Kirjoittajan huomio. Loppujen lopuksi seuraava tarina olikin onni onnettomuudessa, koska sain hankittua vuokralaisen ennen koronakriisin puhkeamista. Uskon, että vuokralaisen hankkiminen korona-aikaan olisi ollut huomattavasti haastavampaa kuin vain kaksi kuukautta takaperin.
Kun jouduin muuttamaan äkillisesti töiden perässä viime vuoden elokuussa Helsinkiin Tampereelta, piti minun saada nopeasti joku vuokralle ensiasuntooni. Päätinkin vuokrata asuntoni nopeasti tutun tutulle opiskelijatytölle ja hänen siskolleen kun he Tampereella opiskelevat ja tiesin, että kämpästä pitäisivät hyvää huolta.
Sovin myös vuokran, joka oli selvästi alle markkinahinnan (Tampereen keskustasta 25 neliön asunto 520 euron vuokralla), koska halusin hoitaa asian vain nopeasti pois alta – en myöskään laittanut perinteistä 12kk:n määräaikaista sopparia, koska itselleni olisi periaatteessa sen parempi, mitä vähemmän aikaa he siinä asuisivat.
Kuinka ollakaan, tätä ei kuitenkaan kestänyt kauaa kun tammikuussa vuokralaiseni ilmoitti, että he saivat asunnon TOAS:lta, joten luonnollisesti vaihtavat sinne (opiskelija-asuntosäätiöiden kämpät niin järjettömän halpoja, että aivan oikean päätöksen tekivät).
Vaikka olimme allekirjoittaneet aivan perinteisen vuokrasopimuksen, heille tuli yllätyksenä, että kuukauden irtisanomisaika tarkoittaa käytännössä nykyistä kuukautta ja sitä seuraavaa kuukautta. Tästä tulikin valitusta ja jouduin juttelemaan asiasta vielä vuokralaisten isän kanssa.
Koska en jaksanut alkaa vääntää asiasta, vaikka tiesin, että lakiteknisesti asia oli yksiselitteinen ehdotinkin kompromissiä, että pidän vuokravakuuden (joka oli tässä tilanteessa vain yhden kk vuokra) ja heidän ei tarvisi maksaa helmikuulta vuokraa.
Pakko myöntää, että kyseinen tilanne harmitti hetken, koska asia oli niin selvä ja yksiselitteinen, etten olisi koskaan uskonut, että tällaisesta asiasta voi tulla riitaa. Etenkin kun tiedän, että vuokralaisen vanhemmilla ei ole rahasta pulaa. Nyt päätin kuitenkin antaa periksi ihan vain, koska en jaksa negatiivisia ihmissuhteita. Uskon, että hyvä luo hyvää.
Asunnon hinnan päättäminen
Vuokran hinnan päättäminen oli itselleni ehkä se vaikein. Olin seurannut Oikotiestä jo jonkin aikaa kuinka paljon Tampereen yksiöiden hinnat ovat ja tiesin, että asuntoni vuokran oikea markkina-arvo olisi jossain 600-700 euron välillä. Päätinkin siis kokeilla suhteellisen keskivaiheen vaihtoehtoja ja laitoin hinnaksi 660€/kk sisältäen 20€/kkk vesivastikkeen.
Asuntoni on erinomaisessa kunnossa, mutta ongelmia tuotti asunnon hinnoittelu, koska lähelle Tampereen keskustaa on rakennettu viime aikoina aivan uusia taloja (joista luonnollisesti sijoittajat ovat käytännössä ostaneet kaikki) ja yksiöitä tuntui olevan aika paljon tarjolla näin vuoden vaihteessa. Jotkut asunnot eivät olleet menneet edes kaupaksi, josta yllätyin valtavasti – onhan kyse Tampereen keskustasta, jonka itse mielsin pomminvarmaksi vuokrapaikaksi.
