Toivo Group listautumisanti – analyysi

Toivo Groupin listautumisanti on tämän vuoden kiireisen listautumisantien joukossa siitä erilainen, kuin kaikki muut, että Toivo Groupin kaltaisia yrityksiä ei Suomessa juuri ole pörssiin listattu. Toivo Group onkin tutulla asunnonsijoitus- sekä rakennusalalla toimiva yritys, joka omien sanojensa mukaan omaa uniikin konseptin, joka yhdistää asuntojen hallintaa, rakentamista ja kehittämistä.

Toivo Groupin listautumisanti alkoikin jo maanantaina 31.5.2021 ja siihen voi osallistua todennäköisesti 7.6.2021 kello 16 mennessä, jolloin on ensimmäinen hetki, kun osakkeen listautuminen voidaan keskeyttää. Viimeistään anti keskeytetään päivä myöhemmin. Kaupankäynti Toivo Groupin osakkeella alkaa arviolta 11.6.2021. Toivo Group listautuu First North-listalle. Listautumisen pääjärjestämisestä ja vakauttamisjärjestelystä (30 päivän ajan) vastaa Danske Bank.

Tänään siis vuorossa Toivo Groupin listautumisanti analyysi ja näyttää siltä, että Helsingin pörssin ovella on edelleen tunkua, joten listautumisanti-analyysejä on jatkossakin blogissa näkyvissä säännöllisen epäsäännöllisesti.

Toivo Groupin liiketoiminta

Vaikka Toivo Groupin liiketoimintaan ei tällä hetkellä suoria vertailukohtia löydy Helsingin pörssissä, löytyi siltä puoliksi vertailukohta ennen vanhaan. Nimittäin pörssistä 400 miljoonalla ulosostettu Hoivatilat. Karo Hämäläinen totesikin omassa antikirjoituksessaan, että kyseessä on todennäköisesti lähes copypaste liiketoimintasuunnitelma Hoivatiloista – tällä kertaa vain asuntorakennuksilla – ja jaan tämän ajatuksen. Hoivatilojen konsepti oli selkeästi toimiva, joten miksi korjata jotain, mikä jo toimi.

Toivo Group ei kuitenkaan keskity hoivatiloihin vain ihan perus asuntoihin, joissa asumme. Maantieteellinen jakauma Toivolla on myös paljon tarkemmin rajattu kuin esim. pörssin Kojamolla ja Ovarolla, jotka omistavat kaikenlaisia ja ikäisiä asuntoja ympäri Suomen. Toivo keskittyy ennen kaikkea uudisasuntoihin Uudellamaalla (n. 80%), Tampereen sekä Turun alueella. Suomen lisäksi tavoite on aikanaan laajeta Ruotsiin.

Tämä on äärettömän iso plussa, sillä itse koen, että tämä on ainut oikea sijoitusstrategia. Edes teknologian kehittyessä on vaikea nähdä, että kaupungistuminen mihinkään tästä muuttuisi, vaan isot kaupungit jatkavat myös jatkossa kasvuaan ja näin myös niiden asuntojen hinnat eivät laske samalla tavalla kuin muuttotappiokunnissa. Ainoa teknologia, joka tätä mielestäni voisi muuttaa on teleport, joka nyt ei ainakaan vielä lähiaikoina ole tulossa kauppoihin lähelle sinua.

Tällä hetkellä Toivo Groupin asuntosalkusta löytyy valmiina pitkälti vain rivi-, pari- ja erillistaloja. Kerrostaloja ei juuri salkusta löydy ja tämä oli mielenkiintoista, koska toimitusjohtajan mukaan tavoite on kuitenkin siinä, että Toivo Groupin hallinnoimasta salkusta 70% olisi kerrostaloja. Nämä ovat kuitenkin kehitysputkessa, koska tällä hetkellä Toivo Groupilla on järjetön määrä maata, johon pitää vain rakentaa.

Toivo Groupin liiketoiminta voidaankin tiivistää kahteen sanaan. Hankekehitä ja pidä. Tavoitteena Toivo Groupilla on vahva kehitysmarginaali sekä korkea pääoman tuotto. Kun Hoivatilojen mallia käyttää ja yhdistää kiinteistökehityksen ja omistamisen, pitäisi tämä Toivo Groupin mukaan onnistua. Noin puolet Toivon toiminnasta onkin omaa projektinjohtourakointia. Neljännes edustaa jaettuja urakoita ja neljännes koostuu kokonaisten kerrostalojen ostamisesta.

