Joka sadas suomalainen on lukenut Vaurastu viisaasti-kirjan!
Vaurastu viisaasti julkaistiin vähän alle kaksi vuotta sitten, mutta kirjan vetovoimaa katsoessa näyttää kuin...
Kannattaako vuokra-asuminen vai omistusasuminen taloudellisesti, on keskustelu, joka tyrehtyi erittäin pitkäksi aikaa nollakorkojen aikana. Tällöin asuntojen hinnat nousivat lähes joka vuosi kasvukeskuksissa ja toisaalta korkojen ollessa maltillisia myös asuntosijoittaminen nosti suosiotaan valtavasti.
Nollakorkojen aikaan yleinen mielipide oli sen kannalla, että oma asunto kannatti aina ostaa. Tämä myös näkyy tilastoissa, sillä suurin osa suomalaisvarallisuudesta on kiinni kirjaimellisesti seinissä. Tilastokeskuksen mukaan n. 71% suomalaisista itse asiassa asuu omistusasunnossa. Tämä on eurooppalaisellakin tasolla erittäin korkea aste.
Pitkään trendi oli selvä, jos asui kasvukeskuksissa, asuntojen hinnat nousivat, jos ei asunut, asuntojen hinnat joko pysyivät paikallaan tai jopa laskivat. Viimeisenä kahtena vuotena trendi on kuitenkin ollut sama kaikkialla – jos omistit asunnon, sen hinta on erittäin todennäköisesti laskenut vuoden 2021 huipusta, oli se Helsingin keskustassa tai vaikka Puolangalla, korkojen noustessa selvästi.
Tänään pyrinkin selvittämään kerralla erilaisten laskelmien avulla, kumpi on parempi vaihtoehto vuokra- vai omistusasunto? Koetan tehdä vertailusta mahdollisimman kattavan, joten vertaan hieman erilaisia asuinpaikkakuntia, asuntojen kokoja sekä korkotasoja, koska korot ovat muuttuneet paljon viimeisten vuosien aikana, mutta samalla tulevat muuttumaan myös tulevina vuosina.
Teksti pyrkii olemaan kaiken kattava, mutta toki Suomi on niin valtava maa, että kaikkia kaupunkeja, läänejä ja muita asuinalueita on mahdoton kattaa. Samalla asuntojen kokoja sekä asumistyyppejä on ihan kaikenlaisia. Uskon kuitenkin, että seuraavasta vertailusta saa enemmän kuin selvän kuvan siitä, kumpi oikeasti kannattaa – omistus- vai vuokra-asuminen ja millaisissa tilanteissa.
Omistusasuminen huonot puolet vs. vuokra-asunnon huonot puolet
Ennen kuin menemme euromääräiseen vertailuun, pohditaan hetki omistus- ja vuokra-asumisen huonoja puolia. Vetovoima omistusasumiseen kun saattaa tulla lähtökohtaisesti muistakin syistä kuin pelkästä puhtaasta taloudellisesta motivaattorista.
Jos aloitetaan vuokra-asumisen huonoista puolista, niitä on suhteellisen helppo keksiä paljon.
1) Suurimmalle osalle isoin ongelma vuokralla asumisessa on se, että et kartuta omaasi, vaan vuokranantajan omaisuutta. Tämä on ennen kaikkea psykologinen ongelma monelle vuokra-asumisessa, jonka takia omistusasumiseen pyritään pääsemään mahdollisimman nopeasti usein kiinni työelämään päästyä.
2) Vuokra-asunto ei ole sinun, joten et voi muuttaa sitä mielesi mukaan ellei vuokranantajasi ole avomielinen. Vuokra-asumisessa voi olla myös paljon rajoitteita, kuten että lemmikkejä ei saa pitää asunnossa laisinkaan.
3) Vuokra-asumisessa myös vuokranantaja pystyy irtisanomaan vuokrasopimuksen, mikä voi tuoda turhaa epävarmuutta omaan asumiseen.
4) Vuokra pitää usein aina maksaa, ja siihen on vaikeampi neuvotella maksuaikaa kuin pankkilainaan. Pankista pystyy saamaan lyhennysvapaita ja muita myönnytyksiä, mutta vuokra on usein yksi niitä asioita, joka pitää maksaa aina ajallaan.
5) Vuokranantajat ovat usein yksityisiä ihmisiä, joilla on omat päähänpinttymänsä ja erikoisuutensa. Jotkut vuokranantajat ovat erinomaisia ja tekevät asiakaspalvelun veroista työtä, mutta osalla taas saattaa olla outoja vaatimuksia, ehdotuksia ja kaikkea siltä väliltä. Ihmiset saattavat kuitenkin aina olla vähän erikoisia, kun kyseessä on heidän oma omaisuutensa.
Myös omistusasumisesta on kuitenkin helpohko löytää huonoja puolia ja oikeita riskejäkin. Näistä suurin osa on puhtaasti taloudellisia, koska omistusasunnon ostaminen on aina suhteellisen iso taloudellinen ponnistus kenelle tahansa.
1) Omistusasunto on sinun ja sen likviditeetti on aina huomattavasti heikompi kuin esim. käteisen tai osakkeiden. Asuntojen myyntiajat saattavat heitellä paljonkin ja mitä heikompi taloudellinen tilanne sekä mitä vähemmän vetovoimainen sijainti, sen pitemmät myyntiajat. Jos vaihtaa asuntoa juuri väärään aikaan, voi olla, että joutuu kahden asunnon loukkuun pitkäksikin aikaa.
2) Asuntojen hinnat eivät pelkästään nouse, kuten on viime aikoina nähty. 2010-luvulla kukaan syrjäseuduilla asuva ei ollut turvassa asunnon hinnan laskuilta ja korkojen nousun myötä kukaan missään päin Suomessa ei ollut turvassa asunnon hinnan laskuilta. Kaikki omistaminen tuokin aina riskin hinnan alentamisesta.
3) Omistusasunnot vaativat aina remontteja ja niissä on joko yllättäviä tai suunniteltuja ylläpitotöitä, jotka tuovat lisäkustannusta jatkuvasti lisää.
4) Remontteihin liittyen saattaa joutua vääntämään uskomattomista asioista muiden omistusasujien kanssa, jos asuu kerros- tai rivitalossa. Myös taloyhtiön kokoukset voivat pahimmillaan olla aitoja kauhutarinoita. Edes omakotitaloasujat eivät voi välttyä tältä täysin, jos viereen sattuu kauhunaapuri. Omistusasuja saattaakin siis olla aivan yhtä hyvin muiden omistajien armoilla kuin vuokra-asujakin, vaikka se ei aivan suoraan omaan asuntoon kohdistuisi.
5) Etenkin omakotitalo-omistusasuntoasuja on täysin yksi vastuussa mahdollisista remonteista ja tämä nostaa myös riskejä, koska niitä ei ole jaettu muiden kanssa rivi- ja kerrostaloasujien tavoin. Tällöin ison vahingon tai remonttitarpeen ilmentyessä joutuu kantamaan täysin kaikki kustannukset ja vastuut ongelman ratkaisemiseksi.
On siis selkeää, että ei ole asumismuotoa, joka on täydellinen, vaan paljon riippuu omasta elämäntilanteesta, taloudellisesta kantokyvystä ja lopulta ihan makukysymyksistäkin, siitä mikä itselle sopii ja mihin on itse tottunut asumiseen liittyen.
Mennään seuraavaksi itse asiaan eli euromääräiseen vertailuun omistus- ja vuokra-asuntojen välillä. Vertaan aina kahta erilaista asuntoa: 25 neliön ja 75 neliön asuntoa erilaisista sijainneista. Ja kaikkia näitä 4%, 2% ja 0% euribor-korkotasolla, jotta vertailu on toimiva niin tänään kuin erittäin todennäköisesti myös 10 vuoden päästä. Tutkin monta erilaista asuntoa per kategoria, joten luvut ovat näiden tutkimustulosten keskiarvo.