Vuokrahakemuksen tekeminen ja vuokralaisten yhteydenotot
Koska oma silmäni esteettisyydelle on erittäin rajoitteinen, olin fiksuna ennakoinut ja ottanut kuvat talteen, jotka välittäjä oli ottanut asunnosta, kun olin itse sen ostanut. Muokkasin kuvia hieman ja laitoin hakemuksen nettiin. Vuokrahakemuksen tekeminen olikin suhteellisen helppoa ja tein hakemukset käytännössä kolmeen eri paikkaan.
– Oikotie
– Vuokra-asunnot Tampere (Facebook) sekä
– Tori.fi
Olin päättänyt, että laitan hakemuksen vielä Vuokraoven, mikäli hakemuksia ei ala kuulumaan, mutta koska se maksaa, ei se kuulunut ensimmäisiin vaihtoehtoihini.
Hakemukseni oli siitä ihan perinteinen, että siinä oli perussetit siitä, että ei tupakointia, luottotiedot tarkastetaan, kahden kuukauden vuokravakuus jne. Lemmikeistä sanoin, että voin neuvotella, koska tiedän kuinka tärkeitä ne ihmisille ovat, vaikka en itse eläinihminen olekaan. Ja kun laittaa vuokrasoppariin lausekkeen, että vuokralainen vastaa kaikista lemmikin tuhoista, jotka eivät ole tavallista kulumista, ovat myös taloudelliset riskit lemmikki-ihmisille vuokraamisessa suhteellisen pieniä.
Ei mennytkään kuin jo saman päivän ilta, kun ensimmäiset hakemukset alkoivat satamaan. Mieleni rauhoittui, kun olin aamulla herännyt, olin saanut 3 jo yhteydenottoa asunnosta. Oli siis aika selata hakemuksia.
Vuokralaisen valinta ja sopimuksen allekirjoitus
Ensimmäisenä asuntoa haki yksin asuva nainen. Googlasin hänet ja löysin hänen Twitter-tilinsä. Lakimies. Olin käytännössä valmis vuokraamaan asunnon suoraa hänelle ja vastasinkin heti aamulla – vastauksena tuli, että hän olikin jo löytänyt asunnon. Dääm.
Toisena oli yksinasuva mies, joka ei kertonut itsestään kauheasti, joten pyysin lisätietoja – en saanut koskaan vastausta.
Kolmantena oli toinen yksinasuva mies, joka oli rakennusalalla, lähetin hänellekin lisäkysymyksiä -en jälleen saanut vastausta.
Alkoi turhauttaa, vaikka kyse oli vain parista ensimmäisestä päivästä. Vihdoin myös Tori.fin kautta tuli kuitenkin ensimmäinen hakemus mieheltä, joka kertoi itsestään paljon – myös sen, että on menettänyt luottotietonsa nuorena, mutta nyt on kaikki kunnossa. Mietin, että periaatteessa voisin hänellekin vuokrata, jos kaivan asiaa tarkemmin ja kyselen lisäkysymyksiä. Mies lupasi, että vastaa kun palaa töistä – ei koskaan vastannut.
Argh. Taisi olla tammikuun 12. päivä tässä kohtaa ja aloin miettimään, että saankohan tätä sittenkään aivan heti vuokralle (perus paniikki 5 päivän kohdalla). Tori.fistä tuli kuitenkin jälleen yksi yhteydenotto lisää. Suunnilleen ikäseni nainen, koiran kanssa ja finanssialalla töissä. Googlasin hänet nopeasti ja huomasin, että hän harrastaa jotain hc-urheilua. Totesin, että jos on luontoa sellaisen harrastamiseen ja on finanssialalla töissä, on elämä suhteellisen kondiksessa.
Laitoinkin siis samaiset kysymykset hänelle kuin muillekin vuokralaisille – ja kuinka ollakaan hän vastasi heti tunnin sisään! Tämä oli hyvä merkki. Sovimme näytön ja totesin, että vaikka vuokralaiseni voisi näyttää asunnon, on parempi jos raahaudun Helsingistä Tampereelle (vuokrasopparipaperien kanssa) ja parhaassa tapauksessa saisin nimet paperiin siinä samassa.
