Kuukausikatsaus syyskuu 2026 – säästöprosentti 84,19 %
Henkilökohtaisessa talouden hallinnassa kaikkein tärkeintä on tasapaino tulojen ja kulujen välillä. Unohtamatta...
Perinteisesti sääntö viitekoron valitsemiseen mihin tahansa lainaan, jonka otat on yksinkertainen – ota mahdollisimman lyhyt viitekorko, sitä edullisemmaksi se tulee. Tähän ei ole poikkeuksia.
Tämä viisaus ei ole kuitenkaan jostain syystä kantautunut vieläkään suomalaisten korviin. Sillä edelleen jopa 80 % uusista asuntolainoista sidotaan 12kk euriboriin 6kk, 3kk tai 1kk euriborin sijaan!
Jos katsot korkoja tällä hetkellä, saattaakin näyttää siltä, että 12kk euribor on paras vaihtoehto, mutta pelkät tämänhetkiset korkotasot valehtelevat huomattavan paljon. Käynkin tässä tekstissä läpi syyn siihen, miksi lyhyempi viitekorko on poikkeuksetta parempi vaihtoehto mihin tahansa lainaan, ja miten pystyt viitekoron lyhyempään vaihtamaan lainaasi.
Mitä euriborkorko tarkoittaa ja mihin se vaikuttaa?
Kirjoitushetkellä eripituiset euriborkorot näyttävät seuraavalta:
12kk euribor: 2,393
6kk euribor: 2,676
3kk euribor: 2,898
1kk euribor: 3,002
Nopeasti siis voisi sanoa, että 12kk euribor on edullisin, mutta todellisuus on eri. Ensinnäkin on hyvä käydä läpi pari perusasiaa koroista.
1) Euriborkorot ovat niin sanottuja markkinakorkoja eli ne elävät omaa elämäänsä EKP:n ohjauskoroista verrattaen. Kun siis kuulet uutisen, että EKP laskee korkoaan vaikka 0,25 prosenttiyksikköä se ei tarkoita, että euriborit laskevat samana päivänä 0,25 prosenttiyksikköä.
Todellisuudessa, kuten kaikki markkinat, myös korkomarkkinat ennustavat tulevaisuutta – ja kuukausi euriborin edessä tarkoittaakin sitä, missä kohtaa markkina uskoo keskuspankin koron olevan tietyn ajan päässä. Tällä hetkellä, kun korot laskevat, markkinat odottavatkin, että keskuspankin korot jatkavat laskemistaan tästä vielä 12 kuukauttakin eteenpäin, koska kuten näet, kaikki euriborit ovat huomattavasti matalammalla kuin Euroopan keskuspankin ohjauskorko.
2) Toisena, kuukausimääre koron edessä vaikuttaa myös siihen, kuinka usein korko tarkastetaan. Ja tässä onkin isoin syy, siihen miksi lyhyemmät korot ovat aina parempia, kuten kohta laskelmissa näemme. 12kk euriborissa lainan viitekoron määrä vaihtuu kerran vuodessa, 6kk euriborissa puolen välein jne. Ja korko päivittyy aina sille tasolle, jossa kyseinen viitekorko kyseisenä päivänä on. Jos siis tänään olisi korontarkistuspäiväsi, lainojesi korko olisi viitekorkosi + lainan marginaali, jonka pankki laittaa lainan päälle.
3) Tämän lisäksi on vielä Prime-korkoja, jotka ovat pankin omia korkoja, mutta mielestäni näillä kikkaillu ei ole tarpeellista. Eikä kannattavaa etenkään näin laskevien korkojen aikana, kun markkinaeuriborit ne pian ottavat kiinni.
Mutta mennään itse laskelmiin. Miten erilaiset viitekorot vaikuttavat lainan maksuusi ja miten kalliimpi laina voi olla itse asiassa epäintuitiivisesti se edullisempi korko.
3kk euribor vs. 12kk euribor – kumpi on edullisempi?
Mutta miten 3kk euribor voi olla edullisempi kuin 12kk euribor, vaikka 12kk euribor on alempana? Lasketaan esimerkki 200 000 euron asuntolainalla aikavälillä 10.9.2023 – 10.9.2024. Käytän laskelmissa todellisia euriborin tasoja tänä aikavälinä. Tässä esimerkissä asuntolaina on jo otettu ja on rullannut jo vuosia.
