Kirjoitan paljon siitä mihin kannattaa sijoittaa (eli matalakuluisiin ja passiivisiin indeksirahastoihin ja ETF:iin). Muutama kuukausi kirjoitin nopean katsauksen, johon ei kannata sijoittaa ja tänään keskitynkin erityisesti yhteen – koko ajan suosiota kasvattavaan – sijoitustuotteeseen, jota pankit jatkuvasti tarjoavat asiakkailleen.
Kyseessä on siis kiinteistörahastot. Toivon, että tämä kirjoitus herättää sinut, mikäli sinulla on kiinteistörahastoja tai antaa sinulle tarvittavan vastauksen, mikäli pohdit kiinteistörahastoihin sijoittamista sekä niiden järkevyyttä. Kiinteistöt ovat kaiken lisäksi ajankohtainen aihe, koska yksi maailman suurimmista kiinteistökehittäjistä – Evergrande – on suurissa taloudellisissa ongelmissa, mikä on heiluttanut pörssejä jo hetken aikaa.
Mennään kuitenkin suoraan asian. Varoituksen sananen alkuun. Mikäli olet jo valmiiksi viisas ja sijoitat indeksirahastoihin tai suoriin osakkeisiin, ole valmis järkyttymään, sillä kiinteistörahastojen kulut tulevat tiputtamaan sinut tuoliltasi.
Mikä on kiinteistörahasto ja miksi pankit myyvät niitä asiakkailleen?
Lähdetään alusta. Miksi kirjoitan juuri kiinteistörahastoista? Syy on se, että suomalaisten kiinnostus kiinteistösijoittamista kohtaan kasvaa tällä hetkellä erittäin nopeasti. Kiinteistörahastoilla oli esim. viime vuoden lopussa 110 000 osuudenomistajaa, joka on 17 prosenttia enemmän kuin edellisvuoden lopussa.
Samalla ajanjaksolla kaikkien rahastojen osuudenomistajien lukumäärä kasvoi vain viidellä prosentilla. Myös sijoitettu summa kasvoi, sillä kiinteistörahastojen rahastopääoma oli 14 prosenttia suurempi kuin vuotta aikaisemmin.
Mikä kiinteistörahasto sitten on? Kiinteistö (tai asunto)rahasto on rahasto, joka on luotu säästäjille ja sijoittajille, jotka haluavat sijoittaa Suomen tai muiden maiden kiinteistömarkkinalle mahdollisimman helposti – ja hajautetusti. Kiinteistörahastot omistavat ison määrän kiinteistöjä (asuntoja, liikekiinteistöjä, hoivatiloja jne.), jolloin sijoittaja saa ns. oman ”kiinteistösalkkunsa” vain pienellä rahastosijoituksella (esim. 1000 euroa).
Pelkkä yhden sijoitusasunnon osto vaatiikin pankilta usein vähintään kymmenniätuhansia euroja sijoituslainaa yksityishenkilölle (yleensä satoja tuhansia euroja), joten kiinteistörahastot luovatkin helposti kuvan siitä, että tämähän on hyvä keksintö. Paljon kiinteistöjä, pienellä panoksella. Ihan yhtä järkevää kuin pienten eurojen laittaminen vähäkuluisiin indeksirahastoihin!
Entä kenelle kiinteistörahastot sopivat – pankkien mielestä? Otetaan esimerkki OP:n ehdotuksista siitä, kenelle OP:n mukaan sijoitussrahasto sopivat. Sijoittajalle, joka:
- arvostaa hyvää ja vakaata tuottoa tuotto-osuuden muodossa
- arvostaa korkomarkkinoita korkeampaa tuottoa ja osakemarkkinoita alhaisempaa riskiä
- sijoittaa pitkällä aikajänteellä
- etsii vaihtoehtoisia sijoitusmuotoja ja hajauttaa sijoituksiaan kiinteistövarallisuuteen.
Kuulostaa ihan hyvältä. Nämä ovat kaikki asioita, joita jokaisen sijoittajan kannattaisi harkita kun omaa sijoitussalkkuaan rakentaa. Ongelmana on, että OP kuitenkin unohti näistä asioista sen viidennen ja tärkeimmän.
- haluaa erittäin kalliin sijoitusrahaston ja haluaa maksaa pankille niin paljon kuluja, että rahastoista ei hyödy kuin pankki itse. Ja jos sijoitat pitkällä aikavälillä, osakkeet sopivat sinulle kuitenkin paremmin.
Kiinteistörahastot olisivatkin hyviä sellaisinaan, jos niistä asiakkaalta laskutetut kulut eivät olisi niin järkyttävän korkeita. Kuten kaikki muut hieman erikoisemmat sijoitustuotteet, myös kiinteistörahastot ovat aivan liian kalliita, jotta yhdenkään meistä kannattaisi niihin rahojamme laittaa.
Mutta kuinka kalliita? Siitä seuravassa.
Kiinteistörahasto on yksinkertaisesti huono sijoitus
Miksi kiinteistörahasto sitten on vain niin huono sijoitus, että siihen ei kenenkään meistä kannattaisi koskea, vaikka sitä meille kuinka paljo tyrkytetään? Syynä tähän on yksinkertaisesti järjettömän korkeat kulut, jotka syövät kiinteistörahastoissa merkittävät määrät rahastojen tuotosta.
Eli vaikka kiinteistö tuottaisikin hyvin, pankki saa joka tapauksessa ison osan voitoista itselleen ja sinulle jää vain muruset. Ja tämä on best case scenario, mikäli rahasto tosiaan tuottaa hyvin. Huonoimmassa tapauksessa, rahasto tuottaa heikosti, mutta kulut ovat silti edelleen erittäin korkeat, jolloin jäät oikeasti tappiolle rahastossa, koska ne parin prosentin tuotot, jotka rahasto tuottaa, valuu suoraan sinun maksaminasi kuluina pankeille.
Katsotaan siis kokemuksia kiinteistörahastoista ja siitä, millaisia tuottoja ja kuluja ne ovat tuottaneet ja ottaneet historiallisesti. Otetaan esimerkkejä monen eri pankkin kiinteistörahastoista ja niiden kulurakenteista, jotta nähdään, että yksikään ei ole merkittävästi toista parempi – lähinnä toinen on toistaan pahempi.