Huom! Kaikki asunnot vertailussa ovat kerrostaloja ja rivitaloja, koska jos alkaisin vertailemaan myös omakotitaloja samassa vertailussa, menisi se liian monimutkaiseksi. Ja suurin osa ei uudisrakennuksia (joiltain paikkakunnilta tosin ei vähyyden vuoksi voinut löytää kuin parin vuoden vanhoja asuntoja myynnistä kokoluokasta, josta hain. Jos tämä teksti saa hyvän vastaanoton, teen myös oman tekstin omakotitaloista ja niiden todellisten kulujen vertailusta. Lainojen hinnat on laskettu 25 vuoden laina-ajalla ja 10% omarahoitusosuudella.
Vertaan ensin puhtaita euroja, mitä omistus- ja vuokra-asumisesta jää käteen ja sen jälkeen puhun vaihtoehtoiskustannuksista ja siitä, miten varallisuuden kasvattaminen kannattaa ottaa huomioon omaa lainaa maksettaessa. Eli ei kannata takertua pelkästään alla esitettyihin lukuihin.
Omistusasunto vs. vuokra-asunto Helsinki-keskusta 25 neliötä
Asunnon hinta: 230 000 €
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 1228€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 2%:n korolla: 1012€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 0,5%:n korolla: 869€/kk
VS.
Asunnon vuokrataso: 800€/kk
Helsingin keskusta on äärimmäisen mielenkiintoinen alue sen takia, että pienissä asunnoissa niin vuokrat kuin asuntojen hinnatkin ovat tulleet korkojen nousun myötä alaspäin. Tästä huolimatta puhtaasti taloudellisesta näkökulmasta, rahaa jää käyttöön huomattavasti enemmän, jos vuokraa asuntoa keskustasta, kuin jos omistaa asunnon sieltä.
Erikoishuomiona pitää kuitenkin huomata, että suuri osa keskustan taloyhtiöistä on taloudellisesti erittäin hyvässä kunnossa, joka harvemmin näkyy asuntojen hinnoissa, vaikka näkyisikin halvempana asumisena omistajalle. Etenkin nykykorkotasolla, vuokra-asuminen voittaa omistusasumisen Helsingin keskustassa aivan heittämällä pienissä asunnoissa ja asuntosijoittajalle kassavirtapositiivisuus on täysi mahdottomuus.
Omistusasunto vs. vuokra-asunto Helsinki-lähiö 75 neliötä
Tässä en katsonut mistään Helsingin huonomaineisimmasta lähiöstä, vaan Etelä-Haagasta
Asunnon hinta: 400 000 €
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 2350€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 2%:n korolla: 1976€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 0,5%:n korolla: 1727€/kk
VS.
Asunnon vuokrataso: 1450€/kk
Kun mennään vähän kauemmaksi keskustasta lähiöön ja isompiin asuntoihin, vertailussa ei loppupeleissä kauheasti asiat muutu. Vuokralla asuminen voittaa heittämällä taloudellisesti nykykorkoaikana ja myös nollakoroilla ollessa. Käyttörahaa jää nykykorkotasoilla lähes 1 000 euroa enemmän joka kuukausi vuokra-asujalle kuin omistusasujalle.
Syy tähän tulee siitä, että isompiin asuntoihin mennessä, niin myynti- kuin vuokrahintojen kasvu hidastuu, mutta vuokra-asunnoissa kasvu hidastuu entistä enemmän. Vuokrissa usein myös tulee nopeasti katto vastaan, jonka jälkeen vuokria ei enää nosteta ja usein ne ovat pyöreitä lukuja, kuten 500, 700, 1 000 tai 1 500 euroa asunnon koosta ja sijainnista riippuen.
Omistusasunto vs. vuokra-asunto Tampere-keskusta 25 neliötä
Asunnon hinta: 160 000€
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 900€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 2%:n korolla: 750€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 0,5%:n korolla: 651€/kk
VS.
Asunnon vuokrataso: 640 €/kk
Kun mennään Helsingistä sivummalle, yksiön vuokraus ja omistaminen ovat hieman lähempänä toisiaan, mutta vuokraajalle jää myös Tampereella merkittävästi enemmän rahaa – paitsi nollakorkoaikana.
Omistusasunto vs. vuokra-asunto Tampereen lähiöt 75 neliötä
Tässä olen katsonut hinnat Tampereen Lukonmäestä, joka on Hervannan lähellä, mutta huomattavasti rauhallisempi alue.
Asunnon hinta: 115 000 €
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 852€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 2%:n korolla: 773€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 0,5%:n korolla: 671€/kk
VS.
Asunnon vuokrataso: 940€/kk
Tampereen lähiöistä puhuttaessa on hyvä huomata, että kipurajana etenkin n. 75 neliön asunnoissa vuokralle on juuri 1 000 euroa. Tämä johtaa siihen, että vaikka asuntojen hinnat nousisivat alueella, olisi erittäin vaikeaa nostaa hyväksyttyä vuokratasoa yli 1 000 euron. Tästä huolimatta kuitenkin asuntojen hinnat ovat tulleet sen verran alaspäin korkojen noustua, että itse asiassa omistajalla jää enemmän rahaa kuin vuokraajalle! Kun miettii vielä vaihtoehtoiskustannuksia, joista puhun kohta, ero omistusasumisen eduksi kaikilla korkotasoilla on enemmän kuin selvä.
Omistusasunto vs. vuokra-asunto Hyvinkää keskusta 25 neliötä
Asunnon hinta: 80 000€
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 505€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 2%:n korolla: 430€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 0,5%:n korolla: 370€/kk
VS.
Asunnon vuokrataso: 520 €/kk
Hyvinkään kaltainen Uudenmaan rajalla oleva suhteellisen elinvoimainen kaupunki on hyvä ennen kaikkea vuokranantajalle. Kaikilla korkotasoilla todennäköisesti tulee halvemmaksi vain ostaa yksiö Hyvinkään keskustasta, kuin vuokrata sellainen.
Omistusasunto vs. vuokra-asunto Hyvinkään keskustan alue 75 neliötä
Asunnon hinta: 145 000€
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 1044€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 2%:n korolla: 907€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 0,5%:n korolla: 816 €/kk
VS.
Asunnon vuokrataso: 890€/kk
Tarkoituksena oli alun perin verrata isompaa asuntoa Hyvinkään laidalla, mutta fakta on, että mitä pienempiin asuntoihin mennään, sitä pienemmäksi otanta muuttuu, joten vertailu onnistui järkevästi pienemmistä kaupungeista vain keskustan alueelta. Hyvinkäällä isommissa asunnoissa on vuokraamisessa sama ilmiö – eli vuokra ei juuri 1 000 euroa korkeampi voi olla ja tässä tilanteessa katto tuli selvästi jo 900 euron kohdalla.
Tästä johtuen isomman asunnon omistaminen jättää keskimäärin suunnilleen yhtä paljon käteen korkotasosta riippuen, kuin vuokra-asuminen.
Omistusasunto vs. vuokra-asunto Kuopio keskusta 25 neliötä
Asunnon hinta: 120 000 €
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 690€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 2%:n korolla: 578€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 0,5%:n korolla: 503€/kk
VS.
Asunnon vuokrataso: 600€/kk
Kun mennään pidemmälle koilliseen Suomeen, vastaan tulee Kuopio. Yliopistokaupunkina Kuopio on onnistunut pitämään väestökasvun plussan puolella 2020-luvulla. Yksiön vuokraamista Kuopiosta onkin vaikea sanoa taloudellisesti kannattavaksi, koska yksiöiden hinnat eivät keskustassakaan päätä huimaa, uudisrakennuksia lukuun ottamatta ja jopa nykyisellä korkealla korkotasolla käteen jää omistaessa vain vähän vähemmän.
Omistusasunto vs. vuokra-asunto Kuopio keskusta 75 neliötä
Asunnon hinta: 220 000€
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 1365€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 2%:n korolla: 1159€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 0,5%:n korolla: 1022€/kk
VS.
