Kuukausikatsaus syyskuu 2026 – säästöprosentti 84,19 %
Henkilökohtaisessa talouden hallinnassa kaikkein tärkeintä on tasapaino tulojen ja kulujen välillä. Unohtamatta...
Kuinka pitkä asuntolaina kannattaa ottaa? Noin 80 % suomalaisista kysyy tämän itseltään jossain kohtaa elämässä, kun omistusasuntoa ovat hankkimassa.
Vastaus on todellisuudessa äärimmäisen yksinkertainen ja väitän, että absoluuttisesti oikeita vastauksia on vain yksi. Tästä huolimatta suurin osa suomalaisista ei tämän totuuden mukaisesti asuntolainaa ota.
Tänään käynkin läpi kompaktisti asuntolainan pituuden ja sen merkityksen henkilökohtaisen talouden suunnitteluun, nyt kun omistusasuntoon saa 40 vuoden asuntolainan otettua tai vanhan lainan tämänpituiseksi pidennettyä.
Tämä on jatkoteksti kirjoitukselle kannattaako asuntolaina maksaa nopeasti vai sijoittaa, jossa avaan n. 100 eri matemaattista skenaariota siitä, kuinka pitkä asuntolaina kannattaa ottaa ja mitä sen erotuksella voi tehdä. Suosittelen tekstin lukemaan, koska se on varmasti aivan yhtä silmiä avaava kuin tämä.
Asuntolainaa ottaessa kannattaa aina muistaa vaihtoehtoiskustannus
Jos on yksi konsepti, jonka saisin kirjoittaa kiveen jokaisen suomalaisen aivoihin henkilökohtaisen talouden taidosta, olisi se vaihtoehtoiskustannuksen ymmärtäminen. Koska vaihtoehtoiskustannusta ei ymmärretä, liian usein lainakeskustelu liikkuu tasolla ”kannattaa maksaa laina mahdollisimman nopeasti pois, koska muuten olet pankille ikuisesti velkaa / pankki saa sinulta hirveän määrän korkoja, mitä pitempään maksat”. Todellisuudessa sillä ei ole mitään väliä, paljon pankki saa korkoja – jos sinä saat vielä enemmän rahaa samalla. Tässä onkin vähän sitä klassista suomalainen maksaa 100 euroa, jotta toinen ei saa 50 euroa -mentaliteettia. Tässä tilanteessa naapurin sijaan kyseessä onkin vain paha pankki.
Vaihtoehtoiskustannus henkilökohtaisessa taloudessa tarkoittaa sitä, että aina kun tekee jonkun taloudellisen valinnan (kuten vaikka ottaa 25 vuoden asuntolainan), luopuu aina samalla jostain muusta. Jokaisella rahapäätöksellä oli se iso tai pieni, onkin siis ns. ”hinta”, joka on se menetys tai hyöty, jonka olisit saanut jostain toisesta paremmasta tai huonommasta vaihtoehdosta.
Asuntolainaa ottaessa luonnollisesti kaikista isoin päätös on se, millaiseen asuntoon muutat (koska asunnossa voi olla muitakin merkittäviä menoja kuin asuntolainan maksu asumistyypistä riippuen), mutta asuntolaina on kuitenkin useimmiten se isoin kulu. Ja miten asuntolainan kuukausikuluun voi vaikuttaa parhaiten (muuten kuin ostamalla halvan asunnon?). Muokkaamalla asuntolainan pituutta.
Mitä lyhyempi asuntolainasi on, sitä nopeammin pystyt maksamaan sen pois. Mutta sitä enemmän se kuukaudessa syö kassavirtaasi, joka voisi muuten mennä sijoituksiin tai kulutukseen. Vaihtoehtoiskustannus nopeassa asuntolainan pois maksamisessa onkin juuri sijoitustuotto (josta kirjoitin aiemmin tässä tekstissä, kun käsittelin kannattaako taloudellisesti asuntolaina maksaa pois vai sijoittaa rahat).
Velkavankeus mielessä on suomalaisen vaurastumisen isoin vihollinen
Asuntolainassa – ja muissa lainoissa on monelle usein myös henkinen puoli. Monelle ihmiselle velattomuus on joko unelma tai vaihtoehtoisesti tavoite, johon pyritään pääsemään mahdollisimman nopeasti. Ja se oikeastaan sotii joissain tilanteissa rationaalista talouden hallintaa vastaan.
Syitä tälle löytyy yleensä kolme.
1) Velkaa pidetään riskinä omalle elämälle ja taloudelle
2) Velan ajatellaan tekevän riippuvaiseksi pankista tai jostain muusta ulkoisesta osapuolesta
3) Velka halutaan maksaa nopeasti pois, jonka takia siihen keskitytään aivan liikaa ja omaa taloutta sekä elämää suunnitellaan liian usein asuntolaina edellä
Oli syy mikä tahansa, miksi velka ahdistaa, pelko voi olla optimin taloudellisen suunnittelun tai jopa oman vaurastumisen este. Pelko kun usein saa tekemään asioita, jotka tuntuvat hyvältä, mutta eivät välttämättä ole oikeasti järkeviä tai pitkällä aikavälillä hyväksi meille.
Ahdistusta ja pelkoa asuntolainasta pystyykin torjumaan kaikista parhaiten omalla puskurirahastolla, joka kannattaa olla oman riskinsietokyvyn mukaan 3-6 kuukauden palkka. Tällöin asuntolainan riskit ja esim. työttömyyden pelko on huomattavasti pienempi – etenkin kun puskurirahastokäteisen lisäksi sinulla voi olla sijoituksia.
Tämän lisäksi, omaa kulutusta kannattaa seurata vähintään kolme kuukautta, jotta tiedät aidosti, että kuinka paljon rahaa tarvitset ja millä rahamäärällä pärjäät, vaikka elämässä tulisi vastoinkäymisiä.