Meninkin siis Tampereelle junalla töiden jälkeen, esittelin asunnon (sen mitä yksiössä nyt on esiteltävää) potentiaaliselle vuokralaiselle ja 5 minuutin katselun jälkeen hän olikin vain ”olisin kiinnostunut, voin siis allekirjoittaa nyt heti, jos käy”. Minulle kävi paremmin kuin hyvin ja kävimmekin sopimuksen tarkasti läpi, koska halusin varmistaa, että hänelle ei ole mikään kohta epäselvä.
Ja näin helppoa se oli! Uusi vuokralainen muuttaakin asuntooni maaliskuun alussa ja yhtään tyhjää kuukautta ei onneksi tarvinnut katsoa. Tämä myös toimii hyvin maksimointivuoden teemani kanssa, koska sain tosiaan vuokraa nostettua 500 eurosta 660 euroon, joka näkyy mukavasti myös kasvavina pääomatuloina.
Tämä hinta on myös siitä hyvä, että verovähennysten, vastikkeen vähennyksen ja muiden verotekijöiden jälkeen asuntoni kassavirta on aika lähelle kassavirtaneutraali, eli se käytännössä maksaa itseään takaisin – tilanne joka sopii itselleni paremmin kuin hyvin ja vastaa alkuperäisen sijoitukseni ideaa.
Yhteenveto
Käytännössä, koska tuttu ”pieniriskinen” ensimmäinen vuokralainen ei ollutkaan sitä ja aiheutti itselleni harmaita hiuksia – olin hieman pettynyt.
Tämän lisäksi, koska tämä oli ensimmäinen kerta kun oikeasti vuokraan asuntoa jollekin tuntemattomalle, huomasin, että minua stressasi, koska en tiennyt yhtään mitä odottaa. Kaikki oli uutta ja ihmeellistä.
Loppupeleissä homma hoituikin mukavan kivuttomasti ja tiedän, että kun asunnon, jota vuokraan näkee, käytännössä sen haluaa, koska siellä on yksinkertaisesti kaikki pyykinpesukonepaikasta tiskikoneeseen ja itse en sitä ostaessa löytänyt asunnosta yhtään heikkoutta.
Tästä huolimatta minua vaivasi, miksi niin moni henkilö otti yhteyttä, mutta ei kuitenkaan vastannut.
Nyt olen kuitenkin jälleen hieman kokeneempi ja oppineempi ja onkin aika alkaa harkita seuraavan (ja samalla viimeisen sijoitusasunnon ostoa). En tule koskaan olemaan asuntomoguli, koska osake- ja rahastosijoittaminen on paljon lähempänä sydäntäni ja ymmärrän niistä 100x enemmän kuin asuntosijoittamisesta, mutta koska matkalla taloudelliseen riippumattomuuteen tarvitsen velkavipua sijoituksiini, on asuntosijoittaminen pakollinen keino sinne edetessäni.
Millaisia kokemuksia sinulla on vuokranantajana ja vuokralaisena?
P.S. Muista seurata Omavaraisuushaastetta myös sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tieto uusimmista kirjoituksista!
Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Twitter
Omavaraisuushaaste Instagram
Omavaraisuushaaste Shareville
Omavaraisuushaaste Bloglovin’
Omavaraisuushaaste Blogit.fi
Kysyithän välittäjältä luvan käyttää hänen ottamia kuviaan?
Joo luonnollisesti. Sovittiin vain, että leikkaan firman logot pois kuvista kun niitä itse käytän, jonka takia muutama kuva oli vähän hassu.
Hyviä kokemuksia. Noin 30 ovea ja ei mitään isompaa ongelmaa.
Hyvä kuulla, että on mennyt putkeen! Varmasti tarkka vuokralaisten valintakin auttaa asiaa.
Pystyn samaistumaan täysin, olen 25 vuotias mies ja mulla on 27 vuokra-asuntoa ympäri töölöä ja Helsingin keskustaa. Tsemppiä!
Nice, koronan aikaan toki on se hyvä asia, että on epätodennäköistä, että vuokralainen vaihtuu sen aikana. Jos vuokralainen on kuitenkin juuri ennen koronaa irtisanoutunut, voi uuden vuokralaisen löytäminen tähän aikaan olla erityisen haastavaa. Ainakin Tampereen yksiöissä on ylitarjontaa tällä hetkellä.