Toivo pyrkii samalla erittäin hyvään kannattavuuteen sillä, että se hoitaa omalla tiimillään kiinteistön koko elinkaaren raakamaasta vuokrasopimusneuvotteluihin ja kiinteistön ylläpitoon. Toivolla onkin omat ns. ”asuntomestarit”, joista kukin vastaa noin kolmestasadasta asunnosta. Nämä henkilöt hoitavat asuntojen vuokrauksen ja manageerauksen alusta loppuun.

Tämän lisäksi tarkoitus on vähentää vihreillä velkakirjoilla entisestään pieniä lainakuluja, koska uudet kiinteistöt ovat usein erittäin energiatehokkaita. Näin korot saadaan parhaimillaan 1,5% lähemmäksi yksityisihmisten saamia 0,5% asuntolainoja, joka luonnollisesti lisää kannattavuutta sitä kovempaa, mitä suuremmaksi asuntomassa ja velkavipu kasvaa.

Vaikka Toivo ei ole start-up yhtiö, on se erittäin nuori ja se näkyy. Tällä hetkellä Toivolla onkin samanaikaisesti rakenteilla olevia asuntoja melkein 400 kappaletta. Niiden markkina-arvo on valmistuessaan Toivon Groupin mukaan yli 60 miljoonaa euroa. Pelkästään kehitysputkessa on siis paljon enemmän asuntoja kuin mitä Toivo tällä hetkellä hallinnoi. Yhteensä sopimuksia on 1400 asunnon rakentamisesta, joiden arvon on tarkoitus nousta yhteensä 230 miljoonaan euroon.

Mielenkiintoista on se, että menneisyydessä Toivo on tehnyt rahaa myymällä asuntojaan, mutta listautumisen myötä Toivo alkaa hallinnoimaan asuntoja, eikä tekemään vain myyntivoittoja. Taloja on myyty aiemmin lisärakentamisen ja velkavivun mahdollistamiseksi, mutta koska listautumisessa Toivo on keräämässä lähes 14 miljoonaa euroa, auttaa tämä pitämään myös nyt rakennuksessa olevat kiinteistöt.

Toivo Groupista puhuttaessa ei voi olla sivuamatta yrityksen avainhenkilöiden historiaa. Yrityksen toimitusjohtaja on yrityksen hallituksen puheenjohtajan poika ja samainen parivaljakko oli perustamassa murheellista sijoitustarinaa nimeltä Lehto Group.

Myllymäkien perhe myi suuren määrän Lehdon osakkeita maaliskuussa 2018 nopeutetulla myyntimenettelyllä. Lehto Group aloitti vain pari kuukautta myöhemmin viiden tulosvaroituksen sarjan ja loppu on historiaa. Lehdon osake romahti pian tästä 80%. Lehto Group historiaa ei kannata unohtaa parista syystä. Ensinnäkin, on selkeää, että Lehdon johdolla oli ongelmista käsitys jo ennen tulosvaroituksia – tätä korostaa se, että Myllymäet myivät osakkeensa nopeutettulla hinnalla ”poljettuun hintaan” eli 13% alennuksella osakkeen päivähintaan, joka olisi pian kuitenkin ollut paljon enemmän poljettu vain pari kuukautta myöhemmin. Tätä ei olisi tarvinnut tehdä, jos osakkeista ei olisi ollut kiire päästä eroon.

Kyseessä ei ole laiton sisäpiiritiedon käyttäminen, mutta joka tapauksessa tilanne, jossa johto tiesi, mitä oli käymässä ja teki isot rahat poikkeuksellisella exitillä. Omiin silmiin tämä laskee myös Toivon johdon uskottavuutta kerralla, vaikka kertookin erittäin hyvästä bisnesvainusta. Tässä exitissä toinen pääomistaja, yrityksen toimitusjohtaja, instituutiosijoittajat, jotka nämä exit-osakkeet ostivat, sekä kymmennet tuhannet yksityissijoittajat ottivat takkiinsa erittäin paljon, muutaman henkilön kerätessä täyspotin.

