Asuntolainan kilpailuttaminen on etenkin asuntoa ostaessa äärimmäisen tärkeää. Moni kuitenkin kilpailuttaa asuntonsa ehkä kahdessa tai kolmessa pankissa ja tyytyy parhaimpaan tarjoukseen. Tämän jälkeen asuntolainaa maksetaan uskollisena seuraavat 20-25 vuotta takaisin pankille sovitulla korolla.
Miltä kuulostaa, jos sanon, että tämä on tyhmää ja siinä ei voita kuin pankki? Sanon näin, koska näin asia yksinkertaisesti on! Moni uskoo edelleen totuuteen, että pankki omistaa sinut sen jälkeen kun olet ottanut lainan, mutta asia on oikeastaan juuri toisinpäin. Olet edelleen asiakas ja pankki haluaa pitää sinut sitä enemmän, mitä enemmän olet lainaa ottanut. Ja kun pankki haluaa pitää sinut, valta on sinulla ja pystyt myös vaatimaan pankilta enemmän.
Asuntolainaisena olet aivan samanlainen asiakas kuin puhelinliittymän, vakuutusten tai sähkösopimuksen omaava asiakas. Kanta-asiakkuus harvoin kannattaa ja kun muistat kilpailuttaa nämä sopimukset tasaisin väliajoin, voit saada isojakin säästöjä. Pankin asiakkaan todellisuus ei ole yhtään sen erilaisempi – erona se, että asuntolainan kilpailutuksessa pystyt säästämään helposti tuhansia euroja.
Tässä kirjoituksessa käynkin läpi sitä, milloin ja kuinka sinun kannattaa sekä on helpointa kilpailuttaa asuntolainasi!
Asuntolainojen marginaalivertailu 2020 – omistusasunnot
Asuntolainan kilpailutus kannattaa aloittaa aina vertaamalla muiden ihmisten lainamarginaaleja sinun omaasi. Erilaisista asuntolainamarginaali -keskusteluista ja foorumeilta keräsin dataa muutaman sadan suomalaisen asuntolainan verran siitä, mikä on tällä hetkellä suomalaisten keskimääräinen asuntolainamarginaali. Tässä vertailussa kyse siis pelkästään omistusasuntojen asuntolainoista.
Sijoitusasuntolainoista joutuu usein maksamaan 0,1-0,2%-yksikköä enemmän kuin oman kodin lainasta. Marginaalit muuttuvat vuodessakin huomattavasti kuten omakohtainen esimerkkini kertoo – kun hain ensimmäiseen asuntooni vuonna 2018 lainaa, minulle tarjottiin ensimmäiseksi 0,6%:n marginaalia. Vuonna 2019 minulle tarjottiinkin suoraan 0,45%:n marginaalia!
Tässä on hyvä vielä muistaa, että kyse on marginaalien vertailusta. Päälle tulee vielä 12kk euribor (joka tosin tällä hetkellä on 0% ja on ollut jo pitkään, koska uusissa asuntolainoissa se ei voi mennä pakkaselle) sekä lainan takaisinmaksukulut. Tällä hetkellä marginaali onkin käytännössä lähes sama kuin asuntolainan koko korko – ja juuri siksi lainan kilpailuttaminen on äärimmäisen tärkeää.
Tulokset näyttävät seuraavalta 1.1.2020 (päivitän dataa tästä lähtien kerran puolessa vuodessa tähän kirjoitukseen, kun uusia keskustelunavauksia nousee).
Hyvä taso (0,1-0,5%)
Mikäli marginaalisi on 0,1%-0,5%, on asuntolainasi hyvällä tasolla. Tällä tasolla on vain n. 19% suomalaisista. Tällöin asuntolainan kilpailuttaminen ei välttämättä ole sinulle tarpeellista.
Kilpailutettava taso (0,51-0,7%)
Mikäli marginaalisi on 0,51%-0,7%, on asuntolainasi kilpailutettavalla tasolla. Tähän tasoon pääsee jo 47% suomalaisista! Mikäli asuntolainasi marginaali on yli 0,5%, suosittelen vahvasti kilpailuttamaan asuntolainasi uudestaan – pystyt varmasti saamaan matalamman marginaalin jo tänään!
Kilpailuta asuntolainasi HETI taso (0.71% tai yli)
Mikäli marginaalisi osuntolainassa on yli 0,7%, on asuntolainasi sillä tasolla, että sinun pitää kilpailuttaa se. Pystyt säästämään helposti kymmeniä tuhansia euroja pitkällä aikavälillä kilpailuttamalla näin korkealla tasolla olevan asuntolainan.
Esimerkkejä euromääräisistä säästöistä eri lainamäärillä ja marginaaleilla
Lainaa 200 000 euroa, laina-aikaa jäljellä 20 vuotta ja marginaali 0,9% – kilpailuttamalla lainan ja kilpailuttamalla sen 0,5%-marginaaliin, säästät 8 640 euroa!
Lainaa 200 000 euroa, laina-aikaa jäljellä 20 vuotta, marginaali 0,7% – kilpailuttamalla lainan ja vaihtamalla sen 0,45%-marginaaliin, säästät 5 291 euroa!
Lainaa 200 000 euroa, laina-aikaa jäljellä 20 vuotta, marginaali 0,5% – kilpailuttamalla lainan ja vaihtamalla sen 0,3%-marginaaliin, säästät 3 840 euroa!
Jos näyttää siltä, että asuntolainasi on hieman aikaa jäljessä, toimi heti ja kilpailuta asuntolainasi tässä palvelussa* (asuntolaina välilehti), joka kilpailuttaa sinulle monta pankkia helposti suoraan ilman, että sinun pitää soitella ja juosta pankin konttoreissa.