Hieman samantapainen kokemus itselläkin. Muutin ensiasunnostani pois ja laitoin sen vuokralle Tori.fiin. Vuokraksi laskin muutaman euron positiivisen kassavirran. Ensimmäisenä päivänä tuli varmaan 3 varteen otettavaa yhteydenottoa ja muutama lisää seuraavina päivinä. Pidin viidelle näytöt ja sovin että ilmoitan seuraavana päivänä koska olen luvannut näyttää muillekin ja heidän kesken sitten päätän. Kaksio oli kyseessä niin hakijoina oli pareja ja yksinäisiä ihmisiä. Päädyin yhteen henkilöön koska ajattelin että hänellä olisi parhaimman kuuloinen profiili(Nainen, juuri valmistunut AMK ja työpaikka). Hän halusi kyllä myöhemmin että vuoden määräaika lyhenisi ja sovin että se käy. Hän kyllä asui juurikin vuoden verran ja uudelleen aloitin vuokralaisen etsinnän. Parantelin hieman ilmoitusta ja uusin kuvat ja nostin vuokrapyyntiä 20 euroa koska viime kerralla oli niin hyvä kysyntä. Tällä kertaa meni viikkon ennen kuin tuli ensimmäinen ja ainut kiinnostunut. Hän myös halusi mahdollisuuden että voisi katkaista alle vuoden sisään, mutta ajattelin että ehkä on parempi saada nyt vuokralle ja jos lähtee niin ehkä silloin on paremmat markkinat. Päädyin vuokraamaan hänellä koska oli muuten kaikki kunnossa. Ehkä opetus oli että vaikka vuokrausajankohdassa ei ollut kuin kuukautta vajaa vuosi eroa, niin kysyntätilanne voi olla totaalisen eri ja tämä hieman lisäsi huoltani.
MIelenkiintoista! Vuokrausajankohta on kyllä erittäin tärkeä, etenkin jos ei ole Helsingissä suosituilla alueilla vuokra-asuntoa. Opiskelukaupungissa on kullanarvoista jos pääsee ns. opiskelusykliin, että saa uuden vuokralaisen heinä-elokuussa, joten jos 12kk:n päästä joku irtisanoo, uusia vuokralaisia saa aina. Tämäkin on varmasti oppimiskokemus – ajan kuluessa oppii paremmin, millainen minkäkin vuokra-asunnon kysyntä on minä aikoina.
Vuokrasin toistakymmentä vuotta pientä kaksiota suurehkon kaupungin ydinkeskustassa. Käytin vuokravälittäjää ja hankin vuokralaisia myös itse. Vuokravälittäjä löysi aina ne parhaimmat vuokralaiset eikä tyhjiä kuukausia juurikaan jäänyt. Vuokramarkkina muuttui enemmän vuokralaisen markkinaksi ja vuokralaiset alkoivat vaihtumaan tiheämmin. Pari vuotta sitten myin kaksion pois ja se oli hyvä ratkaisu. Vaikka vuokraaminen oli helppoa ja tuotti mukavasti, eikä isoja vahinkoja tullut, väsyin siihen jatkuvaan varpaillaan oloon.
Kuulostaa tutulta! Asuntosijoittamisessa tuo varpaillaolo on ehkä se ärsyttävin asia omastakin mielestäni. Täytyy vain jotenkin harjoittaa itseään siihen mindsettiin, että ei tarvitsisi olla varpaillaan, mutta tässä on itsellänikin vielä jonkun verran harjoiteltavaa.
Moi,
Itselläkin ensimmäinen vuokrakämppä ollut muutaman vuoden ja alku meni kyllä opetellessa ja sattui vielä surkea vuokralainen (rikkoi oven, naarmutti lattiaa), jonka kanssa piti vääntää paljon.
Nyt tuntuu että hieman tottunut tähänkin sijoitusmuotoon. Laittaa kuitenkin ehdoksi soppariin minimin 12 kk, eikä suostu joustamaan sakosta jos vuokralainen on lähdössä aikaisemmin. Sillä itseasiassa olen saanut jo kahteen otteeseen sakon (2x2xvuokra). Lisännyt tuottoa mukavasti.