Ei olekaan millään tavalla sattumaa, että listautumisessa yrityksen toimitusjohtaja korostaa erityisesti sitä, että listautumisanti koostuu yksinomaan yhtiön uusista liikkeeseen laskemista osakkeista. Yksikään Toivon nykyisistä omistajista ei myy osakkeitaan listautumisessa.

Lehto Group menneisyys on myös tämän hämärän saagan lisäksi hyvä juttu siitä, että yrityksen avainhenkilöt lähtivät Lehdosta myös sen takia, että halusivat kehittää yritystä eri suuntaan. Ja Toivo on nyt se suunta, johon todennäköisesti myös Lehtoa olisi haluttu viedä. Virheistä on siis todennäköisesti opittu ja kokemusta on karttunut siitä, mitä ei ainakaan osata tai haluta tehdä. Tämä todennäköisesti näkyy positiivisesti Toivon liiketoiminnassa.

Toivo Groupin taloudelliset tavoitteet, arvostus sekä osinko

Toivo Groupin osakkeen listautusmishinta: 2,1€/osake
Toivo Groupin markkina-arvo listautumisen jälkeen: n. 111 miljoonaa euroa
Liikevaihto 2020: 4,3 miljoonaa euroa.
Liiketulos 2020: 7,2 miljoonaa euroa.
Osinkotuotto 2021: 0%

Ensimmäiseksi täytyy sanoa, että harva sijoittamisen perinteinen mittari on Toivo Groupin kohdalla millään tavalla oleellinen. Kiinteistötoimialalla ei P/E-luvulla tee mitään ja samaten liikevaihto sekä liiketulos voivat johtaa erittäin kovaa harhaan, kuten yllä olevista hyvin näkee. Kyseessä siis ei ole kirjoitusvirhe. Toivo Groupin liiketulos oli tosiaan huomattavasti korkeampi viime vuonna kuin liikevaihto! Ensimmäinen kysymys kuuluukin, miten tämä on mahdollista?

Syy tähän on se, että liiketulokseen lasketaan mukaan, mikäli yrityksen tasearvo nousee. Suomeksi Toivo Groupin liiketulos tulee pitkälti sen omistamien kiinteistöjen arvonnousun mukaan, joka on vain satuttu ajoittamaan kirjanpitoon mukavasti juuri listautumista edeltävälle vuodelle. Tämä kikkailu tekeekin Toivo Groupin analysoinnista vaikeaa, koska yrityksen toiminnan ollessa niin nuorta ja niin suuren osan liiketuloksen syntyessä pelkistä kirjanpidollisista kikkailluista puhtaan kassavirran sijaan, ei yrityksen arvostuksen järkevyydestä sekä liiketoiminnan kestävyydestä voi sanoa varmaksi.

Sama trendi jatkui myös vuoden ensimmäisellä neljänneksellä, josta Toivo Group julkaisi myös lukunsa. Toivo teki nettovuokratuottoja ensimmäisellä neljänneksellä 400 000 euroa, mutta samalla arvonnousua salkussa asuntoihin toteutui 2,2 miljoonaa euroa. Tammi–maaliskuussa 2021 liikevaihto olikin 3,7 miljoonaa euroa ja liikevoitto 2,7 miljoonaa euroa.

Tälle vuodelle Toivo arvioi, että sen liikevoitto asettuu 13–16 miljoonaan euroon. Catella, joka on tehnyt Toivo Groupin puolesta yrityksen arvonmääritystä laskee, että Toivon kiinteistöportfolion käypä arvo oli maaliskuun lopussa yhteensä 67 miljoonaa euroa. Liikevoittoarvio sisältää asuntojen myyntejä, vuokratuottoja, olemassa olevien kiinteistöjen uudelleenarviointia sekä kiinteistökehitystoiminnan tulosta. Toivon tulos onkin siis monen eri asian summa, eikä se mahdu sinällään yhteen lokeroon muiden kiinteistöalan toimijoiden kanssa, kuten listautumisesitteestä löytyvä nelikenttä hyvin kuvaa.

Toivon asuntojen vuokrausaste on tähän mennessä ollut 98,5–99,6 prosenttia, mikä on huomattavasti korkeampi kuin esim. Kojamolla tai Ovarolla. Toivon asunnot ovat kuitenkin huomattavasti uudempia (keski-ikä vaivaiset 0,8 vuotta) sekä Toivon asuntosalkku on erittäin pieni verrattuna näihin. Vuokrausaste tulee varmasti ajan saatomassa laskemaan lähemmäs 96-97%:ia, mutta suurimman osan kasvusta on tultava muutenkin arvonnousuista, joten tämä ei todennäköisesti tarinalle ole iso ongelma.