Itselläni on kilpailutuksen jäljiltä asuntolainojen marginaalit molemmissa asunnoissani alle 0,5% – ja säästinkin yli 10 000 euroa kahden lainan kilpailutuksen myötä verrattuna siihen, jos olisin ottanut sen, mitä pankit ensin tarjosivat. Asuntolainan uudelleenkilpailuttaminen onkin yksinkertaisesti järkevää ja säästää pitkällä ajalla erittäin suuren määrän rahaa.
Kilpailuta asuntolainasi nyt ja säästä valtava määrä rahaa
Asuntolainan kilpailuttaminen on yksinkertaisesti paras taloudellinen toimenpide, jonka voit tehdä missä tahansa kohtaa vuotta. Säästöt mitataan usein lähes kymmenissä tuhansissa euroissa, joten ei ole mitään syytä, miksi maksaisit pankille liikaa korkoa täysin vapaaehtoisesti. Asiakkaana kaikkia valta on sinun käsissäsi.
Paljonko teillä on asuntolainan marginaali? Olisi erittäin mielenkiintoista kuulla kokemuksia myös muilta lukijoilta. MIelenkiintoista olisi myös kuulla, mikä on halvin asuntolaina, josta olet kuullut? Oma kuulemani halvin asuntolaina vuonna 2020 on tähän mennessä ollut niinkin matala kuin 0,3%! Siinä on valtava ero, koska olen kuullut tutuiltani myös yli 1%:n marginaaleista.
Mikäli näyttää siltä, että marginaalisi on turhan korkea ja maksat turhasta, muista kilpailuttaa asuntolainasi ilmaiseksi ja helposti Etua-palvelun kautta* asuntolaina-välilehden alta suoraan kotikoneeltasi tai puhelimeltasi!
P.S. Muista seurata Omavaraisuushaastetta myös sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tieto uusimmista kirjoituksista.
Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Twitter
Omavaraisuushaaste Instagram
Omavaraisuushaaste Shareville
Omavaraisuushaaste Bloglovin’
Omavaraisuushaaste Blogit.fi
*Affiliate-linkki
Tärkeä muistutus! Oma laskuri näytti hieman isompia summia kohdan ”Esimerkkejä euromääräisistä säästöistä eri lainamäärillä ja marginaaleilla” -luvuille. Jakaisitko kaavasi niin voisin tarkistaa oman Excelin?
En laskenut noita omilla kaavoillani (liian suuri riski virheelle) vaan käytin hyväkseni pankkien valmiita asuntolainalaskureita. Tarkistin nyt itsekin nuo parilla eri laskimella uusiksi ja korjasin kahta satasen suuremmaksi säästöksi. 0,7% –> 0,45% pysyi ennallaan, siinä varmaan riippuu ero siitä laskeeko mukaan desimaaleja vai ei – tästä tulee parikympin ero. Veikkaisin siis, että jos laskelmiesi heitto oli n. 100 suuntaansa niin kaavasi ovat oikeassa.
Itse otin ekan asuntolainani vuonna 2012 ja siinä marginaali 0,7%. Asunto on nyt vuokralla ja olen monesti miettinyt lainan kilpailuttamista jo senkin vuoksi, etten ole kovin tyytyväinen pankin palveluun. Mutta mutta, lainani on sidottu 12kk euriboriin, joka saa mennä pakkaselle. En ole siis näiden 8v aikana koskaan (kai) maksanut edes tuota 0,7%. Tai ainakin sellainen käsitys että euribor on ollut koko ajan miinuksella 🙂
Lisäksi lyhennystapani on tasaerä (onkohan toi oikea termi), joka on nyt vuokraustilanteessa ideaali, että koroista riippumatta tililtä lähtee joka kk sama summa. Olen ymmärtänyt että nykyään myönnetään vain annuiteetti- tai tasalyhennyksiä. Lisäksi jos nyt vaihdan pankkia, niin se menisi sijoitusasuntolainana ja lähtökohtaisesti kovempi marginaali kuin omaa kotia varten.
Nykyisen kodin laina otettu 1,5v sitten toisesta pankista ja marginaali siinä 0,6%. Onkohan liian aikaista kilpailuttaa?
Hmm tuon sijoitusasuntolainasi kanssa mennään aika tiukille, että kannattaako negatiivinen korko vai ei. Uskoisin, että pankki saattaa riskienhallinnallisessa mielessä pystyä ehkä tarjoamaan jopa matalampaa korkoa kuin nykyinen. Kannattaa kokeilla ainakin kilpailuttaa ja katsoa, mitä tarjotaan. Jos tarjous alkee 0,4:llä, silloin sitä voi alkaa harkitsemaan.
Olen aina kuvitellut, että pankille pitää ilmoittaa kodin muuttamiseksi sijoitusasunnoksi, koska lainoitusarvo vaihtelee oman kodin ja sijoitusasunnon välillä – mutta tosiaan jos pankkia ei kiinnosta, niin tilanteesi on erinomainen! 😀
0,6% kuulostaa omaan korvaani semikorkealta. Jos sinulla on sijoitusasunto (ja veikkaan, että muutakin omaisuutta) ja olet palkkatöissä uskon, että pystyt varmasti saamaan AINAKIN 0,45%-0,5%:n marginaalin kotiisi. Kannattaa ainakin kokeilla!
Pankkini kyllä tietää, että ensiasuntoni on nyt sijoitusasuntona, mutta eivät ole tehneet siihen muutoksia. Olen kyllä pariin kertaan vuosien saatossa kysynyt alempaa marginaalia ja antanut ymmärtää, että olen kilpailuttamassa lainaa mutta sieltä on lähinnä naureskeltu että ei kannata, se on hyvä näin. Pankissa on myös jonkun verran (sikakalliita) rahastosijoituksia, joihin sijoitin alkuun kun en mistään mitään tiennyt. Toki en niihin enää sijoita mutta vaikuttaisko se asiaan etteivät lainaa ole muutettu… Tokihan verottajalle olen lainan korjannut oikein.