Muistutuksena siitä, mikä on matala ja mikä korkea kulu rahastoissa – hyväksyttävä juoksevien kulujen määrä esim. passiivisissa indeksirahastoissa, jotka ovat erinomainen sijoituskohde kenelle vain, liikkuu usein 0,1-0,2% välillä.
OP Palvelukiinteistöt erikoissijoitusrahasto
Merkintäpalkkio 2%
Lunastuspalkkio 1-3%
Rahastosta vuoden aikana perityt juoksevat kulut 1,9%
Mahdolliset lisäkulut: Mikäli sijoitusaika on alle 4 vuotta, peritään lunastuksen yhteydessä 3 prosentin palkkio ja alle 2 vuoden sijoituksista peritään 5 prosentin palkkio.
LähiTapiola Kiinteistörahasto
Merkintäpalkkio 2%
Lunastuspalkkio 1-4%
Rahastosta vuoden aikana perityt juoksevat kulut 2,05%
Mahdolliset lisäkulut: Mikäli sijoitusaika on alle 1 vuotta, peritään lunastuksen yhteydessä 4 prosentin palkkio, jos 1-3 vuotta 3% palkkio, 3-5 vuotta, 2%:n palkkio ja yli 5 vuoden sijoituksista 1%:n palkkio.
EQ Hoivakiinteistöt
Merkintäpalkkio 2%
Lunastuspalkkio 0-2%%
Rahastosta vuoden aikana perityt juoksevat kulut 1,99%
Mahdolliset lisäkulut: Tuottosidonnainen palkkio on 20 % siitä osasta Rahaston laskentakauden kokonaistuottoa, joka ylittää 7,0 %:n vuosittaisen vertailutuoton.
Merkintäpalkkio 2%
Lunastuspalkkio 1-3%
Rahastosta vuoden aikana perityt juoksevat kulut 2,57%
Mahdolliset lisäkulut: Mikäli sijoitusaika on alle 1 vuotta, peritään lunastuksen yhteydessä 4 prosentin palkkio, jos 1-3 vuotta 3% palkkio, 3-5 vuotta, 2%:n palkkio ja yli 5 vuoden sijoituksista 1%:n palkkio. Tuottosidonnainen palkkio on 20 % siitä osasta Rahaston laskentakauden kokonaistuottoa, joka ylittää 5,0 %:n vuosittaisen vertailutuoton.
Merkintäpalkkio 2%
Lunastuspalkkio 1-3%
Rahastosta vuoden aikana perityt juoksevat kulut 2,46%
Mahdolliset lisäkulut: Mikäli sijoitusaika on alle 1 vuotta, peritään lunastuksen yhteydessä 4 prosentin palkkio, jos 1-3 vuotta 3% palkkio, 3-4 vuotta, 2%:n palkkio ja yli 4 vuoden sijoituksista 1%:n palkkio.
Ylhäällä näkyy suhteellisen laaja kattaus kiinteistörahastoja. Kiinteistörahastot voivatkin sijoittaa niin asuntoihin, liiketiloihin, kuin myös hoivatiloihin tai vaikka palvelinkeskuksiin.
Kiinteistörahastoja on näiden ylläolevien lisäksi myös muilla toimijoilla ja kaikki ne ovat samaa roskaa eri purkissa. Samalla kun tutkin näitä rahastoja ja niiden kuluja sekä kirjoitin niitä tähän tekstiin, tuli minulle melkein fyysisesti paha olo – tämän pitäisi kertoa jotain. Kun kaikki kiinteistörahastojen palkkiot ynnää yhteen, puhutaan aivan naurettavista määristä rahaa, mitä pankit ja kiinteistörahastojen tarjoajat vievät sijoittajalta ennen kuin sijoittaja näkee euroakaan tuottoa.
Kun juoksevat kulut ovat yli 2% (joka sekin on jo aivan liikaa) ja siihen päälle laskee jokaisen eri vaiheen välistä otetut kulut (kuten myynti, osto sekä ylituotto kulut), menee kiinteistörahastojen laskuttamat kulut aivan överiksi. Naurettavin osa kiinteistösijoitusrahastoissa on juuri tuo ”tuottosidonnainen kulu” eli jos rahasto tuottaa enemmän kuin 5-7% vuodessa, rahasto ottaa vielä tästä ylimenevästä voitosta kuluja, koska miksi sijoittajille pitäisi antaa yhtään ylimääräistä?
Kiinteistörahastoissa on myös ehtoja, jotka pakottavat asiakasta pitämään rahoja tietyn ajan rahastoissa, tai jos vaikka yllättävän elämäntilanteen takia tulee rahastot myytyä, viedään loputkin tuhkat pesästä kuluina. Vastenmielistä, mutta uskomattoman hyvää bisnestä pankeille – eihän se ole tyhmä, joka pyytää. Keskimäärin, jos olet valmis sitomaan rahasi pitkäksi aikaa, on osakemarkkina indeksirahastojen muodossa aina parempi vaihtoehto.
Karmeinta tässä on se, että erittäin moni näistä kuluista maksaa, koska kiinteistörahastojen ehdot ja kulut ovat niin monimutkaiset ja vaikeaselkoiset, että itsellänikin meinasi mennä pää pyörälle muutamaan kertaan kun 20 sivuisia ehto ja sääntöesitteitä lueskelin.
Kun rahastoista puhutaan, pitää myös muistaa tuotot. Ja kiinteistörahastot eivät olleet tuottaneet mitenkään erityisesti viime vuosina huolimatta siitä, että olemme eläneet hyviä aikoja myös asuntojen hinnan kehityksen kannalta. Rahastosijoittaminen olisi kerryttänyt viime vuosina rahojasi moninkertaisesti ja samalla myös maksaneet sinulle huomattavasti vähemmän.
