Ostin sijoitusasunnon Helsingistä – ja se oli heti kassavirtapositiivinen!

Sijoitusasuntojen ostaminen on yksi päätavoitteestani sijoitusstrategiassani ja, mitä nopeammin saan tavoitteiden kokoisen asuntosalkun koottua (3-4 asuntoa), niin sen parempi. Ongelmana asuntojen hankkimisen kanssa on se, etten saa ulkopuolisia vakuuksia, joten asuntojen hankkiminen on täysin ASP:sta, omasta varallisuudestani sekä omasta tulotasostani kiinni.

Ostin viimeksi asunnon kun muutin Helsinkiin 2019 elokuussa töiden perässä. Silloin ostin kodin enkä sijoitusasuntoa. Sitä ennen olin ostanut Tampereelta ensiasuntoni ASP-lainalla ja nykyään kyseinen asunto toimii ensimmäisenä sijoitusasuntonani, koska muutin töiden perässä toiselle paikkakunnalle. Helsinkiin muuton jälkeen kysyinkin pankilta, kuinka paljon minulla olisi mahdollisuus saada lainaa nyt kun minulla on kaksi asuntolainaa. Vastaus oli…. 5000 euroa!

Olin siis jo vivuttanut itseni tappiin ja kysyinkin, mitä voisin tehdä saadakseni lisää lainaa. Vastaus oli aina sama.

1) Hanki vakuuksia ulkopuolelta asuntoon
2) Saa merkittävä palkankorotus

Koska en ulkopuolelta vakuuksia pysty saamaan, oli ainoa tavoitteeni siis vain saada merkittävä palkankorotus. Ja tämä onneksi onnistuikin vihdoin tämän vuoden alussa. Heti kun palkankorotukseni vahvistettiin töistä, aloinkin hakemaan lainaa. Tämä kirjoitus onkin tarina siitä, miten homma eteni tästä eteenpäin ja miten päädyin toisen sijoitusasuntoni ostamaan, tällä kertaa Tampereen sijasta Helsingistä.

Ostin sijoitusasunnon Helsingistä – näin homma eteni

Minulla oli ollut pitkään jo suunnilleen tieto siitä, mistä haluan sijoitusasunnon ostaa Helsingistä. Kyse on tulevan Raide-Jokerin varrella olevasta kaupunginosasta, joka on mielestäni mukavan rauhallinen sekä hyvämaineinen. Olinkin pitänyt Oikotiellä hakuvahtia tällä alueella monta kuukautta yksiöistä, mutta koko ajan nousseet hinnat hirvittivät minua. Jo pelkästään yksiöistä pyydettiin 180 000 euroa tai pahimmassa tapauksessa enemmän.

Maaliskuussa sainkin kuulla palkankorotukseni hyväksymisestä. Otin heti yhteyttä pankkiin ja tein netissä Danskella lainahakemuksen. Meni viikko. Meni toinen. Ja mitään ei kuulunut. Soittelin Danskelle ja heidän järjestelmässään sanotaan, että minulle oli soitettu jo hakemusta seuraavana päivänä ja lähetetty tekstari.

Tarkistin login ja puhelu tosiaan oli tullut, viestiä ei. En ollut siihen ehtinyt vastata työpäivän aikana ja oletin, että numero ei ollut tärkeä, koska sieltä ei koskaan ollut toista puhelua tullut, heh. Tämä ärsytti tässä kohtaan, mutta loppupeleissä tässä kävi minulla todennäköisesti hyvä tuuri.

Joka tapauksessa tämän sekaannuksen jälkeen sovimme ajan lainaneuvotteluille ja seuraava aika löytyikin jo onneksi seuraavalta viikolta. Juttelin laina-asiantuntijan kanssa ja pakko myöntää, että ensimmäistä kertaa minusta tuntui siltä, että asiantuntijaa oikeasti kiinnosti antaa minulle lainaa ja teki kaikkensa, jotta saisin lainan asuntoon, joka sopi spekseihini. En tiedä johtuiko se paisuneesta osakesalkustani, lainasalkustani vai vain asiantuntevasta henkilöstä, mutta hän tuntui ymmärtävän tarpeeni ja sopivan lainan hinnankin ilman turhaa neuvottelua.