Asunnon vuokrataso: 890€/kk
Isompien asuntojen suhteen, tilanne näyttää samalta kuin Hyvinkäällä tai Tampereella. Isoissa asunnoissa vuokrien katto yksinkertaisesti tulee vastaan, joka muuttaa nopeasti tilanteen vuokralla asumisen eduksi. Asuntojen hinnat jatkavat nousuaan tasaisesti, mutta alueesta riippuen, 75 neliön asunnoille on vaikea perustella PK-seudun ulkopuolella neljänumeroisia vuokria.
Omistusasunto vs. vuokra-asunto Kemi keskusta 25 neliötä
Asunnon hinta: 30 000€
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 263€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 2%:n korolla: 234€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 0,5%:n korolla: 216€/kk
VS.
Asunnon vuokrataso: 420€/kk
Kun otamme vielä muutaman askeleen pohjoiseen, pääsemme Kemiin. Mitä pienempiin kaupunkeihin menemme, sen mielenkiintoisemmaksi homma menee. Kemissä yksiöt ovat jo erittäin edullisia ja sama pätee vuokriin. Pelkkiä numeroita katsoessa näyttää siltä, että vuokralla olemisessa ei Kemissä olisi mitään järkeä, koska asunnot ovat niin halpoja ja vuokralla oleminen huomattavasti kalliimpaa. Vaihtoehtoiskustannus omistamisessa Kemissä voi kuitenkin olla yllättävän suuri, kuten kohta käyn läpi.
Omistusasunto vs. vuokra-asunto Kemi keskusta 75 neliötä
Asunnon hinta: 65 000 €
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 599€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 2%:n korolla: 538€/kk
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 0,5%:n korolla: 497€/kk
VS.
Asunnon vuokrataso: 890€/kk
Isommissa asunnoissa Kemissä on sama trendi kuin yksiöissä – omistaminen jättää huomattavasti enemmän käteen ja samalla kerryttää omaa varallisuutta, kun maksat asuntolainaa pois, miksi kukaan Kemissä siis asuisi vuokralla (jos asuntolainan pystyy saamaan)? Mennäänkin puhtaan vuokra-omistusasumisvertailun jälkeen yksityiskohtiin.
Vertailu ei kerro koko totuutta – vaihtoehtoiskustannukset omistusasumisessa ja vuokra-asumisessa
Nopeasti numeroita katsoessa voisi nopeasti sanoa, että mitä isommassa kaupungissa asuu, sitä järkevämpää periaatteessa on asua vuokralla – koska siitä jää enemmän käteen kuin vuokralla-asumisesta. Pienemmissä kaupungeissa taas toisinpäin.
Tässä kuitenkin tulee homman vaikeus – jos haluat asunnon joskus myydä, asunnon myyminen on huomattavasti hankalampaa pienessä kuin isossa kaupungissa. Ja se muuttuu sitä vaikeammaksi, kuinka paljon lähelle haluat saada saman summan kuin, mitä olet siitä itse maksanut. Todennäköisyys tähän pienenee, mitä pienemmästä kaupungista on kyse.
Mitä pienemmästä kaupungista myös asunnon ostat, sen vaikeampi sitä on myydä eteenpäin, joten se saattaa muuttua vain kulueräksi, jos haluaisit vaikka jostain syystä muuttaa esimerkiksi Kemistä pois, koska et saa asuntoa myytyä. Numerot antavat osviittaa asioihin, mutta käytäntöä asunnon omistamisessa on aina monimutkaisempaa.
Toisaalta, pitää miettiä myös vaihtoehtoiskustannusta. Ensinnäkin, asuntolainan maksaminen kasvattaa joka kuukausi sinun nettovarallisuuttasi. Eli, jos mietitään pelkkää varallisuuden kasvattamista, omistusasuminen kannattaa aina. Vaikka omistusasuminen jättäisikin käteen vähemmän kuukaudessa kuin vuokralla asuminen.
Toisena, jos vuokralla-asumisessa jää käteen rahaa enemmän, mihin sen käyttää? Jotkut voivat yksinkertaisesti arvostaa sitä enemmän, että on enemmän käyttörahaa nyt, tänään ja huomenna – ja asuvat siksi vuokralla. Toiset taas saattavat laskea, että se mitä jää enemmän käteen vuokralla-asumisessa, voi sijoittaa – jolloin itse asiassa omistusasuminen muuttuukin huonommaksi tavaksi kasvattaa omaa omaisuutta.
Kolmanneksi, paljon riippuu myös siitä paljon asunnon omistamisen ylläpitäminen maksaa – ja miten se näkyy asunnon arvon kehityksessä – esim. alla olevassa esimerkissä lasken, että remontointikulut ovat arvonnousun kanssa plusmiinus nolla.
Katsotaan muutama käytännön esimerkki tilanteista, joissa vuokralla olemisessa käteen jää enemmän rahaa.
Ensiksi esimerkki Helsingin keskustan yksiöstä nykyisellä korkotasolla, jossa arvot siis olivat seuraavat.
Asunnon hinta: 230 000€
Asunnon lainanlyhennys + hoitovastike 4%:n korolla: 1228€/kk
Asunnon vuokrataso: 800€/kk
Erotus: 428€/kk vuokraajan eduksi
Jos mietitään, että omistusasunnon arvon nousu olisi jatkossa suhteellisen konservatiiviset 1% vuodessa, mutta vuokraaja taas sijoittaisi omarahoitusosuuden 23 000 euroa ja tämän jälkeen ylijäävät 428€/kk osakemarkkinoille, jotka tuottavat nykyhetkestä n. 7% vuodessa. Miltä varallisuuden kehitys itseasiassa näyttää pitkällä aikavälillä, kun laina on maksettu 25 vuoden päästä?
Asunnon hinta olisi 25 vuoden päästä velattomana n. 295 000 euroa. Ei siis ollenkaan hullumpi omaisuudenkertymä! Mutta itse asiassa vuokraajan alkusijoitus yhdistettynä korkoa korolle-ilmiöön on aiheuttanut sen, että hänelle on kertynyt vuokralla-asumisen yhteydessä osake/rahastosijoituksista n. 450 000 euron potti eli yli 150 000 euroa enemmän! Omistusasunto kasvattaa nettovarallisuutta enemmän vain, jos vuokralla olevan sijoitukset tuottavat vähemmän kuin 4,5% vuodessa.
Sama kuvaajana, joka kuvaa hyvin korkoa korolle ilmiötä sijoituksissa.
Dollarimerkinnät johtuvat siitä, ettei suomalaisilta sivuilta löytynyt sopivaa työkalua tähän vertailuun. Mutta idea on selkeä. Siinä, missä omistusasuminen on pitkään huomattavasti paremmin varallisuutta kerryttävä, siinä 18 vuoden kohdalla homma kääntyy vuokra-asujan eduksi.
Laskussa täytyy ottaa huomioon se, että se on laskettu 4%:n korkotasolla. Jos laskemme, miten homma toimii 2% korkotasolla, näyttäisi kuvaaja seuraavalta.
Nyt, koska sijoitettavaa jäisi vain 212 euroa enemmän kuin omistusasumisessa, vuokra-asuminen kasvattaisi varallisuutta vasta 25. vuodesta eteenpäin ohi omistusasumisen. Tästä voimme siis päätellä, että samalla laskukaavalla ja 0,5%:n korolla (eli kun vuokralla-asujalla oli 69 euroa kuukaudessa extraa sijoituksiin), omistusasuminen itse asiassa kasvattaisi omaisuutta vasta 32. vuoden jälkeen vähemmän kuin vuokralla asuminen.
Sinänsä samat kaavat toimivat varsin hyvin oli kyseessä 200 neliön omakotitalo tai 25 neliön kerrostaloyksiö, koska kyse on kuitenkin absoluuttisista euroista ja prosenteista.
Yhteenveto – vuokra- vai omistusasuminen. Kumpi loppupeleissä kannattaa?