Harjoituksen vuoksi laitamme 12kk euriborin korontarkistuksen tämän aikavälin puoleen väliin (10.3.2024) sekä 3kk euriborin tarkistuspäivän 10.9.2023 ja siitä eteenpäin 3kk välein, kuten se todellisuudessakin toimisi. Marginaali lainalla on 0,5 % ja lainanhoitokulu 2,5€/kk sekä lainan toimitusmaksu on 800€ (joka kannattaa aina neuvotella matalammaksi).
Ensimmäisen puolikkaan eli 10.9.2023 – 10.3.2024 12kk euriborin taso on se, mikä se on, kun laina tarkistettiin viimeksi eli vuosi takaperin 10.3.2023. Vuosi tämän jälkeen lainan korko tarkistetaan uusiksi ja toinen osa tätä vuotta, laina onkin 12kk euriborin taso 10.3.2024 päivän mukaan.
3kk euriborilla korko päivittyy kolmen kuukauden välein. 10.9.2023, 10.12.2023, 10.3.2024 sekä 10.6.2024.
Katsotaan siis ensin, miten korko kehittyy molemmissa esimerkeissä.
12kk euribor 10.9.2023 – 10.3.2024: 4,086 % + marginaali 0,5 % = 4,586 %
12kk euribor 10.3.2024 – 10.9.2024: 3,745 % + marginaali 0,5 % = 4,245 %
3kk euribor 10.9.2023 – 10.12.2023: 3,8 % + marginaali 0,5 % = 4,3 %
3kk euribor 10.12.2023 – 10.3.2024: 3,95 % + marginaali 0,5 % = 4,45 %
3kk euribor 10.3.2024 – 10.6.2024: 3,94 % + marginaali 0,5 % = 4,44 %
3kk euribor 10.6.2024 – 10.9.2024: 3,743 % + marginaali 0,5 % = 4,242 %
Jos lasketaan, että laina on perinteinen annuiteettilaina, kuten suurimmalla osalla suomalaisista, lainaa jäljellä on seuraavasti ja lainan kuukausimaksuerä on seuraava.
12kk euribor
1. 12kk euribor 10.9.2023 – 10.3.2024
a) Lainan takaisinmaksuerä 1 122 €/kk
b) Lainaa jäljellä 10.3.2024: 197 998,28€
2. 12kk euribor 10.3.2024 – 10.9.2024
a) Lainan takaisinmaksuerä 1 073 €/kk
b) Lainaa jäljellä 10.9.2024: 195 897,06€
3kk euribor
1. 3kk euribor 10.9.2023 – 10.12.2023:
a) Lainan takaisinmaksuerä 1 089 €/kk
b) Lainaa jäljellä 10.12.2023: 198 954,13€
2. 3kk euribor 10.12.2023 – 10.3.2024:
a) Lainan takaisinmaksuerä 1 100 €/kk
b) Lainaa jäljellä 10.3.2024: 197 943,20€
3. 3kk euribor 10.3.2024 – 10.6.2024:
a) Lainan takaisinmaksuerä 1 094€/kk
b) Lainaa jäljellä 10.6.2024: 196 928,53€
4. 3kk euribor 10.6.2024 – 10.9.2024:
a) Lainan takaisinmaksuerä 1066€/kk
b) Lainaa jäljellä 10.9.2024: 195 888,02 €
Huomattavaa on vielä se, että tämä vertailuaika oli poikkeuksellisen suotuisa historiaan verraten 12kk euriborille. Tästä huolimatta lopputuloksena yhden vuoden aikana tulokset siis näyttävät seuraavalta.
Lainaa vuoden jälkeen 3kk euriborin lainassa on noin 16 euroa vähemmän. Mutta mikä merkittävintä, vain yhtenä kolmikuukautiskautena lainanmaksuerä oli korkeampi 3kk euriborilla. Etenkin arkielämässä tällä on merkitystä, kun toisella lainalla jää yksinkertaisesti joka kuukausi enemmän käyttö- tai sijoitusrahaa.
Näin pienet erot saattavat tuntua pieniltä, mutta haluan korostaa sitä, että tämä oli poikkeuksellisen hyvä vertailukausi 12kk euriborille. Isossa kuvassa ero muuttuukin koko ajan lyhyemmän koron puolelle – enemmän ja enemmän. Mutta kuinka paljon enemmän? Otetaan nopea pitkän aikavälin laskelma.
Historiallisesti 3kk euribor on ollut pitkällä aikavälillä noin 0,05 % – 0,12 % edullisempi kuin 12kk euribor. Joskus ero on isompi, joskus pienempi. Tehdään siis nopea laskelma.