Sainkin siis alustavan lainalupauksen pääsiäsviikon keskiviikkona ja löysin yhden remppaihmeen, joka olisi erittäin edullinen, mutta käytännössä täysi pommi. Veljeni, joka on minua paljon hardcorempi asuntosijoittaja (koska rakennustekniikan DI ja hyvä käsistään), oli sattunut sopimaan samaan aikaan torstaina näytön samalla alueella juuri flipatusta kohteesta, jossa putki- ja julkisivutkin oli tehty kymmenen vuoden sisään.

Kävimmekin siis yhdessä katsomassa molempia asuntoja ja itse ihastuin juuri flipattuun kohteeseen pitkälti pohjaratkaisun ja ulkoasun takia. Tämän lisäksi asunto oli ylimmässä kerroksessa!

Itselläni ei ole aikaa, taitoja tai kiinnostusta alkaa remppaamaan pommikohteita, joten päätin tutustua flipattuun kohteeseen tarkemmin. Asunnon pyynti oli vain 145 000 euroa, joka rehellisesti sanoen tuntui naurettavan halvalta, mutta arvelin, että summa oli tahallaan laitettu alas, jotta kiinnostus kohteeseen herää. Helsingissä kuitenkin näkee niin usein sitä, että asunnot menevät huomattavasti kalliimmalla kuin pyyntihinta – vaikka kyseessä ei olisi tarjouskohde. Näyttö olikin pääsiäistorstaina klo 17-19 ja porrastettuun näyttöön tuli ainakin 20 ihmistä.

Sovimme veljeni kanssa, että emme sentään lähde kohteesta kilpailemaan keskenään ja hän muutenkin tykkää kohteista, joissa kaiken voi rempata itse, joten päätinkin siis tehdä tarjouksen tästä juuri flipatusta kohteesta ja unohtaa pommikohteen.

Hommat etenivät seuraavasti.

1. Pääsiäistorstaina kello 18.00 pyydän asunnon paperit tutustuttavaksi. En löydä mitään hämärää ja kaikki tuntuu liiankin hyvältä. Päätän, että suostun tarjoamaan maksimissaan 151 000 euroa asunnosta, koska silläkin saisin asunnon lähes kassavirtaneutraaliksi.

2. Teenkin ensimmäisen tarjouksen klo 19.00 pääsiäistorstaina ja tarjous oli 141 500 euroa. Välittäjä vastaa nopeasti ja sanoo, että asunnosta on tarjottu jo 143 500 euroa, haluanko korottaa.

Tässä kohtaan pysähdyin hetkeksi pohtimaan. Mikä olisi hyvä seuraava tarjous, jolla saisin toisen alihintaa tarjonneen pois pelistä? Ennen vanhaan olisin saattanut tarjota vain 144 000 euroa, koska se on enemmän, mutta olen lukenut niin paljon käyttäytymistaloustiedettä, että tiesin, että jos pyynti olisi 145 000 euroa, olisi myyjä todennäköisesti valmis tämän hyväksymään – kunhan lisään vähän ajallista painetta myyjälle.

3. Tarjoankin pääsiäistorstaina kello 20.00 pyydetyn 145 000 euroa ja sanon, että tarjous on voimassa pitkään perjantaihin kello 18.00 asti.

4. Illalla myyjästä ei kuulu mitään ja pitkänä perjantaina kuumeisesti tuijotankin puhelinta ja odotan, että joku tarjoaa enemmän. Kello on 12, 13, 14, 16 ja vieläkään mitään ei ole kuulunut.

Mietin, onko joku vain tehnyt oikeasti selvästi isomman tarjouksen ja asunto on kaupattu sillä suoraan. 16.30 sähköpostiini kuitenkin ilmestyy viesti – tarjouksesi on hyväksytty! En voinut uskoa näkemääni. Olin valmis tarjoussotaan asunnosta, joka tuli kuitenkin näin helposti minulle. Koko loppupäivän vain mietin, että miten asunto meni niin halvalla ja tarkistin taloyhtiön tiedot vielä kerran, koska olin varmasti missannut jotain – kaikki tuntui aivan liian helpolta. En kuitenkaan papereista mitään löytänyt. Asunto oli 1960-luvun asunto, isoimmat remontit kuten julkisivu ja putket oli tehty 10 vuoden sisään ja seuraavat isommat remontit odottivat vasta vuodessa 2027.