Mitä mieltä olet tuosta kassavirtapositiivisuuden tavoittelusta asuntosijoittamisessa? Asuntosijoittamisesta lukiessa (olen itse osakkeista kiinnostunut ja tässä vielä suht maallikko), törmää aina tuohon kassavirtapositiivisuuden hypettämiseen. Itselle jotenkin tuntuu suht yhdentekevältä, jos palkkatyössä käyvä joutuu vaikka 50 euroa maksamaan kuukaudessa negatiivista kassavirtaa. Jos sijoitusasunto on vivutettu vaikka 80% lainalla, sijoitettaessa vaikka 20k, oman pääoman tuotto on helposti 20% arvonnousua edes vielä miettimättä. Aika pientä sitten se, onko se reaalinen kassavirta +-100e, kun varallisuutta kertyy vauhdilla. Eikö tässä kannattaisi seurata vaan nettovarallisuuden kertymistä, eikä laskea lainanlyhennystä menoksi? Kun siis kyseessä pitkän ajan sijoittaminen ja palkkatöissä käyvä sijoittaja.
Ehkä en vain itse ymmärrä jotain tässä yhtälössä.
En ole itse koskaan stressannut kassavirtapositiivisuden kanssa, koska se vaatii mielestäni yhtä kolmesta asiasta.
1) Erittäin alihinnoiteltu asunto ja hyvä tuuri ostettaessa
2) Huonokuntoinen kämppä, jonka remppaa täysin omin käsin
3) Erittäin korkeaa riskiä tyhjille kuukausille.
Kassavirtapositiivisuuden tavoittelu on mielestäni vähän kuin osinkosijoittaminen, jos se on ainoa ajuri sijoittamiseen, voi tehdä yllättävän huonojakin sijoituspäätöksiä. Itse olen kanssasi täysin samoilla linjoilla – korkea asuntolainavipu kuitenkin tuo varmassakin ja tylsässä kohteessa erittäin korkean tuoton omalle pääomalle, joka on vaurastumisessa se tärkein asia.
Tämän takia itse ostan vain helppoja ja ja varmoja kohteita -eli hyväkuntoisia yksiöitä (kämppä ja taloyhtiö) PK-seudun hyviltä alueilta (tai Tampereen keskustasta kuten ensimmäinen sijoitusasuntoni on). Tuotto% jää pienemmäksi, mutta voin nukkua yöni hyvin ja tiedän, että on vuokralaisia kenestä valita, joten voin toivottavasti välttää pommivuokralaiset. Ja tosiaan kannattaa ehdottomasti pysyä sopparissa ja mielestäni juuri tuo 2kk:n vuokravakuus on ihan hyvä vakuutus – naarmuja ja vahinkoja kun voi sattua melkein kenelle tahansa vahingossakin.
Hyvä kirjoitus, itselläni samanmoisia ajatuksia. Tuo vuokralaisen valinta on näissä erittäin kriittinen, ehkä jopa hieman aliarvioitu juttu.
Tuli mieleen parikin ajatusta/kysymystä tätä lueskellessa vaikkei juuri suoraan osukaan tekstin sisältöön.
Tiedätkö miten tuo asunnon uudelleenrahoitus käytännössä toimii? Mietin jos rahottaisi ensimmäisen sijoitusasunnon arvonnousulla seuraavan sijoitusasunnon omaa pääomaa. Jos siis sijoitusasuntoni arvo on noussut noin 40 000 €, ja tuosta voi sen 70 % käyttää, siitä tulisi 28000 €. Jos nyt etsin uuden noin 100k€ sijoitusasunnon, voin käsittäkseni käyttää omana pääomana tuon 28000€, eikö vain? Ja jos näin, onko uusi luoton määrä koko 100 k€ vai ainoastaan tuo 72k€ (100k-28k)? Lähinnä mietin, miten luotto riittää.