Mielenkiintoista Toivo Groupin listautumisen hinnoittelun kuitenkin tekee vielä se, että vain puoli vuotta takaperin Toivo Groupin hallituksen jäsenille Harri Tahkolalle, joka on oman salkkuni isoimman omistuksen Talenomin hallituksen puheenjohtaja sekä Titanium-rahastoyhtiön Petri Kärkkäinen saivat Toivo Groupin osakkeita 80 sentin osakekohtaiseen hintaan. Samoista osakkeista, joista me tuulipuvut saamme maksaa 2,10 euroa, maksettiin avainhenkilöiden toimesta puoli vuotta aiemmin 62% vähemmän. Toisin sanoen osakkeen arvo on noussut puolessa vuodessa 160% – jos antihintaa on uskominen.

On selvää, että Toivo Groupin liiketoiminnan tai kiinteistöjen arvo ei ole noussut puolessa vuodessa 160%. Mistä siis on kysymys? Käytännössä kahdesta asiasta. Kuumana käyvä Helsingin IPO-markkina aiheuttaa sen, että yrityksiä voi tällä hetkellä hyvin mielin listata hieman överein kertoimin pörssiin ja silti sijoittajat siitä maksavat. Tämä on vain järkevää niinkin pääomaraskaassa bisneksessä, kuin missä Toivo Group toimii. He tarvitsevat jokaisen euron, mitä voivat saada. Toisaalta isot nimet, jotka ovat jo käyneet pörssilistautumisen läpi ovat usein haluttuja uuteen yritykseen ja tuovat osaamista sekä uskottavuutta yrityksen hallitukseen, joten heidän sitouttaminen on usein yrityksen etu.

Toivo Groupin osakekohtainen nettovarallisuus on tällä hetkellä vaivaiset 0,36€/osake myös verrattuna 2,1 euron listautumishintaan, mutta tämä on ymmärrettävä, koska Toivo ei ole vielä täysivireinen kiinteistönhallintayritys vaan ehkä ennen kaikkea hankekehitysyhtiö, jolla on paljon enemmän rakennusprojekteja putkessa kuin kiinteistöjä hallinnassa. Huomattavaa on myös se, että toisin kuin esim. Lehto, Toivo Group ei rakenna itse asuntojaan, vaan sen tekee aivan perinteiset Lehdon kaltaiset rakennusyhtiöt. 111 miljoonan euron markkina-arvo kuitenkin vaatii erittäin paljon uskoa tulevaan ja ei houkuttele itsessään.

Lopuksi on hyvä huomata, että vaikka Toivo Group toimii kiinteistöbisneksessä, ei tavoitteena ole pitkään aikaan ainakaan olla mikään osinkokone toisin kuin kiinteistöalan yritykset usein pyrkivät olemaan. Toivo Group pyrkiikin jatkossa vain kasvattamaan asuntokantaansa ja samalla osakkeenomistaja-arvoa ja osinkoa ei ole sijoittajalle näkyvissä olevaan tulevaisuuteen johdon puheiden perusteella – eli varmaan ainakaan yli viiteen vuoteen. Toivo kasvaa täysi velkavipu ja kaasu pohjassa niin pitkään, kuin markkinaa on näkyvissä.

Toivo Groupin osakeannin rakenne ja antiin osallistuminen

Toivo Group pyrkii listautumisellaan keräämään 15,0 miljoonan euron bruttovarat. Listautumisesta kuluja syntyy noin miljoona euroa, joten yritykselle jää käteen annista n. 14 miljoonaa euroa. Yhtiö tarjoaakin listautumisannissaan merkittäväksi enintään 6,2 miljoonaa uutta osaketta, mikä vastaisi annin toteutuessa noin 12,0 prosenttia yhtiön osakkeista annin jälkeen.

Yleisöannissa yhtiö tarjoaa alustavasti enintään 1,25 miljoonaa osaketta. Osakkeiden merkintähinta yleisöannissa on 2,10 euroa osakkeelta.