Velassa kuten kaikissa talouden hallinnassa on yksi epäintuitiivinen asia – tieto itse asiassa vähentää tuskaa. Mitä paremmin ymmärrät vaihtoehtoiskustannusta, omaa talouttasi ja numeroita, sen kevyemmin mielin voit lainan kanssa olla. Koska silloin pystyt mallintaa tarvittaessa worst case scenarionkin – ja huomata, että hetkinen, talouteni selviäisi tästä!
Vuokra-asuminen vaihtoehtona
Mutta entä vuokra-asuminen? Helpoin tapa välttää kokonaan lainan stressiä, on yksinkertaisesti asua vuokralla – silloin ei tule velkastressiä laisinkaan. Jostain syystä moni haluaa omistusasunnon ja sitten stressaa lainasta 25 vuotta, mutta ei välttämättä edes tule ajatelleeksi vuokra-asumista vaihtoehdoksi.
Useasti kysytäänkin kannattaako asua omistusasunnossa vai vuokralla? Laskin eri skenaarioita auki ja pohdin asiaa muutama vuosi takaperin linkin takaa löytyvässä tekstissä ja fakta on, että tähän ei yhtä todellista totuutta löydy samalla tavalla kuin esim. asuntolainan pituuteen.
Vuokra-asuminen on monesti heille kevyempi tapa asua, joita isot lainamäärät ahdistavat. Toisaalta, se voi olla monelle muulle ahdistavampaa, koska maksaa rahaa ”jonkun muun taskuun” tai vaihtoehtoisesti ihan vain siksi, että joku muu tekee päätökset omasta kodistani. Käytännössä asumiseen käytetyt eurot eivät usein olekaan se rationaalisin osa taloudenhoitoamme – vaikka se usein on se isoin osa. Se, mikä ahdistaa tai pelottaa eniten riippuukin täysin yksilöstä ja todellisuudessa siinä, missä iso asuntolaina voi ahdistaa toista, toista voi ahdistaa vuokralla asuminen.
Mikä sitten on yleisintä? Numerot ovat Suomessa ovat suhteellisen selviä, sillä vähän yli 70 % suomalaisista asuu omistusasunnossa ja vähän yli 80 % suomalaisista haluaisi asua omistusasunnossa. Eli suomalaiset ovat kaiken puolin omistusasuntokansaa, eikä se ole millään tavalla huono asia, kunhan omistusasunnonkin kanssa tekee järkeviä taloudellisia päätöksiä. Mutta samaan aikaan tuoreen tutkimuksen mukaan 44 % suomalaisista pitää asuntolainaa taloudellisena riskinä.
Ja juuri siksi nämä kaikki pointit niin tärkeitä ovatkin. Asuntolainan ei tarvitse olla omassa taloudessa ahdistava mörkö, vaan itse asiassa vain yksi tukeva ja positiivinen osa oman talouden hallinnan suunnitelmaa – kunhan ymmärtää perusteet ja numerot. Tieto vähentää tuskaa!
Kuinka pitkä asuntolaina on mahdollista ottaa?
Hallitus ajoi vuoden alussa läpi lakiuudistuksen, joka mahdollistaa asuntolainan ottamisen jopa 40-vuotiseksi. OP:n tilastojen mukaan noin 66 % suomalaisista on asuntolaina, jonka takaisinmaksuaika on lainaa ottaessa ollut 25 vuotta tai alle.
Osaltaan tämä johtuu siitä, että ihmiset puhuvat usein ”velkavankeudesta” ja ”pankin omistamista kodeista”, kun puhutaan asuntolainasta. Velattomuus on asia, joka on edelleen meillä monella tapaa äidin maidossa, vaikka oikeasti velka on se syy, miksi talous ylipäätänsä kasvaa. Todellisuudessa hyvin suunniteltu pitkä laina antaa omaan elämään paljon joustoa ja aivan erilaisia vaurastumis- sekä elämismahdollisuuksia – kuin nopeasti lainan pois maksaminen kuvitteellisen velkavankeuden pelossa.
Käytännössä nykyään jokainen meistä voikin saada 35-vuoden asuntolainan. Kuulostaa siltä, että tämän ottaessa moni meistä maksaa asuntolainaa vielä eläkkeelläkin. Onko tässä mitään järkeä? Kyllä vain, kiitos vaihtoehtoiskustannuksen.
Entä kuinka pitkät asuntolainat minulla on? Asuntolainani ovat seuraavanlaisia.
1. Sijoitusasunto (25v laina)
2. Sijoitusasunto (25v laina)
3. Sijoitusasunto (25v laina)
4. Koti (35v laina)
Kaikki aikaisemmat asuntolainani (jotka ovat vain muuttuneet sijoitusasunnoiksi niistä pois muuttaessani), on siis ollut 25 vuoden laina-aikana. Miksi? Ensimmäinen oli ASP-lainalla ostettu ja ASP:ssa raja oli aikanaan maksimissaan 25 vuotta – vuodesta 2027 alkaen myös ASP-lainan voi ottaa tai muuttaa 40-vuotiseksi.
Kahdessa toisessa syy oli puhtaasti se, että en tiennyt, että oli mahdollista saada 30v takaisinmaksuaikaa! Olen siis erittäin keskimääräinen suomalainen. Todellisuudessa minun olisi kaikkiin asuntoihini tämä pidempi laina-aika kannattanut ottaa jo 30-vuoden ollessa mahdollista. Nyt kun ne ovat sijoitusasuntoja, 25 vuotta on maksimi, mitä niihin saan, joten toisaalta sillä ei pitkällä aikavälillä juuri väliä ollut ensimmäisissä asunnoissani.
Uusin kotini taas on 35 vuoden asuntolainalla hankittu, koska Danske lainan suostui antamaan onneksi jo ennen lakiuudistuksen virallista läpimenoa vuoden 2026 alussa.
Tämä helpottaa asumiskustannuksia huomattavasti kuukaudessa, sekä antaa samalla lisää rahaa niin arkeen kuin sijoituksiin. Ja itse asiassa nyt on mahdollista ottaa jopa 40 vuoden asuntolaina, joten jos saan helposti muokattua niin oman kuin puolisoni asuntolainan samalla 40 vuoden asuntolainaksi, tulen sen vuoden vaihteessa tekemään, koska puolisoni laina on ASP-laina eli emme voi sitä ihan vielä muuttaa.