Totuus ei siis missään nimessä ole yksinkertainen siitä, kumpi on kannattavampaa vuokra- vai omistusasuminen. Numerot liikkuvat molempien asumistapojen eduksi ja tappioksi tilanteesta riippuen ja kun kyseessä on koti, suosittelen itse menemään sellaisen päätöksen kanssa, joka oikeasti itsestä tuntuu hyvältä. Numeroharjoitukset kannattaa ehdottomasti tehdä, ettei mene soitellen sotaan, mutta jos laskelmat tasaantuvat 30+ vuoden päästä, voi olla ihan perusteltua valita se asumismuoto, joka sopii omaan mielen- ja elämäntilaan parhaiten.
Loppuun täytyy myös muistuttaa, että vaikka asuminen herättää vahvoja tuntemuksia, myös monet kovan luokan suomalaiset sijoittajatkin asuvat edelleen vuokralla. Yllä esitetty matematiikka saattaa osaltaan selittää asiaa ja toisaalta toinen vaihtoehto on vain vuokraamisen mahdollistama vapaus. Kävin aftereilla Heikki Keskivälin kanssa ja hän sanoi asuvansa vuokralla edelleen, vaikka perheenlisäystäkin on jo tullut ja häneltä noin puolen miljoonan osakesalkku löytyy.
Myös analyytikkotalon Inderesin toimitusjohtaja ja perustaja Mikael Rautanen asuu edelleen vuokralla. Vuokra-asuminen ei siis missään nimessä ole vain sellaisten henkilöiden, joilla ei ole omistusasumiseen varaa, vaan voi olla joustavuutta ja vapautta lisäävä vaihtoehto ihan tulo- ja varallisuusluokasta riippumatta.
Entä miksi itse sitten olen ostanut oman asunnon ASP-lainalla heti, kun se oli mahdollista ja miksi myös kaksi sijoitusasuntoa omistan oman kotini lisäksi? Syy johtuu yksinkertaisesti siitä, että haluan mahdollistaa tulevaisuudessa sen, että pystyn saamaan isompia lainoja – joko osakesijoituksiani tai mahdollisesti yrityksen perustamista varten. Asuntojen omistaminen on siis itselleni tapa taata parempaa taloudellista liikkumavaraa tulevaisuudessa – tavalla, jolla osakesijoittaminen ei sitä pystyisi mahdollistamaan pankkien silmissä.
Isossa kuvassa, kun laskutoimitus näyttää siltä, että pitkällä aikavälillä etu saattaa kuin saattaakin olla vuokraajan eduksi, mutta ei niin paljoa, että siitä viitsisin välittää. Tämä luonnollisesti korostuu niin vuonna 2023 kuin 2024, kun korot ovat pitkästä aikaa korkealla ja vuokra-asuminen on aivan aidosti halvempaa – lähes kaikenkokoisissa kodeissa.
Mihin itse tässä vastakkainasettelussa asetut ja miltä numerot näyttävät omiin silmiisi? Ja kerro, jos vertailusta puuttuu jotain, mitä haluaisit siinä nähtävän, niin pyrin kaiken oleellisen tekstiin myös jälkeenpäin lisäämään. Sana vapaa kommenteissa!
————————————–
Voit tilata huippuarvostelut saaneet sijoituskirjani Viisas sijoittaja nyt erikseen tai yhdessä muiden kirjojen kanssa Adlibriksestä täältä 29 euron hintaan tai Tammen omasta verkkokaupasta kirja.fi.
Äänikirjojen ystäville kirja löytyy esimerkiksi Bookbeatistä ja Storytelistä sekä muista suomalaisista äänikirjapalveluista.
Jos olet uusi lukija ja olet kiinnostunut säästämisestä, sijoittamisesta, rahan tekemisestä tai taloudellisesta riippumattomuudesta aloita tästä ja löydä helpoiten sinua kiinnostavimmat kirjoitukseni. Blogini kattaa jo yli 700 tekstiä, joten olen varma, että löydät etsimäsi.
Muista seurata Omavaraisuushaastetta käyttämässäsi sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tiedon uusimmista kirjoituksista!
Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Twitter
Omavaraisuushaaste Instagram
Omavaraisuushaaste Shareville
Kiinnostuitko ajatuksistani?
Tilaa bestseller-sijoituskirjani "Viisas Sijoittaja"
Kiinnostaako osakesijoittaminen ja haluat ymmärtää, miten tulla paremmaksi sijoittajaksi? Voit nyt tilata arvostelumenestys, Suomen Ekonomien Bisneskirja-yleisöäänestysvoittajan ja yli 20 000 kpl myyneen bestseller-sijoituskirjani ”Viisas sijoittaja – tunne itsesi ja osakemarkkinat” kaikista suomalaisista kirjakaupoista tai suoraan minulta signeerattuna!
Adlibris Kirja.fi Suomalainen Kirjakauppa Signeerattu versio kirjailijalta
Tilaa huippusuosittu "Vaurastu Viisaasti - Rahataidot haltuun"-kirja
Haluatko henkilökohtaisen taloutesi kerralla haltuun? Tilaa vuodessa yli 30 000 kappaletta myynyt ja huippuarvostelut saanut ilmiö ”Vaurastu viisaasti – rahataidot haltuun”, jossa tiivistän kaikki oppini matkaltani nollasta eurosta yli puoleen miljoonaan euroon!
Adlibris Kirja.fi Suomalainen Kirjakauppa Signeerattu versio kirjailijalta
Kuuntele äänikirjaa
Äänikirjojen ystäville bestseller-kirjani löytyvät myös kaikista suomalaisista äänikirjapalveluista.
Bookbeat Storytel Nextory Spotify - Vaurastu Viisaasti Spotify - Viisas Sijoittaja
Uusi lukija?
Jos olet blogissa ensi kertaa, olen kirjoittanut 10 vuoden aikana blogiini yli 1 000 kirjoitusta kaikkeen henkilökohtaisesta taloudesta sijoittamiseen asti. Jos sinua siis pohdituttaa mikään talousaihe, aloita tästä ja löydät todennäköisesti vastauksen askarruttavaan kysymykseesi. Ja jos et löydä, laita kommenttia ja kirjoitan aiheesta!
Kun omistaa asunnosta puolet, harmittaa vähän se, ettei toisen puoliskon omistava anna käyttää asuntoa sijoituslainan vakuutena. Toisaalta ymmärrettävästi hän maksimoi varmuutta oman asumisensa jatkuvuudelle.
Itse, kun olen sijoittanut 35 v, ajettelen kyllä samoin kuin parisi, että koti jasijoittaminen kannattaa pitää erillään.
Jep, tässä korostuu itse asiassa erinomaisesti juuri se, miten näkökulmat eroavat merkittävästi ihmisten – ja parisuhdekumppanienkin kesken kun kyse on omasta kodista. Meilläkin varmaan keskusteltaisiin pitkät pätkät asiasta, tosin onneksi löytyy nuo omat pari sijoituskämppää niin kodin voi pitää kotina, vaikka tietyssä pörssin tilanteessa varmaan sijoituslainaa uskaltaisin sitäkin vastoin ottaa.
Tohon sun blogitekstiin näkökulma: kun asut vuokralla et tule enään niitä rahoja koskaan näkemään. Omistusasunnossa maksat vastikkeet ja lainan lyhennykset periaatteessa itsellesi.
Sijoituslainaa täällä varotaan, mutta asuntolainat lienee kaikilla. Onko niissä muuta eroa kuin nimi siinä vaiheessa kun on asunto- ja sijoitusvarallisuutta?? Eli onko kauheasti merkitystä mihin omaisuuslajiin velka kohdistuu, pankin rahoilla osa omaisuudesta hankittu yhtä kaikki.
Samanlaisia laskutoimituksia tuli itsellä tehtyä, kun oman lukaalin ostamista viime vuonna pohti, ja saman kaltaisia tuloksia tuli, että täällä vähän syrjemmässä omistusasuminen kannattaa. Itselläni on vähän omakotitalo ojassa, joten toivoisin myös tuota omakotitaloasumisen vertailua 😀
Sellainen juttu pisti silmään, että ei kai sentään Kuopio ole yliopistokaupungin statustaan menettänyt, kun Itä-Suomen yliopiston Kuopion kampuksella on kuitenkin edelleen 7000 opiskelijaa.