Uudempi lainani on miehen kanssa yhteinen ja hän tienaa niin hyvin, ettei kuulemma jaksa vaihtaa pankkia muutaman tonnin vuoksi. Täytyy yrittää myydä idea paremmin, eipä se kilpailuttaminen pankin vaihtoa aina tarkoita.
Mielenkiintoinsta toimintaa kyllä pankilta kaikin puolin 😀 Oma pankkini halusi, että ilmoitan heti (tosin voi olla, että johtuu siitä, että vakuuksia ei löydy niin paljon ja lainaa sitäkin enemmän).
Ja juurikin näin, aivan kuten kaikessa kilpailuttamisessa, yleensä nykyinenkin palveluntarjoaja haluaa hyvän asiakkaan pitää, joten yleensä vaihtamisesta ilmoittaessa, saa paremman tarjouksen myös nykyiseltä pankilta! Kilpailuttaminen kannattaa aina.
Oman, vuonna 2008, otetun asuntolainamme marginaali on 0,3% ja sidottu 3 kk euriboriin. Tuo oli aikaa ennen negatiivisia korkoja, joten euribor vähennetään marginaalista. Viime vuonna maksoimme korkoa yhteensä huimat 32 senttiä. Nordealta saimme tuolloin tarjouksen 0,28% marginaalista, mutta päädyimme toiseen pankkiin. Ylläri emme pari vuotta sitten saaneet lisälainaa aivan näin hyvillä ehdoilla.
Onnea! Täydellinen ajoitus kyllä ottaa asuntolaina tuo 2008! Tuosta kyllä kannattaa pitää kiinni aivan loppuun asti. Muistaakseni pankit yrittivät rimpuilla noista soppareista eroon kun korot kääntyivät negatiiviselle puolelle, mutta onneksi moni ymmärsi pitää niistä kiinni.
Oma asuntolainani on 0,26% marginaalilla.
0,26% on kyllä kova, jos tosiaan marginaalista kyse. Tuota alempia ei selaamassani aineistossa kauheasti kyllä ollut.
Olen ottanut lainan siihen aikaan, kun marginaalin kanssa ei ollut miinuksen puolelle menemisen rajoitusta. Marginaalini on lähtökohtaisesti melko korkea, mutta maksan todellisuudessa 0,43% marginaalia eli kohtuullisen pienin kustannuksin selviän. Tällä hetkellä vähän epäilyttää tarjoaako mikään pankki alle tuon marginaalin, mutta voisin kilpailuttaa, koska olen erittäin tyytymätön pankkini asiakaspalveluun.
Lainaa ei välttämättä ihan vain vaihdeta tekstisi mukaisesti 0,3% marginaaliin. Olisi mielenkiintoista kuulla kuinka monella on todella noin pieni marginaali.
Itselläni on erittäin vakaa kahden hengen talous, jolla on reilusti maksukykyä, vakituiset työpaikat ja sijoituksiakin ihan hyvä määrä. Ehkä voisi yrittää kilpailutuksen kautta saada koron vielä pienemmäksi.
Joo 0,3%:een ei noin vain lasketa, mutta siksi näenkin realistisena, että jos on vanha asuntolaina, jossa on 0,5%:n marginaali, on pankille sen verran hyvä asiakas, että uskoisin, että pankit voivat tuoon 0,3%:een asti tulla vastaan. 19% on tosiaan alempi kuin 0,5%, joten sinänsä 0,5%:kin on suhteessa hyvä, mutta kyllähän se aina kannattaa kilpailuttaa parin vuoden välein kun voi – koskaan ei tiedä kuinka positiivisesti pankit yllättävät kun kilpailutilanne kiristyy.
Suosittelen kyllä aina kilpailuttamaan jo sen 2-3 vuottakin on ollut viime kilpailutuksesta, kun itsellä vuoden välissäkin marginaalia laskettiin 0,1% ja olen sentään vain nuori perusyksilö ilman vakuuksia. Parissa vuodessa ero on todennäköisesti vielä suurempi. Toki pohja tulee vastaan, mutta kuten näissäkin kommenteissa nähdään, alle 0,3%:kin on mahdollinen. Usein ihmiset vain tyytyvät liian matalaan, koska eivät kehtaa vaatia pankilta – itsekin tein ensimmäisen asuntolainani kanssa tämän virheen.
Kannattaa myös laskea lainan vaihtamisen kulut mukaan. Minulla on nyt marginaali 0.75, kilpailuttamalla pankit sain 0.50 tarjouksen. Tarjous edellytti kiinteistövälittäjän kirjallista lausuntoa asunnonarvosta, joka maksaa n. 500 euroa. Lisäksi olis tullut uuden pankin käsittelykuluja 300 euroa, näin laskemalla takaisinmaksuajaksi olisi tullut n. 6 vuotta. Asunnon vaihto tulee ennen sitä.
Lisäksi nuo sinun marginaalirajat pätevät pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja ehkä Turussa, muualla onkin sitten kovemmat marginaalit.
Kilpailuttaminen tottakai kannattaa aina.
Jebb, ihan totta, että kuluja saattaa vaihtamisesta tulla, mutta ne ovat käytännössä aina neuvoteltavissa myös pankin kanssa. Mielestäni hyvä vinkki kaikkeen kilpailuttamiseen on se, ettei koskaan oikeastaan hyväksy edes ensimmäistä tarjousta, koska se on se minkä palveluntarjoaja haluaa antaa – melkein aina löytyy tingittävää.