Pisin mahdollinen asuntolaina on AINA paras
Kuinka pitkä asuntolaina kannattaa siis ottaa, jos uuden asuntolainan nyt otat tai pohdit nykyisen asuntolainan muuttamista? Yllä oleva otsikkokin sen kertoo. Mahdollisimman pitkä. Aina.
Syyt voidaan jakaa neljään isoimpaan.
- Pidemällä maksu-ajalla, kuukausieräsi kuukaudessa on pienempi. Jolloin rahaa jää enemmän sijoittamiseen. Vaurastut indeksirahastoilla sijoittamiseen nopeammin ja enemmän kuin lainaa takaisin maksamalla. Sama on pätenyt läpi historian kaikilla eri korkotasoilla.
- Inflaatio syö velkaasi joka vuosi, jolloin tulevaisuuden raha on vähemmän arvokasta myös ihan seinissä. Parhaassa tilanteessa inflaatio syö suurimman osan koroistasi.
- Pidempi takaisinmaksuaika lisää joustavuutta kaikissa elämäntilanteissa, ei pelkästään silloin, kun haluat sijoittaa rahaa. Oli kyseessä työttömyys, vanhempainvapaat jne. pidempi laina-aika eli lyhyempi kuukausierä antaa enemmän liikkuvuutta omalle taloudelle aina, koska et ole pakotettu maksamaan isoa asuntolainaerää joka kuukausi.
- Neljäntenä on riskien hajautus. Et halua laittaa kaikki rahojasi asuntoon – tai mihinkään yhteen sijoituskohteeseen. Jos kaikki tai suurin osa rahastasi on kiinni yhdessä asunnossa, riskit ovat isompia esim. tilanteissa, joissa asuntomarkkina romahtaa kuten viime vuosina Suomessa on nähty. Jos ne ovat kiinni asunnossa ja vaikka indeksirahastoissa, taloutesi kestää myös paljon paremmin vastoinkäymisiä ja erilaista maailman heiluntaa.
- Vaikka et sijoittaisi koko erotusta vaan kuluttaisit sen, tämäkin on parempi kuin käyttää rahaa pelkkään asuntolainan pikaiseen takaisin maksuun. Kuten Vaurastu viisaasti-kirjassani käyn läpi, tutkimusten mukaan kulutuksemme vähenee vanhetessamme (oli asuntolainaa tai ei), joten yksinkertaisesti vaikka 100 euroa lisää kulutusta kuukaudessa saattaa aidosti olla elämänlaatua parantava asia niin nuorena aikuisena kuin keski-iässäkin, vanhetessa se ei välttämättä niin merkityksellinen enää ole.
Perustelu siis siitä, että ”maksoin 40 vuodessa enemmän korkoja” unohtaakin kokonaan sen, että elämän tärkeimmäksi tehtäväksi ei kannata ottaa lainojen pois maksua mahdollisimman nopeasti ja mahdollisimman vähän pankille voittoa antaen, vaan yksinkertaisesti hyvän elämän-
LähiTapiolan tilastot kertovat hienosti tämän eron, mitä tapahtuu talouksille, joilla on rahaa vain asunnoissa ja niille, joilla raha on hajautettu.
Vaikka asuntojen hinnat ovat lähteneet laskuun kautta maan, ihmiset joilla on sijoitusvarallisuutta, ovat vaurastuneet tästä huolimatta – kiitos muiden sijoitusten ja rahan jakamisen muualle kuin pelkkiin omiin seiniin. Historiallisesti tilanne on ollut aivan sama, vaikka asuntojen hinnat olisivatkin nousseet – pitkällä aikavälillä pörssi-indeksit ovat nousseet myös asuntoja nopeammin hyvinä aikoina.
Mutta todellisuudessa näidenkin syiden jälkeen on yksi syy, mikä jyrää kaiken myyn yli: pidemmän lainan voi aina maksaa nopeammin pois (lisämaksutta), kun taas lyhyempää lainaa ei pysty maksamaan hitaammin pois, ellei tee muutoksia lainaan (jos mahdollista pankin mielestä + se yleensä maksaa rahaa).
Todellisuudessa ei ole siis mitään syytä olla ottamatta pidempää laina-aikaa, koska järkevän riskienhallinnan lisäksi, voit maksaa asuntolainan joka tapauksessa takaisin juuri niin nopeasti kuin haluat, mutta sinun ei ole pakko, jos elämä yllätyksiä eteesi heittää. Pitkässä laina-ajassa ei yksinkertaisesti ole huonoja puolia, vaan se vain lisää omaa kykyäsi hallita taloutesi kassavirtoja juuri elämäntilanteellesi sopivasti.
Yksinkertaista, mutta silti ei edelleenkään erityisen yleistä.
Kiinnostuitko ajatuksistani?
Tilaa bestseller-sijoituskirjani "Viisas Sijoittaja"
Kiinnostaako osakesijoittaminen ja haluat ymmärtää, miten tulla paremmaksi sijoittajaksi? Voit nyt tilata arvostelumenestys, Suomen Ekonomien Bisneskirja-yleisöäänestysvoittajan ja yli 20 000 kpl myyneen bestseller-sijoituskirjani ”Viisas sijoittaja – tunne itsesi ja osakemarkkinat” kaikista suomalaisista kirjakaupoista tai suoraan minulta signeerattuna!
Adlibris Kirja.fi Suomalainen Kirjakauppa Signeerattu versio kirjailijalta
Tilaa huippusuosittu "Vaurastu Viisaasti - Rahataidot haltuun"-kirja
Haluatko henkilökohtaisen taloutesi kerralla haltuun? Tilaa vuodessa yli 30 000 kappaletta myynyt ja huippuarvostelut saanut ilmiö ”Vaurastu viisaasti – rahataidot haltuun”, jossa tiivistän kaikki oppini matkaltani nollasta eurosta yli puoleen miljoonaan euroon!