Voisin tosiaan tehdä omakotitalosta oman vertailun! Se kuitenkin vielä entistä haastavampi tehdä ja vie vähän aikaa, kun en ole niin perehtynyt omakotitalojen talouteen, kun olen aina ollut kerrostaloasuja ja varmaan tule aina myös olemaan kerrostaloasuja 😀
Ja joo hyvä kun huomautit, muistin, että Kampus olisi siirtynyt kokonaan, mutta taisi olla toisinpäin, kun nyt 50-50 Kuopion ja Joensuun kanssa opiskelijat.
Hyvä jamielenkiintoinen vertailu.
Toivottavasti tulee omakotitaloistakin.
PS.
Kuopio on varmaan vieläkin yliopistokaupunki ?
Jes tulee! Ja joo korjasin sanamuotoa Kuopion osalta!
Tienaan alle 2000 euroa nettona kuukaudessa. Asun alle 50 km päästä Helsingistä. Asumiskustannukseni ovat alle 500 euroa (vuokra, vesi, autopaikka, netti, sähkö)
Minulla ei ihan vielä olisi edes rahaa ostaa omaa asuntoa. Minua ahdistaa pienipalkkaisena se, että riittääkö töitä. Onko minulla jatkossakin varaa asua omistusasunnossa? Vuokraanhan saa aina tukia jos elämä heittää häränpyllyä.
Tällä hetkellä sijoitan ja säästän mahdollisesti jotain asuntoa varten. Onneksi ei ole kiire.
Erittäin mielenkiintoinen ja ajankohtainen aihe sekä monipuoliset vertailulaskelmat eri asumistilanteista! Asuntolainan lyhennyksen maksun vaikutuksesta nettovarallisuuteen olen kuitenkin hieman eri mieltä. Usein kuulee väittämän, että asuntolainan lyhentäminen kasvattaa nettovarallisuutta, joka mahdollisesti johtuu siitä, että lainan lyhentämiseen käytettäviä rahavaroja ei mielletä varallisuudeksi.
Nettovarallisuus muodostuu kaavalla ”varat – velat = nettovarat”. Jos esimerkinomaisesti ajateltaisiin, että olisi varallisuutta 10 000 euroa pankkitilillä ja 100 000 euroa asuntona, niin varallisuus yhteensä olisi 110 000 euroa. Asunto olisi rahoitettu asuntolainalla, jota olisi jäljellä 90 000 euroa, eli alkutilanteessa nettovarallisuus olisi 110 000 euroa – 90 000 euroa = 20 000 euroa.
Ajatellaan, että ainoana taloudellisena tapahtuman olisi asuntolainan lyhennys 5 000 euroa. Kun lyhennys on maksettu, olisi varallisuutta jäljellä 5 000 euroa pankkitilillä ja 100 000 euroa asuntona, eli varallisuutta olisi yhteensä 105 000 euroa. Lainan lyhennyksen maksamisen jälkeen asuntolainaa olisi jäljellä 85 000 euroa. Näistä laskettuna nettovarallisuus olisi tällöin 105 000 euroa – 85 000 euroa = 20 000 euroa. Lainan lyhennyksellä ei tällöin ole ollut vaikutusta euromääräiseen nettovarallisuuteen.
Jos tarkastellaan nettovarallisuuden suhteellista osuutta koko taseesta, niin tällöin tilanne on toinen. Ensimmäisessä tilanteessa nettovarallisuuden osuus koko taseesta olisi 18,2 prosenttia (= 20 000 euroa / 110 000 euroa). Kun lainan lyhennys on maksettu, olisi nettovarallisuuden osuus taseesta 19,0 prosenttia (= 20 000 euroa / 105 000 euroa). Nettovarallisuuteen ei ole tullut euromääräisiä muutoksia, mutta asuntovelallisen talous on vähemmän velkainen lyhennyksen jälkeen.
Mielestäni tämä on tärkeä osa-alue tiedostaa, koska usein tuntuu olevan sellainen käsitys, että nettovarallisuus kasvaa lainaa lyhentämällä, mutta käytännön tasolla euromääräinen vaikutus on +/- 0 euroa. Kiitos jälleen mielenkiintoisesta ja hyvästä kirjoituksesta!
Sinänsä ihan totta, se osa palkasta joka kuukausittain lainanlyhennykseen menee kasvattaisi nettovarallisuutta ihan yhtä lailla, jos se jäisikin käyttötilille makaamaan. Ehkä kuitenkin hyvä huomioida, että lainasta juoksevat korkokulut joka kuukausi, ja jos lainaa ei lyhennä, lainasumma josta korko lasketaan ei ikinä pienene. Lyhennyksillä siis saa ainakin sen aikaan, että korkokulut pienenevät pikkuhiljaa, jolloin varallisuutta jää enemmän itselle.
Tämä omistusasumisen glorifiointi tulee paljon juuri suomalaisesta kulttuurista, kun meillä on kuitenkin se 70% omaisuudestamme keskimäärin seinissä kiinni. Joka on kansainvälisesti poikkeuksellisen korkea osuus. Kaikella kuitenkin on vaihtoehtoiskustannus ja varallisuutta voi kasvattaa monella eri tapaa: asunnoilla, rahastoilla – vaikka pankkitilillä! Asunnoissa myös toki usein toiveena tietynlainen arvonnousu, vaikka korjauskulut ja muut tekevät usein tästäkin +-0 pelin.
Täyden vertailukelpoisuuden saamiseksi laskelmissa täytyisi huomioida myös tilanne, kun omistusasunto on maksettu: vuokralla asuja jatkaa vuokran maksua, omistusasujalla asumiskulut laskevat ja kassavirtaa vapautuu muuhun käyttöön. Toki silti viime kädessä kyse on asumisen valinnoista, omaisuuden kasvattaminen ei välttämättä ole näissä ykköskiteeri.
Joo ihan totta ja sen takia piirsinkin viivat 25 vuoteen, koska siinä kohtaan loppuu usein lainan maksu. Periaatteessa siitä eteenpäinhän voisi ajatella, että viiva kääntyy hieman omistusasumisen eduksi – riippuen täysin kohteesta. Ja oikeassa myös olet siinä, että kodissa tosiaan painaa usein moni muu ennen rahaa – myös itselläni.
Entä vastikkeet? Uusissa taloissa ei korjattavaa ole, niissä on tietysti omat velkavipun murheet, mutta vanhemmat talot. Taloyhtiöillä pitää olla 5 vuotissuunnitelma korjauksiin ja kunnostuksiin. Putki- ja julkisivurempat on tunnetuimpia ja usein nostavatkin asunnon arvoa mut ei aina niin paljon kuin mitä joutuu maksamaan. Sitten on pienempiä remontteja mitä tulee talon vanhetessa, kuten kattoa huoltomaalattava, lukkoja uusittava, rappukaytävät maalattava, vesivahinko voi tulla (vakuutus ei ainakaan meillä maksanut koko remonttikulua), räystäät uusittava ja kaikkea muuta ylläpitoa. Nuo kaikki ei nosta arvoa vaan on kulua omistuasujalle.
Joo laskin yksinkertaistuksen vuoksi vastikkeet ja arvonnousun siten, että ne ovat plusmiinusnolla. Muuttujiahan asumisessa on euroissa niin loputtomasti, että täysin kaikkiin tilanteisiin – ja ikäisiin asuntoihin sopivaa mallia ei pysty rakentamaan, remonttitarpeet ja arvonnousu kun ovat asioita, joihin vaikuttaa kaikki asiat maailman taloustilanteesta aina sattumaan.