Haluan edelleen muistuttaa, että passiiviset indeksirahastot, jotka ovat historiallisesti tuottaneet 7% vuodessa, vievät sijoittajalta 0,1-0,2%. Kiinteistörahastot vievät yli kymmenkertaisesti enemmän kuluja sijoittajalta! Ja mikä absurdeinta, tuottavat huomattavasti heikommin pitkällä aikavälillä (johon kiinteistörahasto kannustavat) ilman kulujakin kuin indeksirahastot.
Haluan sijoittaa kiinteistöihin, mutta en halua ostaa omaa sijoitusasuntoa – mitä teen?
Tämä on juuri se kysymys ja suurin syy, miksi pankit kiinteistörahastot keksivät. Moni meistä haluaa ihan syystäkin sijoittaa kiinteistöihin – ja vielä hajautetusti, koska yhden sijoitusasunnon omistaminen on paljon riskisempää kuin 100 sijoitusasunnon omistaminen. Tämän lisäksi maailman kasvukeskuksissa kiinteistöjen arvot ovat nousseet tasaisesti ja kiinteistöt ovat muutenkin myös Suomen kasvukeskuksissa tuottaneet erittäin hyviä tuottolukuja.
Täytyykin sanoa, että minulla ei ole mitään kiinteistöihin sijoittamista vastaan. Päinvastoin! Näen kiinteistösijoittamisen erittäin tärkeänä osana hajautettua sijoitussalkkua ja siksi itselläni onkin niin kaksi sijoitusasuntoa kuin myös kiinteistöhallinointiyritys (ns. REIT-yritys) osakesalkussani.
Ja juuri tässä päästään itse vastaukseen. Sijoitusasuntohomman aloittaminen tyhjästä on huomattavasti vaikeampaa ja aikaavievämpää kuin rahastosijoittaminen. Tämän takia moni luonnollisesti kääntyy sijoitusrahastoihin. Kuten edellä kuitenkin kuvasin, ovat kiinteistörahastot hyvää bisnestä vain ja ainoastaan rahaston pitäjälle eli pankille ja omat tuotot niistä jäävät rahaston tuotosta huolimatta erittäin vähäisiksi.
Mikä siis avuksia? Harvinaista kyllä, tässä kohtaan otan puheeksi suoran osakesijoittamisen ja sen, kuinka suoralla osakesijoittamisella pystyy saamaan hajautetun kiinteistösalkun – aivan kuin kiinteistörahastoilla, mutta huomattavasti pienemmillä kuluilla. Ja tähän riittää usein, että ostat vain yhden yrityksen osaketta. Kyllä, kuulit oikein, hajautusta yhden osakkeen ostoksella.
Enter aikaisemmin mainitsemani REIT-yhtiöt. Termi REIT (Real Estate Investment Trust) tarkoittaa yleensä osakeyhtiömuotoista erityisen verokohtelun piirissä olevaa kiinteistörahastoa. REIT-yhtiöt löytyvät lähes poikkeuksetta Yhdysvaltain pörsseistä (myös Suomessa löytyy heikosti suoriutunut Ovaro) ja ovat käytännössä yhtiöitä, jotka ovat kuin kiinteistörahastoja. Mutta toisin kuin suomalaisia kiinteistörahastoja, sinun ei tarvitse ostaa rahastoa, vaan voit ostaa yrityksen osaketta.
Se, minkä takia REIT-yhtiöiden osakkeet ovat poikkeuksetta parempia kuin kiinteistörahastot sisältää paljon muutakin kuin pienemmät kulut. REIT-yhtiöt ovat yleensä erikoistuneet tietynlaisiin kiinteistöihin kuten yllä olevat kiinteistörahastot ja niistäkin voi valita mielensä mukaan. Valinnan varaa on siis huomattavasti enemmän, riippuen siitä, mihin haluat sijoittaa.
REIT-yhtiöissä on monenlaisia erikoistyyppejä sekä usein maantieteellisesti erittäin hajautettu salkku. Kun ostat Yhdysvaltalaista yhtiötä, on usein mahdollisuus hajauttaa koko Yhdysvaltoihin, jossa hajautus on sisämaassakin paljon helpompaa kuin Suomessa. Haluaisitko ostaa kiinteistöyhtiötä, joka hajauttaa esim. kuolevaan Suomen maanseutuun, jossa asuntojen arvot vain laskevat? Et halua.
Tulen kirjoittamaan REIT-yhtiöistä erillisen tekstin myöhemmin, mutta mikäli kiinteistösijoittaminen kiinnostaa, suosittelen tutustuamaan ainakin seuraaviin REIT-yhtiöihin ja niiden osakkeisiin. Otan yhden esimerkin jokaiselta kiinteistösijoitusteemalta, josta rahastojakin oli.
Liikekiintestöihin erikoistunut REIT-yhtiö: Realty Income
Asuntoihin erikoistunut REIT-yhtiö: NexPoint Residential Trust
Hoivatiloihinja palvelutiloihin erikoistunut REIT-yhtiö: Welltower
Ja lisänä REIT, johon itse sijoitan ja joka hallinnoin palvelinkeskuksia (eli niihin, jossa kaikkia Internetin ja pilviohjelmistojen dataa hallinnoidaan ja tallennetaan): Digital Realty Trust.
Kaikki nämä yritykset löytyvät pörssistä, tarjoavat samaa kuin kiinteistörahastot, mutta ovat vähäkuluisempia. Kaiken tämän lisäksi, REIT-yhtiöillä on verokohtelu positiivista lainsäädännössä ja jos osingoista tykkää, ovat ne myös erittäin hyvä sijoitus. Käytännössä REIT-osakkeet ovat kuin pankkien kiinteistörahastoja, mutta parempia. Hyvä kuitenkin muistaa, että REIT-osakkeet ovat osakkeita siinä missä muutkin ja niiden arvo menee ylös alas, mutta kiinteistöihin sijoittaminen on aina pitkän aikavälin toimintaa, joten pitkällä aikavälillä suunta on usein myös REIT:eissä ylöspäin.