Pääsiäinen menikin, jonka jälkeen ilmoitin pankille, että ostin juuri asunnon ja nyt olisi hyvä tietää, miltä laina oikeastaan näyttäisi. En mene tässä vielä lainan ehtoihin, vaan sitä varten seuraavassa oma kappale.

Sainkin sovittua pankkihenkilöni kanssa kaupat 22.4. ja päätin, että laitan asunnon vuokrailmoituksen päivää ennen tätä esille ihan varmuuden vuoksi. Asunto oli heti vapaa ja olin varma, että toukokuun joudun ottamaan tyhjäksi kuukaudeksi, koska kuka ehtisi muuttaa parissa päivässä – mutta väärässä olin tässäkin. Sain kahdessa päivässä 15 hakemusta, joista kolmasosa oli sellaisia, mitä en voinut harkita tosissani, mutta 10 hakemuksista oli suhteellisen laadukkaita.

Yllättävintä oli se, kuinka moni oli valmis muuttamaan heti. Olin unohtanut, että keväällä tulee aina eropiikki ja tämä näkyi myös hakemuksissa. Kaksi päivää ilmoituksen laittamisen jälkeen ja päivä sen jälkeen, kun olin asunnon avaimet saanut, oli minulla jo vuokrasopimus allekirjoitettu vuokralaiseni kanssa heti toukokuun alusta lähtien. Huvittavinta oli, että vuokralainen kehui asunnon hintalaatusuhdetta. Olisin todennäköisesti voinut pyytää asunnosta vieläkin enemmän.

Kun miettii, kuinka kauan kipuilin asuntojen hintojen kanssa ja asuntojen ostamisen kanssa aiemmissa asunnoissani, kaikki tuntui menevän tällä kertaa enemmän kuin täydellisesti. Oikeastaan alusta loppuun lähes kaikki meni niin sujuvasti ja helposti kuin mahdollista, että en oikein edes tajunnut, mitä tuli tehtyä. Mutta sitten itse numeroihin, sehän kaikkia kuitenkin kiinnostaa.

Sijoitusasunnon lainan ehdot sekä kassavirtalaskelmat

Eli miltä sijoituslainani näyttää numeroissa?

Omarahoitusosuus: 22 900 €
Lainan määrä: 125 000€
Marginaali: 0,5% + 12kk euribor 
Lainanhoitokulut: 2,7€/kk
Toimitusmaksu ja järjestelypalkkio: 150€
Laina-aika: 25 vuotta
Lainan kuukausierä: 447,95€/kk

Olisin lainan marginaalin saanut todennäköisesti neuvoteltua 0,45%:iin, mutta en alkanut asiasta vääntämään, koska tärkeintä itselleni oli, että lainan saan. Laina on kuitenkin suhteessa pieni ja sijoitusasuntolainan korot ovat ainakin vielä verovähennettävää, joten 0,05%:n korkoero ei sijoitusasuntolainassa eroa juuri tee.

Vuokraksi laitoin veden kanssa asuntoon 725 euroa,. Asunnon hoitovastike on vain hieman päälle 100 euroa, ja asunto punnertaakin vuodessa kassavirtapositiiviseksi n. 200 euron verran! Laskin tämän netin laskureilla, en omalla Excelilläni vain varmistuakseni asiasta. Voidaan siis puhua pitkälti kassavirtaneutraalista asuntosijoituksesta, mutta oli mukava nähdä, että oltiin kuitenkin plussan puolella. Tämä on kuitenkin nykyään jo aika harvinaista Helsingissä etenkin yksiöiden osalta.

Päivitys vuonna 2023: Huomattavaa on kuitenkin, että tämä oli nollakorkoaikaan. Nyt, kun korot ovat nousseet huomattavasti ja samalla kiinteistöverot ovat nousseet, on sijoitusasunnon kassavirta taas kääntynyt negatiivisen puolelle. Ei merkittävästi, mutta jonkun verran kuitenkin.

Yhteenveto – hyvällä sijoittajalla käy joskus myös hyvä tuuri

Olen näin pari viikkoa jälkeenpäin pohtinut, miten itselläni kävi näin hyvä tuuri. Koen, että tämän aiheutti ennen kaikkea kaksi asiaa.