Yksi laadullinen elementti, minkä itse olen havainnut kun olen aiemmin asunut vuokra-asunnoissa on se, että esim. kerrostaloissa yhteistilojen, rappukäytävien, roskakatosten, pihojen sekä asuntojen kunto on huomattavasti heikompi kuin omistusasunnoissa. Tämä johtuu uskoakseni siitä, että kun asukkailla ei itse ole mitään kiinni asunnoissa, ei jakseta välittää lainkaan talonyhtiön arvoa tuhoavista seikoista. Asuin vuosi sitten kaupungin vuokra-asunnossa hetkellisesti ja en kyllä siihen palaisi, vaikka se olisi teoreettisesti kannattavampaa, jos sijoittaisi ylimenevän osan ja saisi 7 % tuoton (mikä ei muuten ole ihan itsestäänselvyys tulevaisuudessa, esim. Antti Ilmanen on kirjoittanut tästä hyvän kirjan). Kun rappukäytäviä käytetään kaatopaikkana, roskakatos kuhisee rottia, asunnon kunto on kehno ja pihalla on huumeneuloja yms. kärsii asumismukavuus melko merkittävästi.
Tämä on kyllä täysin totta. Ja toki asiaan liittyy myös asuinalue, mutta asuinalueella kuin asuinalueella vuokra-asuntoyhtiöt saattavat olla enemmän rempallaan, koska samanlaista omistajuudesta johtuvaa huolenpitoa ei ole. Olen itse asunut aina hybridikerrostaloissa, joissa on ollut enemmän omistusasuntoja, mutta myös vuokra-asuntoja, ja usein asiat ovat olleet varsin mallillaan, mutta toki 1-2 hieman epäsiistimpää henkilö per rappu voi tehdä asumisesta hieman epämukavampaa kerrostalossa.
Vuokra-asuminen on joillekin pakollista (ei vielä riittävästi säästöjä asuntolainan saamiseksi) ja joillekin yhdentekevää (esimerkiksi mainitun Mikael miljonäärin osalta ei ole mitään käytännön väliä vaikka se olisikin hieman kalliimpaa). Näiden ryhmien välissä olevat saavat sitten arvailla tulevia korkotasoja ja paikkakunnan arvonkehityksiä varallisuutensa maksimoimiseksi.
Ps. Se on Puolangalla, ei Puolangassa ;D
Tämä ihan totta. Toki uskon, että moni sijoittaja (kuinka vauras tahansa), ei välttämättä halua tehdä taloudellisia päätöksiä, jotka syövät omaa taloutta selvästi. Tämän takia halusin esimerkkinä käyttää juuri osakesijoittajina tunnettuja henkilöitä, koska keskimäärin he varmasti ovat laskelmat tehneet – ja eivät ainakaan valtavasti jää miinukselle.
P.S. Tarvisin todennäköisesti blogillenikin kustannustoimittajan, niin saisi nuo painovirhepaholaiset pois, haha.
Tässä pitäisi myös huomioida omistusasunnosta vapautuvan vakuuden käyttömahdollisuus toiseen sijoitusmuotoon, vaikkapa 4 tai 5% korolla? Eli vaikkapa vakuuden käyttäminen sijoitusasuntoon. Ehkä menee liian monimutkaiseksi, mutta tuon olen ymmärtänyt olevan myös keskeinen nettovarallisuuden kertymistä nopeuttava asia.
Joo toki voisi laskea, mutta suurin osa tätä optiota ei kuitenkaan käytä. Kodin panttaaminen toisia sijoituksia varten on aina sellainen riski, josta ymmärrän itsekin hyvin, miksi moni ei sitä halua tehdä, vaikka sillä tuottoa pystyisikin maksimoimaan.
Hei, eikö olisi parempi vertailun kannalta, jos vuokraaja ottaisi sijoituslaina, mitä hän maksaisi ”säästetyllä rahalla” ? Kun tietyssä mielessä omistusasunnon vahvuus on sen velkavipu kun 99% tapauksista ostetaan lainalla. Miltä luvut sitten näyttäisi?
Koen, että tämä vertailu on lähempänä totuutta, koska todellisuudessahan asuntolainan saa juuri siksi, koska siinä on asunto vakuutena. Vuokralla oleva ei sijoituslainaa yleensä voi saada kuin jonkun muun takauksella. En itse esim. edes saisi sijoituslainaa osakkeisiin, vaikka saisin yli 300 000 euron asuntolainan uuuteen asuntoon tässä kohtaa! Ja kuten kirjoitinkin, tämä on yksi isoimpia syitä, miksi itse juuri kämpän omistamisesta itse tykkään, koska sitten jossain kohtaa kun sitä on makseltu pois, niin voi ottaa sen osakesijoituslainan jos pörssit sellaisen mahdollisuuden jossain kohtaa tarjoavat.
Kiitos mielenkiintoisesta tekstistä. Asun yhdessä esimerkkikaupungeista eli Kuopiossa. Olen kokeillut mahdollisimman edullista vuokra-asuntoa ja hermojen mentyä naapurien päihdeongelmiin omistusasuntoa. Kenties varallisuuteni olisi kasvanut ensimmäisessä asunnossa enemmän, mutta jälkimmäisessä olen saanut nauttia rauhallisista yöunista, joten koen saavani rahalle vastinetta. 😀 Kuopiossa varsinkin lähiöistä saa noin 100 000 € hintaluokassa remontoituja kerrostalokolmioita. Vuokra olisi noin 700-800 €/kk, joten mielestäni omistaminen täällä kannattaa aina, paitsi jos välttämättä haluaa uuteen taloon keskustaan saattaa vuokraaminenkin toimia.
Oma näkemykseni on, että isoissa kaupungeissa eli lähinnä pk-seudulla kannattaa vuokrata, keskikokoisissa omistaa ja peräkylässä vuokrata (tai ostaa vain jos ei haittaa, ettei välttämättä saa mytyä järkevässä ajassa).
Kiitos paljon tosi elämän esimerkistä! Joo näinhän se juuri on, että elämänlaatu edellä kannattaa käytännössä aina mennä kun kyse on kodista. On aivan sama, onko tuotto 25 vuodessa 10 vai 5 prosenttia matalampi, jos ei saa kunnolla unta tai ei ole haluamaansa rauhaa tuota 25 vuotta 😀 Nuo tietyt vuokra-asumisen ongelmat ovat toki varmasti pitkälti kaikilla paikkakunnilla, jos puhtaita vuokra-asunto taloyhtiöitä, joka varmasti kannustaa montaa myös ostamaan asunnon – paikkakunnalta kuin paikkakunnalta.
Täytyy sanoa, että lapsuuden ja opiskeluaikojen kerros- ja rivitaloasumisen jälkeen omakotitalo on kyllä luksusta. Vielä kun tämän osti ensiasuntona, niin vältti varainsiirtoverot. Harmi kun korkotaso nousi noin paljon, nollakorkojen aikaan tässä eleli vähän reilu tonnin kuukausimenoilla (lyhennys,korko,sähkö,vesi,jätehuolto,vakuutus). 2% euribori nosti kulut 1200e kieppeille ja tulevan syksyn korontarkistus nostaa ne jo 1500e luokkaan. No, eiköhän ne seuraavan 20 vuoden aikana kerkeä olemaan vähän pienemmällä tasolla.
Mielenkiintoista! Itse juuri aina kerrostalossa asuneena en oikein itse osaa edes kuvitella asuvani missään muualla – pitkälti sen takia, että pidän kerrostalon vaivattomuudesta. Aika halvalta myös kokonaisuus kuulostaa omakotitalossa ennen koronnostoja, oliko missä päin suunnilleen? Teen varmaan tuon omakotitalovertailun erikseen, niin kaikki datapointit olisi hyödyllisiä!
Jyväskylä on paikkakunta. Ei ole ns ydinkeskustassa, mutta ei korvessakaan.
Autotalli ja oma piha oli semmoset asiat, mistä ollaan puolison kanssa haaveiltu viiden vuoden kerrostalopätkän aikana. Muutoinhan olen samaa mieltä kanssasi, kerros- ja rivitaloasuminen on kyllä helppoa ja vaivatonta.