Mutta tosiaan, vaikka kuluja syntyisi se 500e, niin usein jos lainaa on vaikka juuri tuo mainitsemasi yli 5 vuotta aikaa, niin säästetty marginaali usein pitkällä aikavälillä säästää enemmän kuin kertakulut. Varmaan marginaalit joo pätevät kaikkialla, jossa asuntojen arvo pysyy vähintään samana. Veikkaisin, että pienemmissä, kuolevissa kaupungeissa ja kunnissa on varmaan huomattavasti enemmän vaihtelua marginaaleissa ja siellä oma varallisuus varmaan usein merkkaa enemmän.
Ei pidä paikkaansa. Juuri marraskuussa nostettu 75 000 asuntolaina Salon seudulla ja marginaalina 0,35% 12kk euribor. Tulot alle Suomalaisen keskiarvon ja mediaanin.
Kiitos kommentista! Tämä yllätti erittäin paljon. Onkohan tosiaan niin, että marginaalit tosiaan pätevät kaikkialla Suomessa samalla tavalla – tämähän on mahtava uutinen. En ole itse tietoinen Salon nykyisestä tilanteesta, onko kaupunki tällä hetkellä kasvava vai pienenevä?
Sen takia päätinkin kommentoida. Älkää uskoko sitä väitettä, että alhaiset marginaalit saa ainoastaan pääkaupunkiseudulla tai kasvukeskuksissa.
Tällä hetkellä Salo on muuttotappiokunta ja on sitä todennäköisesti myös tulevaisuudessa. Pahimmasta 2012 ”taantumasta”, kun Nokia nosti kytkintä ollaan jo toivuttu.
Käytännössä kauppa käy hyvin kilometrin säteellä torista. Isot omakotitalot nokialaisten jäljeltä ovat kyllä edelleen hankalia myytäviä. Toisaalta sijainti ei ole aivan surkea. Turku 50km ja Helsinkiin 120 km moottoritietä.
Jep, hyvä kun korjasit! Koska monella varmasti on tuo väärä käsitys siitä, että pikkupaikkakunnilla tai muuttotappiokunnissa olisi jotenkin automaattisesti korkeammat marginaalit, eikä niille voisi tehdä mitään
Kiitoksia mahtavasta muistutuksesta. Kilpailutin heti asuntolainani tuossa palvelussa ja sain laskettua marginaaliani 0,75stä 0,45:een! Vielä on lainaa maksettava 15 vuotta, joten tässä kyllä säästi pitkän pennin…
Hienoa, että muistutuksesta ja vertailusta oli hyötyä!
Itselläni vuodelta 2012 asuntolaina, marginaali 0,75%. Kuitenkin sidottu 3kk Euriboriin, joka tällä hetkellä -0,4 nurkilla, joten kokonaiskorko 0,37%, johon tyydyn. Lainamääräkin on verrattain pieni, alle 50 keur.
Onko niin, että kannattaisi kilpailuttaa marginaalia alaspäin, vai tarkottaisiko tämä sitä että 3kk Euribor vaihtuisi 12kk Euriboriin ja samalla tulee tuo min 0% rajoite? (olen ymmärtänyt, että pankit eivät muita enää anna)
Itse en niinkään katso marginaalia, vaan tuota kokonaiskorkoa ja niin kauan kuin se on ok-tasolla, en näe tarvetta tehdä muutoksia. Mietinkö jotain väärin?
Tuo on varmaan aika samalla tasolla negatiivisine korkoineen, johon pääsisi nykymarginaalilla, joten varmasti tuohon tyytyminen on varsin jees. Ja joo juurikin näin, että nykyään tulisi marginaali, 0% minimikorko ja sekä 12kk euribor. Eli mietit aivan oikein. Sinällään niin kauan kuin korot ovat (näin paljon) miinuksella, ei tuossa lainasi kilpailuttamisessa ole järkeä.
Ensiasunto osto 1996 käteisellä 260 000 mk ja myynti v.2001 420 000 mk. Myös 2001 uuden osto 630 000 mk (marginaali 0,9%) ja myynti 2,5 vuotta myöhemmin 130 000 €. Uusi asunto 2004 oli 149 000 € (1kk euribor + 0,8%) ja sen kilpailutus 2009 elokuussa, jolloin marginaali laski 0,35%:iin, jossa yhä ollaan. Lainan maksu päättyy ensi vuonna 2021. Kilpailutus 2009 tapahtui tilanteessa, jossa korko oli muistaakseni laskenut 5% tasolta 4%:iin ja taloustilanteesta pystyi päättelemään, että alas tullaan vielä roimasti.
Erittäin hyvin kilpailutettu! Mallioppista.
Kannattaa myös ottaa huomioon, että pankit ottavat huomioon myös asunnon sijainnin. Pk-seudun ulkopuolella marginaalit ovat yleensä muutaman kymmenyksen korkeampia kuin pk-seudulla. 🙂
Hmm, niin tosiaan itsekin mietin, mutta kuten kommenteista selviää, Salostakin sai marginaalin 0,35:llä… Eli nähtävästi tämä on täysin pankista/henkilöstä kiinni. Kannattaa siis aina kilpailuttaa, koska selkeitä totuuksia ei tästä ole!
Eksyin tänne googlen kautta ja olin jättäny vanhan lainani kilpailuttamatta pitkän aikaa mutta sain nyt puolitettua marginaalini tämän jutun myötä. Ja kuinka paljon kätevämpää se olikaan kuin pankissa juokseminen. Kiitos paljon!
Hienoa kuulla, että sait noinkin paljon säästöä kilpailuttamalla. Monelta meiltä tuo varmasti usein unohtuu kaikessa arkikiireessä.
Omakotitalon laina 2008, marginaalilla 0.28 %. Tyytyväinen :).