Mitä jos maksat 200 000 euron lainalla 25 vuoden ajan 0,05 %:n vähemmän korkoa samoilla spekseillä kuin äskeisissä laskelmissa lyhyen viitekoron ansiosta. Tällöin maksat lainaa koko lainan aikana pankille 1309 euroa enemmän.
Jos taas ero on 0,12 % koko lainan ajan, tällöin maksat lainaa koko lainan aikana pankille 3150 euroa enemmän.
Ja kuten koroissa ja prosenteissa on tapana, mitä isommaksi ero kasvaa, sitä isommaksi myös tämä summa kasvaa. Luonnollisesti ero kasvaa sitä isommaksi myös absoluuttisesti, mitä isompi oma lainasi on. Seuraava asuntolainamme, jonka tulemme puolisoni kanssa ottamaan, tulee olemaan noin puoli miljoonaa euroa, joten siinä pienetkin desimaalit merkitsevät jo yli kymmenentuhatta euroa, vaikka ne desimaalin kymmenyksiä ovatkin.
Miten neuvotella lyhyempi korko asuntolainaan?
Vielä nollakorkoaikana jotkut pankit olivat suhteellisen yrmeitä antamaan mitään muuta kuin 12kk euriboria, mutta nykyään tilanne on parempi etenkin uuden lainan hankkijoille. Jos olet juuri ostamassa asuntoa ja uutta asuntolainaa, saat 3kk euriborin yksinkertaisesti pyytämällä sen.
Tästä ei tarvitse maksaa extraa eikä myöskään marginaali ole korkeampi. Jos kuitenkin pankki sanoo, että 3kk euriborin ottamisessa saa korkeamman marginaalin, kannattaa vain todeta, että sitten lainan voi ottaa toisesta pankista. Tämä ei ole deal-breaker yhdellekään pankille ja pieni neuvottelu maksaa aina itsensä takaisin.
Toisena, jos haluat nykyisen asuntolainasi vaihtaa lyhyempään korkoon, se vaatii myös vähän neuvottelua. Pankkien kanssa neuvottelu on mielestäni aina turhauttavaa, koska se on kuin tanssi, jossa kaikki tietävät lopputuloksen, mutta tanssi on aina käytävä. Jos siis soitat pankkiin ja haluat lyhyemmän asuntolainan, keskustelu toimii yleensä esimerkiksi näin.
Sinä: Haluaisin vaihtaa 12kk euriborin asuntolainastani 3kk euriboriin.
Pankki: Lainan muutos kulu on 200 euroa.
Sinä: Kuulin, että kaverini pankissa muutos oli ilmainen. Jos ette voi muuttaa lainaa, täytynee vain vaihtaa kokonaisasiakkuus siihen pankkiin.
Pankki: Odota hetki.
Sinä: Odotan.
Pankki: Muutos onnistuu maksutta.
Tämä kokemus perustuu niin omaan kokemukseeni siitä, kun vaihdoin viime vuonna 12kk euriborin 3kk euriboriin kuin monen tuttavani, joilla on erilaisia tulo, että velkatasoja, kokemukseen eri pankeissa, joille suosittelin samaista vaihdosta. Varianssia toki on vuorosanoissa, mutta käytäntö toimii aina. Samanlainen neuvottelutyyli toimii myös, jos haluaa esimerkiksi alentaa omaa marginaali asuntolainassaan.
Miksi näin? Todellisuudessa Suomessa pankeilla on niin vähän kilpailua Suomessa, että asiakkuuden vaihtaminen toiseen pankkiin on usein niin massiivinen uhkaus, että se toimii lähes poikkeuksetta. En itse välitä tästä tanssista, mutta näin neuvottelu valitettavasti vain toimii omassa kuin liike-elämässäkin.
Minun on pitänyt pitkään kirjoittaa aivan oma teksti pankkien kilpailuttamisesta, mutta todellisuudessa Suomessa pankkien välinen kilpailu on niin surkealla tolalla, että en edes saanut pankeista tarjouksia, vaikka niistä kysyin. Ehkä pitää joskus perustaa oma pankki Suomessa, koska markkinarako suomalaisten pankkien osalta on aika selkeä – harmi vain, että pankin perustamiseen todennäköisesti tarvitsee satoja miljoona ellei miljardeja alkupääomaa – vähintään.
Haluankin viedä viestiä siitä eteenpäin, että pankin kanssa kannattaa neuvotella hinnoista aivan yhtä paljon kuin kaikkien muidenkin isojen ostosten kanssa. Pankeilla on aina ilmaa hinnoissa ja ensimmäistä tarjousta ei koskaan kannata ottaa vastaan.
