiemmalle tasolle.
Sijoitus lainan korko on noin 1% korkeampi kuin asuntolainassa, mutta korot ovat vähennyskelpoisia verotuksessa. En ehkä vieläkään ole varma oliko ratkaisu oikea, mutta on se lohduttava tieto, että asunto ei ole enää minkään lainan takauksena.
on se kämppä silti vakuutena, koska sijoituslainan vakuutena on sun henkilö, eli koko omaisuutesi kämppää myöden, näin luulen asian yleisesti olevan.
Tämä voi olla validi vaihtoehto, kun asuntolainaa on enemmän maksettu pois, mutta vaikea sanoa kumpi todellisuudessa on parempi juuri tuon korkeamman koron, mutta vähennyskelpoisuuden takia. Henk koht ehkä jopa mieluummin pitäisin asunnon vakuutena kuin sijoitukset, koska ne ovat huomattavasti volatiilimpeja, mutta tämä tosiaan riippuu varmasti juuri vain henkilöstä, kumpi on omaan makuun sopiva preferenssi. Ja jos velkavipu% ei ole korkea, niin silloin toki sillä ei juuri väliä ole.
Jos tulot on aivan mitättömät, helpottaa kummasti, jos laina on maksettu pois. Jos asiaa ajatellaan vieläpä fire:n kannalta, voi olla jopa helpompi toteuttaa se, kun asuntolainan on saanut pois. Tällöin kyse ei olisi tietenkään maksimaalisesta vaurastumisen optimoinnista vaan maksimaalisen nopeasta firen tavoittelusta. Joko vapaaehtoisesti tai ainakin osin pakon sanelemana. Osalle ihmisistä nimittäin tämän hetken tilanne töiden saamisen kannalta on Suomessa käsittämättömän vaikea. Asia, jota töissäkäyvän, saatika hyväpalkkaisessa työssä käyvän voi olla vaikea ymmärtää, mutta niin se on.
FIRE-näkökulmasta päädyin itsekin johtopäätökseen, että lyhyempi laina voisi olla parempi. Alla hieman laskelmia, näitä saa ja pitääkin haastaa mahdollisten ajatusvirheiden varalta.
Otetaan vaikka 200 000 € asuntolaina 2,5% kokonaiskorolla, tällöin kk-erät noin:
25v: 900 €
40v: 660 €
Eli 240 €/kk ylimääräistä jää sijoitettavaksi 40 vuoden lainan skenaariossa, tämä kasvaa 25 vuoden aikana 7% vuosituotolla noin 200 000 €:hen. 4%-säännöllä tästä voisi nostaa vuodessa 8000€, kuukaudessa 667€. Tuosta menee vielä verot, eli käytössä oleva raha on pienempi kuin 40v lainan kk-erä 660€ jota on maksettavana vielä 15 vuoden ajan.
Toki laskelman eri parametreja muuttamalla voi saada eri tuloksia, eikä tässä huomioitu sitäkään, että 25 vuoden jälkeen salkku keskimäärin yhä jatkaa kasvamistaan, ja tietysti sitä kovemmin mitä enemmän pääomaa on saanut siihen mennessä sisään.
Tässä on nähdäkseni puhtaasti matemaattiselta kannalta se ajatusvirhe, että 40v-lainalla, jos 25v kohdalla (ylimääräinen) pääoma on 200 000, niin 4%-säännöllä sen tuotoilla voi kuitenkin suurin piirtein maksaa jäljellä olevat erät, minkä jälkeen on vielä se pääoma kuitenkin todennäköisesti vähintään jäljellä. (Luovutusvoittovero – hankintameno-olettamaa hyödyntäen – hieman tosiaan sotkee kuviota mutta toisaalta niin kuin viittasit, 4%-sääntö on viritetty tilastollisesti niin turvalliseksi, että todennäköisesti pääoma silti vielä nostoista huolimatta kasvaisi eli käytännössä voisi nostaa hieman enemmän, jotta loput kk-erät olisi tuotoilla katettu.)
Tai laskematta tarkemmin asian voi ajatella niin, että 25v kohdalla 200k lainasta on sillä aikaa kertynyttä pääomaa vähemmän jäljellä, joten jos jäännöserän maksaa silloin suoraan pois, niin todennäköisesti kertynyttä pääomaa pitäisi vielä jäädä yli.