Varoittava esimerkki omasta kömmeltämisestäni ensiasunnon kanssa:
Säästin raivokkaasti pari vuotta ASP-tlille saaden kasaan 10 000 e. Ostin Mikkelistä, pari kilometriä torilta, kylppäriä lukuunottamatta alkuperäiskuntoisen (rak 70-l.) kerrostalokaksion hintaan 42 000 e. Asuin asunnossa vajaa kaksi vuotta, kunnes muutin isompaan perhesyistä.
Olin puoli vuotta kahden asunnon loukussa eli makselin tyhjän asunnon vastikkeita ja samalla vuokraa uudesta asunnosta. Jouduin pakkoraossa myymään asunnon 10 000 e halvemmalla. (Plus välittäjälle meni 3000 e.) Niin alkuperäiskuntoiseen asuntoon kun en löytänyt oikein mieleistäni (eli työssäkäyvää) vuokralaistakaan. Ei vuokranantajaksi ryhtyminen muutenkaan houkutellut, kun olen niin neuroottinen ja kaikesta stressaava ihminen.
Matalaan myyntihintaan vaikutti se, että yhtiökokouksessa oli juuri lyöty lukkoon isoja taloyhtiöremontteja (mm. katto, hissit, lämmitys) + huono maailmantilanne ja asuinalueella muutenkin reilusti laskeneet hinnat.
Asumisen aikana maksamani lyhennykset ja ASP-säästöt meni siis kankkulan kaivoon.
Elämäntilanteet vaihtelee. Omistusasujaksi ei kannata ryhtyä liian kevytkenkäisesti, kuten itse tein (koska halusin niin raivoikkaasti vaan säästää ja lakata ”rikastuttamasta” vuokraisäntää). En osannut ajatella asioita pidemmällä jänteellä eli varautua mm. siihen, että asunnon jälleenmyynti tai vuokraaminen voi olla tulevaisuudessa todella todella vaikeaa.
Kyllä kirvelee miettiä, että se 10 000 e voisi olla nyt rahastosijoituksissa, jos en olisi ostanut asuntoa.
Ylipäänsä omistusasumista glorifioidaan liikaa. Asun kaupungin vuokratalossa ja viihdyn hyvin. Siisti asunto, johon voi rauhassa kotiutua. (Yksityisellä joutuu pelkäämään. millon asunto lähtee alta. Täällä Mikkelissä on sillä tavalla hassusti, että yksityisiltä markkinoilta voi usein saada asunnon halvemmalla kuin kaupungin vuokra-asunnon.) Asumistuki kattaa osan vuokrasta näin kotihoidontuella ollessa. Kivoja naapureita, rauhallinen talo. Mitä ikinä murhetta on, huoltomies hoitaa. Nautin helppoudesta ja irrallisuuden tunteesta, kun voi koska tahansa nostaa kytkintä.
Kynnys omistusasumiseen jatkossa on korkea. Varsinkin tällaisella paikkakunnalla, jossa asuntojen arvonkehitys on hyvin epävarmaa, todennäköisesti negatiivista.
Mitä ite saanu semmosen käsityksen niin se jos yksityiseltä vuokraat kämpän niin se maksaa sillä vuokralla omia lainanlyhennyksiä. Toki kolikolla on aina kääntöpuoli yksityisen kanssa on helppo sopia esim. Että voiko maksaa vuokran osissa itelle käyny niin hyvä tuuri, että ovat suostuneet toki olin silloin kokopäivätyössä.
Usein ihmisetkin tosiaan hyvin suostuvat joustamaan – samoin itse teen vuokranantajana, jos tiukkaa on. Keskimäärin ihmiset ovat erittäin luotettavia ja haluavat aina kyllä vuokransa maksaa, aikanaan viimeistään.
Kiitos opettavaisesta tarinasta! Ja juuri näin se on, monelle omistajuus on edelleen tietynlainen itsestäänselvyys. Syynä voi olla, että haluaa vain omistaa tai esim. tuo, että ei halua rikastuttaa vuokraisäntää vaan omistaa vain itse. Ja toki ensiasunnonostaja harvemmin on koskaan niin perillä kaikkiin taloyhtiöön mahdollisesti liittyvistä asioista, kuin ihminen joka ostaa 5. asuntoaan. Oppimismatka tämäkin.
Ja erinomainen pointti juuri tuosta, että noiden muiden näkökulmien lisäksi, myös tuo on tärkeä, että Suomessa todennäköiseti on huomattavasti enemmän paikkakuntia, joissa myös jatkossa asuntojen hinnat laskee – ei nouse. Ja vuokra-asumiseen suunitellut taloyhtiöt eivät ole aina superongelmaisia ja äänekkäitä asukkeja täynnä, vaan usein myös ihan tavallisia ihmisiä erilaisissa elämäntilanteissa.
Moi,
Mielestäni ei ole järkeä käyttää vertailussa joka korkotasolla samaa vuokraa. Vuokranantajien tuottovaatimus, ja siten myös vuokra tietynhintaisesta asunnosta, nousee ja laskee korkotason mukaan.
Remonttien ja vastaavien vaikutukset voi hyvin jättää huomiotta. Remontit ja muut investoinnit nostavat rakennuksen arvoa. Mutta ilman uudistuksia kaikkien rakennusten arvo laskee iän myötä. Se että joidenkin asuntojen arvo nousee, johtuu tontista. Näin siis teoriassa mutta eiväthän markkinat aivan tehokkaat ole.
Joitakin lukijoita saattaa hämätä, kun käytät sanaa lyhennys tarkoittaen lyhennystä ja korkoa yhteensä.
Kiitos hyvästä kommentista! Otan nuo huomioon tuossa omakotitalo-vertailussa, jota nyt työstän.
Hyvää pohdiskelua!
Luin ehkä hieman pikaisesti, mutta tarkoititko että arvonnousu on +-0 remppakulujen kanssa?
Tämä toki alueesta kiinni, kasvukeskusten ulkopuolella varmaan näin ja jopa kasvukeskuksissa jossain, mutta olettaisin että ns. ”hyvillä” sijainneilla arvonnousu on reippaasti enemmän, vai ymmärsinkö väärin tässä jotain?
Kuten tuossa joku mainitsikin, taloyhtiörempat yleensä ovat varmaan aika käsikädessä arvon kanssa, eli putkirempaan menee 50k —> arvo nousee 50k. Toki sitten asunnon sisällä saa pintoja uusia vaikkapa 15v välein, tarkoititko näitä asuntokohtaisia kuluja?
Mietin vaan sitä, että jos oletus olisikin, että arvonnousu vaikkapa 3 % ja remppakuluihin vähemmän, vaikkapa se 1%. Tuo 2 % on kuitenkin aika kovaa nousua, olettaen että asuntoon on omaa pääomaa laitettu kiinni esim 20%. Tällöin 2 % muuttuu 10%. Ja tällöin juurikin asuntoihin tarjotun vivun ansiosta voittaa osakesijoittajan, joka asui vuokralla ja sijoitti osakkeisiin ilman vipua 7 % tuotolla.
Tuo pointtisi on hyvä myös pankin lainanannosta, kun tykkäävät asunto-omistamisesta.
Joo juuri noin tarkoitin kuten tulkitsit. Ja tosiaan, oikeastihan tämä riippuu ihan kauheasti sijainnista, taloyhtiöistä jne. mutta yksinkertaistamisen vuoksi tein tuon oletuksen yleisesti, koska vaikea sanoa asuntojen hintojen kehityksestä yleisesti tulevaisuudessa alueellisesti.
Ja tosiaan täytyy miettiä, miten laskeskelisin noita tuossa seuraavassa kirjoituksessa minkä teen omakotitaloista samankaltaisena vertailuna. Pankin lainananto tosiaan tullut tutuksi, kun sijoituslainaa kaksi kertaa yrittänyt saada lainaa pörssiromahduksissa ja kummallakaan kertaa en ole onnistunut, kun ei ole tarpeeksi ”varallisuutta”.
Hei, voisiko joku tehdä vastaavan vertailun lahdesta kerrostalo kolmiolle? Mä en itse saa mitään järkeviä lukuja aikaiseksi
Voin kokeilla laajentaa tätä tekstiä kun on aikaa erilaisiin paikkakuntiin. Täytyy pitää mielessä tuo Lahti.