Adlibris Kirja.fi Suomalainen Kirjakauppa Signeerattu versio kirjailijalta
Kuuntele äänikirjaa
Äänikirjojen ystäville bestseller-kirjani löytyvät myös kaikista suomalaisista äänikirjapalveluista.
Bookbeat Storytel Nextory Spotify - Vaurastu Viisaasti Spotify - Viisas Sijoittaja
Uusi lukija?
Jos olet blogissa ensi kertaa, olen kirjoittanut 10 vuoden aikana blogiini yli 1 000 kirjoitusta kaikkeen henkilökohtaisesta taloudesta sijoittamiseen asti. Jos sinua siis pohdituttaa mikään talousaihe, aloita tästä ja löydät todennäköisesti vastauksen askarruttavaan kysymykseesi. Ja jos et löydä, laita kommenttia ja kirjoitan aiheesta!
Kyl ain, kandee ottaa mahdollisimman pitkä laina, mutta sellainen jonka voi halutessaan maksaa vaikka kerralla sit kokonaan pois ilman suurempii tai mitään kuluja.
Näin mäkin tein vuonna 1999 kun ostin tän ison kivan omakotitalon, osakkeita oli silloin kans, ne tuplas ja 3 vuoden päästä kuittasin koko asuntovelan pois (600 000 markkaa) jooh, semmoses hämärässä mielentilassa. tarpeeks jäi osakkeita silti jäljelle, jotka tosin pelasin huonosti 2000 nolla luvulla, mutta olen toipunut tässä
Tärkeintä on juuri se, että oman talouden (ja riskinsietokyvyn) ympärille lainan ottaa. Nykyään toki alkaa jo aika mahdotonta olla asuntojen hintojen noustua1 1990-luvulta, että ottaa lainan, jonka voi heti maksaa pois (PK-seudulla lähinnä), mutta eipä sille onneksi tarvetta ole, jos sopivan kokoisen lainan muuten ottaa.
Kiitps kijroituksesta, ymmärrän nyt täysin, että pitkä laina-aika on taloudellisesti järkevä ja varsinkin kun sen ensivuonna saa myös ASP lainaan, on se minulle varteenotettava vaihtoehto. Itseä mietityttää lähinnä se, että 40 vuoden päästä olen 74v, eli toivonmukaan eläkkeellä. Silloin pienemmät asumiskustannukset olisivat kivemmat. Verrattuna tämänhetkinen 25 vuoden laina-aika, jolloin laina olisi maksettu pois 59v. Kuinka Esa näet tämän omalla kohdallasi tai yleisesti?
Osaatko sanoa myös kuinka laina-ajan pidentäminen voi vaikuttaa lainan marginaaliin, onko mahdollista saada pidettyä sama tai jopa parempi, vai haluaako pankki nostaa marginaalia vai kuinka?
Aika tismalleen sama tilanne itsellä – olen virallisen eläkeiän jo ylittänyt, kun asuntolaina on maksettu pois. Eikä se itseäni haittaa laisinkaan. Syy alla.
Ehkä miettisin tilannetta juurikin tuon 5. kohdan mukaisesti. Tilastot niin Suomessa kuin globaalisti ovat yhteneväisiä siitä, että vanhempana kulutetaan huomattavasti vähemmän rahaa. Se, että maksaa siis vaikka viisi vuotta eläkeläisenä lainaa vielä pois (jos ei maksa sitä sijoituksilla/säästöillä kerralla pois, kun eläköityy), niin ei todellisuudessa ole niin paha.
Eläkeläisenä kun kotona todennäköisesti ei enää ole lapsia, auton käyttö vähenee, voi (ja usein haluaa) muuttaa pienempään asuntoon, jolloin myös muuttaa halvempaan asuntoon jne. Mielestäni on luonnollista, että kulutus laskee vanhetessa ja vaikka ei laskisi, todennäköisesti myös eläkkeellä lainanmaksuun on hyvin varaa (jos on edes jotain säästänyt/sijoittanut neljänkymmenen vuoden aikana, koska se taas on korkoa korolle ilmiölle valtavan iso aika).
Kokemukseni mukaan, kun otin 35-vuoden laina-ajan, marginaali ei ollut sen korkeampi kuin 25v tai 30v lainassa ks. tämä teksti ja sieltä löytyvä marginaali: https://www.omavaraisuushaaste.com/ostimme-uuden-kodin/ Marginaalin nosto tuntuisi myös oudolta siitä syystä, että pitempi lainahan tosiaan on aina parempi pankille (koska riski jakautuu pidemmälle ajalle ja kokonaiskorkotulut ovat isompia).
Jos joskus ostan asunnon niin en maksaisi lainaa koskaan pois ja vakuutena ETF-kiinnitykset, jos teoreettisesti sellainen vaihtoehto olisi. Mahtaako kukaan tarjota 40v bullettia 😀 (jota sitten voi aina jatkaa)
Niin ja 40v lainasta oletettavasti hyötyy eniten alkuvaiheessa ennen kuin sen antama isompi vipu vaikuttaa asuntojen hintoihin. Tyypillinen asunnonostaja ottaa tasan niin ison lainan josta vain selviää eikä iloitse pienemmästä lyhennyksestä samalla lainalla.
Tarpeeksi varakkaalle pankki varmasti tähän suostuisikin. Ihan perus kaltaiselleni tuulipuvulle tämä todennäköisesti tuskin tulee mahdolliseksi 😀
Ja joo tulee olemaan mielenkiintoista nähdä, miten pitkät laina-ajat vaikuttavat asuntojen hintoihin. Itse en usko, että merkitys on niin iso, kuin mitä pelätään, koska ihmiset ovat niin korkosensitiivisiä, kuten ollaan viime aikoina nähty.
Suurin osa suomalaisista tuntuu pitempää laina-aikaa niin paljon myös pelkäävän, jonka olen huomannut myös näiden kirjoittamieni tekstien myötä. Ehkä näemme vaikutuksen joskus 30v päästä, mutta siihen toki sitten vaikuttaa niin moni muukin makrotaloudellinen tekijä.
Mielenkiintoinen kirjoitus.