Mutta tämä ei ole suositus pidemmän laina-ajan puolesta koska tuotto ja riski kulkevat käsi-kädessä, ja itsekin maksoin (joskin pienehkön) lainan pois alle 10 vuodessa, mutta siitä huolimatta FIRE on nyt (todennäköisesti…) vain parin vuoden päässä ja onpahan melko paljon huolettomampaa elämää, kun ei tarvitse lainasta välittää ja voi halutessaan heittää hanskat naulaan.
Joo, ehkä katsoin vähän pistemäisesti pelkkää FIRE-hetkeä, mutta toisaalta juuri muutama ensimmäinen vuosihan siinä on kaikista kriittisimmät. Taitaa siinä kuitenkin todennäköisimmin käydä niin, että vaikka sen 15 vuotta lainan takia joutuisi nostamaan hieman yli 4%, pääoma silti kasvaa tuona aikana. Tai toinen tosiaan tuo, että maksaisi jäljellä olevan lainan könttänä pois 25v kohdalla. Sitä on muuten lähes puolet jäljellä vielä silloin (98k€), mutta kyllä se 200k ylimääräinen pääoma verojen jälkeenkin tuohon riittää.
Ehkä itselläkin ajatuksena, että jos FIRE-tavoitteeseen joskus pääsen, asuntolaina olisi maksettu pois suunnilleen samaan aikaan. Onpahan yksi muuttuja vähemmän murehdittavaksi, jos esim. juuri silloin sattuisi vuoden 2022 kaltainen tilanne, jolloin korot nousivat ja pörssit laskivat samaan aikaan. Ollaanhan niistäkin kurssilaskuista toki tultu uusiin ATH-lukemiin jo monta kertaa, eli huoli voi olla myös turha.
Niin ja tässä oletuksena, että 25 vuoden kohdalla olisi tarkoitus olla FIRE-tavoitteessa.
Mielenkiintoista, täytyy itsekin joskus lähempänä laskea eri skenaarioita juuri FIRE:n osalta. Mutta tosiaan skenaarioita on niin paljon muuttujien kanssa, että etenkin juuri tuo tuoton ja veron säätäminen pelkästään muuttanee paljon laskelmia.
Tarkennan vielä, eli pienellä pärjäämään tottunut voi yllättävän pienenkin sijoitussalkun turvin elää omavaraisesti tai ainakin lähes, mikäli lainanlyhennykset ei enää juokse. Maksimaalista vaurautta se ei tietenkään rakenna, jos lainan maksaa nopeammin pois, kuten mm. tekstistäsi selvästi näkee.
Joo riippuu juuri vähän missä kohtaa FIRE:ksi haluaisi jäädä. Koska kuten tosiaan esimerkeistä näkee, niin pitkä laina-aika tukee juuri salkun kasvamista jo aikaisemmin. Eli kaiken järjen mukaan FIRE olisi helpompi saavuttaa myös pidemmällä laina-ajalla, koska salkku kasvaa nopeammin. Ja sitten kun alkaa elämään salkulla, niin osan kustannuksista voi laittaa lainan takaisinmaksuun, joka on kuitenkin pienempi.
Tätä skenaariota tosiaan vaikeampi laskea, koska tarvitsisi kaikki talouden luvut FIRE-luvun, mutta väittäisin, että pitkä laina-aika toimii myös tuossa mainitsemassasi tilanteessa paremmin kuin nopea laina-aika, niin oudolta kun se saattaa kuulostaakin.
Pienemmän kuukausittaisen lainakustannuksen pitäisi auttaa arjessa myös työtöntä tai vähätuloista, koska silloin asuntolainasta ei yksinkertaisesti tule niin isoa painetta. Olisin ehkä esimerkinomaisesti voinut jättää laskuihin noi lainojen kuukausierät, niin sen olisi nähnyt myös, mutta tyhmänä menin ne deletoimaan laskelmia tehdessäni.
Todella analyyttinen teksti – kiitos!
Itselle jäi näin aamukahvilla yksi kohta vähän epäselväksi: tarkoitetaanko sijoitetulla pääomalla kuukausisummaa vai kokonaispääomaa?
