Ostin uuden asunnon! Ja samalla kilpailutin asuntolainani – vai kilpailutinko sittenkään?

Ostin uuden asunnon! Melkein heti kun olin allekirjoittanut uuden työsopparini. Suhteellisen tehokasta, vaikka itse sanonkin. Tai no, allekirjoitan kauppakirjan virallisesti vasta huomenna, mutta kauppa on jo sovittu.

Kun ostin ensimmäisen asuntoni viime vuonna, kirjoitin siitä, sen etsinnästä ja asuntolainakilpailutuksesta viisikirjoituksisen tekstisarjan. Nyt kun sainkin puskasta työtarjouksen, josta en voinut kieltäytyä, tuli tielleni uuden asunnon osto paljon nopeammin kuin olin ajatellut. Minulle tulikin nyt erittäin kiire asuntolainan kilpailuttamiseen, joten tein sen hieman eri tavalla kuin viimeksi. Onneksi myös asunto, jonka halusin ostaa löytyi yllättävän kivuttomasti ja vielä varsin kilpailukykyiseen hintaan. Tässä tarina siitä, miten sain miljoona asiaa aikaiseksi vain viikon sisään.

Kun velkamäärä lisääntyy, pankki muuttuu mukavammaksi

Olen ollut Danske Bankin / Sampo Pankin asiakas käytännössä aina siitä lähtien kun minulle avattiin tili ja sain kultapossun joskus lapsena. Danske antoi ensimmäiseen asuntooni huomattavasti parhaan asuntolainatarjouksen kiitos Akava-etujen. Koska myös suurin osa osakesijoituksistani on Danskessa, olin tyytyväinen 0,5% marginaaliin, jonka sain vuosi sitten ensimmäiseen kotiini ASP-lainalla.

En ollut kirjoittanut vielä tästä blogiini, mutta aiemmin tänä vuonna harkitsimme veljeni kanssa sijoitusasunnon ostamista puoliksi Hyvinkäältä. Hän on asiakkaana OP:lla ja minä Danskella. Pyysin itse tarjoukset molemmista pankeista sijoitusasuntoon.

Danske antoi marginaaliksi 0,75%, jonka tiesin olevan yläkanttiin ja kysyin, että onko tämä maksimi mihin he pystyvät. Kuulemma oli. Laitoin hakemuksen OP:lle ja he laittoivat suorana 0,61% marginaalin sijoitusasuntoon, vaikka en edes maininnut, että olin kilpailuttamassa lainoja. Palasin Danskelle OP:n tarjouksen kanssa ja kuin taikaiskusta Danskekin oli yhtäkkiä valmis tarjoamaaan 0,61% marginaalia. Huoh. Noh, tämä asia jäi telakalle, koska päätimme odottaa kesän yli ja sitten sainkin yllättävän työtarjouksen.

Uusi työ Helsingissä tarkoittaa sitä, että joudun muuttamaan Tampereelta vähän yli vuoden aikaisemmin kuin olin alunperin ajatellut. Tiesin, että tulen muuttamaan pääkaupunkiseudulle seuraavaa asuntoa ostaessani, koska kaikki työt ovat täällä, mutta ajattelin, että selviän hetken pitempään vielä Tampereella.

Helsingin hintataso onkin aivan omanlaisensa Tampereelle verrattuna ja pankki sanoi, että maksukykyni riittää uudella palkallani 220 000 euron asuntoon (vakuuksia minulla ei ole koskaan ollut käytössä ja ASP-tuettua asuntoa ei saa käyttää vakuutena). 220 000 eurolla onneksi saa Helsingistä jo jotain muuta kuin 10 neliön itsemurhayksiön.

Joka tapauksessa itse asuntolainan kilpailutus oli tällä kertaa hieman suoraviivaisempi. Olin lukenut Sharevillestä, että nykyään jos on hyvä asiakas, pystyy samaaan marginaalin alle 0,5%:n. Otin siis tähtäimekseni saada marginaalin, joka olisi alempi kuin aikaisemmalla asunnollani. Varasin ajan Danskeen, kerroin tilanteeni ja mainitsin ennen tarjouksen kuulemista, että en millään jaksaisi kilpailuttaa uudestaan asuntolainaani OP:lla ja kerroin asiasta vastaavalle sijoitusasuntokilpailutuksestani. Halusin säästää molempien aikaa, joten pyysin vain suoraan järkevää tarjousta tai muuten kävelen suoraan OP:lle.