Tuli tätä lukiessa mieleen yksi jatkokysymys. Jos pitkä asuntolaina on vaihtoehtoiskustannuksen näkökulmasta lähes aina järkevämpi kuin nopea takaisinmaksu, niin missä kohtaa sama logiikka muuttuu velattoman asunnon kohdalla, vai muuttuuko?
Me vaihdoimme viime vuonna kalliimman omakotitalon halvempaan rivitaloon ja pääsimme samalla kokonaan eroon asuntolainasta. En silti koe velattomuutta mitenkään itseisarvona, vaan enemmänkin yhtenä elämäntilanteena. Ja tämä asunnon vaihtokin oli elämäntilanteen mukaan. Haluttiin paremmalle paikalle ja pois jo 14 vuotta täyttäneen omakotitalon velvoitteista ja kohta alkavista rempoista. Toki rivari on 40 vuotta vanha, että menee tähänkin remppoihin rahaa jotakin tietenkin, mutta kalliit putkirempat on jo tehty jne. Tuli tuo velattomuus tuossa ikäänkuin kylkiäisenä.
Siksi olen joskus pohtinut, että jos velattoman asunnon vakuutta vastaan saisi kohtuullisella marginaalilla lainaa, niin eikö puhtaasti matemaattisesti olisi järkevää sijoittaa ainakin osa siitä pitkäjänteisesti markkinoille samalla logiikalla kuin pitkässä asuntolainassa?
Missä kohtaa sinä itse vedät rajan asuntolainan hyödyntämisen ja varsinaisen sijoitusvelan välillä?
JOo tota…14 vuotta vana OK talon PITÄISI olla lähes uuden veroinen täh? Jos vähänkään ossoo mitään toimenpiteitä, huoltoa sille talolle ja talo on järkevästi, hyvin rakennettu.
No ihan rakennettiin ja asuttiin se 14 vuotta. Haluttiin vähän lähemmäksi ns palveluita ja vähemmille huolto ja ylläpitotoimille. Oli hyvä hetki myydä kun ei vielä ollut tarve isoille remonteille esim. sisätiloissa. Sitä tarkoitin. Samalla vähän kaupanpäälisenä päästiin lainasta eroon tuossa kohtaa.
nih, mul on nyt 38 vuotta vanha omakotitalo eikä mittään remppaa ole tehty, siis vain jonkinverran parannuksia. Katto, putket, viemäri, tiilijulkisivu, akkunat ja ovet, salaojat, keittiö, kylppäri on kaikki toimivia. eikä noille ehkä 20 vuoteen tartte mittään tehä remppoja alkuperäisiä.
Velattomuus juuri tuossa tilanteessa tulee aika monelle todennäköisesti juuri elämäntilanteen mukana. Velattomuus sinänsä positiivinen ongelma tässä tilanteessa 😀
Käytännössä pitkällä aikavälillä maltillinen vipu on rahoitusteoreettisesti järkevä (jos laittaa esim. indeksirahastoihin) – etenkin, kun on kiinteää vakuutta eikä vakuutena toimi itse sijoitukset, joiden arvo voi heitellä. Sijoituslainan ja asuntolainan suurin ero onkin juuri tämä – kiinteä vakuus vs. sijoitukset vakuutena.
Mutta jos sijoituslainan saa asuntoa vasten, vähenee myös sijoituslainan riskisyys, jos sijoittaa pitkällä aikavälillä ja indeksirahastoihin. Useinhan sijoituslainat otetaan osakkeisiin, jolloin pitkän aikavälin tuotto voi hyvin jäädä myös korkojen alle. Mutta sanoisin, että jos ei ole velkaa asunnosta ja järkevä kassavirta omassa taloudessa, puskurirahasto kunnossa ja edes jonkun verran sijoituksia, maltillinen sijoituslaina todennäköisesti on optimi ratkaisu pitkän aikavälin tuoton kasvattamiseen.
Tuo on itse asiassa mielenkiintoinen näkökulma.
Itse en tässä markkinatilanteessa ottaisi asuntoa vastaan lainaa sijoittamiseen, mutta tuli mieleen että voisiko juuri sellainen olla järkevä työkalu aidossa sijoitustermein”veri virtaa kaduilla” -tilanteessa?
Eli tilanteessa, jossa markkinat ovat tulleet kunnolla alas, kukaan ei juuri usko osakkeisiin ja pitkän aikavälin tuotto-odotus on selvästi normaalia parempi.
Jos vaihtoehtoina olisi käyttää Nordnetin limiittiä tai ottaa kohtuullinen laina velatonta asuntoa vastaan ja sijoittaa se laajasti indekseihin, niin ainakin teoriassa jälkimmäinen kuulostaisi jopa riskienhallinnan kannalta vakaammalta ratkaisulta kiinteän vakuuden vuoksi.
Vai näetkö tässä jotain olennaista riskiä, jota en huomioi?
Itsellä on juuri sama ajatus ollut jo pitkään (en ole vain saanut menneissä romahduksissa sijoituslainaa, kun velkaa on ollut vielä liikaa :D). Mutta tosiaan täällä olen ajatusmaailmaani juuri tuosta avannut laajemmin: https://www.omavaraisuushaaste.com/uusittu-sijoitussuunnitelmani-porssiromahdusta-varten
Lisää näkökulmaa asuntolainaan lähinnä maksutapaan.
Tasaerä (kiinteä tasaerä) on lainan takaisinmuotomalli, jossa maksat lainaa takaisin samansuuruisina kuukausierinä.
Maksuerä sisältää sekä lyhennyksen että koron.
Korkojen noustessa laina-aika pitenee, ja korkojen laskiessa laina-aika vastaavasti lyhenee.
Tasaerä pähkinänkuoressa:Kuukausierä pysyy samana:Tiedät tarkalleen, kuinka paljon lainaasi varten kuluu rahaa kuukaudessa.
Kyseessä vaihtuvakorkoinen (euribor) joten halutessai voit tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä tai maksaa vaikka kerralla pois tai pankin vaihdon yhteydessä ilman kustannuksia verrattuna kiinteäkorkoiseen tai muuten tiettyyn pankkiin sidottuun lainaan.