Lisäksi, jos asioita osaa hoitaa hyvin, myös asunto voi tuoda mukavaa tuottoa, joka realisoituu myyntivaiheessa. Ja mitä osakkeisiin tulee, niin ainahan sanotaan, ettei mennyt tuotto ole tae tulevasta – silti osakkeiden tuotto-odotukset perustuvat pitkälti historialliseen kehitykseen 🤔
Mutta kaiken kaikkiaan tosi hyvä teksti oli!
Laskelmissa oleva sijoitettu pääoma tarkoittanee juuri kokonaispääoma.
Valitettavasti joissakin laskelmissa noihin pääoma-lukuihin näyttää eksyneen ylimääräisiä desimaalipilkkuja, joka voi saada ne näyttämään kuukausisummilta. En noihin itse eilen kiinnittänyt huomiota, mutta tänään ne pistivät silmään kun uudelleen vilkaisin lukuja. Esa toivottavasti korjaa ne jossakin vaiheessa, kun tärkeämmiltä tehtäviltään ehtii.
Kiitos. Ja jep, kuten Risto sanoi, kokonaispääoma. Korjasin myös tuhaterottimet väleiksi.
Ja asunnosta ehdottomasti voi saada tuottoa, mutta kuten tekstin alussa totesin, niin sillä ei laskelmiin sinänsä ole väliä, koska laina-aikahan ei vaikuta asunnon hinnan kehitykseen. Jos asuntojen hinta kehittyy positiivisesti, ei laina-ajalla ole väliä – saat joka tapauksessa saman hinnan nousun eli se ei ole kummassakaan skenaariossa ihmiseltä pois.
Hyvä teksti. Toivottavasti mahdollisimman moni suomalainen lukee tämän.
Olemme vaimoni kanssa vuodesta 2016 asti käyttäneet asuntolainassamme pisintä mahdollista laina-aikaa. Lisäksi olemme samalla hyödyntäneet Nordean lyhennysjoustoa ja kilpailuttaneet asuntolainan pariin kertaan siten (kerran asunnon vaihdon yhteydessä), että emme ole koko aikana lyhentäneet lainaa käytännössä lainkaan, vaan olemme maksaneet vain korkoja. Tällä tavalla olemme saaneet kasvatettua merkittävästikin kuukausittaista sijoitussummaamme ja sitä kautta myös osake- ja indeksirahastovarallisuuttamme 10-vuoden aikana. Eli allekirjoitan tekstisi ihan omasta käytännön kokemuksesta.
Suurin riski tosiaan ihmisellä lienee näin toimittaessa se, että raha ei menekään sijoituksiin syystä tai toisesta, vaan elämiseen ja kulutukseen. Tällöin pidempi laina-aika muuttuukin kalliiksi.
Seuraavaksi lukisin mielelläni inflaation laskennallisesta vaikutuksesta pitkällä aikavälillä peilaten sitä tähän kirjoitukseen ja vaikka muutamaan eri skenaarioon.
Kuulostaa erittäin fiksulta tavalta. Itsekin vaikka en sijoituslainaa saanut koronaromahduksessa, niin jäädytin juuri asuntolainan maksut vuodeksi, jotta sijoitusmarkkinoille rahaa sai paremmin. Kannatti.
Luonnollisesti tämä on vain matemaattinen harjoitus ja kaikki eivät varmasti koko summaa saa sijoituksiin, mutta en koe, että se välttämättä olisi huono asia, että ihminen jonkun osan tuosta summasta kuluttaisikin.
Tilastollisesti ihmiset alkavat vanhempana kuluttamaan entistä vähemmän rahaa (vaikka heillä on sitä enemmän kuin koskaan), joten itse tuen ajatusta ihan siitäkin, että vielä hyvässä kunnossa ollessa käyttää rahan elämiseen ja vaikka kokemuksiin, kuin verenmaku suussa asuntolainan maksamiseen.
Tuo inflaatio on mielenkiintoinen ja meinasin sen tähän tekstiin laittaa, mutta loppui puhtaasti jaksut kesken, heh. Mutta täytyy ottaa jatkokirjoituslistalle!
Meille pankki suostui myöntämään maksimissaan 15 vuoden laina-ajalla lainan, pidemmästä maksuajasta tai 12kk lyhyemmästä korosta pankit eivät suostuneet edes keskustelemaan. Itse lasken asunnon arvon laskuksi noin 6% vuodessa, joten teen ylimääräisiä lyhennyksiä sen mukaan, jotta emme joutuisi tilanteeseen, että tarvittaessa emme pystyisi taloa myymään, koska arvo alittaisi siitä olevan velan merkittävästi.