Yhteenveto lyhyemmistä koroista
Isossa kuvassa monelle ei ole merkittävää taloudellista merkitystä siitä, ottaako lyhyemmän vai pidemmän koron. Mutta mielenkiintoista on, että siitä huolimatta Suomessa edelleen uusiin asuntolainoihin enimmäkseen otetaan faktuaalisesti huonompaa korkoa. 12kk euribor ei ole käytännössä missään tilanteessa ollut koskaan parempi kuin sen lyhyemmät versiot, mutta siitä huolimatta se on edelleen suomalaisten valinta.
On hyvä huomata, että optimointi onnistuu monella tapaa. Esimerkiksi juuri tällä hetkellä, jos otat täysin uutta asuntolainaa, 12kk euribor on halvempi laina, ja jos haluaa tekemisensä optimoida – voi nyt ottaa 12kk euriborin ja vaihtaa sen neuvottelemalla 3kk euriboriksi, kun 3kk euribor 12kk euriborin tason saavuttaa. Lainaneuvotteluissa voikin paljon säätää sen mukaisesti, kuinka paljon on valmis töitä tekemään oman lainakulujen optimoimiseksi.
Tämäkin asia muuttuu kuitenkin vain laina – ja blogiteksti kerrallaan, joten toivon, että vaikka ero ei suuri olekaan, ensi kerralla kun isoa lainaa olet ottamassa, vähintään tiedustelet mahdollisuutta lyhyempään euriboriin. Parhaimmillaan pystyt näin säästämään kymmeniä euroja kuussa vain tällä yhdellä helpolla valinnalla! Ja jos et ole itse uutta lainaa lähiaikoina ottamassa, kannattaa vinkata kaverille, koska tämän logiikan oppiminen olisi edullista ihan jokaiselle suomalaiselle.
————————————–
Jos sinua kiinnostaa henkilökohtaisen talouden haltuunotto kokonaisuudessaan muutenkin kuin asuntolainojen osalta voit nyt tilata juuri julkaistun kirjani Vaurastu Viisaasti – rahataidot haltuun, jossa kerron kaiken mitä olen rahasta ja vaurastumisesta oppinut Tammen kirjakaupasta täältä!
Kiinnostuitko ajatuksistani?
Tilaa bestseller-sijoituskirjani "Viisas Sijoittaja"
Kiinnostaako osakesijoittaminen ja haluat ymmärtää, miten tulla paremmaksi sijoittajaksi? Voit nyt tilata arvostelumenestys, Suomen Ekonomien Bisneskirja-yleisöäänestysvoittajan ja yli 20 000 kpl myyneen bestseller-sijoituskirjani ”Viisas sijoittaja – tunne itsesi ja osakemarkkinat” kaikista suomalaisista kirjakaupoista tai suoraan minulta signeerattuna!
Adlibris Kirja.fi Suomalainen Kirjakauppa Signeerattu versio kirjailijalta
Tilaa huippusuosittu "Vaurastu Viisaasti - Rahataidot haltuun"-kirja
Haluatko henkilökohtaisen taloutesi kerralla haltuun? Tilaa vuodessa yli 30 000 kappaletta myynyt ja huippuarvostelut saanut ilmiö ”Vaurastu viisaasti – rahataidot haltuun”, jossa tiivistän kaikki oppini matkaltani nollasta eurosta yli puoleen miljoonaan euroon!
Adlibris Kirja.fi Suomalainen Kirjakauppa Signeerattu versio kirjailijalta
Kuuntele äänikirjaa
Äänikirjojen ystäville bestseller-kirjani löytyvät myös kaikista suomalaisista äänikirjapalveluista.
Bookbeat Storytel Nextory Spotify - Vaurastu Viisaasti Spotify - Viisas Sijoittaja
Uusi lukija?
Jos olet blogissa ensi kertaa, olen kirjoittanut 10 vuoden aikana blogiini yli 1 000 kirjoitusta kaikkeen henkilökohtaisesta taloudesta sijoittamiseen asti. Jos sinua siis pohdituttaa mikään talousaihe, aloita tästä ja löydät todennäköisesti vastauksen askarruttavaan kysymykseesi. Ja jos et löydä, laita kommenttia ja kirjoitan aiheesta!
Hei kiitos viimeisimmästä kirjastasi. Se oli erittäin hyvä. Annoin 5/5.