No tuohon saa olla tyytyväinen! Tavoitetta meille kaikille 😀
OK talo laina otettu 2005 ja verkkopankki näyttää nyt kokonaiskoroksi 0,199%. Marginaali lienee korkeampi mutta 12kk euribor vetää näin matalaksi. Paikka kuolevassa pikku kunnassa Itä-Suomessa, vakuutena talo ja kiinteistökiinnitys toiseen kiinteistöön. Kiitoksia mielenkiintoisesta blogista.
0,199% on varsin jees, negatiivinen korko tosiaan auttaa siinä hyvin. Veikkaisin, että marginaalisi siis liikkuu jossain 0,5 ja 0,6:n välillä, jota sitten negatiivinen euribor leikkaa kivasti. Tuo kannattaa pitää.
Helsingistä 180k€ laina 0,65% marginaalilla, otettu vuonna 2017. Marginaalipudotus voisi tuoda 5-20 €/kk säästöä. Noita järjestelykuluja kyllä mietin, kun nekin voi olla useita satasia. Mikä olisi niiden arvo sijoitettuna?
Vanhempaa asuntolainaa olen kilpailuttanut 3 kertaa. Tosin pankkia en ole vaihtanut. Oma pankki on aina suostunut laskemaan marginaalia ilman kuluja. Todennäköisesti myös kilpailija suostuu, jos oikeasti haluaa sinut asiakkaaksi. Kaikki on neuvoteltavissa.
Sijoitusmies: Veikkaisin, että kun lainasi on noin tuore, kilpailutus tulee kyllä ehdottomasti kyseeseen. Säästö on pitkällä aikavälillä tuhansia. Uskoisin, että järjestelykuluista huolimatta tuo raha todennäköisesti paremmin tuottaa kilpailutettuna kuin sijoituksissa – etenkin kun saat marginaalia varmaan sen 0,2% AINAKIN alaspäin. Näin kävi ainakin itselläni kun ensimmäisestä kilpailutuksesta oli vuosi aikaa.
Juha: Juurikin näin! Tämä pätee ihan kaikkeen. Usein asiakas saa tasan sitä mitä neuvottelee. Neuvottelematta ei oikein saa edes sitä mitä ansaitsee.
Blogista innoutuneena pyysin Nordeasta marginaalin tarkistusta.
Nykyinen 2017 saatu marginaali on 0.59%
Päätin että jos tulee lähelle 0.4, niin en ala huudattamaan pankkeja.
Tänään tuli soitto ja 0.45% tarjous, jonka hyväksyin.
Pari kymppiä tuo tekee per kuukausi ja maksu suunnitelman muutos kustantaa 200€, eli 10kk ennen kuin säästää mitään.
mutta 17v maksu ajalla kuitenkin 3800€.
Mahtavaa! Melkein neljän tonnin säästö on todellakin worth it. Sillä saa aika paljon.
Minusta on vähän yksisilmäistä tuijottaa pelkkää marginaalia, koska myös muissa oleellisissa spekseissä on eroa. Olen nyt itse päätymässä siihen että laina lienee syytä kilpailuttaa koska marginaali on tasan 1%, mutta nykyisessä sopimuksessa miinusmerkkinen viitekorko lasketaan miinusmerkkisenä, joka on rahanarvoinen etu josta joudun luopumaan mahdollisen vaihdon yhteydessä. Samaten nykyinen viitekorko on 3 kk Euribor, joka tulee väkisin vaihtumaan 12 kk Euriboriksi, ja 12 kk Euribor on käytännössä aina korkeampi kuin 3 kk. Toisin sanottuna vähän isompikin marginaali voi silti tarkoittaa halvempaa kokonaislainaa.
Juu olet ihan oikeassa, että jos asuntolaina on yli 13 vuotta vanha ja otettu ennen finanssikriisiä, voi asuntolainassa olla tuo negatiivinen korko.
Tämän jälkeen pankit kuitenkin tilkitsivät tämän aukon, joten suurimman osan asuntolainat ovat jo sellaisia, että niissä miinuskorosta ei ole hyötyä – jolloin marginaali on loppupeleissä se ainut, mitä kannattaa tuijottaa.
Ja tosiaan nyt korot ovat nousseet sen verran lähelle nollaa, että tuo 1% marginaali on jo aika korkea – pankeilta kuitenkin saa ihan tavallisesti alle 0,5% marginaaleilla korkoa jo nykyaikana.
Itse asiassa tuo oma lainani on otettu 2013, joten ainakin silloin vielä sai miinusmarginaalit mukaan. Nykyisin ei onnistu.
Täytynee joka tapauksessa kilpailuttaa. Kiitos hyvästä blogista!
Mielenkiintoista! Pitääkin kaivaa syvemmälle tuota, että milloin pankit ottivat tuon negatiivisen koron huomioon soppareissa. Sehän olisi aivan oman kirjoituksen aihe, kunhan saan kaivettua luotettavaa tietoa.
Moi,
Luin tätä koska edessä olisi uuden hankinta, ja pohdin ottaakko iso laina ja maksaa pois kaikki. Ennen sitä vähän taustaa:
Ihan ensimmäinen asuntolaina otettu 2 osaisena vuonna ( 153keur & 27keur ) 2006. ( kokonaisaika 25v ) Isolaina kiinteällä ( siihen aikaan korot olivat jotain yli 3,5%tasoa ) ja toinen pienempi osa euriborilla. Tämä pienempi tuli maksaa ensin pois ja se maksettiinkin. Isosta maksettiin vaan tuona ensimmäisenä 5 vuotena vain korot. Kun jäljellä oli tämä 153keur aloimme sitä lyhentämään ja sen lisäski otimme uuden euriboriin sidotun lainan kun ostimme uuden. Tämä iso siis on seurannut meitä vuodesta 2006 koska emme pääse siitä eroon ilman korkosakko jonka pankki menettäisi. Korko on kokonaisuudessaan 4,54% ja tämä on todellikin ollut aikamoinen rahareikä. Sydän euroja itkien olen kateellisena katsonut kun muut pystyvät kilpailututtamaan lainansa, minä en. Lopputulema on mennyt lähes kokoajan käsikädessä eli vaikka ottaisin niin ison lainan että saa loppulainan ja korkosakon maksettu, on kk erä silti sama, sekä tietty uusi laina on sama summa minkä pankki saisi minulta loppupeleissä kumminkin.