Vuokralla asuminen tulisi meille huomattavasti halvemmaksi, ja jäisi kohtalaisia summia sijoitettavaksi. Mutta nyt halusimme elämältä omakotitalon, ja siihen harrastetilaa. Tälläista komboa ei vain tullut vuokrattavaksi, joten päätimme sijoittaa elämän laatuun ja ostaa oman, vaikka tiesimme, että taloudellisesti siinä ei ollut mitään järkeä.
Tämä on aina haastava tilanne ja varmasti vaihtelee juuri alue/kohdekohtaisesti. Omakotitaloille, jotka eivät ole kasvukeskusten lähettyvillä tilanne saattaa hyvin ollakin tällainen – plus juuri tuo, että vuokramarkkinoilta niitä ei juuri laisinkaan saa. Ihan mielenkiinnosta, mitkä pankit sanoivat ei yli 15 vuoden laina-ajalle?
Ei lainalle sanoivat S-pankki ja Danske Bank. Nordean ota tai jätä tarjous oli 15 v, 12 kk euribor ja hyvä marginaali. OP tarjosi 20 v laina-aikaa pitkinhampain, mutta marginaali olisi ollut 0,75% kovempi kuin Nordean tarjoama.
Ja tosiaan lainaa 140 ke, 2 työssäkäyvää aikuista (35v, ei lapsia), molemmat korkeakoulutettuja ja vuositulot 75 ke + 45 ke. Eikä mitään muita lainoja. Omaisuus suhteellisen vaatimaton, mutta omarahoitusosuus talolle yli 25%. Talon sijainti hieman yli tunnin ajo Helsinki-Vantaan lentokentältä.
Yllättävää, että kuitenkin noin lähellä PK-seutua, mutta silti pankit noin nihkeänä (etenkin tuolla taloudella ja vuosituloilla). Mistäköhän pankkien riskivalinnasta tuo johtui, olisi sinänsä mielenkiintoista tietää, koska joku syy siihen varmasti pankkien regulaatiossa on takana.
Oletko Esa miettinyt vaihtoehtoa, että maksaisi omaa asuntolainaa nopeammin pois ja korvaisi asuntovakuudellisella sijoituslainalla? Pitäisi siis lainasumman samana, mutta vähentäisi systemaattisesti asuntolainan määrää ja kasvattaisi tulonhankkimislainan määrää, joista jälkimmäisen korot verotuksessa vähennyskelpoisia. Osa saatavasta verohyödystä menee toki hieman korkeampaan marginaaliin, mutta pitäisi olla kuitenkin varsin maltillinen jos asuntovakuus. Joustavuus kärsii jos nostaa sijoituslainaa esim. 20t€ erissä sen sijaan että sijoittaisi kuukausittain tilille kilahtavia rahoja. Ja tämä toimii vasta sen jälkeen kun luototussuhde luokkaa alle 70 %, koska pankit laskee sen verran vakuusarvoksi, vaikka omaan asuntoon voikin saada enemmän lainaa. Eli käytännössä jos on 500 t€ edestä omia-/sijoitusasuntoja, niin sen jälkeen kun lyhennysten myötä lainasumma alittaa 350 t€, laittaisi kaikki tilille tulevat ylimääräiset rahat oman asuntolainan lyhennykseen ja nostaisi asuntovakuudellisia sijoituslainoja osakesijoituksiin. Tavoitteena 350 t€ tulonhankkimislainaa ilman yhtään asuntolainaa. Kuulostaa toki hurjalta sijoittaa vain velkarahalla, mutta tässä ei mitään margin call -riskejä ja velkamäärä pysyy täysin ennallaan, ainoa ero on lainalle määritelty käyttötarkoitus verkkopankissa ja verotuksessa. Tässä toki riskinä haluaako pankki aina rahoittaa, mutta voisi ajattella että tilanne vain paranisi koko ajan kun varallisuutta karttuu lisää. Pohtinut pitäisikö tälle tielle lähteä kun oma luototussuhde juuri alittanut 70 %. Hieman ylimääräistä työtä ja hyötyä ei alussa pankin palkkioiden vuoksi. Mutta jos oman asunnon arvo vaikka 300 t€ mitä vasten saa pitkässä juoksussa 210 t€ lainaa ja näin toimimalla saisi luokkaa 1 % hyödyn verovähennyksiin, saisi noin 2 t€ hyödyn vuosittain. Kymmenien vuosien aikana tuosta tulisi ihan hyvä potti. Tässä vaihtoehtoinen lähestymistapa verrattuna tuohon oman asuntolainan maksimointiin.