Mielenkiintoinen kirjoitus. Olen kanssasi samaa mieltä, että lyhyt viitekorko on yleensä paras.
Meillä oli koron tarkastus 30.6.2023. Meinasin ottaa silloin kolmen kuukauden euriborin viitekoroksi, mutta huomasin että oman pankkimme (OP) primekorko oli alemmalla tasolla kuin 3 kk tai 12 kk euribor, joten otin sen.
Nyt kun 3 ja 12 kuukauden euriborit putosivat alle prime-korkotason vaihdon taas viitekorkoa. Tiedän kyllä että tuo edellinen reilu vuosi oli poikkeustapaus, mutta tuolla ajan jaksolla primekorko oli koko ajan edullisin viitekorko.
Korkonökemyksen ottaminen tietysti vaatii korkojen aktiivista seurantaa, mutta jos lainaa on useampi satatuhatta niin kyllä siinä pääsee tuntipalkoille, ainakin viimeisen reilun vuoden aikana.
Alla vielä linkki Suomen Pankin tilastoon, josta korkotasot voi tarkastaa.
https://www.suomenpankki.fi/fi/tilastot/taulukot-ja-kuviot/korot/kuviot/korot_kuviot/viitekorot_chrt_fi/
Kiitos valtavasti ja hienoa kuulla! Ja joo en Primeä käsitellyt tässä, koska sitten menisi jo vaikeaksi vertailu (kun pankkien Primet kaikki elävät omaa tahtiaan) ja olisi tehnyt tekstistä erittäin massiivisen.
Jos on harrastunut, niin tosiaan kikkailemalla niin 3kk, 12kk ja Primen välillä pystyy saamaan lyhyellä aikavälillä selvää etua, kuten hyvin kuvasit juuri nyt kun korot elävät kovaa ylös- ja alaspäin.
Mutta tosiaan se vaatii harrastuneisuutta huomattavasti enemmän kuin sen yhden soiton, jolla saa koron vaihdettua 3kk euriboriksi. Rehellisesti en edes itse jaksanut tehdä sitä, kun kotikämpässä on lainaa jäljellä ”vain” noin 170 000 euroa, vaikka parisataa olisikin säästöä saanut. Mutta olisi sillä paremmille tuntihinnoille päässyt kuin kirjaa kirjoittamalla 😀
Juuri asuntolaina haettu. 3kk euriborissa ei tässää hetkessä ole mitään järkeä, kun noin 400k lainassa jo kuukaudessa korkokuluja tulisi lähemmäs 200e lisää. Koron voi vaihtaa myös laina aikana ja ajatuksena onkin vaihtaa esim loppuvuodesta 3kk euriboriin, vaihto maksanut noin 200e (ja maksettavissa bonuksilla), joten ehdottomasti peliliike ottaa nyt 12kk euribor ja vaihtaa tyyppi myöhemmin
Jep, tämä toimii molempiin suuntiin Primen, 12kk:n ja 3kk euriborin välillä – jos tosiaan on valveutunut ja haluaa noilla veivata isommalla lainalla. Ja tosiaan kuten mainittu eipä tuota 200 euroakaan tarvitse aina maksaa neuvottelusta riippuen vaikka OP bonarit siihen ”ilmaisia” isommalla lainalla ovatkin.
Tärkeää onkin huomata, että nykyinen hetki on erittäin poikkeuksellinen, kun korkot tulevat niin kovaa alaspäin, jonka takia haluan ihmiset saada ajattelemaan tuota vaihtoehtoiskustannusta näiden välillä – tällä hetkellä kun suurin osa tilastojenkin mukaan sokkona ottaa aina 12kk, koska pankki sit äehdottaa. Ero kuitenkin kääntynee parin vuoden sisään – ehkä jopa nopeammin– jo 3kk euriborin eduksi ja moni ei vaihtoa muista todennäköisesti silloin enää tehdä.
Joo, itsellä sama vaihdoin nyt kolmen kuukauden euriboriin koska 12 kuukauden euribor oli 0,5 prosenttiyksikköä korkeammalla.
Pankit voivat olla nihkeitä vaihtamaan noita euriboreja muuten kuin korontarkastuspäivänä.
Ajatuksen on koittaa vaihtaa 3 kuukauden euriboriin heti kun se putoaa alle 12 kuukauden euriborin.
Juurikin näin.