Ensinnäkin olin etsinyt jo pitkään asuntoja alueelta, mistä asunnon ostin ja pystyin tekemään päätökset erittäin nopeasti – kuten Helsingin sijoitusmarkkinoilla pakko on, jos yhtään mitään haluaa.

Toiseksi, ajoituksessa minulla kävi yksinkertaisesti järjetön tuuri. Pääsiäinen oli todennäköisesti paras mahdollinen aika olla asuntoshoppailulla, koska suuri osa sijoittajista oli varmasti mökeillään tai jossain muualla kuin päätteidensä äärellä – toisin kuin allekirjoittanut, jolla ei mökkiä ole itse tai suvunkaan puolesta.

Pääsiäisajotusta vahvisti myös se, että kun puhuin välittäjän kanssa myöhemmin, sanoi hän, että asunnosta oli tarjottu 2000 euroa enemmän puoli tuntia sen jälkeen, kun oma tarjoukseni oli hyväksytty. Olisin toki tehnyt jälleen korkeamman tarjouksen, koska olin päättänyt, että asunnon haluan, mutta tästä huomaa, kuinka pienestä asiat loppupeleissä ovat kiinni. Todennäköisesti henkilö kenen kanssa kilpailin asunnosta ei vain sattunut olemaan pääsiäisenä puhelimen tai tietokoneen ääressä ajoissa, jonka takia tarjoukseni meni läpi.

Vielä kuvaavampaa oli se, että katsoin hakuvahtini asuntoja taas juuri pari päivää ennen tämän tekstin julkaisua ja huomasin, että samasta taloyhtiöstä oli toinen yksiö myynnissä. Ei yhtä huoliteltu ja remontoitu kuin omani eikä edes ylimmästä kerroksesta, mutta sama pohja ja saman kokoinen asunto. Ja hintapyyntö? 158 000 euroa – eli yli 13 000 euroa korkeampi kuin, millä sain oman asuntoni! En tiedä mihin markkinahäiriöön osuin, mutta ei haittaa minua.

Kuten urheilussakin usein käy, kun valmistautuu hyvin ja tekee hyviä päätöksiä, välillä tämä palkitaan myös hyvällä tuurilla ja niin kävi myös minulle tämän asunnon suhteen. Sain Helsingistä hyvältä alueelta vaivattoman asunnon vuokrata erittäin edulliseen hintaan, vaikka asuntomarkkina käy kuumana ainakin tilastojen ja uutisten valossa.

Tästä tuli aidosti hyvä mieli ja asuntosijoittaminen, joka itselleni on ollut ehkä se suurin sijoittamisen peikko, alkoi tuntua tämän toisen sijoitusasunnon myötä vihdoin vähän vähemmän möröltä ja jopa vähän innostavalta! Odotankin jo innolla, kun taas olen lainoja vähän maksellut pois (koska tällä hetkellä kuulun varmaan juuri niihin korkeavelkaisiin, joista Suomen Pankkikin varoittelee vähän väliä) ja pääsen hankkimaan (todennäköisesti) viimeisen sijoitusasuntoni sijoitussalkkuuni.

————————————–

Voit tilata huippuarvostelut saaneet sijoituskirjani Viisas sijoittaja nyt erikseen tai yhdessä muiden kirjojen kanssa Adlibriksestä täältä 29 euron hintaan tai Tammen omasta verkkokaupasta kirja.fi.

Äänikirjojen ystäville kirja löytyy esimerkiksi Bookbeatistä ja Storytelistä sekä muista suomalaisista äänikirjapalveluista.

Jos olet uusi lukija ja olet kiinnostunut säästämisestä, sijoittamisesta, rahan tekemisestä tai taloudellisesta riippumattomuudesta aloita tästä ja löydä helpoiten sinua kiinnostavimmat kirjoitukseni. Blogini kattaa jo yli 700 tekstiä, joten olen varma, että löydät etsimäsi. 

Muista seurata Omavaraisuushaastetta käyttämässäsi sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tiedon uusimmista kirjoituksista!

Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Twitter
Omavaraisuushaaste Instagram
Omavaraisuushaaste Shareville