Nyt kun pyrin tekemään omasta sijoittamisesta mahdollisimman yksinkertaista, niin en ole vivun kanssa lähtenyt kikkailemaan (lukuunottamatta tuota pörssiromahdus sijoitusstrategiaani, josta juuri vähän aikaa sitten kirjoitin).
Olisi mielenkiintoista, jos joku laskisi auki, että miten nuo skenaario menisivät sijoituslainan kanssa, että missä kohtaa olisi optimitilanne se ottaa (jos pankki sen suostuu antamaan – itsellä ei ole vielä tätä mahdollisuutta ollut, kun muutkin asiat usein merkkaavat kuin vakuus).
Laskut sen verran monimutkaisia eri skenaarioilla, korkoeroilla ja verovähennysmalleilla, että itsellä ei ole aikaa noita laskea, mutta luonnollisesti olisi tämä mielenkiintoista tietää.
Kiitos kattavasta analyysistä! Eikös tuo siitä huolimatta anna turhan optimistisen kuvan sijoittamisen hyödystä verrattuna lainan lyhennykseen? Yli 6 % inflaatiokorjattu tuotto alkaa nykyisin olla todella optimistinen. Maailma on tämän suhteen muuttunut 100-vuodessa. Sijoittaminen indekseihin on suositumpaa ja helpompaa kuin ennen, joka väistämättä nostaa arvostuksia. Lisäksi inflaatio syö lainaa ja nostaa asunnon arvoa, joka kaventaa esimerkkilaskelmia. Sijoituksista menee lisäksi 30-34 % vero, kun lainaa lyhentämällä ”tuotto” on säästetyn koron verran verovapaata.
Mitä ajatuksia näistä?
Hyviä kysymyksiä! Yritin noihin vastauksia sanoittaa tekstissä, mutta vähän epäselvästi varmaan selitin. Eli tosiaan yritin sanoittaa tuossa tekstissä asian oikein, mutta kyseessä EI siis ole inflaatiokorjattu tuotto vaan kokonaistuotto. Eli sen takia näen, että kyseessä varsin realistiset luvut, 10% lukuunottamatta (vaikka toki sekin on ollut todellisuus käytännössä koko 2000-luvun).
En itse ole arvostustasoista huolissaan, koska kyseessä on kuitenkin kuukausisijoittaminen. Kun mietitään vaikka viimeistä 10 vuotta (jona koko aikana ihmiset ovat olleet huolissaan historiallisesti korkeista arvostustasoista), on tuonakin aikana tarjottu isoja aallonpohjia ja korjausliikkeitä – ja tästä huolimatta tuota 10%:n tuottoa. Eri asia, jos vaikka nykyiseen markkinaan laittaisi all-in, vaikka sekin voisi hyvin päättyä.
Ja kuten aiemmissa kommenteissa (ja tekstissäkin yritän mainita), niin käytännössähän asunnon arvonnousu (jos sitä tulee tapahtumaan), on identtinen maksoit sen nopeasti tai hitaasti – se ei siis laskelmiin vaikuta. Ja käytännössähän juuri se, että inflaatio syö lainaa, puhuu sen puolesta, että lainaa EI kannata maksaa pois nopeasti, vaan että juurikin se kannattaa sijoittaa tai jopa kuluttaa. Korkealla inflaatiolla olisi käytännössä vain positiivinen vaikutus pitkään laina-aikaan, koska todellinen lainan määrä pienenee koko ajan.
Pitkällä aikavälillä sijoituksista saa myös hankintameno-olettaman, eli todellinen veroprosentti on lähempänä 20%, ja toki tätä voi hallita entisestään sillä, että ei myy kaikkea kerralla (jota varmasti harva tekee). Eli verot luonnollisesti vähän vähentävät käteen jäävää osaa, mutta käytännössä jäät silti plussalle joka skenaariossa (kuitenkin verot pitää maksaa myös nopeassa lainan maksun skenaariossa sijoituksista).