Asuntolainaa tullut neuvoteltua tääläkin ja suoraa tarjoavat kyllä 12kk euriboria eivätkä edes puhu muusta vaihtoehdosta. Tosin kyllä se tälläiselle maallikolle aina näyttää nopeasti siltä että ”joo 12kk on pienempi, joten otetaan se”. Eikö kuitenkin yleisesti 3kk ole aina kalliimpi kuin 12kk jos katsotaan kuukausitasolla? Mutta tietenkin ymmärrän sen että jos korot ovat laskussa niin vuoden välein vs kolmen kk välein tarkastelussa se lyhyempi voittaa.
En tiennyt että tuota lainan toimitusmaksua pystyy kilpailuttamaan, kiitos!
Hienoa, että tästä oli apua! Ja tosiaan elämme tällä hetkellä itse asiassa aika poikkeuksellista aikaa, jos katsomme vaikka 15 vuoden aikavälillä. 3kk euribor on ollut historiassa itse asiassa suurimman osan ajasta 12kk euriboria halvempi!
Se, miksi 12kk euribor on nyt hetken taas halvempi, johtuu siitä, että markkinat ennustavat korkojen edelleen laskevan ja niin pitkään kuin 12 kuukauden päähän ennustetaan matalampaa keskuspankin ohjauskorkoa kuin 3 kuukauden päähän, niin 12kk korko on kuukausitasolla matalampi. Mutta heti kun korkotilanne tasaantuu, on oletettavissa, että 3kk euriborista tulee 12kk euriboria halvempi.
Hyvä kirjoitus! Tämän päivän 28.11. Hesarissa oli lyhyt juttu asuntolainojen koroista vs. muu Eurooppa, jossa käytössä vieläkin pidempiä korkoja kuin 12 kk. Artikkeli antoi ymmärtää, että tuo 12 kuukauttakin on ”liian lyhyt korko” koska se on ”aiheuttanut päänvaivaa parin viime vuoden ajan”. Lyhytnäköistä ajattelua vai mitä mieltä tästä?
Kiitos! Enpä tuota Hesarin juttua lukenutkaan, pitää tutustua. Suomen asuntolainamarkkina tosiaan on poikkeuksellinen monella tasolla ja aina välillä itsekin unohdan sen, kuinka halpaa täällä itse asiassa lainansaanti usein on. Kunnes sitten juttelen ulkomaalaisten kavereideni kanssa ja tajuan, että nollokorkoaikanakin he maksoivat yli tuplat korkeampaa korkoa.
Keskimäärin Suomen lyhyempien korkojen vaihtoehto on tosiaan kuluttajalle pitkälti vain hyväksi ja tekee homman halvemmaksi. Mutta toki se aiheuttaa poikkeustilanteissa kuten 2023 tiettyjä harmaita hiuksia ja vaatii juuri sitä valveutuneisuutta ihmiseltä itseltään vähän enemmän. Kuten näissäkin kommenteissa hyvin tullut esille, niin oikeasti luovuutta voi Suomessa käyttää aika paljonkin juuri sen takia, että lyhyempiä korkoja on tarjolla – mutta voi sitten optimoida myös esimerkiksi juuri tämän hetken halvimman euriborin mukaisesti.
Luuleeko joku että pankit antaa valita vapaasti euriborin lainallensa
HiioHoi
Ei siinä kuule luulemisesta ole kyse. Turha nöyristely pois ja ilmoitat mitä mallia haluat lainasi viitekoron olevan, sinä olet pankille tärkeä! Sinähän olet heidän asiakas joka tuo heille rahaa holviin.
Kirjoituksen pointti oli juurikin se, että liian moni luulee, ettei neuvottelun varaa ole. Vaikka todellisuudessa kyseessä onkin juuri lainaneuvottelu, jossa voi vaikuttaa niin marginaaliin, euriboriin kuin lainanhoitopalkkioihin. Koskaan ei kannata tyytyä ensimmäiseen tarjoukseen ja myös olemassaolevaan lainaan pystyy saamaan muutoksia kuten tekstissäkin kuvasin. Pankeilla on jostain syystä edelleen mysteerinen auktoriteettiaura, jota moni ei edes ajattele haastaa.Kirjoituksen pointti oli juurikin se, että liian moni luulee, ettei neuvottelun varaa ole. Vaikka todellisuudessa kyseessä onkin juuri lainaneuvottelu, jossa voi vaikuttaa niin marginaaliin, euriboriin kuin lainanhoitopalkkioihin. Koskaan ei kannata tyytyä ensimmäiseen tarjoukseen ja myös olemassaolevaan lainaan pystyy saamaan muutoksia kuten tekstissäkin kuvasin. Pankeilla on jostain syystä edelleen mysteerinen auktoriteettiaura, jota moni ei ajattele edes haastaa.