Vaikutti siltä, että ymmärrystä Danskessa tällä kertaa riiitti minulle, sillä sain suoraan marginaaliksi 0,45%, johon olin ihan tyytyväinen. Uskon, että kilpailutuksella olisin saattanut saada lainan vielä 0,4%:n, mutta koska tavoitteeni oli saada marginaaliksi alle 0,5%, olin tyytyväinen. Ja asia hoitui kätevästi yhdellä puhelulla.

Kävin erittäin ahkerasti näytöillä kun sain tietää, että edessä on työpaikan vaihto ja löysinkin pian hyvän asunnon, jonka hintapyyntöä sain laskettua 7000 eurolla. Speksini asuntolainaan olivatkin ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen seuraavat:

Asunnon velaton hinta: 225 000 euroa
Oma pääoma: 10 000e + 2% varallisuusveron osuus + 2900e vakuusmaksu
Marginaali: 0,45%
Lainan avausmaksu: 0e
Lainan takaisinmaksukulut: 2,5e/kk

Olen erittäin iloinen siitä, että omaa pääomaa tarvi näillä korkotasoilla laittaa vain 10 000 euroa. Tämä tarkoittaa käytännössä vain 4,4% oman pääoman osuutta, joka on erittäin nannaa näillä korkotasoilla. Uskon myös , että alan olemaan pankille tämän asunnon oston jälkeen ihan hyvä asiakas. 28-vuotias, joka on n. 370 000 euron velkavankeudessa pankille ja mikä parasta – ihan maksukykyinen!

Jotain nykyisestä korkotasosta kertoo myös se, että jos korko pysyisi tuon koko 25 vuotta samana (mitä se ei todennäköisesti tule pysymään, mutt you never know), en maksaisi 25 vuodessa korkoina kuin n. 13 000 euroa eli käytännössä 520 euroa vuodessa. Se on huomattavan vähän, jonka takia nyt onkin ihan hyvä aika vivuttaa omaa talouttaan vähäkorkoisella lainalla.

Bruttovarallisuuteni ylittää asunnon oston myötä myös puoli miljoonaa, josta suurin osa toki on lainaa, joka tosin pankille on vain hyvä asia. Tämän takia varmaan sainkin ihan hyvän tarjouksen asuntolainan osalta ilman turhaa pomputtelua ja kilpailutusta. Itselleni tämä on vain pakollinen askel kun nollasta lähdetään. Velkavivutus kun on käytännössä pakollista, jos haluaa vaurastua kun lähtee nollasta kuten allekirjoittanut.

Toisen asunnon osto oli huomattavasti vaivattomamapaa kuin ensiasuntoni

Kun ostin Tampereela ensiasuntoni viime vuoden elokussa, olin etsinyt asuntoa jo puoli vuotta. Olin käynyt miljoonien asuntojen esitteitä läpi, käynyt monessa näytössä, mutta silti kunnon asuntoa ei tuntunut löytyvän. Näin myöhemmin ajateltuna ongelma oli se, että

a) hain yksiötä keskustan läheltä (sijoittajat ostavat nämä heti pois)
b) viime vuonna sijoitusasunto ja asunnonostobuumi oli vielä paljon kovempi kuin nyt

Markkinat ovat selvästi hiljentyneet viimeisen vuoden aikana kun talousympäristö on muuttunut hieman epävarmemmaksi. Asiaa ei auta se, että vasemmistohallituksemme saattaa kaavailla muutoksia asuntosijoittajien päänmenoksi. Mutta se ei minun menoani haittaa, koska en tule koskaan hallitsemaan kuin maksimissaan kolmea vuokra-asuntoa (osakkeiden holdaaminen ei vaadi aikaa ja menoja samalla tavalla kuin asuntojen, joten siksi en ala asuntomoguliksi).

Aloin tutkimaan asuntoja Helsingistä jo ennen kuin olin allekirjoittanut uuden työsopimukseni, koska tiesin, että vaihto olisi tulossa. Rajasinkin nopeasti mieluisat asuinalueet ja kriteerini olivat selkeät. Asunnon täytyi mieluusti täyttää nämä kaikki kriteerit.