Laskelma on selkeä, psykologinen puoli jokaisen henkilökohtainen. Tein saman laskelman 26 vuotta sitten. Laina oli jo neuvoteltuna ja ymmärsin kyllä, että pitkällä ajalla olisi todennäköisesti ollut edullisempaa velkavivuttaa sijoitussalkku asuntolainalla tähän silloin uudehkoon juuri meidän perheen näköiseen taloon muuttaessamme.
Se vaan, että vuoden 2000 sijoitusmarkkinat muistavat silloin vallinneen turbulentin tilanteen, lapset olivat pieniä, oma työpaikkakaan ei tuntunut ihan varmalta eikä pitkiä laina-aikoja ollut saatavana. Harkinnan jälkeen löimme Rouvan kanssa salkut kuoliaaksi ja ostimme talon omalla rahalla.
Nämä argumentithan ovat silti vain selittelyä, koska todellisuudessa minun pääni ei olisi kestänyt puolen talon kokoista asuntolainaa vuosituhannen vaihteen myllerryksessä ja 26 vuotta nykyistä vähäisemmällä sijoituskokemuksella. Olen tämän valintani kanssa tasapainossa, vaikka sen arvo tänään saattaa ollakin miljoonaluokassa.
Hyvä strategia on sellainen, johon omat realistisesti arvioidut taidot ja henkinen kantti riittävät. Paraskaan strategia ei auta, ellei sitä pysty toteuttamaan oikein.
Juurikin näin. Jokaisen kannattaa ottaa juuri se itselle sopivin tapa. Tärkeintä on vain tietää kaikki vaihtoehdot ja tehdä päätös täysillä tiedoilla omista mahdollisuuksista.
Hei Esa,
Kiitoksia jälleen kiinnostavasta jutusta! Minua vaivaa kuitenkin tässä kuten lähes kaikessa muussa keskustelussa pitkän aikavälin sijoittamisesta tai talouden kehityksestä tietty teoreettisuus, joka ei huomioi kahta ilmiötä: väestön kutistuminen ja ilmaston muutos.
Väestö vanhenee ja alkaa kutistumaan, ensin rikkaissa länsimaissa ja sen jälkeen muualla. Milleniaalit ovat ensimmäinen sukupolvi, jolle lasten tekeminen ei ole itsestänselvyys. Mikään ei osoita, että Z-sukupolvilaiset ajattelisivat toisin. Pörssin olemassaolon aikana on toki ollut lyhytkestoista demografista kutistumista sotien seurauksena, mutta niitä seuraavat vauvabuumit ovat ns. korjanneet tilanteen. Vastaavaa väestön mittavaa ja pitkäkestoista supistumista ei ole tuskin tapahtunut sitten mustan surman. Talouskasvu on kuitenkin pohjautunut väestön kasvuun, niin mitä tämä tulee tarkoittamaan indeksisijoittajalle? Voi valita uskoa, että AI ja teknologinen kehitys paikkaa työvoimapulaa, mutta tuskin se riittää ylläpitämään kasvua jos kuluttajia on paljon vähemmän? Asuntojen arvon kuuluisi myös laskea reippaasti ehkä Helsingin keskustaa lukuunottamatta.
Ilmastonmuutos tulee kurittamaan ihmiskuntaa ennennäkemättömällä tavalla. Miten voi kuvitella globaalin talouden selviävän siitä? Ja vaikka pörssi voi kasvaa keskellä taantumaa, joku raja siinäkin on pakko olla? Korona ja Trumpin sekoilut ovat antaneet ensimakua globaalien toimitusketjujen rappeutumisen vaikutuksesta. Monet kansainväliset talouskeskukset ovat rannikolla ja tulevat kärsimään veden noususta. Ruoan tuotanto tulee vaikeutumaan merkittävästi. Listaa voi jatkaa… Suomessa lämpötila nousee kunnes todennäköisesti romahtaa – miten tämä vaikuttaa asuntojen arvojen kehitykseen?
Olisi kiinnostavaa lukea ajatuksiasi näistä aiheista. Mielestäni niitä on vaikea sivuuttaa jos pohtii meidän milleniaalien tai meitä nuorempia pitkäaikaista sijoittamista ja vaurastumista.