Yhteenveto – REIT tai passiviinen indeksirahasto – mikä tahansa on parempi kuin kiinteistörahasto
Jos sinulla on sijoituksia kiinteistörahastoissa, toivon, että tämän kirjoituksen luettuasi arvioit tilannetta uudelleen ja laitat rahat poikimaan vaikka niihin passiiviisin indeksirahastoihin – tai vaihtoehtoisesti REIT-yhtiöiden osakkeisiin, jos haluat salkkuusi kiinteistösijoituksia.
Kuten sanoin aiemmin, tulen kirjoittamaan myöhemmin tarkemmin REIT-yhtiöistä sekä erilaisista vaihtoehdoista, mitä REIT-yhtiöiden maailmasta löytyy, joten jos olet kiinnostunut kiinteistösijoittamisesta REIT-yhtiöiden avulla, pysy kuulolla.
Ei ole mitään syytä maksaa mistään sijoitusten hallinnasta niin paljon rahaa kuin, mitä kiinteistörahastot meille tavallisille sijoittajille maksavat. Toivon myös, että jos sinulla ei ollut vielä kiinteistörahastoja, mutta pohdit pitäisikö niihin sijoittaa, pystyit tekemään omat päätelmäsi tämän kirjoituksen pohjalta.
P.S. Muista seurata Omavaraisuushaastetta myös sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tiedon uusimmista kirjoituksista
Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Twitter
Omavaraisuushaaste Instagram
Omavaraisuushaaste Shareville
Omavaraisuushaaste Bloglovin’
Omavaraisuushaaste Blogit.fi
Kiitos tästä kirjoituksesta. Sain vihdoin sen vikan sysäyksen myydä kiinteistörahaston osuudet pois. Nyt odotellaan 4kk, jotta ”tuotot” palautuu tilille ja nämä voi sijoittaa eteenpäin vaikka kustannustehokkakkaisiin etf:n .
Mahtava kuulla! Ja hienoa, että teksti herätti ajatuksia ja sai aiheutettua muutoksen, mikä olisi varmaan ajan kanssa muutenkin tapahtunut.
Mitä mieltä Nordnetin Odin kiinteistö C rahastosta? Kulut 1,5 ei muita kuluja. Ja näyttäs tuotot ihan hyviltä.
Tosiaan oikeastaan kaikki mitä puhuin kiinteistörahastoista pätee yleensä myös Odin kiinteistö rahastoon. REIT-yhtiöt ja kiinteistöala on tuottanut viime aikoina erittäin hyvin ja sama pätee kiinteistörahastoihin. Rahastot siis itsessään ovat ihan hyviä sijoituksia, mutta suoriin asunto REIT:eihin sijoitettuna saa saman tuoton + joutuu itse maksamaan vähemmän.
Sopiiko kysyä mestarin mielipidettä tälläisestä REIT-ETF:stä?https://www.nordnet.fi/markkinakatsaus/etf-listat/17134005-spdr-dow-jones
(SPY2 ellei linkki toimi)
Jos olen ymmärtänyt nyt oikein eli erityisen verokohtelun takia REIT jakaa suuren summan tuloksestaan osinkoina omistajilleen(?) ja ne sijoitetaan sitten tässä kasvuosuudellisessa etf:ssä uudestaan takaisin. Sen lisäksi hajautusta globaalisesti sekä kulut on about megatrendi rahastojen luokkaa 0.40%…. Eikö tässä olisi aika oivallinen vaihtoehto jos haluaa sijoittaa kiinteistöihin?
Rahasto näyttää ihan järkevältä ja hajautusta tuossa ainakin on enemmän kuin tarpeeksi. Ja olet ymmärtänyt täysin oikein tuon osinkopolitiikan. Sanoisin, että erittäin hyvä vaihtoehto tekstissä esitettyjen osalta, jos ei halua päättää jotain tiettyä toimialaa, jossa REIT:ejä haluaa ostaa.
REIT:eissäkin on kuitenkin sama kuin perus yrityksissä, että kaikkia kiinteistösijoituksia ei ole tehty tasa-arvoisiksi ja etenkin lähihistoriassa terveydenhuollon ja palvelinkeskus REIT:t ovat tuottaneet huomattavasti paremmin kuin perus asuinkiinteistöihin sijoittavat REIT:t. Mutta tämä toki voi kääntyä aina.
Hei.
Olisi mielenkiintoista kuulla oletko samaa mieltä metsärahastoista kuin kiinteisörahastoista, ja perustelut.
Jos haluaa metsään siijoittaa, niin vaihtoehdothan ovat: oma metsä, yhteismetsä tai metsärahasto.
Joo voisin tutkia metsäsijoittamista itseasiassa tulevaisuudessa. Tällä hetkellä se on alue, mistä en tiedä yhtään mitään, enkä ole asioista ottanut selvää. Metsä kuitenkin on erittäin yleinen sijoituskohde monelle suomalaiselle.
Ovaro ei ole enää reit-yhtiö, muuntui muistaakseni 2018 tavalliseksi sijoitusyhtiöksi. En koskisi tuohon pitkällä tikullakaan.
Hyvä tarkennus! Joo tosiaan Ovaron tarina on vähän surullinen, kun muuttotappiopaikkakunnissa hinnan kehitys ei ollutkaan ihan, mitä oletettiin.
Hyvä teksti! Itse haastoin samalla ajatuksella yhtä kiinteistörahaston myyjää, miksen ostaisi REITiä halvemmilla kuluilla?
Hänen mukaan syy on siinä, että kun nuo ovat osakemarkkinoilla hinnoiteltuja, niin hinta voi mennä hyvin kovaksi kun innostutaan. Esim digital realty trustin p/b on 2,6 eli maksat euron arvoisesta kiinteistöomaisuudesta 2,6 euroa.
Hänen mukaan kiinteistörahastoissa taas arvotetaan omaisuus aina päivän käypään hintaan, jonka vuoksi niistä ei joudu maksamaan ylihintaa.
Miten ottaisit tähän pointtiin kantaa?
Mielenkiintoista! Pankissa ollaan siis oikeasti valmistauduttu, mitä ei kuitenkaan näe ihan joka päivä.