Toinen kysymys ylipäätään asuntosijoittajista. Mitenköhän heitä kohdellaan lainamarkkinoilla? Nykylainani olen saanut puhtaasti perustuen nettotuloihini, mutta jos vaikka 10 kpl sijoitusasunnon omistaja ei enää tee päivätöitä, miten ihmeessä hän voi ostaa lisää sijoitusasuntoja? Voisi kuvitella, että jos kassavirta on suht. lähellä nollaa, pankki ei myöntäisi yhtään lainaa. Tuskin kuitenkaan näin, sillä asuntosijoittajat (ei päivätöissä käyvät) tuntuvat koko ajan lisäävän sijoitusasuntojensa määrää. Tätä olen aina ihmetellyt, että miten on mahdollista.
En ole asunnon uudellenrahoittamista itse vielä tehnyt, mutta eräs läheinen kaverini sitä harkitsi, kun hänellä hieman isompi asuntosalkku on. Ja homma menee juuri noin kuten kuvailit. Eli tuollaisessa tilanteessa se usein on kannattavaa – ja uskon, että korkoakin saatat saada alemmaksi uudesssa lainassa!
Kaverillani on tällä hetkellä 6 asuntoa ja tuntuu, että ainakin OP tekee mitä vain pitääkseen heidät asiakkaana ja vetää rajat niin pitkälle kuin yksinkertaisesti on mahdollista. Asuntosijoittajat siis ovat pankeille lähtökohtaisesti oman kokemukseni mukaan haluttuja asiakkata ja kun tarpeeksi neuvottelee, usein saa enemmän kuin olettaisi lainaa. Nollakassavirroissakin on se, että mitä enemmän asuntoja on, sitä nopeammin niistä saa lainaa maksettua siten, että asuntoja voi sitten käyttää vakuuksina seuraaviin asuntolainoihin (vaikka ansiotulot olisivat matalat).
Oman kokemukseni mukaan pankit juuri katsovat noita kahta asiaa eniten – joko oman talouden kassavirran pitää olla tarpeeksi korkea kattaakseen potentiaalisen lainan tai sitten lainan vakuutena pitää vain olla tarpeeksi varallisuutta. Niin kauan kuin kassavirta tai varallisuus kattaa pankin mielestä todellisen riskin, lainaa saa aina lisää.
Kiitos vastauksesta, näin olen itsekin ymmärtänyt että pankit pitävät asuntosijoittajista. Täytyypä vähän käydä juttelemassa tuosta uuden lainan ottamisesta vanhaa vakuutta käyttäen.
Tuttavani, jolla pankin arvion mukaan hänen omakotitalonsa arvo on alkuperäisen lainanoton hetkestä noussut melkein 200k (!) on juuri miettinyt mitä tuolla vakuusarvolla tekisi. Itse mietin että tuollahan saisi varmaan useammankin sijoitusasunnon, mutta onko vähän riskialtista mitä mieltä olet? Talo on kyllä pk-seudun keskustasta 15 min ajomatkan päässä eli sinänsä likvidi kohde, mutta eihän sitä koskaan tiedä laskeeko vaikka asuntojen hinnat. Sitten jos on käyttänyt koko vakuusarvon kun arvot tulisivat alas, niin on siinä omat riskinsäkin. Toisaalta iso vipu olisi tarjolla tekemättä mitään. Onko mietteitä miten itse toimisit tuossa tilanteessa?
Mielestäni lisääntyvä velkavipu on hyvä juttu, jos on muitakin omaisuusluokkia (kuten rahasto/osakesijoituksia). Pelkkä keskittäminen sijoitusasuntoihin ja korkeaan velkavipuun on riskialtista. PK-seudulla ja sen ympäristössä on ollut nyt erittäin rajua hinnannousua näkyvissä ja vaikka en usko, että hinnat tulevat laskemaan merkittävästi, hintatason nousun vauhti tulee varmasti hidastumaan jatkossa.
Velka kuitenkin aina tarkoittaa myös isompaa riskiä, joten tämä on päätös täysin siitä, kuinka ihminen itse kestää korkeaa velkavipua. Joillakin se vie yöunet, toiselle sillä ei ole mitään väliä. Jokaisen on siis sinänsä tehtävä tuo päätös itse.