1) 40-50 neliötä järkevällä pohjaratkaisulla
2) Alle 230 000 euroa
3) Rauhallinen alue, mutta hyvät julkisen liikenteen yhteydet ja palvelut lyhyen kävelymatkan päässä
4) Jotain puita/vehreää lähellä, mieluusti näkyvissä ikkunoista jotain muuta kuin toinen asunto tai harmaata betonia
5) Asunto ei olisi pinnoiltaan aivan pommi, mutta fiksattavaa ei olisi liikaa
6) Isoimmat rempat tehty (julkisivu ja LVISA)
7) Töihin alle 15 minuutin matka
8) Hyvä talonyhtiö

Vaikka vaatimukset saattavat kuulostaa aika isoilta, löytyi viikon sisään yllättävän monta asuntoa, jotka täyttivät nämä kaikki kriteerit! Kävinkin monessa näytössä muutaman päivän sisään (varasin monta näyttöä samalle päivälle, koska Helsinki) ja tämä auttoi nopeasti erottamaankin mielenkiintoiset huonoista.

Asunnon etsintä oli tietenkin haastavaa, mutta huomattavasti helpompaa kuin viimeksi. Kun on jo ostanut yhden asunnon, tuntuu, että perusteiden tunnistaminen muuttuu toisella kerralla paljon helpommaksi. Mitä enemmän kävin asuntonäytöissä alueilla, jotka minua kiinnostivat, yksi asunto nousi nopeasti ylitse muiden.

Arvostan lyhyttä työmatkaa ja lyhyitä matkoja palveluihin enemmän kuin mitään muuta – aika kun on rahaa ja vice versa. Tämän lisäksi en ole mikään aamuihminen ja herään aamuisin vasta kun on pakko. Kun kaiken lisäksi asunnon sijainti oli täydellinen juuri minulle ja samalla kerrostalon ylimmästä kerroksesta ja sain mielestäni erittäin hyvän diilin verrattuna alueen muuhun hintatasoon. Ja bonuksena talonyhtiö olisi saamassa vähän päälle sadantuhannen euron maksun kun kaupunki ostaa osan sen omistamasta tontista tulevaa Raide-jokeria varten.

Tiesin, että asunto oli ollut myynnissä jo muutaman viikon, joka on tuolla Helsingin alueella harvinaista, joten mietin ensin, että teen yli 10 000 pyyntihinnan alle olevan tarjouksen, mutta sitten kuulin, että joku oli ehtinyt tehdä tämän ensin ja myyjä oli antanut vastatarjouksen, jota ostaja ei ollut vielä vahvistanut.

Vastatarjous oli 7000 euroa alle alkuperäisen pyyntihinnan ja koska tiesin, että tämä asunto olisi täydellinen juuri minulle, en alkanut tinkaamaan tonnista tai kahdesta, vaan tarjosin suoraan saman, jonka myyjä oli antanut vastatarjouksena toiselle ostajalle ja puolessa tunnissa sainkin vahvistuksen, että tarjoukseni oli hyväksytty! Nice.

Raha tulee rahan luokse – eli miten joudun maksamaan lisää, koska olen ison riskin asiakas

Koska en saa taloudellista tukea tai vakuuksia vanhemmiltani, joudun vivuttamaan talouteni äärimilleen niissä puitteissa, jossa pankki sen antaa tehdä. Koska minulla ei ole vakuuksia, joita voisin käyttää asunnon ostoon (Koska n. 100 000 euron osakesalkkuni on yhtä tyhjää pankin silmissä Jenkkiosakkeiden takia eikä sen takia riitä asunnon vakuuksiksi), niin joudun käyttämään pankin tarjoamaa takausta lainalle. Ja tästä johtuen joudun maksamaan pankin takauksesta 2900 euroa. Tämän lisäksi joudun maksamaan asunnosta varallisuusveroa 4500 euroa.

Pelkästään näistä kertakustannuksista tulee siis aivan järjetön potti menoja – ja miksi? Osa ihan suomalaisen veropolitiikan takia, mutta 2900 euroa joudun maksamaan vain sen takia, koska minulla ei ole varallisuutta valmiiksi.

Seuraavan asunnon ostaminen tulee olemaan helpompaa, koska pystyn käyttää vakuutena molempia omia lainojani, mutta nyt kun minulla ei ole vakuudeksi sopivia varoja, joudun maksamaan siitä, että vähennän riskisyyttäni pankin silmissä.