Fakta kuitenkin on, että pörssissä kaikki usein arvotetaan korkeammalla kuin ns. suljetuilla markkinoilla. Listaamattomat yritykset ovat aina vähemmän arvokkaita, kun ne eivät ole vielä pörssissä – vaikka bisnes ei juuri eroaisi menneestä. Syy on ennen kaikkea likviditeetti (mitä myöskään moni kiinteistörahasto ei tue tuon sakon takia, mikä usein tulee, jos ottaa rahat liian nopeasti pois sieltä).
Tämän lisäksi toki jos mietitään pörssiromahdusmaailmaa, niin silloinhan usein REIT:t saattavat olla P/B luvultaan jopa alle yhden! Joka taas puhuisi sen puolesta, että niihin kannattaa sijoittaa vs kiinteistörahastot. Kuumassa nousumarkkinassa kuten vaikka viime aikoina, niin arvostuskertoimien nousuhan näkyy suoraan osakekurssissa. Haittaako sijoittajaa, että vaikka DLR:n P/B luku nousee 1,5:stä 2,6:een? Lähinnä päinvastoin, koska käytännössähän tämä tarkoittaisi kurssirallia.
Argumentti on toki mielenkiintoinen, mutta sinänsä ei mielestäni kestä todellisuutta, koska todellisuudessa tuotto kulujen ja verojen jälkeen on ainoa mikä ratkaisee. Pörssissä asiat arvotetaan korkeammalle pitkällä aikavälillä nyt kuin tulevaisuudessa, joten myös tuotot ovat varmasti aivan yhtä hyviä kuin kiinteistörahastoilla (ja noh, REIT:thän tosiaan ovat kiinteistörahastoja joten poteto potato).
Aika kapea on näkemys, jos indeksirahastot ovat kirjoittajan mielestä ainoa järkevä sijoituskohde ja REIT on riskiltään ihan eri tasoa kotimaisiin kiinteistörahastoihin verrattuna.
Harva hyväksyy satkuille, tai miljoonille 100% osakeriskiä kymmenien prosenttien volalla. Kiinteistörahastot ovat olleet kuluistaan huolimatta varsin toimiva ja helppo tapa hajauttaa kiinteistöihin. Kuluissa on hyvä huomioida, että hoitokin on huomattavasti työläämpää ja kalliimpaa kuin osakerahastoilla ja merkintä-ja lunastuskulut maksetaan usein rahastolle, ei rahastoyhtiölle.
Kiitos hyvästä kommentista! Olet ihan oikeassa, kiinteistörahastojen hallinnointi on huomattavasti haastavampaa ja aikaa vievämpää kuin perusrahaston, joten kulut ovat sinänsä ihan perusteltuja toimijoille. Tiedän tämän ihan siksikin, kun eräs minulle erittäin läheinen ihminen tätä juuri tekee. Siinä mielestäni ei mitään ongelmaa olekaan, viivan alle pitää kuitenkin palveluntarjoajillakin jäädä jotain.
Ja tosiaan, jos pörssikurssien heiluntaa ei kestä, niin silloin luonnollisesti osakkeet eivät ole way-to-go. Mutta kuten tekstissäkin mainitsin, jos sijoittaa pitkällä aikavälillä, on pörssiheiluntaa turha pelätä. On ehkä hyvä huomata myös se, että REIT:t ovat huomattavasti keskimääräisiä osakkeitä vähemmän volatiileja (esim. omistamani DLR:n kurssi nousi, kun koronaromahdus oli vielä käynnissä täysiä pörssissä). Ja jos ei halua alkaa valikoida yhtä REIT:iä voi tosiaan mainita hyvin aikaisemmin kommentin nostaman REIT ETF:n, jossa riskit sitten tasaantuvat jälleen huomattavasti, kun hajautus on täysin globaalia.
Itselleni kiinteistösijoitukset tuovat ennen kaikkea juuri mielenrauhaa keskellä noita pörssimaailmanloppuja, jonka takia toivonkin, että tämä herättää jokaisen miettimään erilaisia vaihtoehtoja ennen kaikkea. Jos silti päättää, että kiinteistörahastot sopivat omaan sijoitusprofiiliin parhaiten, ei se mielestäni ole väärin valittu missään nimessä. Uskon kuitenkin itse, että pitkäaikaiselle sijoittajalle ruohon on vihreämpää aidan toisella puolella.
Lähtökohtaisesti olen kanssasi samaa mieltä. Parissa kiinteistörahastossa on kuitenkin tarkemmin niihin tutustuessani ihan säädylliset tuotot myös sen jälkeen, vaikka huomioi poskettomat kulut.
Esimerkiksi eQ Yhteiskuntakiinteistöt rahaston viimeisen 8 vuoden p.a. 9,2 %. ja tästä on jo siis kulut vähennetty. Ei mielestäni ihan poissuljettu vaihtoehto, jos haluaa saada helpolla hajautusta Suomen kiinteistösektoriin. Ei ainakaan itsessäni aiheuta fyysisesti pahaa oloa, päin vastoin. Mieluummin tuohon laittaisin kuin vaikkapa Kojamoon/Ovaroon.
Mitä tulee kuolevaan maaseutuun, niin sama kaupungistuminen se tapahtuu myös Yhdysvalloissa ja esim. edellä mainitun EQ:n kohteista 74 % sijaitsee PKS seudulla ja Tampereella, joten kyseessä ei ole mitään perähikiän arvonlaskijoita.
Sitten taas toisessa päässä on toki esim. OP Palvelukiinteistöt, joka tuottanut 3 kokonaisen vuoden historian aikana p.a. 3,3 %. Tähän ei taas koskisi pitkällä tikullakaan.
Ja mielestäni kannattaa harkita myös, että siirtyy pöydän toiselle puolen, kulujen saamapuolelle. Titaniumin/EQ:n osaketta vain salkkuun ja nauraen pankkiin. 🙂
Tämä teksti herätti paljon enemmän hyvää keskustelua, mitä oletin, siistiä nähdä! Huomasin itseasiassa saman, kun somessa etenkin tuo EQ:n rahastot nostettiin esiin. Tuotto on kuitenkin älyttömän kunnioitettava ja siinä on kyllä tehty hyvää työtä ihan sijoittajienkin kannalta. Toki tässä on juuri tuo pointti, minkä nostit, että suurin osa rahastoista sitten ei pääse näin hulpppeisiin lukuihin. Tämän takia voittajarahaston valitseminen kiinteistörahastoissa on todennäköisesti aivan yhtä vaikeaa kuin voittaja-aktiivisen osakerahaston valitseminen. Peräpeilin tuotot kun eivät todennäköisesti näissäkään päde sitten tulevaisuudessa. Tämä mielestäni tukee sitä, että kulujen minimoiminen on kuitenkin se paras ja ennen kaikkea helppin tapa kasvattaa omaa tuotto-odotusta kiinteistösijoituksia miettiessä.