Sen verran korjaisin tuota demografista tilannetta, että olet pääpirteissään suurelta osin oikeassa. Rikkaista länsimaista alkavat nopealla tahdilla kutistua jo nyt Etelä-Korea ja Japani, 2030-luvulla Kiina ja Venäjä. Yhdysvaltoja suojaa hieman parempi syntyvyys, mutta ennen kaikkea maahanmuutto. Sama tilanne on myös Euroopassa.
Afrikassa ja Intiassa väkiluvun kasvu jatkuu vielä pitkälle tulevaisuuteen, mutta näistä vain jälkimmäinen on taloudeltaan merkittävä alue.
Syntyvyyden muutokseen voi vaikuttaa paljon myös se, miten kasvavan automaation hedelmät jaetaan. Mikäli esim. Euroopassa syntyisi verotuksellisia ja/tai omistukseen/”rojalteihin” perustuvia järjestelmiä, joissa automaatio saataisiin hyödyttämään jokaista kansalaista, näkyisi se todennäköisesti positiivisesti syntyvyydessä ja alueen vetovoimaisuudessa.
Nykyiselläänhän lapset ovat tavallisten ihmisten kannalta kuluerä hyvin monessa maailman maassa, etenkin Aasiassa ja Yhdysvalloissa.
Erittäin hyviä kysymyksiä! Tässä tosiaan on paljon tärkeitä kysymyksiä, voisin itse asiassa erikseen tekstin kirjoittaa, koska moni näitä miettii. Laitan itselleni ylös! Se täytyy kuitenkin sanoa jo nyt, että suurin talouskasvun lähde länsimaissa on ollut historiallisesti työn tuottavuus, ei työntekijöiden määrä – tämä on oikeastaan taloustieteen peruste joka on aina hyvä muistaa. Ja tähän peilatehan esim. juuri sen takia tekoälyn odotetaan muuttavan maailmaa (ja luovan valtavasti talouskasvua), koska sen oletetaan kasvattavan tehokkuutta valtavasti. Mutta aihe on laaja, niin teen tuosta oman tekstin!
Hei, kiitos mielenkiintoisesta artikkelista! Pointti tulee selkeästi esille, mitä pidempi laina-aika, sitä nopeammin vaurastut ja matematiikka näissä esimerkeissä on aivan oikein.
Tämä herättää tosiaan paljon kysymyksiä, että onko miljonääriksi tuleminen noin helppoa? Noihin esimerkkeihin voisi lisätä, minkälaiset maksimibudjetit/kk lainan hoidolle ja sijoituksille kukin skenaario vaatii. Lisäksi laskuihin voisi ottaa mukaan inflaation vaikutuksen ja mitä ne vastaa reaalisesti 20v, 25v ja 50v päästä.
Muutama esimerkki:
300k laina / 2,5% korko / 20v laina vaatii n. 1580e/kk budjetin pelkästään lainan hoitoon. Tämän lainan kun muuttaa 35v lainaksi, niin 8% tuotolla sijoitusten arvo ylittää miljoona euroa, kuten itsekin laskit. Huomionarvoista kuitenkin, että 35v kuluttua ja 2% inflaatiokorjattuna tämä summa vastaa reilua 500k.
500k laina / 0,5 korko / 20v laina vaatii n. 2180e/kk budjetin pelkästään lainan hoitoon. 30v lainaksi muutettuna, 8% korolla ja 2% inflaatiokorjattuna 35v sijoitusten tuotto n. 1 miljoona.
500k laina / 2,5% korko / 20v laina vaatii n. 2650e/kk budjetin pelkästään lainan hoitoon. 30v lainaksi muutettuna, 8% korolla ja 2% inflaatiokorjattuna 35v sijoitusten tuotto hieman alle 1 miljoona.
500k laina / 4,5% korko / 20v laina vaatii n. 3140e/kk budjetin pelkästään lainan hoitoon. 30v lainaksi muutettuna, 8% korolla ja 2% inflaatiokorjattuna 35v sijoitusten tuotto n. 950 000k.
Miljonääriksi tullaan matemaattisesti 8% korolla noilla laskelmilla ja helposti – teoria on aivan oikein. Inflaatiokorjattuna tämän päivän ostovoimaan verrattuna miljonääriksi ei niin helposti tullakaan. Lisäksi kuinka monella meistä on todellisuudessa varaa hoitaa tuollaisia lainoja? Epäilen, että 70% suomalaisista on yläkanttiin.