Me otettiin kumppanin kanssa asuntolaina reilu vuosi sitten. Saimme ekonomiystävältä tietää tämän blogitekstin opetuksen, joten lainatarjouksia kerätessämme (5 eri pankkia) ilmoitimme heti alkuun, että 3kk euribor ja tasalyhennys (koron määrä vaihtuu, lyhennys ja aika pysyvät samana). Yksikään pankki ei nikotellut vastaan, yhdestä paikasta ehkä kysyttiin että miksi tähän päädyitte. Toki tuolloin oli asuntolainapuolella pankeilla hankalaa.
Hyväksyimme tarjouksen, jossa neuvottelija sai omasta aloitteestaan painettua toimitusmaksun ja marginaalin todella alas. Ilmoitimme kaikille pankeille, että kysymme tarjouksia useasta muusta pankista, se ehkä auttoi.
Juurikin näin! Hieno esimerkki siitä, mitä neuvottelemalla saa. Tärkeintä onkin vain olla tietoinen siitä vaihtoehdosta, että pankkien kilpailuttaminen ihan teoriatasollakin kannattaa – ja vielä kannattavampaa on oikeasti mainita siitä pankille. Kyseessä on monelle kuitenkin elämän suurin ostos, joten tässä jos jossain on tärkeää kilpailuttaa tarjous.
Hei. Ei onnistu, kuten esitit.
Yritin saada pankistamme lyhyempää korkoa kuin 12 kk euribor. 3kk euriboria ei pankki suostu tarjoamaan millään, 6 kk olisi ollut mahdollista saada, mutta sitten olisi tullut kulut 150 e / laina ja marginaali olisi nousstu 0,4:stä 0,8:aan. Neljältä kilpailevalta pankilta pyysin tarjoukset. 1: ainoa mahdollisuus 12kk euribor, marginaali 0,62. Kulut lainan siirrosta 200e, eli 400e yhteensä. 2: 3 kk euribor mahdollista, marginaali 0,9. Kulut lainan siirrosta 400 e, eli yhteensä 800e. 3: 12 kk euribor mahdollisuus, marginaali 0,55%. 6kk euribor marginaali 0,9%. Siirtokulut 300 e/ laina, eli 600e. 4: ei tarjonnut lainaa ollenkaan.
Olemme nelikymmpinen lapseton pariskunta, lainaa yhteensa 150 ke. Ei muita lainoja ja tulot yhteensä nettona hieman yli 6000 e/kk.
Oliko tämä nollakorkojen aikaan? Tässähän oli pitkä väli kun 3kk euriboria ei saanut mistään. Vasta kun korot nousivat alkoi 3kk tulla taas tarjottimelle. Siinä alussakin tilanne oli juuri tuo, että muutoksesta piti maksaa korkeampana marginaalina.
Nyt 2023-24 on ainakin 3kk ollut ilman korkeampaa marginaalia. Jos korot painuu takaisin nollaan niin kenties häviää taas valikoimista.
Tosiaan kuten tekstissä mainitsin ja kommenteissakin on esille tullut, niin usein mahdoton muuttuu mahdolliseksi, kun ruuvia laittaa tarpeeksi kireälle. Mietin kyllä kun katson tietoja mitä laitoit, niin noissa tarjouksissa ei ole kyllä päätä eikä häntää oman kokemuksen mukaan. Keskimäärin olette asiakas, jonka kuka tahansa pankki haluaa noilla talousnumeroilla. Sain itse paremmat ehdot yksin pienimmillä nettotuloilla. Pelkästään nuo marginaalit ovat äärimmäisen korkeat.
Usein tällaisessa tilanteessa ihan perinteinen bluffaus usein toimii. Eli sanoo vain, nykyiselle pankille, että sain tällaisen tarjouksen kilpailijalta (vaikka sillä 3kk euribor) ja mieluusti jäisin teille, mutta tosiaan tuolla parempi tarjous, joten voitteko vielä selvittää, että saisiko teilläkin 3kk euriborin. JOtenkin mystisesti vastaus saattaa muuttua ei:stä kylläksi tähän.
Itsellä aika monta tarinaa vuosien varrelta juuri tällaisista tapauksista, jossa pankissa on sanottu eioota, mutta tarpeeksi monen iteraation jälkeen sitten vastaus onkin ollut kyllä – usein tämä riippuu myös täysin pankkihenkilöstä – samanlainen kokemus on monella muulla tapaamallani ihmisellä, jotka ovat pankkien kanssa vääntäneet.