Olen tätä muutaman kerran pankista kysellyt että onko mitää tehtävissä, ( olimme nuoria ja naiiveja kun läksimme tähän kiinteään, mutta mistä sitä kukaan silloin tiesi mitä korkotaso on 5-10 kuluessa ) ainoastaan kerran pääsimme nauttimaan tästä kiinteästä vuonna 2007 kun korot hetkellisesti nousivat korkeammalle. Tällä em. ongelmalleni en ole keneltäkään saanut ratkaisua, ehkä siinä ei sitä olekaan kuin tyytyä osaansa.
Rahaa on mennyt korkoihin huimasti ja se minkälainen lukaali sitä olis tai maksuvara jos ei olis tuota kiinteää koskaan ollut, niin sanoisin että asuisin nyt aika hulppeasti. Olisi kiinnostavaa tietää että onko sinulla tähän jotain neuvoa tai ratkaisua?
Kiinteät korot ovat erittäin haastavia – juuri tuon sakon takia – erittäin harmittavaa kuulla tuosta tilanteestanne. En pysty ottamaan kantaa näkemättä sopparia tarkemmin. Yleensä kiinteän koron sopparit kun tehdään määräajaksi (esim. 5-10v), mutta tässä tilanteessa kiinteä korko on koko tuolle 25 vuodelle? Kannattaa vielä varmuuden vuoksi lukea soppari läpi sen osalta, että kyseessä on tosiaan koko laina-ajan kiinteä korko eikä pelkästään määräajalle.
Jos kyse on koko laina-ajan kiinteästä korosta, niin silloin ei varmaan ole asialle mitään tehtävissä ellei pankki suostu joustamaan. Uskon, että neuvottelemalla tätä sakkoa tuosta voisi saada vähennettyä, vaikka ei sitä kokonaan saisi pois – pankit kuitenkin keskimäärin haluavat joustaa, jos asiakkuus on menossa muualle.
Sakosta on neuvoteltu, tai sanotaan näin että siinä ei ole ollut mitään neuvoteltavaa. Niin yksioikoinen on ollut vastaus. Vaikka sanoisinkin pankille että jos ette jousta, menen sitten muualle, niin eihän pankilla ole mitään hävittävää vaikka lähtisinkin. Minun tulee maksaa laina korkosakkoineen joka tapauksessa. Että sikäli tässä tilanteessa pankki on niskan päällä tapahtui mitä tahansa. Ja mainittakoon että lainan viimeiset 5 vuotta putoaa euriborille, Johon on siis vielä n 6 ja puoli vuotta. Sopparista: ennenaikainen lainamaksun tapahtuessa tulee maksaa pankin korkomenetys.
Hmm tuo tilanne vaikuttaa kieltämättä erittäin haastavalta. Pankki on tehny aika törkeänkin sopimuksen, mutta eipä sitä tiennyt silloin, mihin maailma on ollut menossa. Ehkä tuossa kun lainaa on jäljellä ”enää” 6 vuotta.
Ainut mikä tulee mieleen, on maksaa sitä lainaa nyt vain aggressiivisemmin pois, mutta en tiedä onko sekin sopparissa mukana, että silti joudut maksamaan korot alkuperäisen suunnitelman mukaan. Isokaan korko ei kuitenkaan haittaisi niin paljoa, jos summa, josta korko syntyy on pieni – ja ylimääräiset voisi laittaa esim. sijoituksiin tuottamaan enemmän kuin, mikä korko on.
Erittäin harmittava tilanne kaiken kaikkiaan, harmi, ettei tuohon varmaan hyvää ratkaisua ole.
Todellisuudessa lainamarginaalin määrittelyyn vaikuttaa hyvin moni asia; lainamäärä, itse kohde ja sen sijainti, asiakasluokitus, vakuudet, pankkien kilpailutilanne paikkakunnalla ym. asiat. Tämän vuoksi marginaalien vertailu eri asuntolainoissa ei ole yksiselitteistä. Kilpailuttaa lainansa toki aina voi, mutta ei kannata ihmetellä, jos marginaali ei pienenekään. Ja kuten jo on tullut ilmi, pankin vaihdosta seuraa tyypillisesti kuluja. Joskus nämä ovat neuvoteltavissa. Erityisesti auttaa, jos tuot isohkon määrän sijoitettavaa omaisuutta mukanasi ja tarvitset runsaasti myös pankin muita palveluja. Kuten voimme päätellä marginaaleista, ei asuntolainaus ole pankille enää kovin kannattavaa.
Joo tämä on aivan totta. Keskimäärin tarjoukset kuitenkin kannattaa aina kysyä, jonka jälkeen voi itse tehdä loppulaskelmat. Usein riippuen mitä enemmän laina-aikaa on jäljellä, sitä useammin kilpailuttaminen on taloudellisesti järkevää.
Moi,
Olen juuri tekemässä asuntokauppaa Uudenmaan alueella. Lainasumma omarahoitusosuuden, remontin yms jälkeen noin 140.000 €. Laina-aika 25 vuotta.