Korjaus,
”Lisäksi laskuihin voisi ottaa mukaan inflaation vaikutuksen ja mitä ne vastaa reaalisesti 20v, 35v ja 50v päästä.” 25v muutettu 35.
Joo olisi pitänyt laittaa noi euroesimerkit tuohon juuri kk-tasolla, mutta menin ne deletoimaan omasta tekstistäni ennen kuin tajusin ja reverse engineeraukseen ei enää aikaa ole 😀 Voisin katsoa, jos välimuistista löytyisi noi luvut. Mutta mitä niitä katselin, niin varmaan joo ihan 70% ei ole, mutta arvioisin, että noin 50% suomalaisista tuohon olisi varaa.
Ja noh sinänsä, oli luku 70,60,50 tai vaikka 40%, niin se on silti valtavasti, kun miettii, että nyt miljonäärejä (ja varmasti samaten myös inflaatiokorjaamattomanakin on 50 vuoden päästä alle prosentti suomalaisista). Tämä myös se syy, miksi en inflaatiota halunnut neljänneksi tekijäksi, koska loppupeleissä absoluuttinen ero havainnollistaa oleellisen – inflaatio on kuitenkin sen verran abstrakti numero, että se ei mitään tarkoita, koska vaikka inflaatio olisi 2% seuraavat vuodet, ei se asuntojen hinnassa välttämättä näkyisi laisinkaan.
Kiitos vastauksesta Esa! Kävikin mielessä, että luvut sulta varmasti löytyvät ja jostain syystä jätetty pois.
Tuosta voi saada nyt sen kuvitelman, että taloudellisessa mielessä mitä isomman asuntolainan otat, sitä nopeammin vaurastut. Tosin monella se saattaa olla paras vaihtoehto, jos ottaa pitkän laina-ajan ja sijoittaa lainakuluista ”jäävät” eurot.
Kiitos Esa! Täällä yksi tavallinen täysin rahataidoton. sun opeilla ensimmäistä kertaa kuukausisijoittamisessa ja vaurastumisen syrjässä kiinni! Kirjasi mahdollisesti muutti meidän elämän, ja tän tekstin perusteella vielä uskalsin kilpailuttaa oman 25v asuntolainani ja pyytää omalta pankilta 10 v lisäaikaa, jotta saataisiin enemmän kiinni sijoituksiin. Aluksi se tuntui niin epäintuitiiviselta, mutta kun asiaa sulatteli, siinä on pelkästään järkeä. Osasin nyt myös ekaa kertaa huomata pankkien lisämyynnin ja tuputtamisen, ja olen osannut vaatia sitä, mitä oikeasti haluan ja mikä on minun taloudelleni parasta. Kiitos mahtavasta ja merkityksellisestä työstäsi!
Kiitos paljon ja aivan mahtavaa kuulla, että apu kirjasta on ollut aidosti hyödyllistä ja arkea muuttavaa! Ja hienoa, että ollut noin monitasoisesti apua – asuntolaina kuitenkin on yleensä se suurin talouspäätös, mitä kukaan meistä elämässään tekee, joten siinä saa aidosti merkittävää hyvää omalle taloudelle, kun tekee oikeat päätökset.
Entäpä kun olet maksanut jo asuntolainaasi ja sijoituksia on jo sen verran, että ne myymällä voisit maksaa loppulainasi pois?
Sitten otat asuntoa vastaan vähintään saman summan verran sijoituslainaa, jonka korot voit vähentää verotuksessa 100%. Laina mieluiten bullet-tyyppisenä, joten voit säästää nekin sijoituksiin.
Tämä toimii erinomaisesti, mutta itsellä tähän mennessä ainakin pankit olleet erittäin nihkeitä antamaan sijoituslainaa asuntoja vasten (toki pitkälti kiitos asuntomarkkinan ja korkotasojen kehityksen). Mutta toki, jos on tässä tilanteessa, kannattaa laskelmat tehdä omalla kohdalla ja pyytää tarjous pankilta, siitä, että kumpi kannattaa – sijoituslaina kokonaan maksettua asuntoa vasten vai ottaa vain laina sen osalta, mitä nyt saa ja pidentää laina-aikaa.