Tasaserälaina tosiaan on hyvä, mutta olisi mielenkiintoista onko kukaan saanut sitä enää pankista 2020-luvulla. En ainakaan tunne yhtään tapausta, jossa pankki olisi sitä suostunut antamaan – lähinnä juuri tuon aikarajoitteen takia. Olisi kuitenkin hienoa kuulla, jos jollekin pankki olisi nykyaikana tämän suostunut antaa!
Ihanaa että joku puhuu tästä! Seuraavaan asuntooni on tarkoituksena ottaa mahdollisimman pitkä laina, juurikin sen joustavuuden takia. Jäljelle jäänyt raha on sitten parempina aikoina sijoittamiseen ja elämiseen, ja huonompina työttömyyden/pahan päivän varalle. Aina välillä mieli silti palaa siihen, että pitäisikö maksaa laina nopeasti pois, sillä sitä ajatusmallia tuputetaan joka välistä.
Vaikka sijoittaminen on valtavirtaistunut valtavasti viimeisen kymmenen vuoden aikana, kun olen blogia kirjoittanut, laina on kyllä edelleen erittäin iso mörkö – josta kulkee edelleen aivan vääriä käsityksiä. Suomalaiselle etenkin on jollain tavalla luontainen tapa pyrkiä kohti velattomuutta, koska siitä puhutaan niin vakavana kaikilla tasoilla, yksityis, yritys kuin jatkuvasti myös valtion talouden osalta.
Ehkä siis nyt kun sijoittaminen on valtavirtaistunut, vähitellen myös velan ymmärrys kasvaisi. Ainakin näin toivon näiden tekstien myötä, koska vastavirran näkemyksestä huolimatta tekstit ovat onneksi saavuttaneet erittäin paljon lukijoita, mikä on mukava nähdä.
Olen selvittämässä pankista mahdollisuuksia pidentää laina-aikaa 40 vuoteen. Lainani on tähän mennessä ollut tasalyhenteinen, mutta nyt tarjotaan mahdollisuutta myös annuiteettiin, jossa maksuerä pienempi. Korkokustannus kuitenkin pitkässä juoksussa isompi kuin tasalyhenteisessä. Ottaisitko itse tasalyhenteisen vai annuiteettilainan?
Kuukausitasolla korko on sama. Taslayhennyksessä keskimääräinen euro on lainassa vähemmän aikaa, ja siksi kokonaiskorkomenot ovat pienemmät. Annuiteettiin vaihto on laadullisesti sama muutos kuin laina-ajan pidentäminen.
Kysehän on ennen kaikkea juuri tuosta vaihtoehtoiskustannuksesta ja siitä, mitä ajattelit rahalla tehdä, jos maksuerä on pienempi kuussa.
Jos sijoitat erotuksen, annuiteetti kannattaa. Jos taas kulutat erotuksen, silloin voi pohtia, että kumpi itselle on parempi – että kulutukseen jää vähän enemmän nyt ja vähemmän kaukana tulevaisuudessa, vai toisinpäin.
Koska itse sijoittaisin erotuksen, ottaisin annuiteetin.
Mikä on matemaattisesti järkevää, ei välttämättä ole reaalimaailmassa järkevää huomioiden ihmisten käyttäytymisen. Käyttäytyminen jää usein vähemmälle huomiolle näissä keskusteiluissa. Jos 1000e/kk lyhennyksen sijaan lyhennätkin vain 700eur/kk pidemmän ajan lainassa, niin monelle tämä 300eur/kk tarkoittaa lisää käyttörahaa, jota ei välttämättä edes sijoiteta vaan rahoitetaan korkeampaa elintasoa mikä sitten pitää ihmisen pidempään veloissa.
Toinen asia on asunnon hinta, eikö lainan ottaja voi saada myös kalliimman asunnon koska kuukausittainen lainanmaksu erä on pienempi? Tämä taas voi ajaa juuri monet ihmiset ostamaan itselleensä ylikalliita asuntoja, jotka eivät silloin kasvata huomattavasti varallisuutta vaan enemmänkin elintason kulut kasvavat ja siten riskit kasvavat mikäli elämässä kohtaa vastatuulia.
Lopuksi asunnon ostajat saattavat ostaa asunnon aikaisin kun tulot ovat korkeat. Pysyvätkö tulot kuitenkaan samansuuruisina sen 40 vuotta? mene ja tiedä. Matemaattisesti olen samaa mieltä että kannattaisi elää mahdollisimman halvalla ja ottaa pidempi laina ja sijoittaa ylijäävä summa indeksiin, kuitenkin käytännössä epäilen että muutaman satasen ylimääräinen raha menee monilla indeksiin tai ostetaan se järkevän hintainen asunto..
Tätä vähän yritin tällä tekstillä taklatakin (kun aiempi oli vain numeroita).
Tähän vähän referoinkin noissa viimeisissä pointeista – se, että rahaa kulutetaan enemmän, eikä välttämättä sijoiteta, ei aina ole huono asia.
Parhaimmillaan tuo lainanmaksunajan pidennys voikin toimia hyvin niin, että se lisää kulutusta juuri niihin elämänvaiheisiin, missä ne tuovat eniten merkitystä. Tämä on erinomainen vaihtokauppa ainaisen lainanmaksamisen sijaan.
Ymmärrän myös näkökulman liian kalliista asunnoista, mutta laina-aika ei siihen kuitenkaan vaikuta. Ihminen, joka elää yli varojensa ja ottaa liian ison lainan, tekee sen oli lainaraja mikä vain. Ongelmahenkilöiden määrä taloudellisesti siis on varmasti vakio tästä muutoksesta riippumatta. Ja toki pankkien riskikartoituksissa varmasti myös pidemmällä laina-ajalla riskejä mallinetaan eri tavalla, joten laina-ajan pituus ei suorassa korrelaatiosta vaikuta lainan saannin kokoon.