Instituutioanti on huomattavasti isompi ja siinä onkin tarjolla n. 4,7 miljooonaa osaketta. Loput osakkeet menevät henkilöstöantiin, jossa on perinteinen 10% alennus yrityksen työntekijöille.

Anti on jälleen järjestytty niin, että isot ankkurisijoittajat (Aurator Varainhoito, Evli, SP Rahastoyhtiöt sekä Taaleri) sekä muut institutionaaliset toimijat saavat ison osan osakkeista ja yleisöannissa monella jää vain vähän käteen huolimatta siitä, kuinka paljon osakkeita merkkaa.

Piensijoittajan onkin järkevintä todennäköisesti merkitä osakkeita vain minimerkintämäärällä eli 200 kappaleella, koska juuri enempää saatavissa tuskin on. Tähän riittäisi se, että antiin osallistuu 6000 suomalaista, joka on käytännössä itsestäänselvyys tällaisessa annissa.

Tavallinen sijoittaja voi osallistua Toivo Groupin osakeantiin Danske Bankin sivuilla, joka toimii päämerkitsejänä. Pystyt ostamaan annista osakkeita kaikkien pankkien arvo-osuustileille niiden pankkitunnuksilla, mutta vain Dansken osakesäästötilille.

Osallistunko minä Toivo Groupin osakeantiin?

Tulen osallistumaan Toivo Groupin listautumisantiin, mutta vain pikavoiton toivossa ja merkkaan Toivo Groupia vain minimimäärän eli 200 osaketta. Myyn osakkeet myös heti pois, kun kaupankäynti osakkeella alkaa.

Annista todennäköisesti saattaa jäädä vähän plussalle ensimmäisen päivän pompun takia, joten ehkä tällä taas kauppakassillisen tai toisenkin saa tehtyä rahaa.

Syy siihen, miksi Toivo Groupiin en pidemmäksi aikaa kyytiin jää, on nuo muuten hyvässä tarinassa olevat pienet kolhut. Anti ei ole taaskaan suunniteltu piensijoittajille ja on siinä rahastuksen makua. Uskon Toivo Groupin konseptiin, mutta koska sijoitan itse PK-seudulla myös asuntoihin suurella velkavivulla, ei minulla ole tarvetta lisätä tätä osakesalkkuuni.

Yhteenveto Toivo Groupin listautumisannista

Toivo Groupin anti on siitä mielenkiintoinen, että siinä on erittäin paljon hyvää. Mutta samalla siinä on myös hieman taas perinteistä isojen sijoittajien, perustajien sekä avainhenkilöiden suosimista piensijoittajan kustannuksella. On hienoa, että yhä useampi yritys pörssiin uskaltautuu, mutta tällaiset listautumiset eivät ole omiaan lisäämään innostusta kansankapitalismiin, koska yksityissijoittajalle jäljelle jää tässä vain ylihinnoiteltuja leivän muruja.

Yrityksen toiminta on laadukas, siinä on paljon potentiaalia ja näen, että liiketoiminta itsessään on erittäin kannattavaa ja hyvää. Hinnoittelu tässä annissa on kuitenkin turhan suolainen ja suurimmat rahat todennäköisesti taas tekevät ne, jotka ovat osakkeisiin päässeet jo kiinni hyvissä ajoin ennen pörssilistautumista tämän suolaisen hinnoittelun takia.

On kuitenkin selkeää, että hyvien asioiden paino tulee jälleen voittamaan huonot ja tämäkin listautumisanti tullaan ylimerkitsemään moninkertaisesti – ja ajattelin tässä olla mukana. Jos siis haluat Toivo Groupin antiin osallistua, kannattaa siihen osallistua tällä viikolla, koska se tullaan erittäin todennäköisesti keskeyttämään ennenaikaisesti 7.6..

Edit: Anti keskeytettiin 9.6.2021 ylimerkinnän takia. 

Oletko uusi lukija ja oletko kiinnostunut säästämisestä, sijoittamisesta, rahan tekemisestä tai taloudellisesta riippumattomuudesta? Aloita tästä ja löydä helpoiten sinua kiinnostavimmat kirjoitukseni. Blogini kattaa yli 500 tekstiä, joten olen varma, että löydät uutta mielenkiintoista luettavaa.

P.S. Muista seurata Omavaraisuushaastetta myös sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tiedon uusimmista kirjoituksista!

Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Instagram
Omavaraisuushaaste Shareville