Paras tarjous omasta pankistani, euriboriin sidottuna marginaalilla 0,4 % tai 10v kiinteäkorko sisältäen marginaalin 1,15 %. Olen kallistumassa jälkimmäiseen niin ei tarvitse murehtia mahdollista korkojen nousua tulevaisuudessa, vaan tiedän kustannuksen pitkäksi ajaksi eteenpäin. Tuo on kuitenkin mielestäni varsin kohtuullinen kokonaiskorko. Vai mitä mieltä olette? kk-veloitus lainanhoidosta enintään 2,50 € ja nostokulu 200 €.
Vaikka tulevaisuutta on vaikea ennusta, niin itse olen ehdottomasti sitä mieltä, että kannattaisi ottaa tuo 0,4%:n marginaalin laina. Tämä toki vain henkilökohtaisesta taloudellisen optimoinnin näkökulmasta. Mikään hinta mitä maksaa ei kuitenkaan ole mielenrauhan arvoista, joten jos tiedät, että se kiinteäkorko antaa mielenrauhan kannattaa se ottaa.
On hyvä kuitenkin muistaa, että mikäli pankit kauppaavat tuollaista, ovat he itse laskeneet, että korot eivät tule merkittävästi tuon yli 10:ssä vuodessa nousemaan- muutenhan se ei olisi heille kannattavaa.
Nykyisessä taloudellisessa tilanteessa se näyttää muutenkin aika uskomattomalta. Talouskasvu on miinuksella, rahaa printataan kuin huomista ei olisi ja Eurooppa on jäämässä teknologisesta kehityksestä selvästi jälkeen. Kaikessa tässä pitäisi käydä täydellinen käännös, että tulemme näkemään 10:n seuraavan vuoden aikana plussapuolella olevia korkoja. Japani on elänyt nollakorkoaikaa jo 30 vuotta ja on erittäin todennäköistä, että Eurooppa on aivan samalla tiellä.
Kiitos kommentista ja mielipiteestä. Olet oikeassa siinä, että historiaan ja nykyhetkeen peilaten näyttää todennäköiseltä että korot ovat hyvin matalat vielä pitkään. Kokemus on kuitenkin opettanut että yht äkkiä voi tapahtua suuria mullistuksia kuten korona-virus, ja tällaisten vaikutukset maailmantalouteen ovat arvaamattomia.
Omalla kohdallani hyväksyn muutaman kympin lisähinnan / kk siitä, että korkojen nousua ei tarvitse stressata. Aikoinaan finanssikriisin aikoihin kun olin asuntovelallinen, niin alkoi sen verran pahasti ahdistaa kun korko nousi nopeasti 2 – > 5 %-yksikköön.
Juurikin näin. Korkokatto on aina pitkälti täysin subjektiivinen päätös – joillekin se sopii paremmin kuin toisille. Ja olet ihan oikeassa siinä, että eipä se 0,5% enemmän korkona ole niin paljoa kuitenkaan euroissa vuodessa, että kenenkään taloutta heiluttaisi liikaa – ainakaan niin kauan kuin lainasummat ovat suhteellisen järkevänkokoisia.
Kiitos mahtavasta jutusta! Löysin tämän vahingossa ja heti kilpailutin v. 2018 otetun vajaan 400 000 euron lainan Turun seudulta. Marginaali oli 0,8% ja pienellä vaivalla saatiin se 0,42%:iin. 👌🏼 Nyt käynnissä vastaava vääntö alustavan sijoitusasuntolainan suhteen. 😉
Aivan mahtavaa kuulla, että teksti auttoi tähän! Eiköhän se mene läpi sijoitusasuntolainankin osalta.
Kuinka kilpailutus toimii ASP-lainan kanssa? Ottaen huomioon että sen saa vain kerran niin kannattaako / voiko sitä kilpailuttaa lainan noston jälkeen ja kuinka sen marginaalin tarkistamisen voi perustella omalle pankille?
ASP-lainan pystyy kilpailuttaa tavallisen lainan tapaan, mutta käsittääkseni sen siirtäminen pankista toiseen maksaa enemmän. Helpoin tapa onkin maksaa ASP-lainaa sen pari vuotta pois, jonka jälkeen sen voi kilpailuttaa (ja sanoa pankille esim. että on siirtymässä toiseen pankkiin ilman ASP-takausta, koska sitä ei todennäköisesti tarvitse alun jälkeen, jos on vakitöissä). Tämä on varmaan helpoin tapa neuvotella korkoa alaspäin nykyisessä pankissa.
Kiitos oikein paljon vinkistä!
Kiitos aivan mahtavasta blogista :). Olen ostamassa yksin ensimmäistä sijoitusasuntoa Tampereelta. Hinta-arvio on noin 180 000 €, mistä säästettynä on noin kolmannes. Asun omistusasunnossa Tampereella, minkä omistan puoliksi avopuolison kanssa eikä siitä ole enää lainaa. Minulla on vakituinen työpaikka.
Oma pankki tarjoaa 0.70% marginaalia + 12kk euribor, 480 € järjestelypalkkiota + kuukausittainen tilinhoitonaksu 2,30 €. Todellinen korko olisi noin 1%. Nyt kun olen lukenut keskustelua tässä blogissa, tuo marginaali ja järjestelykulut kuulostaa todella isolta. Aion pyytää tarjouksia muilta pankeilta, mutta onko tilastoa keskiarvomarginaalista v.2020 sijoitusasuntolainoille?
Kiva kuulla, että blogista on ollut hyötyä ja herätti ajatuksia tässä lainatilanteessasi! Kyllä, ehdottomasti tuo korko on aivan liian iso ja sitä ei kannata ottaa vastaan. En ole vielä ehtinyt keräämään dataa tältä vuodelta, mutta kyselin tuossa muutamalta tutulta, joilla on ollut sjioitusasuntolainakilpailutuksia käynnissä ja ainakin PK-seudulla korko on liikkunut 0,4-0,6%.n välissä. Tampereella voi olla vähän korkeammat, mutta tähtäisin sinuna tuohon 0,5-0,6%%:iin.