Itse valitsisin sijoittajana kuitenkin juuri tuon lopussa mainitsemasi vaihtoehdon. Monta kertaa Titanium ja EQ ovat olleet itsellänikin arviopöydällä omaan salkkuun, mutta harmikseni EQ on sinne aina jäänyt. Siellä on tehty monta asiaa oikein kaikkien sidosryhmien puolesta.
Itse olen pääosin henkeen ja vereen indeksirahastohenkilö mutta olen sijoittanut ko. eQ rahastoon jo jonkin aikaa ja olen ollut tyytyväinen. Kuluista mainittakoon myös, että eQ on jättänyt minulta merkintäpalkkion veloittamatta käytännössa aina isommissa (>30 000 EUR kerralla) merkinnöissä. Lunastuspalkkiota ajatellen olen etukäteen laskenut, että sijoitan vain rahoja, joita minun ei tarvitse nostaa sieltä moneen vuoteen vaikka millainen pörssiromahdus, työttömyys, uuden asunnon tarve tai kaikki kolme yhdessä iskisi. Tilanteessani kirjoituksesi ei saanut minua muuttamaan mieltäni, vaan ko. kiinteistörahasto säilyy salkussani.
EQ:n rahasto on noussut yllättävän palon esiin kommenteissa blogissa ja somessa, kun taas muita kiinteistörahastoja ei ole ollenkaan puolustettu. Täytyypi siis ehdottomasti tutkia tarkemmin tuota rahastoa, onko se juuri niin hyvä, kun kaikki sanovat!
Sattumalta juuri muutama päivä sitten ihmettelin FIM -kiinteistörahaston palkkioita.
Private banking vaikuttaa olevan nyt ainakin pankkien näkökulmasta kuuminta hottia. Toki se on hyvää bisnestä pankeille ja onhan se kiva kavereille golfklubilla kehaista että oman pankkiirin kanssa katsottiin businekset kuntoon. Mutta onko se juuri sitä että yksityispankiiri laittaa ne rahat tollaseen kiinteistörahastoon, johonkin hämyiseen pankin rahastojen rahastoon ja loput vielä strukturoituihin tuotteisiin (ja sitten toki ”turvalliseen” korkorahastoon). Pankki ainakin tuossa voittaa. Yleisöä varmaan kiinnostaisi jos pystyisit tekemään blogipostauksen näistä private banking -palveluista.
Private Bankin on kieltämättä mielenkiintoinen. Kirjoittelen ehdottomasti siitä, kun ensimmäisen yhteydenoton asiaan liittyen saan! Ainakin tällä hetkellä olen varmaan liian köyhä Danske Bankin Private Bankin palveluihin, mutta ehkä sitten viiden vuoden päästä. Nordnetillähän tähän tarvittiin muistaakseni paljon vähemmän, mutta heidän Private Bankin palvelu oli muistaakseni vain lähinnä pienemmät kaupankäyntikulut. Otetaan kuitenkin korvan taakse, kun aika koittaa!
Kaiken edellämainitun lisäksi kannattaa lukea myös pienemmällä präntätyt tekstit.
Esim. OP Palvelukiinteistöt -rahaston avaintietoesitteestä:
”Esitetyt juoksevat kulut perustuvat 2020 perittyihin kuluihin. Kulujen määrä voi vaihdella vuodesta toiseen. Ne eivät sisällä: Tuottosidonnaisia palkkioita eikä Rahaston maksamia kaupankäyntikuluja paitsi toisen rahaston osuuksien ostamisesta tai myymisestä maksetut merkintä- ja lunastuspalkkiot. Juoksevat kulut eivät myöskään sisällä Rahaston omistamien kiinteistöjen ylläpito- ja peruskorjauskustannuksia, vuokraukseen ja kehittämiseen liittyviä kustannuksia, eivätkä Rahaston maksamia sijoitusten hankintaan ja luovutukseen liittyviä varainsiirtoveroja ja muita kustannuksia.”
Edellä kysyttiin metsärahastoista. Suomalaisen metsän tuotto on keskimäärin 3 %. Metsärahastojen kulut ovat luokkaa 1,7 % + metsän hoito- ja uudistuskulut ym. Viime aikoina on paljon juttua siitä, että metsärahastot ostavat kohteita niin kovalla hinnalla, ettei yksityisten ole mahdollista maksaa sellaisia (ja laskutaitoiset yksityiset voivat vain pyöritellä silmiään). Tästä seuraa vain yksi kysymys: onko suomalaisten metsärahastojen tuottolukemat yhtä kestävällä pohjalla kuin Oravalla?
Joo pikkupräntit näissä on aina hyvä lukea. Reaalituotto kun voi aina olla sitten itse sijoittajalle jotain muuta, kuin graafissa on, hyvä nosto! Kuulostaa ihan realistiselta tuo metsien tilanne myös, koska niitä on kuitenkin rajattu määrä Suomessa ja maa jos joku on nostanut arvoaan koronan myötä. En usko, että kiinteistöt ja maa halutuille alueilla tulee koskaan laskemaan hinnassa, vaan nousevat hitaasti (ja joskus nopeasti), mutta varmasti. Kävisi siis järkeen, ettei metsä paljoa tuota, mutta tuotto on toki usein varma, vaikka pieni olisikin. Pitää itsekin tutkia tarkemmin.