Koska olen opiskellut riskienhallintaa jonkun verran, ymmärrän tämän hyvin. Riski näkyy aina hinnassa ja tuotto-odotuksessa. Samalla se kuitenkin kertoo karua kieltä siitä, miksi varallisuutta on huomattavasti helpompi kerätä lisää kuin aloittaa nollasta. Juuri tämän ja monen muun asian takia aina sanotaan, että ensimmäinen 100 000 euroa on se vaikein.

Vaikka asia tällä hetkellä ärsyttääkin, pitää minun kuitenkin ajatella pitkällä aikavälillä ja miettiä, että tämä on vain yksi askel, joka minun on pakko ottaa matkalla taloudelliseen riipumattomuuteen.

Luonnollisesti kulut pistävät nyt hieman talouttani, koska käytännössä voin näiden kertakulujen myötä heittää minimalismivuoden numerotavoitteille hyvästit, mutta tulen kaikesta huolimatta jatkamaan vuoden loppuun talouttani optimoimalla. Ja tästä eteenpäin, minulla on kuin onkin vakuuksia, jotka kelpaavat myös pankille! Aina asioista löytyy myös hopeareunus ja pyrinkin aina ajattelemaan pitemmällä tähtäimellä, koska matkani on maraton eikä vuoden parin sprintti.

Mitä tapahtuu ASP-lainalleni?

Olen kirjoittanut ASP-tilistä, lainasta ja niiden ominaisuuksista erityisen kattavan ja kiitellyn tekstin noin vuosi sitten. Huvittavaa on se, että koska kirjoitin tekstin yli vuosi sitten, jouduin mennä itsekin tekstiin tarkistamaan miten tarkalleen ASP-lainan kanssa minun pitäisi tässä kohtaa sopia. Mihin tarvitsee Googlea kun on oma blogi, josta saa vastaukset mietityttäviin kysymyksiin, heh.

ASP-lainattu asuntoa ei saa vuokrata. Paitsi poikkeussyistä. Ja yksi poikkeussyy on toiselle paikkakunnalle muuttaminen töiden perässä. Tämä täyttyy omalla kohdallani. ASP-lainattua asuntoa saa vuokrata 2 vuotta näillä ehdoilla kunnes asunto täytyy sitten muuttaa tavalliseksi sijoituslainaksi.

Ajattelin ottaa kaiken irti tästä kahdesta vuodesta, koska en ole maksanut asuntolainaani vielä tarpeeksi pois, joten en ole varma haluaisiko pankki jotain vakuuksia ensimmäisen asunnon lainaani, jos sen muuttaisin sijoituslainaksi. Ja tämän lisäksi ASP-lainassa on pienempi korko kuin sijoituslainassa, joten se on aina voittoa kotiinpäin. Ja vaikka pidän asunnon lainan ASP-lainana, saan silti vähentää sen korot verotuksessa tulonhankkimislainan korkoina kahden vuoden ajan (tarkistin verottajalta), joten tämä on kaikinpuolin järkevä järjestely.

Tulen siis pitämään vanhan asuntoni ASP-lainana, vaikka vuokraankin sen eteenpäin. Myös vuokralainen on todennäköisesti helppo löytää ajankohta huomioonottaen (koulujen alku ja koulu aivan Tampereen yliopiston vieressä), on tilanne erittäin hyvä, stressivapaa ja sulavasti etenevä.

Yhteenveto

Olen innoissani muutosta, koska sain kaikki asiat hoidettua yhdessä viikossa. Uusi työsoppari, uusi asunto, vanha asunto vuokralle, IKEA- ja koti-elektroniikkaostokset… Ajattelin, että tästä tulee ensimmäinen oikea oma kotini. Koti jonka omistan ja jossa ajattelin viettää enemmän kuin vain kaksi vuotta.

Tähän mennessä olen ollut kotoa muuton jälkeen vain vuokra-asunnoissa tai ensimmäisessä asunnossani, jossa tiesin, että asuminen tulee olemaan vain lyhytaikaista. Tarkoitus on vuokrata tämä varmaan vasta sitten kun/jos perustan perheen, mutta siihen on todennäköisesti vielä ainakin muutama vuotta aikaa.

Heinäkuu on ollut yhtä hullunmyllyä enkä usko, että syksyllä asiat tulevat yhtään rahoittumaan uuden työn, kotipaikkakunnan ja kodin myötä. Mutta niinhän se on. Vain muutos on jatkuvaa.

P.S. Muista seurata Omavaraisuushaastetta myös sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tieto uusimmista kirjoituksista.

Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Twitter
Omavaraisuushaaste Instagram