Voisin varmaan joskus ihan oman tekstin kaikista näistä tapahtumista ja väännöistä kirjoittaa, koska ne ovat sen verran mielenkiintoisia kyllä. Ja rehellisesti en kyllä vääntöjä olisi varmaan jaksanut käydä, jos näistä asioista en kirjoittaisi harrastuksekseni 😀
Minä epäilen, että me emme ole pankeille houkutteleva asiakaspariskunta, ja nihkeys johtuu siitä. Meidän lainamme on suhteellisen pieni, emmekä käytä mitään pankin muita maksullisia palveluja (pienlainat, rahoitukset, sijoitukset, luottokortit yms.) myöskin asuntomme sijaitsee pankkien mielestä varmasti väärällä alueella, eli kasvukeskusten ulkopuolella. Eli tällä hetkellä tuomme pankille vain pienen korkotulon, ja 5-10 vuoden päästä emme sitäkään kun talolaina on maksettu.
Jep, tämä kyllä voi olla, mutta samalla olette kyllä pankille myös hyvä asiakas. Pankit kuitenkin tarvitsevat myös vakavaraisia aidosti pieniriskisiä asiakkaita, koska se on iso avain siihen, että ne pystyvät vakavaraisuusvaatimuksena täyttämään. Jos jaksamista siis riittää, niin kokeilisin vähän perus kiristys/uhkailu akselia, koska loppupeleissä vakavarainen asiakas pitäisi olla myös tervetullut aina pankkiin.
Hienoa jos pankin kanssa hintaneuvottelu toimii vielä pelkällä lähdöllä uhkaamisella. Vrt. puhelinoperaattorit, joilta lähes poikkeuksetta saa oikean tarjoushinnan vasta kun numeronsiirto on päällä ja joltain operaattorilta vasta viimeisenä päivänä ennen siirtoa.
Joo puhelinoperaattorit ovat toinen aika humoristinen esimerkki, koska noin se juuri niiden kanssa toimii. Paremman tarjouksen saa vasta, kun irtisanominen on tehty. Huvittavaa, että tosiaan sinänsä tässäkin tämä ihan sama tanssi aina käytävä.
Vähän aiheen ohi mutta:
Onko mielipidettä/kokemusta asumisoikeusasunnoista? Itse olen ollut tyytyväinen ja samanlaisesta vuokra-asunnosta saisi maksaa enemmän per kk. Mutta uudistuksien myötä, uudisasuntoja ei aijota tulevaiuudessa tehdä ja mietin onko tämä uppoava laiva.
Mietin pitäisikö tästä hypätä pois ja siirtyä vuokralla sekä sijoittaa tuo kiinni oleva ASO-maksu?
Kiitos mahtavasta blogista ja uusin kirja oli myös 5/5!
Kiitos paljon! Asumisoikeusasunnot ovat tällä hetkellä vähän mielenkiintoisessa tilanteessa, kun järjestelmää tosiaan romutetaan hallituksen toimesta alas. En ole niin perehtynyt järjestelmään, että osaisin sanoa 100%:n varmuudella, mutta itse vaihtaisin vuokralle varmaan ihan puhtaasti riskienhallinnallisista syistä – ASO-asunnoissa ei oikein voi tällä hetkellä tietää, mitä seuraavaksi tulee, kun vähän tuntuu, että kukaan ei tiedä mitä järjestelmän tilalle on tulossa, joten tuo kuulostaa varsin järkevältä suunnitelmalta – tai vaihtoehtoisesti sijoittaa ASP-tilille ASO-maksu, jos joskus haluaa omistusasuntoon kiinni.
Aivan loistavia artikkeleita kirjoitat ja opetat suomalaisia veronmaksajia! Aihe mistä en löytänyt sinulta kirjoituksia on lyhennystapa – niitä voisit avata ja kertoa suositko itse esim. annuiteetti vai tasalyhennystä (tässäkin se pankki aina automaattisesti ehdottaa annuiteettiä, joten meinasin vaihtaa tasalyhennykseen)
Myös sijoitussalkun osuudet ns. säänkestävästä taktiikasta olisi mielenkiintoista luettavaa – onko sinulla huomioitu korkosuojauksia tai muita joita painotuksia suositellaan ns. ikävuosien perusteella..
Kiitos paljon! Ja joo noista en ole juuri kirjoittanutkaan, joten otan ylös nuo ehdotukset ja laitan teksti-ideoiden jonoon, kiitos ehdotuksista!