Meillä käynnistyi edellisen asuntolainan pituutta koskeneen blogipostauksesi jälkeen kunnon lumivyöryefekti. Ensin mietitiin, haluttaisiinko pidentää nykyistä asuntolainaa. Emme olleet varmoja, mutta kysäisin kuitenkin nykyiseltä asuntolainapankilta pidennyksestä. Danske kaivoi oman hautansa antamalla niin ympäripyöreän vastauksen, että ärsyynnyimme tarpeeksi käymään OP:n kanssa neuvottelut lainan siirrosta. Olimme puolison kanssa aiemmin tuumanneet, ettei tässä kohtaa viitsi lainoja kilpailuttaa. Meillä on kolme asuntolainaa ja uusinta on maksettu vasta pari vuotta, eli emme uskoneet vakuuksien riittävän eikä maksullisten vakuuksien ostaminen toistamiseen huvittanut. Niin vain löytyikin OP:lta tahtoa hyväksyä vajaat vakuudet asiakkuuden kiilto silmissä, eli kannatti kokeilla 😀
Nyt meillä on siirtymässä kolme lainaa OP:lle hyvillä ehdoilla, maksimilaina-ajoilla (40 ja 25) ja oikeasti rahanarvoisella bonuskertymällä, minkä takia en enää Danskelta vastatarjousta viitsi edes kysyä. OP-mobiili on myös ehdoton lempparini pankkisovelluksissa, enkä jää Dansken systeemejä kaipaamaan.
Aivan mahtavaa, että tästä oli noin konkreettinen hyöty kipinänä! Ja veikkaan, että tällä kilpailutuksella sai varmaan vielä halvemmat laina noiden bonareiden lisäksi. Kiitos paljon kun jaoit tarinan – näiden kuuleminen tekee aina allekirjoittaneen päivästä vähän paremman!
Kun luin viimeistä kirjaasi, niin jäin miettimään mainitsemaasi vaihtoehtoiskustannusta asuntolainaa ottaessa verrattuna siihen, että saman rahan laittaisikin pörssiin. Omalta kohdaltani olen huomannut, että asuntolainan ottaminen sijoitusasuntoa varten voi olla erinomaisen kannattavaa, mutta riippuen laskutavasta.
Jos lasketaan, että ostan esimerkiksi 60.000 euron asunnon ja maksan siitä 650 euroa kuussa lainanlyhennystä ja yhtiövastiketta, niin sille 650 eurolle saisi 25 vuodessa hurjasti paremman tuoton osakeindeksissä kuin mitä asunnon arvo tulisi olemaan lainanlyhennyksen päättyessä.
Mielestäni parempi tapa arvioida asiaa on se, että mikä on todellinen kassavirta kun saadaan ensin vuokratulo (700 euroa) ja vähennetään siitä kaikki edellä mainitut kustannukset ja pääomavero. Jos lopputulos onkin, että kassavirta on esimerkiksi 20 euroa miinuksella per kuukausi, niin eikö silloin vaihtoehtoiskustannus tulisi laskea 20 eurolla? Tällöin asuntosijoittaminen on kannattavampaa mikäli kaikki ostamisen kulut saa osaksi lainaa, eikä omaa pääomaa tarvitse syödä mikäli vakuudet (esimerkiksi pörssisalkku) on kunnossa.
Koen itsekin olevani enemmän pörssisijoittaja kuin asuntosijoittaja, mutta omalla logiikallani olen silti päätynyt hankkimaan useamman sijoitusasunnon viimeisen 10 vuoden aikana, kun nimenomaan vaihtoehtoiskustannus ei riitä perustelemaan asiaa toisin. En ole aiemmin ottanut 25 vuoden laina-aikaa sijoitusasuntoihin, mutta tämän tekstin innoittamana otin juuri uuteen lainaan sellaisen ja samalla korjattiin edellisen lainan pituus yhtä pitkäksi.
Mitä mieltä muuten olet pankin tarjoamasta vakuutuksesta, jossa työttömyyden tai työkyvyttömyyden yllättäessä pankki maksaisi 1000 euroa kuussa bruttotuloa maksimissaan vuoden ajan? Sain tällaisen tarjouksen pankilta 37 euron kuukausihintaan. Vakuutus on tarkoitettu lainantakaisinmaksun turvaamiseksi, mutta rahan voi toki käyttää miten haluaa. Mielestäni tarjous on ihan hyvä ja vaihtoehtoiskustannusta vertailemalle en saa ihan kaadetuksi vakuutusta, mikä yleensä vakuutuksia silmäillessä onnistuu. 🙂
Asuntojen ja osakkeiden vertaaminen toisiinsa on tosiaan suhteellisen haastavaa, pitkälti juuri sen takia, että osakkeisiin ei usein lainaa saa niin helposti kuin sijoitusasuntoa varten. Jos sijoitusasunnotkin pitäisi suurimman osan ajasta ostaa käteisellä, olisi homma vähemmän kannattavaa sijoittajille (tai no asuntojen hinnat olisivat varmaan aika erilaisia siinä maailmassa, niin vaikea teorisoida :D).
Koko sijoitusasuntojen pointti (omasta mielestäni) lähinnä onkin juuri se, että niiden oman pääoman tuotto on huomattavasti korkeampi kun, ne on lainalla hankittu.
Ja itse en välitä noista pankkien lisävakuutuksista, mutta toki siihen vaikuttaa mielestäni eniten oma työtilanne ja toimiala, missä toimii. Kun itse olen töissä maailman tylsimmällä ja tasaisimmalla toimialalla vakuutuspuolella, ei omasta työttömyydestä kauheasti tarvitse miettiä.
Työkyvyttömyyshän sinänsä hoidetaan myös eläkevakuutuksen kautta automaattisesti (vaikka toki lisävakuutus on aina lisävakuutus). Kannattaa siis miettiä ennen kaikkea sitä todennäköisyyttä omalla kohdalla, mikä (ansiosidonnaista pidemmän) työttömyyden tai työkyvyttömyyden osalta on. Vakuutuksen hintahan itsessään jo viittaa siihen, että todennäköisyys ei erityisen korkea ole – ihan yleisestikään.