Hyvä kirjoitus! Mielestäni kiinteistörahastojen kuluja ei kuitenkaan voi suoraan verrata osakerahastojen kuluihin. Kiinteistöjen hallinnointi pienillä kuluilla ei yksinkertaisesti ole mikään vaihtoehto, toisin kuin osakesalkun tai -rahaston tapauksessa. Luulen, että esim. sijoitusasunnon hoitamisesta tulee helpostikin nk. hallinnollisia kuluja tuo 2% omasta pääomasta vuosittain, kun laskee omalle ajalleen edes jonkinlaisen arvon.
Lisäksi hyvä muistaa, että listattujen REIT:ien ja kiinteistösijoitusyhtiöiden hallinnointi maksaa myös rahaa. Nopeasti katsottuna esim. Kojamon vuosikertomuksesta hallintokulut vuonna 2020 olivat 38,4M€ ja oma pääoma (EPRA NAV) 4117 M€, eli tuosta voisi laskea 0,93 % hallinnointikulut. En tiedä miten vertailukelpoinen tuo on kiinteistörahastojen hallinnointipalkkioon, mutta tarjonnee ainakin suuntaviivat. Vuonna 2009 Anders Oldenburg arvioi kotimaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden kuluiksi 1-2% bruttoarvosta (https://www.seligson.fi/sco/suomi/phoebus/blogi/139/).
Jep, tästä olikin ylempänä keskustelua. Luonnollisesti kiinteistörahastoja eivoi tarjota niin halvalla kuin indeksirahastoja, koska työ vie paljon aikaa, mikä on enemmän kuin ymmärrettävää mielestäni. Tosin tämä onkin yksi pääsyitä, miksi se ei niin hyvä sijoitus aina ole. Jos rahaston ominaisuus on korkeat kulut, tekee se automaattisesti sijoituskohteesta vähemmän mielenkiintoisen, koska se syö omaa tuottoa joka ikinen vuosi.
Ja luonnollisesti tosiaan REIT:eissäkin kuluja on, mutta ne eivät näy samalla tavalla holdaavalle osakeomistajalle. Kulut on laskettu mukaan yrityksen arvostukseen, joten se ei tule tuottojen päälle toisin kuin kiinteistörahastoissa, vaan kuuluu arvostukseen jo sitä ostettaessa. REIT:eissä sijoittaja ei siis maksa näitä hallinnointikuluja ja se on äärimmäisen tärkeä ero verrattuna kiinteistörahastoihin.
Ja tähän mennessä esim. itsellä ei sijoitusasunnoista ole juuri vaivaa aiheutunut (toki en ole laskenut), kuin silloin kun vuokralainen vaihtuu. Ja sekin on näin korona-aikana toiminut hyvin vuokralaisten itsensä toimesta ja sähköisellä allekirjoituksella, että mielestäni jos rempat asunnoissa on tehty ja kämppä on hyvällä sijainnilla, asunnot pyörivät suhteellisen helposti sen 5-10 vuotta itsekseen. Toki tämä vaihtelee täysin tuurista, vuokralaisesta, taloyhtiöstä jne.
Mielenkiintoinen näkökulma artikkelissa. Itse näen kiinteistörahastot lähinnä pankkitilin korvikkeena, kun korkoa ei bykypäivänä enää pankkitililtä juuri saa. 6-7% korko käteiselle defensiivisessä kiinteistörahastossa vuodessa on kohtuullinen. Koronassa oli mukavaa nostaa kiinteistörahastoista käteistä ulos ja ostaa halpoja osakkeita. Näin tulen tekemään seuraavassakin pörssikuopassa. Reitit sen sijaan ovat osakkeita ja ne laskivat koronassakin kymmeniä prosentteja, eivätkä siis toimi pankkitilin tavoin käteiskassana.
Jos kiinteistörahastossa ei ole tuota aikalauseketta (että pitää olla viisi vuotta, tai muuten viedään sen 1-3% myyntivoitosta vielä kaikkien kulujen päälle), niin mielestäni tuo pankkitilin korvike voi hyvin toimia. Ehkä suurin ongelma itselläni onkin juuri tuo lunastuslauseke, koska se ns. ”pakottaa” pitkäaikaiseen sijoittamiseen, joka ei ole pelkästään huono asia.Pankkitililtä otettaessa sinua ei sentään sakoteta 😀 Mutta jos on oikeasti 5-10 vuoden aikajänteellä liikkeellä, ei ole mitään syytä olla sijoittamatta pörssiin, koska se kuitenkin on historiallisesti ja viime aikoinakin tuottanut paljon paremmin pitkällä aika jänteellä.
Ja tosiaan riippuu REIT:stä. Esim. juuri tekstissä mainitsemani ja omistamani DLR laski koronadipissä viideksitoistapäivässä. Ja sittenkin olikin taas all-time-high lukemissa. Ja osingothan toki REIT:eissä juoksevat koko ajan myös.
On kuitenkin hyvä huomata, että se, että rahastojen arvo ei laskenut koronadipissä ei tarkoita, että ne olisivat immuuneja talouden lamoille. Kyseessä on kuitenkin ennen kaikkea Excel-laskenta kiinteistörahastoissa ja laajempi lama, joka iskisi pörssikursseihin ja reaalitalouteen, iskisi aivan varmasti myös kiinteistörahastoihin, kun asuntojen hinnat lähtevät laskuun. Nyt kuitenkin keskuspankit tulivat pelastukseen ennätysnopeasti ja lopun tiedämmekin, jonka takia kiinteistörahastotkin pystyivät olla laskematta laskennallista tuottoa.
Nyt täytyy tässä asiassa hiukan haastaa kirjoittajaa. Olen itse sitä mieltä, että pankkien kiinteistö- ja asuntorahastoille on paikkansa. Koitan tiivistää omat mietteeni, jottei tästä vastauksesta tule pidempi kuin itse blogista 🙂
1. Epäreilua verrata kiinteistörahastoja osakkeisiin tai indeksirahastoihin, koska myös suorasta kiinteistösijoittamisesta syntyy kuluja. Huomio välityspalkkiot, varainsiirtoverot, huoltosopimukset, lainan korot ja remontit. Myös huono kiinteistö voi mennä purkuun ja muuttua arvottomaksi. Vuosittaiset kulut sisältävät kaikki nämä asiat, mutta tottakai myös pankki ottaa oman palkkioon. Rahastoa siis pitäisi verrata suoraan kiinteistösijoittamiseen kuten osakeindeksirahastoa suoraan osakesijoittamiseen. Nämä ovat kaksi täysin eri sijoituskenttää!