Täällä kans Lahtelainen kovasti haluais vähän vertailuja tältä seudulta. Oma ymmärrys kun ei riitä näitä laskemaan.
Voisin kesäkuukausina kirjoitella, kun on aikaa hieman tarkemmin taas asioihin lomalla perehtyä!
Kuinka monta kertaa tavallinen omistusasuja muuttaa esim. 25v laina-ajan aikana? Varainsiirtovero ja välittäjien kustannukset lohkaisee ison osan aina, mutta jostain syystä ne on aina näkymättömiä kustannuksia omistusasujille.
Tämä erittäin hyvä pointti! Muistaakseni luin jostain, että pankit laskevat asuntolainan iäksi 6-7 vuotta eli niin usein pankki laskennallisesti odottaa ihmisten muuttavan. Eli kyllähän siihen aika monta muuttoa mahtuu keskimäärin 25 vuoden aikana. Toki tämä niin yksilökohtaista, että vaikea sanoa tällaisessa yleisessä laskennassa. Itse kasvoin esim. Hyvinkäällä 20 vuotta samassa kerrostaloasunnossa ja asunto myytiin vasta kun lapset olivat muuttaneet pois kotoa.
Todella hyvä kirjoitus.
Toki nämä vertailut eivät ota huomioon tulevia vuokrankorotuksia mikä on tietenkin ymmärrettävää, saisit tehdä todella ison tietokannan;)
Itse olen asunut pitkään vuokralla HEKA.lla rivitalossa helsingissä mutta muutaman vuoden suuret 7-12% korotukset+ autopaikoitusten/saunavuorojen hintojen nostot tekivät meille ratkaisuksi oman kiinteistön oston nurmijärveltä suhteellisen hyvään hintaan. Toki olen säästänyt/sijoittanut, osakkeet jne. Nykyinen lyhennys näillä koroilla vs tuleva vuokran ero on vain 89e
toki kiinteistön kulut päälle jotka ovat noin 360-380e/kk pitää huomioda.
Toki korkotki muuttuvat jolloin kk kulukin nousee. No elämä on riskiä ja sen epäonnistunutta hallintaa 🙂
Kiitos paljon! Ja tosiaan joo muuttujia on asumisessa niin järkyttävästi, että kaikkea ei voi ottaa huomioon. Molemmissa omistusasumisessa ja vuokra-asumisessa onkin niin paljon varianssia. Koen, että tässä tekstissä ja etenkin tämän kommenteissa tämä koko elämän kirja erinomaisesti tulee näkyviin.
Ja hyvä esimerkki tuo HEKA etenkin kun miettii, että yksityisellä vuokranantajalla vuokrat ovat lähtötasoltaan huomattavasti korkeammat – mutta sitten taas vuokrankorotukset ovat olleet maltillisempia ainakin PK-seudulla.
Hei!
Onko järkeä siinä, että asuu vuokralla ja sijoittaa rahastoihin niin kauan, kunnes kasassa on asunnon hinta ja maksaa sen kerralla? Jos siis tietää haluavansa ostaa omistusasunnon, mutta asialla ei ole kiire. Lopultahan joutuu pankille kuitenkin maksamaan reilusti enemmän kuin mikä myyntihinta alunperin on.
Vai onko kuitenkin järkevämpää asua vuokralla niin kauan, että on säästänyt ASP-tilille tarpeeksi rahaa, että voi ottaa lainaa omistusasuntoon?
Sanoisin, että koska taloudellisesti etu ei ole merkittävästi kummankaan puolella (tai no riippuu tarkalleen millainen case on), niin tekisin päätöksen ihan oman fiiliksen mukaan. Eli löytyykö sopiva pitkän ajan koti todennäköisemmin vuokralta vai omistusasunnoista.
Koti on kuitenkin koti, enkä itse ole tehnyt esim. tulevan toivottavasti erittäin pitkän ajan ostopäätöstä sillä, että onko se taloudellisesti optimi – vaan, että se täyttää vain kaikki kriteerit, joita kodilta haluan. Ja sellaisia ei sattunut vuokramarkkinoilta löytymään, joten päädyin ostamaan.
ASP-tili on joka tapauksessa niin erinomainen riskitön sijoituskohde, että sitä suosittelen käytännössä poikkeuksetta, koska osti asunnon milloin tahansa, on se ehdottomasti järkevä vaihtoehto aina. Ja toki antaa joustoa myös tilanteessa, jos unelma-asunto löytyykin ja sen haluaa ostaa.
Hei, omavaraisuushaaste! Olen löytänyt blogisi viime aikoina. Haluaisin kysyä millaisessa asunnossa itse asut Helsingissä ja millaisella alueella suunnilleen? Voiko kysyä paljonko olet maksanut asunnostasi aikoinaan? Hintoja vertailen ja pohdin omistusasunnon ostamista Helsingistä. 🙂
Hienoa, että blogiin löytää edelleen uusia ihmisiä! https://www.omavaraisuushaaste.com/ostin-uuden-asunnon-kilpailutin-asuntolainani/ tässä tekstissä 2019 kirjoitin kaikki tarkat speksit asunnosta, asuinalueesta, lainoineen eli tuolta löytynee kaikki tarvittava info. Uskoisin, että nyt saattaa olla vielä vähän parempi aika ostaa asunto Helsingistä taloudellisesti kuin vuonna 2019 – riippuen vähän alueesta. Asun asunnossa edelleen puolisoni kanssa ja kyseessä on n. 50 neliöinen kaksio.
Olen samaa mieltä, että tässä aihepiirissä täytyy punnita monelta kannalta eikä pelkästään rahan, ja toki muutama maakuntakeskus vs pienemmät kunnat tuovat kaksi täysin eri todellisuutta. Vuokra-asuminen ei tavallaan rahan näkökulmasta ole koskaan hassumpi vaihtoehto, jos kohteen saisi vuokrattua omistusasujan hintaan, eli käytännössä yhtiövastikkeen tasolla. Tämä saattaa olla todellisuutta pienillä paikkakunnilla, jossa on erittäin vaikea saada vuokralaista, ja kulujen nousu on tuonut suuria kuluja omistusasujalle, esimerkkinä läheltäni 70 neliön rivarikolmio, jossa yhtiövastike 550 euroa, 1000 asukkaan taajaman tapauksessa ei ole helppoa saada vuokralaista edes tuolla 550 eurolla.
Asunnon ostaminen on silti elämänlaadullisesti järkevää, jos on korkea luottamus siihen että tietää asuvansa siinä vuosikymmeniä eteenpäin, eli on vakaa työ ja paikkaan sitoo muutkin elämän osa-alueet kuin vain työ, esimerkiksi parisuhde/perhe, muut läheiset yms. Yksinäisen poikamiehen kannattaa puntaroida tarkasti, ostaako väestötappioalueelta asunnon halvalla, joka voi olla pian rasite, jos vaikka parisuhde olisi viemässä muualle.
Suuremmissa kaupungeissa suuri ero vastikkeiden ja vuokrien välillä taas on sen verran iso, että näen asunnon hankinnan järkevänä, vaikka arvo jonkin aikaa laskisikin. Tuohon laskelmaasi vaikuttaa hyvin paljon mikä on omarahoitusosuus, erot selkeytyvät jos esimerkkinä on vuokralla asuminen vs saman kohteen ostaminen tilisiirrolla, jos siis on varaa siihen. Silloin ero voi olla hyvinkin kaksion tapauksessa 200e vastike vs 900e vuokra.
Juurikin näin. Ja toki isoissakin kaupungeissa vastikkeet voivat vaihdella paljonkin vs. Helsigin vuokratotti/omistustontti tai Helsingin vuokratontti, joka uusittu juuri oikeaan aikaan. Laskelmat ovat loppupeleissä juuri niin monimutkaiset, että sellaisia rule of thumbeja on äärimmäisen vaikea antaa – niissä kun moni asia voi mennä suhteellisen pieleen yksittäisen casen kohdalla.