Torppasin lopulta pankin lisävakuutuksen, sillä se on tosiaan vähän niin kuin vakuutusta yhteiskunnan tarjoamien turvaverkkojen päälle. Ja mikäli työsuhteeni päättyisi tai joutuisin pidemmälle sairauslomalle, niin eipä vakuutuksesta potentiaalisesti saatava 12.000 euroa (josta vielä vähennetään verot) vuoden aikana muuttaisi omaa tilannetta merkittävällä tavalla, kun ansiosidonnainen ja sairausloma/-päiväraha antavat tuen joka tapauksessa.
Joo näin se usein menee, noissa lisäosissa on se outo, että niiden kokonaiskorvaussummat tosiaan ovat usein äärimmäisen matalia. MIkä on outoa vs. niiden hinnat.
Kiitos tästä (tai oikeastaan siitä edellisestä laskuesimerkein varustetusta) kirjoituksesta!
Jotenkin tämä ajatus pitkästä laina-ajasta on omassakin takaraivossa kummitellut ja pidensin laina-aikaa viime vuonna 14v -> 30v (muutin samalla ASP:sta normaaliksi asuntolainaksi, että sain tuon pidennyksen tehtyä). Nyt sitten kirjoituksesi myötä selvisi, että on saatavissa myös 40v laina-aika, joten tein juuri päivityksen omaan asuntolainaani. Lainalyhennyksen suuruus on tippunut alkuperäisestä 780€/kk -> 274€/kk. Jatkossa siis 500€/kk enemmän sijoitettavaa, mahtavaa!
En ole kanssasi aina samaa mieltä kaikista kirjoituksistasi / aiheista (eikä tarvitsekkaan olla), mutta arvostan sitäkin suuremmin, kun blogisi kautta saa erittäin ajantasaista tietoa juurikin tällaisista muutoksista. Tämä 40v muutos ja jotain muitakin asioita olen bongannut juurikin vain blogisi kautta, joiden pohjalta olen sitten tehnyt isojakin muutoksia omiin talousasioihini (ja säästänyt / tienannut pitkän pennin).
Jatka samaan malliin!
Kiitos ja mahtavaa kuulla, että tekstistä oli konkreettista apua! Ja juurikin näin, tärkeintä on vain, että on tieto asioista saatavilla ja sen jälkeen, jokainen voi tehdä omat päätöksensä, juuri omaan elämään sopivalla tavalla. Siihen näillä infoteksteillä juuri tähtäänkin, kun tuntuu että perusmedia ei useinkaan ratkaisuja tai vaihtoehtoja tarjoa, usein vain ongelmia ja pelkoja.
Hei vain,
Olen lueskellut kirjojasi, kiitos!
Hyvin selkeästi kirjoitettu ja omaksuttavaa asiaa.
Itselleni suht uutta, mutta ystäväni kannustuksesta (lue painostuksesta), aloin sijoittamaan jokunen vuosi sitten , TAAS uudelleen.
(OP:n Aurum erääntyi ja nostin sen pois.)
Jäin äitiyslomalle X 3 ja kodinhoidontuelle X 3 silloin.
Pystyin suorittamaan pakolliset lainanlyhennykset ja elellä kivasti ” pikku rahalla”.
Siinäpä tätä lyhyesti.
No, nyt töissä olen kerinnyt olla taas vuosia.
Kysynkin, vaikka siitäkin olet kirjoittanut…
Miksi kannattaa jääräpään sijoittaa eikä makuuttaa käyttötilillä rahaa?
Tiukka vastaus ja ”kannustus/painostus” sijoittamisen puolesta.
Kiitos paljon.
Kiitos paljon ja hienoa, että olet kirjojen pariin löytänyt!
Tämä on itse asiassa yksi tärkeimmistä sijoittamiseen liittyvistä kysymyksistä.
Yksinkertaisin syy on se, että käyttötilillä raha menettää pitkällä aikavälillä ostovoimaansa inflaation vuoksi. Vaikka tilillä oleva summa pysyy samana, sillä saa tulevaisuudessa vähemmän tavaroita ja palveluita kuin tänään. Pitämällä rahoja pankkitilillä häviää siis varmasti, sijoittamalla erittäin suurella todennäköisyydellä vaurastuu.
Asian voi siis ajatella näin. Käyttötilillä sinä teet töitä rahan eteen. Sijoitettuna raha tekee töitä sinun hyväksesi.
Toki käyttötilillä kannattaa pitää puskurirahasto yllättäviä menoja varten, mutta sen ylittävien varojen makuuttamiselle ei yleensä ole pitkän aikavälin näkökulmasta hyvää taloudellista perustetta.
Lopulta sijoittaminen ei ole niinkään keino rikastua nopeasti, vaan tapa varmistaa, että oma ostovoima säilyy ja varallisuus kasvaa ajan myötä juuri indeksirahastojen avulla. Sijoittamisesta tuleva vaurastuminen onkin samalla vakuutus tulevaisuuden elämään kuin mitä tahansa elämän yllätyksiä varten. SUurin riski elämässä onkin juuri se, että ei sijoita.
Toivottavasti tämä oli sopivan napakka!
En tiedä onko asiaa käsitelty jo jossain kohtaa, mutta mietin tekstiä lukiessani hieman aiheesta poiketen, että milloin sijoitusasunnosta kannattaa luopua / milloin asunto ei ole enää kannattava?
Pohjustuksena, että ostin ensiasuntoni muutamia vuosia sitten, tarkoituksena pois muuttaessa jättää se sijoitusasunnoksi. Asunnossa on kuitenkin vuosien varrella noussut yllättäviä kuluja, ja vastikkeet nousseet, jolloin on alkanut pohtimaan, että missä kohtaa on järkevämpi vaan laittaa asunto eteenpäin seuraavalle. Voisiko tästä joskus saada artikkelia?
En ole itse asiassa tästä kirjoittanutkaan. Voisin hyvin ottaa tekstilistalle, koska aihe kuitenkin koskettaa niin montaa ja etenkin PK-seudulla. Muuttujia tässä on myös suhteellisen paljon, niin sopii hyvin blogitekstiksi!!