2. Lunastuspalkkiot lyhyellä aikavälillä on ymmärrettävää kiinteistöjen huonon likvidoinnin vuoksi
3. Kiinteistörahastolla saat oikeasti hyvän hajautuksen eikä tarvitse pelätä, että juuri siihen omaan YHTEEN sijoitusasuntoon tulee iso remontti, joka syö 10 vuoden tuoton.
4. REIT on halvempi, mutta aina et löydä haluamaasi. Esimerkiksi jos haluat sijoittaa Suomen kasvukeskusten asuntoihin, et tule löytämään muuta vaihtoehtoa kuin pankin rahasto tai suora sijoittaminen asuntoihin. Lisäsi REIT osuuden arvo heiluu markkinamielipiteen mukana. Etuna saat rahasi ulos myös sen päivän kurssilla, kun taas rahastosta voit saada rahasi vasta usean kuukauden päästä.
5. Allekirjoittaneella on oma lehmä ojassa. Käytän kiinteistörahastoa salkun hajautukseen osakkeiden rinnalla. Omassa rahastossani esim ”koronadippi” ei näkynyt lainkaan, eli kiinteistörahastot eivät ole niin sidonnaisia osakemarkkinaan.
Erittäin hyviä nostoja! Olen positiivisesti yllättynyt, kuinka paljon keskustelua tämä näkökulmani herätti asiaan liittyen. Kun oletin, että keskustelua ei juuri herää asian ollessa suhteellise mustavalkoinen. Katsotaas pointti pointilta.
1. Mielestäni vertailu ei sinällään ole epäreilu, että jos maksat esim. aktiivisesta korkorahastosta 2% kuluja, niin uskallan sanoa, että moni väittää sen olevan huonos sijoitus vs. indeksirahastot – vaikka aivan eri sijoitustuotteet. Sama pätee strukturoihin tuotteisiin. Jos sijoituskohteen korkea kulu on kohteen ominaisuus, on mielestäni ihan järkevää pohtia, mitä kulu omille tuotoille tekee – ja onko siitä järkeä maksaa niin paljon, vain koska ei ole muita vaihtoehtoja.
Toki esim. REIT:eissä nämä kulut ovat esimerkiksi rakennettu sisään yrityksen toimintaan, jo sitä ostaessasi. Joten et sinällään maksa REIT:n päälle näitä. Oman asunnon hallinnassa on toki samat. Mutta pitää jälleen muistaa, että kiinteistörahastoissa et saa kaikkia niitä verovähennyksiä kuin asuntosijoittaessa (korkokulut, remppakulujen vähennykset jnejne). Sijoitusasunnossa tulee myös kuluja, mutta se on kaikin tavoin verotehokasta usein sijoittajalle.
2. Tämäpä. Missään nimessä en kritisoikaan sitä, että kulut ovat korkeita, ja vielä korkeampia lyhyellä aikavälillä siksi, että tämä olisi pankkien pelkkä rahastus. Kaikkeen on syy ehdottomasti kiinteistöhallinnan korkeiden kulujen takia. Haluankin tekstissä haastaa sijoittajia siihen, että vaikka kaikkeen on syy, tarviiko siitä silti maksaa, kun esim. juuri REIT:ejä markkinoilta löytyy – likvidimpänä ja pienempikuluisena. Ehdot ovat joka tapauksessa huonot sijoittajalle – oli siihen syy tai ei.
3. Tästä ihan samaa mieltä, tämän takia REIT:t ovatkin ehdottomasti paras vertailukohta kiinteistörahastoihin. Tai toki REIT-ETF, josta aiemmin kommenteissa mainittiin. Yksittäisessä sijoitusasunnossa paljon korkeammat riskit (ja velkavipu).
4. Tämäkin totta, jos haluaa sijoittaa vain suomalaisiin kasvukeskuksiin. REIT kuitenkin antaa oikeasti paljon laajemman valikoiman. Suomen palveluntarjoajista saat kiinteistöjä lähinnä Suomesta ja Pohjoismaista. REIT:eillä saat kiinteistöjä globaalisti ja mitä erilaisimmilta aloilta. Voin siis luvata, että kiinteistörahastoissa on huomattavasti vähemmän valinnanvaraa sijoittajalle kuin REIT:eissä ja paljon useammin, et löydä kiinteistärahastoista haluamaasi kuin REIT:eistä.
5. Tähän tosiaan kommentoin ylempänäkin. On vaarallista ajatella, että pörssidippi ei näkyisi kiinteistörahastoissa, vaikka se ei näkynyt koronadipissä. Oikea pitempiaikainen talouden lama näkyy myös kiinteistörahastojen tuotossa, mutta koska keskuspankit pelastivat talouden niin nopeasti, kiinteistörahastojen ei tätä tarvinnut kirjata näkyviin. Vuoden 2008 finanssikriisissä tarina olisi ollut esim. huomattavan erilainen myös Suomessa. Mutta se totta, että liikkeet eivät kuitenkaan ole yhtä nopeita kuin pörssissä. Kiinteistärahastot ovat kuitenkin aivan yhtä sidonnaisia reaalitalouteen kuin pörssi pitkällä aikavälillä.
Täyttä valetta koko postaus. Olen tienannut miljoonia REIT sijoituksillani ja ne tuottavat minulla käsittämättömän hyvää kassavirtaa kuukaudesta toiseen. Kirjoittaja on supply chain specialist suuressa pörssifirmassa joten mitä hän tietää sijoittamisesta, kaikki nämä tekstit on valetta.
Nyt taisi mennä väärään blogiin kommentti, kun tekstissähän korostin juuri REIT-osakkeiden hyvyyttä sijoituksina verrattuna pankkien tarjoamiin kiinteistörahastoihin… Ja ammattikin meni väärin (olen kyllä siitäkin blogissani kirjoittanut).