Eksyin tähän kirjoitukseen kun haeskelin tietoa ylimääräisten lainanlyhennysten kannattavuudesta. Puoli vuotta sitten otettu asp-laina muuttuvalla annuiteetilla, kokonaiskorko 0.5%(marginaali 0.5 ja 12kk euribor). Pankista kun kysyin niin ylimääräisillä lyhennyksillä saa vain maksuvapaita kuukausia eli ei hyvä. Lainaa otettaessa määräaikainen työsopimus oli päättymässä vuoden loppuun, nyt sain vakituisen työn. Laskeskelin että ylimääräisiä lyhennyksiä tekisin n. 400e/kk mutta kannattaako laina mielummin kilpailuttaa koska nykyisessä laina-aika ei lyhene? Ideana kuitenkin että maksaisin lainan n. 10 vuodessa takaisin, vaikka sinälläänhän sen pitäisi tällä nykyiselläkin lainalla onnistua kun lopulta ylimääräisten lyhennysten ansiosta laina olisi kokonaan maksettu?
Jos haluat maksaa lainan nopeammin takaisin, niin ehdottomasti kannattaa kilpailuttaa. Voi olla, että myös lainan kilpailuttamisen jälkeen oma pankkisi voi tarjota sellaista sopparia mitä haluat myös. Ja ehkä marginaali vielä vähän rukattia alaspäin.
Uskoisin kuitenkin, että pankilla kuin pankilla se lainan vähentäminen nopeammin onnistuu tosiaan myös noilla ylimääräisillä lyhennyksillä – ainakin Danskella, jossa itselläni on asuntolainat homma toimii myös siten. Ehkä eniten miettisin sitä, että onko sinällään mitään tarvetta maksaa lainaa noin nopeasti pois alta niin kauan kuin korot ovat matalalla.
Tämä oli hyvä ja tärkeä muistutus, kiitos! Otin yhteyttä omaan pankkiini saman tien, vastaus tuli seuraavana päivänä: marginaali putosi 0,6% >0,4%, muutos maksoi 150 e. Asuntolainaa jäljellä 95 000 e.
Mahtavaa, hienoa kuulla, että tämä auttoi!
Halusin tulla kiittämään erinomaisesta blogistasi ja erityisesti tästä kirjoituksesta! Muutamalla viestillä ja yhden kilpailevan tarjouksen hakemisella sain pudotettua omassa pankissani marginaalin 0,58% –> 0,44% ja kaiken lisäksi ilman mitään kuluja! Olisin saanut toiselta pankilta vielä pienemmän marginaalin, mutta tässä olisi ollut enemmän kuluja sekä kokonaistilannetta arvioiden oman pankin tarjous oli minulle fiksumpi. Tässä taas nähtiin, että mitään ei saa ellei kehtaa pyytää ja tarvittaessa jopa vaatia 😀
Aivan mahtavaa kuulla! Ja juuri näin se on. Elämässä se usein menee juuri näin, että harva meistä saa sen, mitä me ansaitsemme, vaan sen, mitä neuvottelemme!
Erittäin hyvä blogi ja varsinkin tämä kirjoitus. Kiitos! Asiat selitetty järjevästi. Tässä kahlaan pikaisesti läpi. Itsellä tilanne että sijoitusasunnosta lainaa jäljellä n. 12 000 € ja 2 vuotta (+ puolisolla saman verran). Korko korkea OP-Prime 1,07 % (marginaali 0,82 %), joskus tullut haksahdettua siihen. Mitä suosittelet, kannattaako vielä kilpailuttaa pankkeja, kun laina-aikaa näin vähän jäljellä? Saanko hyötyä? OP:n viimeaikaiset toiminnat sitä luokkaa että olen valmis vaihtamaan pankkia. Itse asiassa eksyin sivuillesi etisiessäni vinkkejä indeksirahoistoihin sijoittamiseen, se myös työn alla. En ole vielä avannut ”tiliä” (mikä oikea nimi, jotta voit aloittaa sijoittamisen). Vinkkejä siihenkin vastaanotetaan.
Hienoa, että blogista on ollut hyötyä! Vaikka korkotaso on suhteellisen korkea, lainaa on mielestäni sen verran vähän jäljellä, että lainaa ei ole syytä alkaa kilpailuttamaan ainakaan toiseen pankkiin. Voisit kokeilla vähän tökkiä OP:ta ja sanoa sinne vain, että kilpailutat (vaikka et oikeasti kilpailuttaisikaan) ja sanot, että olet saanut 0,55% tarjouksen Nordealta ja pystyväisivätkö he nokittamaan. Toki silloin marginaalin alentaminen pitäisi olla ilmaista sinulle, jotta se oli sen arvoista. Mutta aina kannattaa yrittää!
Rahastosijoittamisessa ehkä parhaat vinkit löytyvät tästä kirjoituskestani: https://omavaraisuushaaste.com/rahastosijoittaminen-aloittaminen/ Oikeastaan kaksi nyrkkisääntöä sopii rahastosijoittamiseen. Älä ota turhaa montaa rahastoa, vaan pidä rahastot 2-3 kappaleessa. Ja toisaalta, älä laita heti isoja rahoja, vaan pyri säästämään kuukausittain pienempiä summia ja isompia rahoja voi laittaa sitten, kun pörssit taas tulevat aikanaan alaspäin (kuten esim. viime maaliskuussa kävi). Ks. https://omavaraisuushaaste.com/porssiromahdus-tulossa-silla-ei-ole-valia/
Näillä vinkeillä pääsee alkuun ja erittäin pitkälle rahastosijoittamisen kanssa!